Un conflit locatif rendu public au début du mois d’août 2026, dans lequel une locataire dénonçait un compteur électrique partagé, des demandes de remboursement et la menace d’une coupure, rappelle une difficulté très concrète : que faire lorsque l’électricité du logement ne peut pas être souscrite directement par l’occupant ? La question ne se résout pas par une simple phrase du bail. Il faut distinguer le contrat de fourniture, le compteur général de l’immeuble, un éventuel compteur divisionnaire, les charges récupérables et la responsabilité du bailleur lorsque l’installation empêche l’accès normal au réseau. En principe, le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur et payer sa consommation directement. Le propriétaire ne peut pas transformer une facture globale en charge locative automatique, mais le locataire ne peut pas non plus conserver gratuitement une énergie effectivement consommée. La solution dépend donc des preuves disponibles, de la possibilité technique d’individualiser la fourniture et du type de location. Cette analyse présente les droits de chacun, les limites d’une refacturation, les sommes qui peuvent être discutées et la méthode à suivre en cas de facture contestée, de refus de raccordement ou de coupure, à Paris comme en Île-de-France.
I. Compteur électrique partagé dans une location : qui doit souscrire et qui doit payer ?
A. Le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur et disposer d’une installation utilisable
Dans une location d’habitation constituant la résidence principale, la première question n’est pas celle du montant de la facture. Elle porte sur l’accès du locataire à une fourniture autonome. Le code de l’énergie, à l’article L. 331-1, protège le libre choix du fournisseur. Le texte énonce que tout client a « le droit de choisir son fournisseur d’électricité ». Ce droit n’a de portée réelle que si le logement est rattaché à un point de livraison identifiable et si l’installation permet au fournisseur ou au gestionnaire de réseau d’intervenir sans dépendre d’un conflit entre le bailleur et un autre occupant.
Le bailleur doit remettre un logement compatible avec son usage. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose un logement décent, ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé et comportant les éléments nécessaires à l’usage d’habitation. L’article 1719 du code civil ajoute que le bailleur doit délivrer la chose louée, l’entretenir et en assurer la jouissance paisible. L’article 1720 du code civil précise : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. » Ces textes ne créent pas, à eux seuls, une obligation uniforme d’installer un compteur individuel dans tous les immeubles anciens. Ils imposent toutefois que le logement puisse être alimenté et utilisé dans des conditions conformes au bail.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent doit être lu avec les caractéristiques concrètes du bâtiment. Une installation électrique dangereuse, inaccessible, mal protégée ou incapable d’assurer durablement l’alimentation du logement peut caractériser un manquement. À l’inverse, la seule présence d’un compteur situé dans une partie commune ne suffit pas toujours à démontrer l’indécence. Le juge examine l’état du réseau, la sécurité des branchements, la possibilité de connaître la consommation du logement, l’accès au fournisseur et les conséquences réellement subies par le locataire.
Cette distinction ressort d’une décision du tribunal judiciaire de Grasse du 3 juin 2025, RG n° 23/05902, consultable sur le site officiel de la Cour de cassation. Dans cette affaire, le tribunal a retenu que la loi du 6 juillet 1989 et le décret de 2002 « ne font pas obligation au bailleur de doter le logement loué d’un compteur électrique individuel » pour les immeubles construits avant 2017. Cette solution ne donne pas au bailleur un droit général de facturer n’importe quelle somme. Elle signifie seulement que l’analyse doit porter sur l’installation, le service effectivement fourni, la preuve de la consommation et les obligations contractuelles.
Le contrat de location doit donc être examiné avec les documents techniques. Un compteur commun peut desservir plusieurs logements, un commerce voisin, des parties communes ou une dépendance. Un compteur divisionnaire peut mesurer une partie de la consommation sans être un compteur de réseau ouvrant, à lui seul, un contrat auprès d’un fournisseur. La présence d’un boîtier, d’un relevé mensuel ou d’un tableau de répartition ne transforme pas automatiquement le bailleur en fournisseur d’électricité. Elle ne permet pas davantage de conclure, sans vérification, que le locataire peut se désolidariser de toute consommation.
