Une affaire rendue publique le 20 août 2026 rappelle une difficulté très concrète : un bailleur peut avoir plusieurs mois de loyers impayés et perdre, malgré tout, la possibilité de faire partir le locataire à l’échéance du bail parce que son congé a été reçu trop tard. Le retard sur le calendrier ne fait pas disparaître la dette. Il modifie en revanche la stratégie : le contrat se poursuit, et l’expulsion doit être recherchée par la voie adaptée aux impayés.
La première question n’est donc pas seulement « le locataire ne paie-t-il plus ? ». Il faut vérifier la nature du bail, la date de son terme, la date de réception du congé, la régularité de sa motivation et l’existence d’une clause résolutoire. Un congé envoyé quelques jours trop tard peut entraîner une reconduction de plusieurs années pour un bail vide, ou d’une année pour un meublé. À l’inverse, un commandement de payer correctement délivré peut permettre d’obtenir le paiement, la résiliation judiciaire ou le constat de la clause résolutoire, puis l’expulsion.
Le bailleur doit agir vite, mais chaque acte doit être cohérent avec le contrat encore en cours. La présente analyse expose la différence entre congé et résiliation pour impayés, les délais à recalculer, les pièces à réunir et la méthode à suivre à Paris et en Île-de-France.
I. Loyers impayés et congé tardif : le bail est-il vraiment reconduit ?
A. Quel délai faut-il respecter pour donner congé au locataire ?
Le congé donné par le bailleur n’est pas une simple lettre annonçant la fin de la location. C’est un acte qui doit produire effet à une échéance précise et qui obéit à des conditions de fond, de forme et de délai. Une erreur sur l’une de ces conditions peut empêcher le congé de mettre fin au bail, même si le bailleur dispose d’un motif sérieux.
Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, la durée habituelle du bail est d’au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Elle est d’au moins six ans lorsque le bailleur est une personne morale, sous réserve des régimes particuliers. L’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit expressément : « Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. »
Le congé du bailleur doit donc parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail vide. La date d’envoi ne suffit pas. La date pertinente est celle de la réception lorsque la notification est faite par lettre recommandée, celle de la signification lorsqu’elle est remise par commissaire de justice, ou celle de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courrier posté le 30 juin pour un bail expirant le 31 décembre peut être hors délai si sa réception intervient le 2 juillet. Le calcul se fait à partir du jour où l’acte est juridiquement reçu, non à partir de la date inscrite sur le bordereau d’expédition.
Le bailleur doit aussi choisir un mode de notification qui permette de prouver cette réception. Une lettre recommandée non réclamée peut créer une difficulté de preuve et de date. La signification par commissaire de justice apporte un constat plus robuste, notamment lorsque le locataire est absent, change fréquemment d’adresse ou refuse les courriers. Une remise en main propre est valable si le récépissé est daté et signé. Ces choix doivent être arrêtés avant la dernière période de préavis, pas lorsque l’échéance est déjà proche.
Le contenu de l’acte est tout aussi important. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être justifié « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». Le même article impose, à peine de nullité, l’indication du motif invoqué. Un congé fondé sur les impayés doit donc identifier la situation locative avec suffisamment de précision : périodes concernées, montant réclamé, mises en demeure, commandements éventuels et éléments permettant de comprendre le grief.
Un acte qui se borne à dire que le locataire « ne respecte pas ses obligations » expose le bailleur à une contestation. Le juge peut contrôler la réalité du motif et le respect des obligations légales, y compris d’office. L’acte doit être cohérent avec les décomptes, les quittances, les relevés bancaires et les échanges adressés au locataire. Si les sommes réclamées ne correspondent pas à la dette réellement exigible, le congé peut devenir fragile.
La jurisprudence confirme la rigueur de ce calendrier. Dans son arrêt du 11 juillet 2007, troisième chambre civile, pourvoi n° 06-15.943, la Cour de cassation a retenu qu’« un congé, délivré dans les conditions de forme de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et signifié au locataire plus de six mois avant la date d’expiration du bail, fait obstacle à ce que le bail soit reconduit tacitement ». La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation. La formulation montre l’enchaînement inverse : si les conditions de forme et de délai ne sont pas toutes réunies, l’effet extinctif du congé n’est pas acquis.
