Le 1er janvier 2027 approche et une question revient dans les copropriétés équipées d’un chauffage collectif : les compteurs ou répartiteurs devront-ils réellement être relevables à distance, ou le syndic peut-il conserver des appareils qui nécessitent encore l’accès aux logements ? La réponse est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. La télérelève n’est pas une simple option proposée par un fournisseur : pour les appareils concernés par l’individualisation des frais de chauffage, le texte prévoit qu’à compter de cette date l’ensemble des appareils doit pouvoir être relevé à distance.
Cette échéance ne dispense toutefois pas le syndicat des copropriétaires de vérifier la situation technique de l’immeuble. L’obligation dépend de l’installation centrale, du type d’équipement, du niveau de consommation, de la possibilité de mesurer chaque logement et, dans certains cas, du coût excessif ou de l’impossibilité technique dûment justifiés. Une copropriété ne peut pas se contenter d’une affirmation orale du syndic. Elle doit conserver les devis, la note technique, la méthode de calcul et les décisions d’assemblée générale qui permettent de comprendre pourquoi un dispositif a été choisi.
L’enjeu est aussi financier. Le relevé sert à répartir une partie des frais de combustible selon les consommations, tandis qu’une part commune et les dépenses d’entretien demeurent réparties selon les règles applicables. Un copropriétaire qui reçoit une régularisation incompréhensible, un locataire privé de ses informations mensuelles ou un conseil syndical confronté au refus d’agir dispose de demandes précises à formuler et de recours gradués. Les règles sont les mêmes à Paris et en Île-de-France, mais la préparation du dossier doit tenir compte de l’immeuble, de son syndic, des devis et de la juridiction du lieu de situation.
I. Chauffage collectif en copropriété : quels équipements et quelle échéance pour la télérelève ?
A. Les compteurs de chauffage devront-ils être télérelevables au 1er janvier 2027 ?
La première distinction concerne l’équipement installé. Un compteur individuel d’énergie thermique mesure directement la quantité de chaleur fournie à un logement. Un répartiteur de frais de chauffage est placé sur les radiateurs lorsque la configuration de l’installation ne permet pas d’installer des compteurs individuels dans de bonnes conditions. Ces appareils ne sont pas interchangeables dans leur fonctionnement, même si leur finalité est comparable : établir une individualisation des frais à partir de la chaleur consommée ou évaluée pour chaque logement.
L’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation pose le principe applicable aux immeubles collectifs d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation dotés d’une installation centrale de chauffage ou alimentés par un réseau de chaleur. Le texte prévoit que l’immeuble « est muni de compteurs individuels d’énergie thermique ». Cette obligation vise l’individualisation des frais, et non l’installation d’un compteur privatif de fourniture d’énergie dans chaque appartement.
Le Code précise ensuite la manière dont les relevés doivent être réalisés. L’article R. 174-7 du Code de la construction et de l’habitation exige que les relevés puissent être effectués sans pénétrer dans les locaux privatifs. Il prévoit aussi que les appareils installés à partir du 25 octobre 2020 soient relevables par télérelève et ajoute, pour l’échéance à venir, la formule suivante : « A compter du 1er janvier 2027, l’ensemble des appareils sont relevables par télé-relève. »
La règle vise donc la capacité technique de l’appareil. Le syndic ne peut pas répondre que le prestataire passe encore relever les radiateurs à la main et que la pratique fonctionne depuis plusieurs années. Si l’appareil installé entre dans le champ de l’individualisation, il doit être compatible avec le relevé à distance à la date prévue. La copropriété doit demander au prestataire la référence des appareils, leur date de pose, leur mode de communication, la date de bascule vers la télérelève et les conditions de remplacement lorsque le matériel existant ne respecte plus le calendrier.
Le terme de télérelève ne signifie pas que le copropriétaire doit accepter n’importe quelle transmission de données. Le système doit permettre de calculer les consommations selon les règles applicables et de fournir les informations prévues par les textes. La copropriété peut demander au prestataire la description de la fréquence de transmission, du mode d’identification des lots, des mesures de sécurité, du traitement des données et de la durée de conservation. Ces éléments ne remplacent pas l’analyse de la conformité énergétique, mais ils permettent de détecter une installation qui ne fournit qu’un index incomplet ou impossible à rattacher au bon logement.