Pour apprécier la situation, il faut répondre à cinq questions successives : quel est le point de livraison indiqué par le fournisseur ? Qui est titulaire du contrat principal ? Le logement dispose-t-il d’un compteur mesurant uniquement ses usages privatifs ? Les parties communes sont-elles branchées sur le même dispositif ? Le locataire a-t-il reçu une facture complète, avec les index et la méthode de calcul ? Les réponses permettent de séparer le problème de sécurité, le problème d’accès au réseau et le problème financier. Cette séparation évite de traiter comme une simple charge locative une difficulté qui relève en réalité de la délivrance du logement ou d’un raccordement défectueux.
Lorsqu’un locataire emménage, il doit relever les compteurs, photographier les index et demander par écrit le numéro de point de livraison ou de point de référence mesure. Si le fournisseur refuse l’ouverture du contrat parce que le point de livraison dessert plusieurs logements ou parce que le certificat de conformité manque, le refus doit être conservé. Il établit que le locataire n’a pas simplement omis de souscrire. Il peut démontrer que l’obstacle provient de la configuration de l’immeuble ou d’une démarche qui incombe au propriétaire.
B. Le bailleur ne peut pas faire passer l’électricité privative en charges ordinaires
Les charges locatives ne constituent pas une enveloppe générale permettant de récupérer tout ce que le propriétaire a payé. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables « sont exigibles sur justification » et renvoie à une liste réglementaire. L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 vise notamment l’électricité des ascenseurs, des équipements collectifs et des parties communes. Elle ne transforme pas la consommation électrique privative du logement en dépense commune.
La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt de la troisième chambre civile du 2 mars 2017, pourvoi n° 15-19.418, publié au Bulletin, disponible sur Légifrance. Son analyse exclut « la consommation d’électricité spécifique aux locaux loués » de la liste des dépenses récupérables dans un bail d’habitation vide. Le bailleur peut donc réclamer l’électricité des parties communes lorsqu’elle entre dans le cadre réglementaire, mais il ne peut pas présenter la consommation des appareils, prises, éclairages et équipements privatifs comme une charge ordinaire simplement parce que son propre contrat couvre tout l’immeuble.
La même décision apporte une nuance importante pour le locataire. La clause qui impose le remboursement d’une fourniture privative peut être annulée ou écartée, mais l’énergie déjà consommée ne peut pas être rendue matériellement. La Cour retient que la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature « qu’elle ne peut restituer » peut devoir une indemnité correspondant à la valeur de cette prestation. Le locataire ne doit donc pas confondre l’irrégularité de la facturation avec une remise automatique de toute l’électricité consommée. Il doit demander la restitution des sommes non justifiées, des forfaits excessifs, des frais ajoutés sans base et des montants correspondant à des consommations étrangères à son logement. La valeur objective de l’énergie effectivement utilisée peut rester discutée.
Cette règle doit être distinguée de la question du choix du fournisseur. Dans un arrêt de la première chambre civile du 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-24.795, rendu dans un bail commercial, la Cour de cassation a sanctionné des clauses organisant la rétrocession de l’électricité et a protégé la possibilité pour l’occupant d’avoir « un accès direct à la fourniture d’énergie à un tarif librement négocié avec EDF ». L’arrêt est consultable sur Légifrance. Le contexte commercial interdit de transposer mécaniquement chaque détail au bail d’habitation, mais le principe d’une liberté réelle de choix du fournisseur éclaire la situation résidentielle.
Le cahier des charges type approuvé par le décret du 23 décembre 1994 formulait déjà l’interdiction suivante : « Toute rétrocession d’énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite ». Le texte a ensuite connu une évolution de son champ d’application. Il ne faut donc pas citer cette disposition comme une formule automatique réglant chaque bail actuel. Elle explique cependant pourquoi la refacturation par un client direct est juridiquement sensible et pourquoi la recherche d’un accès direct au fournisseur doit rester la priorité lorsque la configuration le permet.
La facturation d’un bailleur doit ainsi être classée dans l’une des catégories suivantes : électricité des parties communes entrant dans les charges récupérables, remboursement documenté d’une prestation effectivement reçue, consommation privative facturée comme si elle était une charge, ou refacturation organisée par une clause qui prive le locataire de son choix. Chaque catégorie appelle une réponse différente. Une ligne « électricité » sur une quittance ne suffit pas à identifier la catégorie. Le bailleur doit pouvoir expliquer le contrat, la période, les index, la facture source et la méthode d’imputation.