Le motif d’impayés peut constituer un motif légitime et sérieux, mais il doit être établi et apprécié dans son contexte. Dans l’arrêt du 17 mai 2006, troisième chambre civile, pourvoi n° 05-14.495, la Cour de cassation a jugé que « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant peut constituer un motif légitime et sérieux de congé, souverainement apprécié par les juges du fond, même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé ». Le texte intégral figure sur le site officiel de la Cour de cassation. Le bailleur ne doit toutefois pas confondre cette règle avec une dispense de preuve : les juges examinent la réalité, la durée et l’importance des impayés.
La Cour de cassation a également rappelé, dans son arrêt du 25 février 2016, troisième chambre civile, pourvoi n° 15-10.842, que le motif légitime et sérieux n’était pas démontré lorsque les pièces révélaient que des retards d’encaissement pouvaient provenir du mandataire et que la locataire était à jour. Cette décision, accessible sur la base officielle de la Cour de cassation, invite à vérifier le compte locataire ligne par ligne avant d’agir.
Le bail meublé obéit à un délai différent. L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un contrat d’au moins un an, reconduit tacitement pour un an lorsque les parties ne donnent pas congé dans les conditions prévues. Le bailleur doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. L’article 25-8 de la même loi exige aussi un motif de reprise, de vente ou un motif légitime et sérieux, avec une notification régulière. Pour un bail étudiant de neuf mois, la reconduction tacite ne s’applique pas de la même façon : la qualification exacte du contrat doit être contrôlée.
Cette différence explique le risque pratique du congé tardif. Pour un bail vide, la reconduction peut prolonger la relation contractuelle de trois ans, voire six ans selon la qualité du bailleur. Pour un meublé classique, elle ajoute en principe une année. Le propriétaire ne peut pas traiter tous les baux comme s’ils obéissaient au même calendrier.
Le délai doit être recalculé en cas de renouvellement, de reconduction antérieure, de vente du bien occupé, de bail signé par une société civile ou de changement de régime. Il faut réunir le contrat initial, ses avenants, les actes de vente, les courriers de modification du bail et les preuves de chaque notification. Une ligne de temps datée évite de fonder toute la procédure sur une date de fin approximative.
B. Que produit la reconduction du bail malgré les loyers impayés ?
La reconduction ne transforme pas une dette en dette inexistante. Elle signifie que le bailleur a manqué la voie du congé à l’échéance, mais le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges aux dates prévues. L’article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989 énonce cette obligation en ces termes : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le bailleur peut donc réclamer les arriérés, sous réserve de produire un décompte exact et de respecter la prescription.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe en principe à trois ans la prescription des actions dérivant du contrat de bail. Le texte précise : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Une dette ancienne ne doit pas être reprise mécaniquement dans un commandement. Chaque échéance doit être examinée, tout comme les paiements partiels, les accords et les éventuels actes interruptifs de prescription.
Le congé tardif ne permet pas davantage au bailleur de remplacer le contrat par une occupation sans droit ni titre. Tant que le bail n’est pas résilié ou arrivé à son terme après un congé valable, le locataire conserve un titre d’occupation. Le propriétaire ne peut pas changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, retirer les meubles, bloquer l’accès ou faire pression pour obtenir un départ. De telles initiatives peuvent engager sa responsabilité et compliquer la demande d’expulsion.
Le raisonnement correct est double. D’un côté, le bailleur constate que le congé ne mettra pas fin au bail à la date initialement visée. De l’autre, il utilise l’impayé comme manquement contractuel pour demander le paiement et la résiliation du bail. Ces deux fondements ne se confondent pas. Le congé vise la non-reconduction à une échéance ; la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire vise la fin anticipée du bail pour inexécution.
Les documents doivent rendre cette distinction visible. Le décompte doit séparer les loyers, les provisions sur charges, les régularisations, les frais non récupérables et les versements reçus. Le bailleur ne peut pas gonfler la dette en ajoutant des frais de relance ou des pénalités non prévus par un texte ou par une clause valable. Les charges récupérables doivent être justifiées. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 organise la régularisation des charges et la mise à disposition des justificatifs ; il faut donc conserver les relevés de copropriété, factures, appels de fonds et décomptes transmis.
La bonne question après un congé manqué est alors : le bail contient-il une clause résolutoire et quelle procédure permet de l’activer ? Tous les baux d’habitation doivent comporter une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, mais son effet reste soumis au commandement de payer et au délai légal. Si la clause est absente, incomplète ou inapplicable au litige, une demande de résiliation judiciaire reste envisageable, mais le calendrier et l’argumentation diffèrent.
