À partir des impositions établies au titre de 2027, la fiscalité des logements vacants change de structure. La taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants sont remplacées par une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation. Pour les familles qui viennent d’hériter d’une maison ou d’un appartement, la question est immédiate : la succession est-elle suffisamment bloquée pour éviter l’imposition, ou le fisc considérera-t-il que le bien aurait pu être loué ou vendu ?
L’actualité du logement a remis cette question au premier plan : l’ANIL a rappelé le 19 août 2026 les nouvelles règles applicables en 2027, tandis que Paris a choisi d’utiliser les taux majorés prévus par la loi. Dans une commune située en zone tendue, le taux pourra atteindre 30 % la première année d’imposition et 60 % les années suivantes. Une maison héritée, vide parce que les héritiers ne parviennent pas à vendre, à partager ou à obtenir les autorisations nécessaires, peut donc représenter une charge fiscale importante.
La succession ne crée pourtant pas une exonération automatique. Le point décisif est la cause réelle de la vacance : impossibilité objective de disposer du logement, travaux indispensables, procédure judiciaire, désaccord entre indivisaires ou simple attente passive de la famille ne produisent pas les mêmes effets. La preuve doit être préparée avant l’avis d’imposition, car l’administration fiscale s’appuiera notamment sur la déclaration d’occupation et sur les informations cadastrales.
Ce guide distingue les règles de la taxe, les situations dans lesquelles la vacance peut être indépendante de la volonté des héritiers, les documents à réunir et la procédure à suivre pour demander un dégrèvement. Il rappelle aussi pourquoi une réclamation administrative est indispensable avant toute saisine du juge.
I. Maison héritée et vacante en 2027 : quand la nouvelle taxe s’applique-t-elle ?
A. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation : seuil, base et taux en 2027
La réforme résulte de l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Ce texte abroge le régime organisé autour de l’article 232 du Code général des impôts et crée l’article 1406 bis du même code. La nouvelle taxe s’appliquera aux impositions établies au titre de 2027, mais la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 sera prise en compte. Un héritier ne peut donc pas raisonner comme si le compteur repartait nécessairement à zéro au jour du décès ou de la déclaration de succession.
L’article 1406 bis du Code général des impôts pose la règle de départ : « La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition ». Le logement doit en outre être vacant depuis au moins une année dans une commune caractérisée par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Dans une commune qui ne remplit pas ce critère, la durée minimale est de deux années, à condition que la commune ou l’établissement public compétent ait décidé d’instituer la taxe.
La distinction entre zone tendue et territoire hors zone tendue est donc essentielle. En zone tendue, la taxe est automatique lorsque les conditions légales sont réunies et que le logement atteint le délai de vacance requis. Hors zone tendue, elle suppose une délibération locale. Le propriétaire d’une maison héritée doit vérifier la situation de la commune pour l’année d’imposition, et pas seulement la situation existant au moment du décès. Le zonage et les délibérations peuvent évoluer.
Le texte prévoit que la base d’imposition est la valeur locative du logement. Cette notion renvoie à la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire au loyer annuel théorique que le bien pourrait produire dans des conditions normales. L’article 1409 du Code général des impôts précise que la valeur locative est déterminée selon les règles cadastrales applicables aux habitations et à leurs dépendances. La taxe ne se calcule donc pas directement sur le prix de vente espéré de la maison, ni sur la valeur déclarée dans l’acte de notoriété.
Dans une commune relevant du premier cas de figure, le taux légal est fixé à 17 % de la valeur locative la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième année. Une commune peut toutefois relever ces taux jusqu’à 30 % puis 60 %, dans les conditions prévues par le code. Hors zone tendue, la collectivité peut instituer la taxe et retenir un taux qui ne dépasse pas 50 %. Le montant final dépend donc de la valeur locative, de la durée de vacance retenue par l’administration et du taux local.