Les locations meublées, les baux mobilité, les chambres dans un logement partagé et les locations de courte durée comportent des particularités. Un forfait de charges peut être prévu dans certains contrats, mais son régime ne donne pas carte blanche pour revendre de l’électricité ou faire supporter au locataire un risque technique qu’il ne contrôle pas. La qualification du contrat, la durée, l’usage exclusif ou partagé des lieux et la rédaction de la clause doivent être vérifiés ensemble. Le raisonnement applicable à un bail vide de résidence principale ne doit pas être copié sans adaptation sur une convention d’occupation temporaire ou un bail commercial.
Pour le propriétaire, la pratique la plus sûre consiste à permettre au locataire d’ouvrir son contrat, à remettre les informations techniques nécessaires, à séparer les parties communes et à conserver les justificatifs. Pour le locataire, le paiement d’une facture contestée ne vaut pas nécessairement renonciation à agir, surtout si une réserve écrite a été formulée. En revanche, une contestation tardive, sans relevé ni demande précise, fragilise la preuve et peut laisser s’accumuler des montants prescrits ou difficiles à reconstituer.
II. Compteur commun et décompteur : quels recours contre une facture ou une coupure ?
A. Quelles preuves réunir et quelles sommes réclamer ?
Un dossier solide commence par une reconstitution chronologique. La date d’entrée, l’index initial, la date de chaque relevé, la réception des factures, les demandes du bailleur et les incidents d’alimentation doivent apparaître sur une même ligne du temps. Une photographie prise avec la date du téléphone peut être utile, mais elle doit être reliée à l’adresse du logement, au numéro du compteur ou au repère visible sur le tableau. Lorsque plusieurs compteurs se trouvent dans un local commun, il faut photographier le matricule, l’étiquette du logement et l’index sans déplacer ni modifier l’installation.
Le locataire doit réunir le bail et ses annexes, l’état des lieux, les quittances, les décomptes de charges, les factures du bailleur, les courriels, les messages, les courriers recommandés, les réponses du fournisseur et les attestations des personnes ayant constaté la situation. Une attestation d’électricien peut décrire le branchement, la présence d’un compteur divisionnaire, la séparation des circuits, les risques et les travaux nécessaires. Un rapport du gestionnaire de réseau ou un refus écrit de mise en service est souvent plus probant qu’une affirmation générale sur le caractère « illégal » du compteur.
Il faut ensuite distinguer les sommes. Le locataire peut demander le détail de la facture principale, la période couverte, les index de départ et d’arrivée, le tarif appliqué, les abonnements, les taxes, les éventuelles consommations des parties communes et la règle de répartition. Si le calcul inclut un autre logement, une dépendance, une cave, un commerce ou un équipement collectif, le montant doit être isolé. Si aucun index fiable n’existe, une photographie non datée ou un tableau établi unilatéralement ne suffit pas toujours à établir la dette. Le bailleur peut produire d’autres preuves, mais la charge de la discussion porte sur des chiffres identifiables, pas sur une estimation opaque.
Un compteur divisionnaire peut aider à mesurer la consommation, sans remplacer le contrat de fourniture. Il faut vérifier sa fiabilité, son emplacement, son mode de relevé et son périmètre. S’il alimente deux logements, la lecture ne permet pas de savoir quelle part revient à chacun. S’il ne mesure pas le ballon d’eau chaude, le chauffage ou les communs, une simple multiplication par un prix du kilowattheure donne un résultat incomplet. S’il est défectueux, le bailleur ne peut pas choisir librement une moyenne qui lui serait favorable. Une expertise amiable contradictoire ou une mesure indépendante peut devenir nécessaire.
Le courrier de contestation doit rester précis. Il peut demander la communication, sous un délai déterminé, des documents suivants : copie de la facture fournisseur, relevés datés, schéma ou description du circuit, identification du point de livraison, méthode d’imputation, justificatifs des travaux et proposition de mise en conformité. Il doit distinguer les sommes reconnues des sommes contestées. Le locataire peut proposer de régler la part non discutée, sous réserve de ses droits, plutôt que de laisser le bailleur présenter l’intégralité de la somme comme un impayé. Cette formulation n’équivaut pas à une consignation judiciaire et ne dispense pas d’un conseil adapté au dossier.