La jurisprudence du 25 avril 2001, troisième chambre civile, pourvoi n° 99-16.548, illustre la séparation entre commandement et congé. Dans cette affaire, la Cour de cassation a approuvé le raisonnement selon lequel « la sanction de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail justifiaient l’expulsion du locataire sans autre délai que les délais légaux ». L’arrêt est disponible sur la base officielle de la Cour de cassation. Le bailleur doit donc sécuriser la clause et le commandement avant de solliciter une mesure d’expulsion.
Dans une autre décision du 9 septembre 2021, troisième chambre civile, pourvoi n° 20-10.929, la Cour de cassation a examiné un commandement faisant référence à la clause résolutoire, au décompte des loyers et charges, ainsi qu’aux formalités d’information de l’administration. L’arrêt peut être consulté sur le site officiel de la Cour de cassation. Cette décision rappelle qu’une dette faible ou discutée ne dispense pas de contrôler la conformité des actes : le bailleur doit démontrer la dette, le délai écoulé et les diligences accomplies.
La reconduction n’interdit pas non plus une négociation. Le bailleur peut proposer un plan de règlement, demander le versement direct de l’aide au logement lorsque les conditions sont réunies, saisir les organismes de prévention des expulsions et réserver ses droits par écrit. Un accord doit cependant préciser la dette reconnue, les échéances, les paiements courants, la conséquence d’un nouvel incident et la situation du bail. Une promesse orale de régularisation ne doit pas remplacer un acte procédural lorsque l’impayé continue.
II. Comment obtenir l’expulsion après un congé tardif et des loyers impayés ?
A. Quelles étapes suivre du commandement de payer à la décision du juge ?
La première étape est un audit du dossier. Le bailleur doit établir la date de début des impayés, la date du dernier paiement complet, le montant du loyer hors charges, les provisions, les régularisations, les aides versées et les règlements partiels. Le relevé doit permettre à un tiers de reconstituer la dette sans calcul caché. Cette transparence sert à la fois la demande de paiement et la crédibilité de la demande d’expulsion.
Le commandement de payer est ensuite délivré par commissaire de justice lorsque la clause résolutoire est invoquée. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux, pour les régimes auxquels cette durée s’applique. Le commandement doit notamment mentionner le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de procédure judiciaire, les possibilités de solliciter le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.
La date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du bail doit être vérifiée pour déterminer le régime transitoire applicable. Certains dossiers anciens sont encore présentés avec un délai de deux mois, alors que le régime légal a évolué pour les contrats concernés par la réforme de 2023. Une erreur sur ce délai peut donner au locataire un argument de nullité ou empêcher le constat de la clause résolutoire à la date retenue. Le commissaire de justice doit disposer du contrat complet et de ses avenants, pas seulement d’une page de signature.
Le commandement doit aussi être adressé à la caution dans le délai légal lorsqu’un cautionnement garantit les sommes dues. La caution ne doit pas découvrir la procédure après l’assignation. Le bailleur doit contrôler l’identité, l’adresse et la portée de l’engagement. Une caution solidaire, une garantie Visale, une assurance loyers impayés et un garant personne physique ne répondent pas aux mêmes règles.
Lorsque la dette atteint les seuils prévus par la loi, le commandement peut déclencher le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. L’article 24 organise aussi le diagnostic social et financier. Le bailleur ne doit pas voir ce volet comme une formalité inutile : un dossier complet, avec les coordonnées actualisées et les informations connues sur la situation du ménage, permet au juge d’apprécier les propositions de règlement et les délais éventuels.
Après le délai du commandement, une assignation peut être délivrée pour demander le paiement de la dette, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail si nécessaire, l’expulsion et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Le juge des contentieux de la protection est saisi selon les règles applicables au logement. La demande doit expliquer pourquoi le congé initial est devenu sans effet à l’échéance et pourquoi la procédure engagée repose désormais sur les impayés.
Cette présentation est importante dans un dossier de congé tardif. Le bailleur ne doit pas demander au juge de considérer le locataire comme occupant sans titre dès la date de l’ancien congé si cet acte n’a pas respecté le délai de six mois ou de trois mois. Il doit solliciter l’expulsion à compter de la résiliation ou du terme juridiquement pertinent. Une demande mal datée peut réduire les indemnités réclamables et brouiller le calcul de la dette.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire lorsque sa situation le justifie et lorsqu’il est en mesure de reprendre le paiement courant. Le dossier du bailleur doit donc montrer les relances, les propositions amiables, les paiements reçus et les échéances non respectées. Un locataire qui règle intégralement le courant mais apure progressivement l’arriéré n’est pas dans la même situation qu’un locataire qui cesse tout versement et refuse de transmettre ses coordonnées.