Paris illustre concrètement le risque. La Ville a annoncé, après une délibération adoptée en juillet 2026, l’utilisation du plafond de 30 % la première année et de 60 % à partir de la deuxième année. Elle a communiqué l’exemple d’un appartement de 30 m² dont la taxe estimée passerait d’environ 790 euros à 1 400 euros, puis 2 800 euros. Cet exemple ne remplace pas le calcul individuel, mais il montre qu’une succession qui reste ouverte plusieurs années peut rendre l’inaction coûteuse.
La personne redevable n’est pas toujours celle qui pense gérer le bien au quotidien. L’article 1406 bis vise le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation et l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de référence. Dans une succession, il faut donc examiner l’acte de décès, l’attestation immobilière, les droits de chaque héritier, l’existence d’un usufruit et l’état de l’indivision. Une erreur d’identification du redevable constitue un moyen de contestation, mais elle doit être exposée dans une réclamation fiscale documentée.
Le fait que la maison soit vide ne suffit pas non plus à caractériser la vacance taxable. Le logement doit être un local à usage d’habitation susceptible d’être occupé dans des conditions normales. Un bâtiment inhabitable, une maison en ruine ou un appartement privé des équipements essentiels appellent une analyse différente. La question est factuelle : l’administration et, en cas de litige, le juge recherchent si le logement pouvait réellement être remis sur le marché au 1er janvier de l’année concernée.
B. Succession bloquée, travaux ou vente : quelles exonérations faut-il prouver ?
L’article 1406 bis exclut du champ de la taxe les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Cette formule protège le propriétaire qui ne conserve pas volontairement le bien vide et qui démontre une cause extérieure, sérieuse et suffisamment durable. Elle ne signifie pas que toute succession en cours suffit. Une succession peut rester ouverte par inertie, par désaccord familial ou par stratégie d’attente ; à l’inverse, une succession bloquée par une procédure, une contestation sérieuse ou une impossibilité juridique de vendre peut justifier une demande de dégrèvement.
Le dossier doit raconter précisément ce qui empêchait l’occupation, la location ou la vente. La date du décès n’est qu’un point de départ. Il faut identifier les démarches entreprises, les réponses reçues, les actes qui n’ont pas pu être signés et la période pendant laquelle les héritiers ne disposaient pas librement du bien. Une simple attestation indiquant que « la succession est compliquée » est trop faible. Le service fiscal doit pouvoir comprendre pourquoi le propriétaire ne pouvait pas mettre le logement sur le marché dans des conditions normales.
Les preuves utiles varient selon le blocage rencontré. En cas de désaccord entre héritiers, réunissez les échanges écrits, les convocations aux réunions d’indivisaires, les projets d’acte refusés, les mises en demeure, les procès-verbaux de carence et, le cas échéant, l’assignation ou l’ordonnance du juge. En cas de succession vacante ou de difficultés liées à un héritier introuvable, ajoutez les courriers du notaire, les recherches effectuées, les décisions désignant un curateur ou un mandataire et tout document établissant que la signature de l’acte de vente était juridiquement impossible.
La situation de l’indivision ne doit pas être confondue avec une solidarité fiscale générale. Dans sa décision du 23 juin 2022, n° 449318, le Conseil d’État a censuré une solution qui permettait de poursuivre un co-indivisaire pour la totalité de la taxe. Il a jugé que « la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire ». Cette décision, rendue au sujet de l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, fournit un repère important pour vérifier la répartition de la dette entre héritiers et les droits correspondant à chacun. Elle ne dispense pas de vérifier le nouveau texte et les modalités de l’avis reçu.
Une seconde cause fréquente de vacance concerne les travaux. Des travaux lourds peuvent empêcher la location ou la vente dans des conditions normales, mais un devis de décoration, de rénovation de confort ou de montée en gamme ne suffit pas. Il faut démontrer que le logement n’était pas habitable ou ne pouvait pas être remis sur le marché sans des travaux indispensables : reprise du gros œuvre, réfection complète de la toiture, remise aux normes de l’électricité, suppression d’un risque structurel, travaux imposés par un arrêté ou traitement d’une insalubrité.