Il est déconseillé d’arrêter seul le paiement du loyer. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conséquences d’un défaut de paiement et le commandement de payer. Une dette locative globale peut déclencher une procédure même si une partie de la somme est discutée. Le locataire doit donc maintenir, autant que possible, le paiement du loyer et des montants non contestés, formaliser la contestation de la ligne électrique et demander rapidement une mesure de suspension, de réduction ou de consignation au juge lorsque la situation le justifie.
Le remboursement peut porter sur les montants facturés sans justificatif, les consommations qui ne correspondent pas au logement, les frais non prévus, les périodes antérieures au bail ou les sommes réglées au titre de parties communes déjà couvertes par une autre charge. Le locataire peut aussi solliciter une indemnisation si l’installation l’a privé d’électricité, a rendu l’usage du logement anormalement difficile, a provoqué des frais documentés ou a causé un préjudice de jouissance. Le montant doit être relié à des faits précis : nuits sans chauffage ou sans réfrigérateur, hébergement temporaire, denrées perdues, intervention d’urgence ou impossibilité d’ouvrir un contrat.
La prescription doit être surveillée. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter du moment où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Le point de départ peut être discuté selon la nature de la demande, le paiement, la régularisation et la découverte de l’irrégularité. Une demande amiable n’interrompt pas nécessairement tous les délais. Un dossier ancien doit donc être analysé sans attendre avant de réclamer une restitution ou de répondre à une mise en demeure.
Deux décisions récentes illustrent l’importance de la preuve. Le tribunal judiciaire de Grasse, dans le jugement RG n° 23/05902 déjà cité, a examiné à la fois l’absence d’obligation générale de compteur individuel pour un immeuble ancien et la justification des consommations réclamées. Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, jugement RG n° 23/02010, accessible sur la base officielle de la Cour de cassation, rappelle également que la contestation d’une refacturation ne dispense pas le juge de rechercher la réalité de l’énergie consommée et les éléments permettant de la chiffrer. Ces décisions ne remplacent pas l’examen du bail, mais elles montrent pourquoi un tableau sans facture et une facture sans méthode sont insuffisants pour trancher le litige.
B. Que faire à Paris et en Île-de-France en cas de refus de raccordement ou de danger ?
Une coupure ou une impossibilité d’alimenter le logement change la priorité du dossier. Le locataire doit d’abord signaler l’incident au fournisseur ou au gestionnaire de réseau lorsqu’un contrat existe, puis prévenir le bailleur par écrit. Si la coupure résulte d’une dette du bailleur, d’un différend entre occupants ou d’un défaut de conformité de l’installation, il faut demander la réactivation et la sécurisation du branchement. Le bailleur ne peut pas utiliser l’électricité comme moyen de pression pour obtenir le paiement d’une somme qu’il ne justifie pas. Le locataire ne doit pas intervenir lui-même sur le tableau, enlever un scellé ou faire réaliser un branchement dangereux.
Lorsque le problème tient à la décence ou à la sécurité, la demande doit viser la mise en conformité et non seulement la suppression d’une facture. L’article 20-1 de la loi de 1989 permet au locataire de demander au propriétaire les travaux nécessaires. En cas d’absence d’accord ou de réponse après deux mois, le texte ouvre la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, sans en faire un préalable obligatoire à la saisine du juge. La disposition prévoit aussi que le juge peut déterminer la nature des travaux, fixer leur délai et réduire ou suspendre le loyer dans les conditions de sa décision. Il ne faut pas appliquer soi-même une réduction de loyer en se fondant uniquement sur sa propre estimation.
À Paris, la commission départementale de conciliation et le tribunal compétent se déterminent à partir de l’adresse du logement. En Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou le Val-d’Oise, la même logique territoriale s’applique : le département du bien guide l’interlocuteur amiable et la juridiction. Un dossier instruit à Paris ne doit pas être envoyé au mauvais service parce que le bailleur réside dans un autre département. Les coordonnées du service compétent doivent être vérifiées au moment de la saisine et le courrier doit reprendre l’adresse complète du logement, le numéro du bail et les dates de l’incident.