Avant la pose des appareils, les émetteurs de chaleur doivent aussi être examinés. L’article R. 174-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que, lorsque cela est techniquement possible, les radiateurs et autres émetteurs soient équipés d’organes de régulation de la température intérieure, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement. Une résolution qui prévoit seulement la pose de répartiteurs sans traiter des robinets bloqués, des radiateurs atypiques ou de la régulation peut laisser subsister une difficulté de mesure et de contestation des charges.
Le calendrier ne doit pas être confondu avec la date de l’assemblée générale. L’obligation de télérelève est une échéance de conformité de l’équipement. Le syndic doit donc anticiper les devis, le diagnostic de l’installation et la résolution soumise au vote avant le 1er janvier 2027. Attendre l’assemblée générale ordinaire suivante peut exposer la copropriété à une période pendant laquelle les appareils ne répondent plus à l’exigence réglementaire, surtout si le contrat du prestataire prévoit un renouvellement annuel sans mise à niveau automatique.
Le texte de 2023 a rendu la date particulièrement lisible pour les copropriétaires. L’arrêté du 8 juin 2023, qui modifie le cadre technique applicable aux dispositifs de mesure, doit être lu avec les articles R. 174-2 à R. 174-7 du Code de la construction et de l’habitation. Un syndic qui présente l’échéance comme une rumeur commerciale doit être invité à répondre par écrit, en citant la référence de l’équipement et le texte qui justifierait une éventuelle dispense.
La jurisprudence rappelle par ailleurs que la répartition d’un chauffage collectif doit reposer sur une méthode cohérente avec l’utilité de l’équipement. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 23 mai 1978, pourvoi n° 76-15.376, la Cour de cassation a indiqué que la cour d’appel qui retenait une répartition « d’après les volumes chauffés » choisissait une méthode dans le cadre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvoi n° 76-15.376 est ancien, mais il rappelle un point toujours utile : le mode de répartition ne peut pas être détaché de la réalité de l’installation et de l’utilité procurée aux lots.
La copropriété doit enfin savoir qui agit. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, porte la responsabilité de l’équipement commun. Le copropriétaire n’a pas à négocier seul avec l’entreprise de relevé pour rendre son radiateur télérelevable. Il peut demander au syndic d’inscrire les travaux à l’ordre du jour, de communiquer les devis et de présenter une résolution complète. Le conseil syndical peut contrôler les réponses techniques, vérifier le contrat et demander que les réserves soient traitées avant le vote.
B. Quand la copropriété peut-elle refuser l’installation des compteurs ou répartiteurs ?
Le principe d’équipement n’est pas absolu. Une copropriété peut se trouver dans une situation où l’installation des compteurs est techniquement impossible, où la mesure par logement ne peut pas être réalisée correctement, ou où le coût de l’opération est excessif au regard des économies d’énergie attendues. Cette exception est encadrée. Elle n’autorise pas une décision générale du type « l’immeuble est ancien, donc aucune installation n’est nécessaire ».
L’article R. 174-3 du Code de la construction et de l’habitation vise notamment les immeubles dans lesquels la pose de compteurs ou d’un appareil de régulation est techniquement impossible, ceux dont la consommation est inférieure au seuil fixé par arrêté et les immeubles pour lesquels le syndicat représenté par le syndic justifie que l’individualisation est « techniquement impossible ou entraîne un coût excessif ». Dans cette dernière hypothèse, le texte impose l’établissement d’une note justifiant l’impossibilité ou le coût excessif et prévoit que cette note soit jointe aux carnets d’information des logements.
Lorsque les compteurs individuels ne peuvent pas être posés, la solution de remplacement n’est pas nécessairement l’absence totale de mesure. L’article R. 174-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’installation de répartiteurs de frais de chauffage dans certaines situations. Si les répartiteurs sont eux-mêmes impossibles ou trop coûteux, la note doit expliquer la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement. Une facture globale divisée arbitrairement entre les appartements ne constitue pas, à elle seule, une méthode alternative suffisamment expliquée.