Le Conseil d’État, dans sa décision du 15 juillet 2025, n° 499230, a demandé que le contribuable produise des éléments concrets, notamment « des devis portant sur les travaux à réaliser pour rendre le bien habitable ». Le juge ne s’arrête pas à l’affirmation selon laquelle la maison est en mauvais état. Il regarde les photographies, l’état des réseaux, les pièces d’habitation, le gros œuvre, les estimations et la nature exacte des travaux. Les travaux qui donnent seulement un caractère luxueux au logement ne retirent pas celui-ci du champ de la taxe.
Un bien mis en vente peut également sortir du champ de la taxe si son propriétaire établit que la vacance ne dépendait pas de sa volonté. La jurisprudence ancienne du Conseil d’État a retenu les logements « mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ». Cette solution, rappelée dans la décision du 13 avril 2005, n° 265562, impose de prouver une démarche réelle : mandat confié à une agence, annonces, visites, prix cohérent avec les biens comparables, baisse du prix lorsque le marché l’exige et absence d’offre sérieuse malgré ces démarches.
La preuve de la mise en vente doit être cohérente avec la succession. Un bien proposé à un prix très supérieur à la valeur du marché, sans visite ni mandat effectif, risque d’être regardé comme volontairement conservé hors du marché. À l’inverse, plusieurs mandats, des comptes rendus de visites, des estimations écrites et des échanges avec des acquéreurs montrent que les héritiers ont tenté de vendre. Le même raisonnement s’applique à la mise en location : annonce, mandat de gestion, diagnostics disponibles, loyer demandé, candidatures et motifs documentés des refus.
Le seuil d’occupation de plus de 90 jours consécutifs constitue une autre exclusion prévue par le texte. Il ne faut pas le transformer en règle de simple passage. Des visites familiales, quelques week-ends ou la présence ponctuelle d’un héritier ne démontrent pas nécessairement une occupation au sens fiscal. Les relevés d’énergie, les contrats d’assurance, les attestations d’hébergement et les documents d’entrée et de sortie doivent être rapprochés de la période de référence. Une analyse plus détaillée de cette règle figure dans l’article sur les 90 jours d’occupation qui peuvent éviter la taxe sur un logement vacant.
Enfin, la maison peut être bloquée par une décision administrative ou judiciaire qui interdit l’occupation, la location ou la vente. Un arrêté de mise en sécurité, une mesure d’insalubrité, une interdiction d’habiter, une expropriation, une servitude rendant le logement impropre à l’usage ou un litige sur la propriété doivent être conservés avec leurs dates. L’enjeu est de relier la décision à la vacance : un arrêté ancien qui ne concernait plus la maison au 1er janvier de l’année d’imposition ne suffira pas forcément.
Le Conseil d’État a déjà rappelé, dans sa décision du 18 janvier 2008, n° 290366, que la taxe ne concerne que les logements pouvant être mis sur le marché locatif dans des conditions normales et durables d’habitation. Le principe reste utile pour une succession : l’administration ne peut pas traiter de la même manière une maison habitable que les héritiers gardent vide et une maison juridiquement ou matériellement indisponible.
II. Comment éviter ou contester la taxe sur une maison héritée vacante ?
A. Quelles déclarations et quelles pièces réunir avant l’avis d’imposition ?
La première action consiste à vérifier la déclaration d’occupation du bien. L’article 1418 du Code général des impôts impose aux propriétaires de déclarer les informations utiles à la gestion des impositions liées à l’habitation. Le texte prévoit que « En cas de vacance du local, le motif de celle-ci est précisé ». La déclaration n’est donc pas une formalité neutre : une mention erronée ou incomplète peut expliquer l’avis reçu et compliquer ensuite la démonstration d’une vacance indépendante de la volonté des héritiers.