La saisine d’une agence départementale d’information sur le logement peut aider à qualifier la dépense et à identifier les pièces manquantes, sans remplacer une stratégie contentieuse lorsque l’électricité est coupée ou qu’une procédure de paiement est engagée. En cas de risque électrique, un professionnel qualifié doit être sollicité. Le constat doit préciser si le danger vient d’un défaut de protection, d’un tableau commun, d’un câblage non conforme, d’une surcharge ou d’une absence de séparation des circuits. Le juge pourra alors ordonner une mesure d’instruction, une remise en état ou une expertise si les documents ne suffisent pas.
Le référé peut être envisagé lorsqu’il existe une urgence et qu’une mesure de remise en état ou de protection s’impose, sous réserve de la juridiction compétente et de la nature exacte du litige. La Cour de cassation, dans son arrêt de la chambre commerciale du 25 janvier 2017, pourvoi n° 15-14.424, disponible sur Légifrance, a censuré partiellement une décision dans un contexte de bail commercial après une interruption d’alimentation. La décision attaquée concernait « l’accès effectif au réseau électrique » et la Cour a rappelé les limites de l’office du juge des référés lorsque la provision est sérieusement contestable. Pour un logement d’habitation, cet arrêt ne donne pas une ordonnance automatique, mais il confirme l’intérêt de documenter l’urgence et la cause de la coupure.
Le propriétaire qui veut régulariser une installation commune doit procéder par étapes. Il doit faire établir un diagnostic électrique, identifier les circuits, vérifier les autorisations nécessaires, demander au gestionnaire de réseau les conditions de séparation, organiser les travaux par une entreprise compétente et remettre au locataire les documents permettant l’ouverture d’un contrat. Il doit aussi arrêter les appels de fonds litigieux ou les recalculer pendant la période où la mesure n’est pas fiable. Une proposition de remboursement partiel accompagnée de pièces peut réduire le conflit, mais elle ne remplace pas une régularisation complète si le contrat de fourniture reste au nom du bailleur.
Le locataire situé à Paris ou en Île-de-France doit joindre à sa mise en demeure un tableau simple : date, index de début, index de fin, facture source, montant demandé, montant déjà payé, montant contesté, incident et pièce correspondante. Cette présentation permet au bailleur, à la commission et au juge de comprendre rapidement ce qui est admis et ce qui ne l’est pas. Elle évite aussi de mélanger une demande de remboursement, une demande de travaux, une demande de dommages-intérêts et une contestation de charges. Chaque prétention doit être rattachée à une règle et à un justificatif.
Enfin, une coupure ne doit pas conduire à une escalade matérielle. Le locataire doit conserver les aliments ou dépenses rendus inutilisables, faire constater la coupure, demander une intervention écrite et prévenir son assurance si un dommage est apparu. Le bailleur doit éviter toute visite ou intervention non autorisée dans le logement et organiser les travaux avec un rendez-vous. Les deux parties ont intérêt à préserver l’accès au compteur et à ne pas modifier la preuve technique avant le passage d’un professionnel ou d’un commissaire de justice.
Conclusion
Un compteur électrique partagé n’a pas une conséquence juridique unique. Le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur lorsque la configuration du logement le permet, mais l’absence de compteur individuel dans un immeuble ancien ne suffit pas, à elle seule, à établir une violation. Le bailleur doit surtout garantir une installation sûre, une alimentation utilisable et une facturation intelligible. L’électricité des parties privatives ne peut pas être transformée en charges récupérables ordinaires par une simple ligne sur une quittance. Une prestation effectivement reçue peut toutefois donner lieu à une indemnité correspondant à sa valeur, à condition que sa réalité et son montant soient démontrés.
La bonne démarche consiste à réunir le bail, les index, les factures, les refus de raccordement, les échanges et les constats techniques, puis à adresser une demande détaillée. Le locataire doit payer le loyer et les sommes non contestées, sans s’attribuer seul une réduction ou une consignation. Le propriétaire doit répondre avec les justificatifs, proposer une séparation ou une mise en conformité lorsque cela est nécessaire et ne pas couper l’électricité pour obtenir le paiement d’une dette discutée. À Paris et en Île-de-France, la commission départementale de conciliation, l’ADIL du département et le juge des contentieux de la protection peuvent être mobilisés selon l’urgence, la nature de la demande et l’adresse du bien.
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