L’arrêté du 27 août 2012 précise les justificatifs attendus. Il fixe le seuil mentionné par les articles R. 174-3 et R. 174-4 à 80 kWh par mètre carré de surface habitable et par an. Il demande aussi que la note contienne soit la justification de l’impossibilité technique, soit celle de l’absence de rentabilité selon les modalités de son annexe II, ainsi que, le cas échéant, la mention du dispositif alternatif installé. La copropriété doit conserver l’arrêté du 27 août 2012, les relevés des trois dernières années, la surface retenue, les hypothèses de prix et les devis comparés.
La lecture des seuils exige de la prudence. L’article R. 174-6 du Code de la construction et de l’habitation traite notamment des immeubles dont la consommation de chauffage est supérieure ou égale à 120 kWh par mètre carré et par an. Ce chiffre ne doit pas être utilisé isolément pour conclure que tous les immeubles situés en dessous sont dispensés. Il faut identifier la classe de l’immeuble, le type de système, la règle applicable aux compteurs ou aux répartiteurs et le calcul réalisé au regard de l’arrêté. Une note technique sérieuse expose le cheminement, au lieu de retenir le chiffre le plus favorable sans expliquer son application.
La demande de dispense doit aussi mentionner ce qui est installé à la place. L’article R. 174-4 envisage la méthode alternative, tandis que l’arrêté impose d’en exposer le principe et la méthode de calcul. Le document doit permettre au copropriétaire de comprendre comment sa consommation sera évaluée, quelles données seront utilisées, comment les situations thermiquement défavorables seront prises en compte et à quelle fréquence les informations seront transmises. Une note de deux lignes invoquant un « coût trop élevé » sans devis, sans économie attendue et sans calcul de rentabilité est particulièrement fragile.
La décision doit être préparée en assemblée générale. L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, lorsque l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualisation, « le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale » la question des travaux et la présentation des devis. Un copropriétaire qui découvre après le vote qu’aucun devis n’a été communiqué, qu’aucune exception n’a été documentée ou que la résolution ne permet pas de distinguer compteurs, répartiteurs et télérelève doit conserver la convocation, les annexes, la feuille de présence et le procès-verbal.
La majorité dépend du contenu exact de la résolution. La page officielle consacrée aux règles de vote en assemblée générale de copropriété distingue les travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation, présentés sous le régime de la majorité simple de l’article 24, et l’installation de compteurs ou de répartiteurs, mentionnée parmi les décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25. Elle distingue également les travaux d’économie d’énergie. La qualification ne doit donc pas être copiée d’un ancien procès-verbal : elle doit correspondre à l’objet, à la nature des travaux et à la résolution effectivement soumise aux voix.
L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées » des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf règle différente. L’article 25 de la même loi repose sur la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la mauvaise majorité a été appliquée ou si la résolution est trop imprécise pour identifier les travaux adoptés, la question doit être examinée à partir du procès-verbal et des documents envoyés avant l’assemblée.
La Cour de cassation a déjà sanctionné des répartitions de charges qui ne respectaient pas les règles applicables aux lots. Dans une décision portant le pourvoi n° 19-12.599, la troisième chambre civile a retenu qu’une cour d’appel ne pouvait pas laisser produire effet à une clause de répartition contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La décision est accessible sur le site de la Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvoi n° 19-12.599. Cette référence ne dispense pas de lire le règlement de copropriété, mais elle confirme qu’une clé de charges ne devient pas valable parce qu’elle figure depuis longtemps dans les appels de fonds.
Dans une autre décision correspondant au pourvoi n° 15-24.794, la Cour de cassation a examiné la situation dans laquelle les compteurs individuels étaient inexistants ou, pour une grande partie de ceux installés, en mauvais état. Le copropriétaire peut consulter la décision de la Cour de cassation, pourvoi n° 15-24.794. Le point pratique est important : avant de contester le montant d’une charge, il faut identifier le matériel, son état, les relevés réellement effectués et la méthode retenue lorsqu’un appareil n’a pas transmis de donnée.
Une décision du tribunal judiciaire de Nice, RG n° 23/04808, rappelle aussi qu’« aucune disposition légale n’impose que les modalités » de prise en compte du nouveau dispositif soient votées simultanément à l’autorisation de l’installation. Cette décision du tribunal judiciaire de Nice, RG n° 23/04808 montre que le calendrier des votes doit être analysé dans le détail. Elle ne permet pas au syndic de supprimer les informations dues aux copropriétaires : elle invite à distinguer la résolution autorisant le dispositif, la décision sur la clé de répartition et la mise en œuvre concrète du contrat de relevé.