Dans l’espace fiscal, recherchez la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » et vérifiez l’adresse, la nature du local, son mode d’occupation, la date de début de vacance et son motif. Si le bien est en indivision, regardez si les informations sont cohérentes avec l’attestation immobilière et les droits enregistrés. Conservez une copie ou une capture datée des informations transmises, ainsi que les accusés ou références de la démarche. Si le notaire a effectué une mise à jour, demandez-lui la confirmation écrite de la date et du contenu transmis.
Pour une succession bloquée, un dossier préventif peut être organisé en quatre parties :
- La propriété et la succession : acte de décès, acte de notoriété, attestation immobilière, testament, donation entre époux, droits de l’usufruitier, identité des héritiers, état de l’indivision et courriers du notaire.
- La cause du blocage : refus de signer, héritier absent, contestation de filiation, procédure judiciaire, demande de partage, impossibilité de réunir les consentements ou décision qui interdit temporairement de disposer du bien.
- L’état du logement : photographies datées, rapport d’expert, diagnostics, procès-verbal de sinistre, arrêté administratif, devis détaillés, attestations d’entreprises et preuve des travaux réellement commencés.
- Les démarches de remise sur le marché : mandat de vente ou de location, annonces, estimations, historique du prix, comptes rendus de visites, candidatures, courriels des agences et justification des refus.
Ces catégories doivent être datées. Une photographie non datée ou un devis établi plusieurs années après la période litigieuse a une force limitée. L’objectif est de reconstituer la situation au 1er janvier de l’année d’imposition : le bien était-il habitable, libre juridiquement, proposé à un prix normal et effectivement disponible ? La réponse doit s’appuyer sur des pièces contemporaines de la vacance.
Les héritiers doivent aussi distinguer le bien vacant du bien meublé occupé à titre de résidence secondaire ou du bien utilisé par un membre de la famille. Les impôts applicables ne sont pas identiques. Une occupation déclarée comme secondaire, une mise à disposition gratuite ou une présence régulière peuvent déclencher une autre analyse, notamment au regard de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il ne faut pas choisir une qualification dans l’espace fiscal uniquement pour éviter une taxe : la déclaration doit correspondre à la réalité.
Un logement en travaux ne bénéficie pas automatiquement d’une exonération. Les devis doivent décrire les travaux nécessaires pour atteindre une habitabilité normale et séparer, si besoin, les travaux indispensables des améliorations de confort. Dans l’affaire n° 499230, le Conseil d’État a relevé que de simples chiffrages globaux ne permettaient pas toujours d’apprécier la nature et le coût des travaux restant à réaliser. Faites établir des devis poste par poste, avec l’adresse du bien, la date de visite, l’état constaté, les interventions nécessaires et le délai prévisible.
Si la succession est bloquée par un litige, ne limitez pas la preuve aux échanges familiaux. Une procédure de partage, une demande de licitation, une ordonnance de désignation d’un mandataire successoral, une décision relative à la curatelle de la succession ou une mesure conservatoire démontrent mieux l’empêchement juridique. Les héritiers doivent également expliquer pourquoi une location provisoire n’était pas possible : absence d’accord de l’usufruitier, interdiction administrative, travaux incompatibles avec l’accueil d’un locataire, assurance refusée ou procédure en cours.
La conservation des documents est particulièrement importante lorsque plusieurs héritiers se succèdent dans la gestion du dossier. Un tableau chronologique peut indiquer, mois par mois, le propriétaire ou l’indivision, le fait nouveau, la démarche accomplie et la pièce correspondante. Ce tableau ne remplace pas les justificatifs, mais il rend lisible une succession longue et évite les contradictions entre les déclarations du notaire, des héritiers et de l’agence immobilière.
Il est utile de faire vérifier séparément la taxe sur la vacance et la taxe foncière. L’article 1389 du Code général des impôts prévoit, sous conditions, un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location. Ce mécanisme exige notamment une vacance indépendante de la volonté du contribuable et une durée minimale de trois mois. Il ne se confond pas avec l’exclusion de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Une même maison peut appeler deux demandes distinctes, avec des règles et des délais différents.