La trêve hivernale ne supprime pas la dette et ne fait pas obstacle à toutes les étapes judiciaires. Elle peut suspendre l’exécution matérielle de l’expulsion pendant la période prévue par la loi, sauf exceptions. Le bailleur peut donc faire délivrer les actes, obtenir une décision et préparer l’exécution, tout en intégrant la période de suspension dans son calendrier. Le commandement de quitter les lieux et l’intervention de la force publique suivent encore des étapes distinctes.
Le locataire qui reçoit un commandement ou une assignation doit, de son côté, réagir sans attendre. Il peut contester une dette erronée, produire les preuves de paiement, demander un délai, signaler un logement indécent ou expliquer une difficulté temporaire. Une contestation non documentée ne suffit pas. Le juge apprécie les pièces des deux parties, le comportement contractuel et la régularité de la procédure.
Les délais pratiques peuvent être longs, surtout lorsque la dette est contestée, que le diagnostic social est incomplet, que le locataire ne se présente pas ou que la force publique doit être sollicitée. Cette durée rend les premières écritures décisives. Attendre plusieurs mois après le premier impayé pour recalculer le bail et saisir un commissaire de justice augmente le risque de prescription, de dégradation du logement et d’insolvabilité.
Le bailleur doit enfin distinguer l’indemnité d’occupation du loyer. Avant la résiliation, les sommes dues restent des loyers et charges selon le contrat. Après la perte du titre d’occupation, une indemnité peut être demandée, souvent fixée au montant du loyer augmenté, le cas échéant, des charges justifiées, sans créer une double facturation. La décision doit préciser le point de départ de cette indemnité.
B. Quelles preuves réunir et quelles erreurs éviter à Paris et en Île-de-France ?
Un dossier solide commence par une chronologie sur une page. Elle doit reprendre la signature du bail, les renouvellements, la date du premier impayé, les relances, les paiements partiels, la date d’envoi et de réception du congé, le commandement, le signalement éventuel et l’assignation. Chaque événement renvoie à une pièce numérotée. Cette méthode permet de repérer immédiatement une incohérence entre le congé et le décompte.
Les pièces utiles comprennent le bail complet, les avenants, l’état des lieux, le mandat de gestion, les coordonnées déclarées, les avis d’échéance, les quittances, le compte locataire, les relevés bancaires, les justificatifs des charges, les courriers de relance, les preuves de réception, le congé et le commandement de payer. Si une assurance loyers impayés ou une garantie est mobilisée, le bailleur ajoute la déclaration de sinistre, les échanges avec l’assureur et les conditions générales applicables.
Le compte locataire doit être lisible. Une colonne indique la date d’exigibilité, une autre le principal, une autre les charges, une autre le paiement affecté et une dernière le solde. Les paiements doivent être affectés conformément aux règles applicables et aux indications données. Les sommes réclamées au titre de travaux, de frais de gestion ou de pénalités doivent être isolées. Une charge non justifiée ne doit pas contaminer l’ensemble de la demande.
La première erreur consiste à confondre congé et commandement. Le congé tardif ne devient pas automatiquement un commandement de payer. Le commandement ne remplace pas non plus les mentions obligatoires d’un congé. Le bailleur qui veut récupérer le logement doit utiliser le fondement correspondant à la situation et demander au juge la conséquence précise de chaque acte.
La deuxième erreur est d’adresser un congé pour impayés sans vérifier si la dette est encore actuelle et sérieuse. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 25 février 2016, pourvoi n° 15-10.842 : lorsque les pièces laissaient penser que les retards provenaient du mandataire et que la locataire était à jour, la preuve du motif légitime et sérieux n’était pas rapportée. Le propriétaire doit donc contrôler son agence, ses délais d’encaissement et les virements reçus avant de reprocher un défaut de paiement.
La troisième erreur est de calculer le délai du congé à partir de la date d’expédition. Le calcul doit retenir la réception ou la signification. Pour une lettre recommandée, le bailleur conserve l’enveloppe, le suivi, l’avis de réception et tout retour. En cas de difficulté, un commissaire de justice peut signifier l’acte et constater les modalités de remise. Pour un meublé, le délai de trois mois doit être vérifié de la même manière.