B. Comment demander le dégrèvement et saisir le juge en cas de refus ?
Lorsque l’avis de taxe est reçu, la contestation doit commencer par une réclamation auprès de l’administration fiscale. L’article R*190-1 du Livre des procédures fiscales indique que le contribuable qui conteste un impôt « doit d’abord adresser une réclamation au service territorial » compétent. Une saisine directe du tribunal administratif, sans réclamation préalable, expose la demande à une irrecevabilité.
La réclamation doit identifier clairement l’imposition contestée : année, adresse du logement, référence de l’avis, montant, redevable désigné et demande de dégrèvement total ou partiel. Elle doit expliquer la cause de la vacance au 1er janvier, rappeler les démarches effectuées et joindre les pièces numérotées. Si la demande repose sur une succession bloquée, indiquez la date du décès, la date d’ouverture de la succession, les titulaires de droits, l’événement qui empêchait la vente ou la location et la date à laquelle l’empêchement a pris fin, s’il a pris fin.
La forme de la réclamation compte. L’article R*197-3 du Livre des procédures fiscales impose notamment de mentionner l’imposition contestée, d’exposer les moyens et les conclusions et de joindre l’avis d’imposition ou un document justifiant le montant réclamé. Le texte rappelle ainsi qu’une lettre générale demandant « l’annulation de la taxe » sans avis, adresse ni preuve peut être régularisable ou rejetée, mais ne constitue pas un dossier solide.
Le délai doit être calculé à partir de l’avis et de la nature de la contestation. L’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales prévoit que les réclamations relatives aux impôts directs locaux doivent être présentées « au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle » de la mise en recouvrement, de la notification de l’avis ou de l’événement qui motive la réclamation. Pour une imposition établie au titre de 2027, le délai de droit commun conduira généralement au 31 décembre 2028, sous réserve de la date et du mode de mise en recouvrement indiqués sur l’avis. Ne vous contentez pas d’un appel téléphonique : envoyez une réclamation traçable et conservez le récépissé.
Le service peut demander des explications complémentaires. Répondez en distinguant les faits établis des éléments encore en cours. Si la succession est toujours ouverte, indiquez les démarches attendues du notaire ou du juge. Si le bien est vendu entre-temps, joignez le compromis, l’acte authentique et les dates de transfert. Si des travaux sont réalisés, transmettez les factures, procès-verbaux de réception et photographies. Une évolution postérieure à l’année taxée ne suffit pas à elle seule, mais elle peut confirmer que l’empêchement invoqué était réel et non artificiel.
Le Conseil d’État a rappelé, dans sa décision du 29 juin 2026, n° 513256, qu’un contribuable qui saisit le juge sans avoir adressé au préalable une réclamation relative à l’imposition s’expose à voir sa demande déclarée irrecevable. La juridiction a retenu que les conclusions étaient « manifestement irrecevables ». Ce rappel est directement utile aux héritiers : même lorsque la taxe paraît manifestement injustifiée, le recours contentieux ne remplace pas la première démarche auprès de la direction générale des finances publiques.
Le contentieux de la taxe sur la vacance relève du juge administratif selon les règles applicables aux impôts locaux. L’article 1406 bis prévoit que le contrôle, le recouvrement et le contentieux sont régis comme en matière de taxe foncière. En cas de rejet de la réclamation ou de décision implicite, la stratégie doit être adaptée à la décision reçue, à la date de notification et aux motifs retenus par le service. Le dossier judiciaire reprend les pièces de la réclamation et ajoute les éléments répondant au rejet : absence de maîtrise du bien, impossibilité de signature, caractère inhabitable, prix de marché ou erreur sur le redevable.
Le juge apprécie concrètement la cause de la vacance. Dans la décision n° 499230, il a vérifié les équipements électriques, l’eau courante, les installations sanitaires, l’état des murs, la charpente et les documents chiffrant les travaux. Dans la décision n° 265562, il a rappelé la logique d’une mise en vente ou d’une mise en location au prix du marché. Ces décisions ne créent pas une exonération automatique pour toutes les successions, mais elles donnent une méthode : établir l’habitabilité, la disponibilité juridique et les démarches normales de remise sur le marché.
À Paris et en Île-de-France, le montant et la pression pratique peuvent être plus élevés dans les communes qui retiennent le taux majoré. Pour un appartement hérité à Paris, vérifiez la délibération locale, la valeur locative cadastrale, la date exacte de la vacance et les éléments déjà déclarés dans « Gérer mes biens immobiliers ». Dans les autres communes d’Île-de-France, ne présumez pas que le taux parisien s’applique : la commune, l’établissement public et le zonage doivent être identifiés. La contestation doit être adressée au service fiscal compétent pour l’imposition et non à la mairie, même si la délibération locale explique le taux.
Le cas d’un héritier qui ne peut pas agir seul mérite une attention particulière. L’usufruitier, le nu-propriétaire, les indivisaires et un éventuel mandataire successoral n’ont pas les mêmes droits. Avant de déposer la réclamation, comparez le redevable figurant sur l’avis avec l’attestation immobilière et les droits publiés. La décision n° 449318 rappelle que la qualité d’indivisaire ne suffit pas à rendre chacun responsable de toute la dette. Si l’avis est établi au nom d’une personne qui n’avait pas la disposition du bien depuis le début de la période, ce point doit être soulevé avec les actes qui le démontrent.
Si le bien a été loué ou vendu pendant la succession, les documents de transition sont essentiels. Un mandat signé après le 1er janvier ne prouve pas nécessairement une mise en location antérieure, mais les échanges avec l’agence, les diagnostics, les devis et les décisions des héritiers peuvent établir une démarche commencée avant l’avis. De même, un compromis signé plusieurs mois plus tard peut confirmer la réalité d’un blocage antérieur si le dossier montre que la vente était impossible avant l’accord d’un héritier ou la décision du juge.
Une demande de dégrèvement partiel peut être pertinente lorsque seule une partie de la période est contestable, lorsque le bien était partiellement indisponible ou lorsque le redevable ne détenait qu’une quote-part. Il est préférable de présenter un calcul lisible et subsidiaire : dégrèvement total si la vacance est indépendante de la volonté, à défaut dégrèvement pour la période ou la quote-part justifiée. Cette présentation aide le service à répondre sur chaque point et évite qu’une demande trop générale masque les éléments solides du dossier.
La procédure ne doit pas être utilisée pour retarder indéfiniment la remise du bien sur le marché. Si la succession est débloquée, les héritiers doivent mettre à jour la déclaration, choisir entre vente et location et conserver les preuves de cette décision. Une taxe contestée pour une année passée n’efface pas les obligations déclaratives pour l’année suivante. Une nouvelle vacance volontaire ou une absence de démarches après la fin du litige peut conduire à une imposition différente.
En pratique, trois questions doivent être traitées séparément dans le dossier : le logement était-il habitable, les héritiers pouvaient-ils juridiquement en disposer et ont-ils accompli les démarches normales de vente ou de location ? Une réponse négative documentée à l’une de ces questions peut soutenir le dégrèvement. Une réponse seulement affirmée, sans acte, devis, décision ou preuve de marché, laisse l’administration retenir la vacance taxable.
Conclusion
La maison héritée et vacante n’est pas automatiquement exonérée de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation qui s’appliquera à partir de 2027. La réforme tient compte de la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027, prévoit un taux de 17 % puis 34 % en zone tendue, et autorise certaines collectivités à monter jusqu’à 30 % puis 60 %. Le risque est particulièrement concret à Paris et dans les communes qui adoptent le taux majoré.
La meilleure protection repose sur une preuve chronologique : succession réellement bloquée, impossibilité de disposer du bien, travaux nécessaires à l’habitabilité ou démarches sérieuses de vente ou de location au prix du marché. La déclaration d’occupation doit être cohérente avec cette preuve. Si un avis est établi malgré l’exonération, adressez rapidement une réclamation complète à l’administration fiscale, puis saisissez le juge administratif seulement après cette étape préalable et dans le délai applicable.
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