La quatrième erreur est de demander une expulsion immédiate parce que le locataire doit plusieurs mois de loyer. Le propriétaire doit obtenir un titre exécutoire et respecter le commandement de quitter les lieux, les délais, la trêve hivernale et l’intervention éventuelle de la force publique. Une expulsion privée est interdite. La restitution des clés, l’état des lieux de sortie et le sort des meubles doivent aussi être organisés selon la procédure applicable.
La cinquième erreur est d’oublier les obligations du bailleur. Une dette peut être réduite si le logement est affecté par un trouble de jouissance, une indécence, des travaux non réalisés ou des charges non justifiées. Le locataire ne peut pas suspendre seul tout le loyer, mais le bailleur doit répondre aux griefs et produire les documents. Le juge peut apprécier la dette nette après compensation ou réduction lorsqu’une créance du locataire est établie.
À Paris et en Île-de-France, le dossier doit intégrer la localisation exacte du logement, le tribunal compétent, le ressort du commissaire de justice, la procédure de signalement à la commission départementale de prévention des expulsions et la situation de l’aide au logement. Le bailleur peut demander à la caisse concernée le versement direct de l’allocation lorsque le dispositif le permet, mais il doit maintenir une communication correcte avec l’organisme et transmettre les informations demandées.
Le diagnostic social et financier ne remplace pas la preuve de la dette. Il permet de mettre en perspective la situation du ménage et les propositions de règlement. Le bailleur doit communiquer les éléments utiles sans divulguer des informations étrangères au litige. Les échanges avec les services sociaux, la caisse d’allocations familiales et les organismes de prévention sont classés séparément des pièces contractuelles.
Un propriétaire situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Créteil, Nanterre, Versailles ou dans une autre commune francilienne doit éviter de reprendre un modèle trouvé pour un autre ressort sans vérifier l’adresse, le juge saisi et la procédure de notification. Le ressort n’enlève rien aux règles nationales du bail d’habitation, mais il influence les interlocuteurs, les calendriers d’audience et les démarches pratiques auprès des services concernés.
Le lien avec la vente du bien mérite une attention particulière. Si le bailleur souhaite vendre, le congé pour vendre doit respecter les mentions et le droit de préemption du locataire lorsque celui-ci s’applique. Un impayé ne permet pas de réduire le préavis du congé pour vendre. Si le congé pour vendre est tardif, le propriétaire peut poursuivre les impayés par la clause résolutoire sans présenter la vente comme un motif d’expulsion immédiate.
Le bailleur qui a déjà délivré un congé tardif doit envoyer au professionnel chargé du dossier quatre questions précises : à quelle date le bail a-t-il été reconduit, quelle est la clause résolutoire exacte, quel délai figure dans le commandement et quelles sommes sont juridiquement exigibles ? Il doit ensuite vérifier que l’assignation demande le paiement courant, les arriérés, la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation avec des dates compatibles. Cette vérification réduit les demandes contradictoires.
Pour approfondir la procédure générale, le bailleur peut consulter notre article sur l’expulsion pour loyers impayés et clause résolutoire. Pour la stratégie d’ensemble et les questions de bail, de copropriété ou de vente, notre page de référence sur le droit immobilier à Paris présente les points à préparer avant un rendez-vous.
Un congé tardif n’est donc pas une impasse, mais il impose de repartir du contrat réellement en vigueur. Le bailleur qui sécurise rapidement le décompte, le commandement, le signalement et l’assignation conserve une voie d’action. Celui qui tente de faire passer le congé hors délai pour une résiliation immédiate risque de retarder encore la récupération du logement et d’exposer sa procédure à une contestation.
Conclusion
Lorsque le bailleur a laissé passer le délai du congé, les loyers impayés ne justifient pas une expulsion privée et ne transforment pas automatiquement le locataire en occupant sans titre. Le bail vide peut être reconduit pour trois ou six ans ; le bail meublé peut l’être pour un an. La dette reste exigible, mais le propriétaire doit changer de fondement et engager la procédure fondée sur le défaut de paiement.
La démarche repose sur quatre contrôles : la date exacte de réception du congé, la durée et le régime du bail, le décompte des sommes réellement dues et la validité du commandement de payer. Une fois ces éléments réunis, le juge peut être saisi pour obtenir le paiement, la résiliation ou le constat de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité due après la perte du titre d’occupation. La préparation des pièces et le respect des délais restent déterminants, en particulier lorsque le logement se situe à Paris ou en Île-de-France.
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