Pour décider d’une dispense ou d’un remplacement, le dossier devrait contenir au minimum les éléments suivants :
- la description de la chaufferie, du réseau et des émetteurs de chaleur ;
- la liste des logements et des appareils par lot, avec leur date d’installation ;
- les consommations d’énergie des trois années prises en compte et la surface utilisée ;
- les devis de pose, de remplacement, de maintenance et de télérelève ;
- le calcul de rentabilité ou la description précise de l’impossibilité technique ;
- la note exigée par les articles R. 174-3 et R. 174-4 et la méthode alternative éventuelle ;
- le projet de résolution, le contrat du prestataire et les modalités de transmission des informations.
Ce dossier permet aussi de répondre à une mise en demeure ou à une demande de l’autorité administrative. Il protège la copropriété si une dispense est réellement fondée et il révèle, à l’inverse, l’insuffisance d’un refus purement commercial ou d’une absence de décision.
II. Charges de chauffage, informations et recours : que faire si la télérelève n’est pas mise en place ?
A. Comment sont calculées les charges de chauffage et quelles informations demander ?
La télérelève ne transforme pas toutes les dépenses de chauffage en dépenses individuelles. Le Code distingue les frais de combustible ou d’énergie et les autres frais, comme la conduite, l’entretien et l’électricité nécessaire au fonctionnement de l’installation. L’article R. 174-10 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une répartition entre frais communs et frais individuels. En principe, les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus par un coefficient de 0,30. Le texte conserve toutefois, pour certains immeubles déjà équipés, le coefficient compris entre 0 et 0,50 choisi au moment de l’installation.
La part individuelle est ensuite obtenue par différence et répartie selon les indications des appareils, avec la possibilité de tenir compte des situations ou configurations thermiquement défavorables. Les règles du règlement de copropriété continuent de s’appliquer aux frais communs et aux autres frais de chauffage. La présence d’un appareil télérelevable ne justifie donc pas une facture composée uniquement de la consommation affichée sur un écran. Le copropriétaire doit pouvoir distinguer l’énergie, la part commune, la maintenance, les frais de location ou de relevé, les corrections techniques et la clé utilisée pour les tantièmes.
L’article R. 174-12 du Code de la construction et de l’habitation organise l’information sur la consommation lorsque les appareils sont télérelevables. Le texte prévoit, depuis le 1er janvier 2022, une transmission « Mensuellement à partir du 1er janvier 2022 ». Le copropriétaire doit donc pouvoir suivre l’évolution de la chaleur consommée dans son logement. L’information peut être transmise par voie numérique ou mise à disposition sur un portail, mais le syndic doit être en mesure de démontrer les modalités de transmission et la période couverte.
L’arrêté du 27 août 2012 complète cette obligation. Son article 5-1 dispose que « Le relevé des appareils de mesure a lieu au moins une fois par an » et impose, dans la note d’information, des éléments tels que le prix des énergies, la quantité de chaleur consommée, la comparaison avec la période précédente, la comparaison avec un utilisateur moyen et les modalités de répartition. Le copropriétaire peut demander au syndic la note complète, la méthode de calcul et la correspondance entre le logement, l’appareil et l’index retenu.
La convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes a une importance particulière. L’article 24-9 de la loi de 1965 impose au syndic de transmettre une note sur la consommation de chaleur du logement avec la convocation. L’absence de note ne rend pas automatiquement toute la comptabilité inexistante, mais elle peut empêcher un vote éclairé et compliquer la vérification des appels de fonds. Le conseil syndical doit demander que la note, les factures d’énergie, le contrat d’exploitation, les relevés et la clé de répartition soient consultables avant l’assemblée.
Le locataire bénéficie d’un régime d’information distinct. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ». Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges, le mode de répartition et, lorsque c’est nécessaire, une note sur le calcul des charges de chauffage et d’eau chaude collectifs ainsi que sur la consommation individuelle. Les pièces justificatives doivent ensuite rester à disposition pendant six mois.
Le locataire d’un logement équipé d’un dispositif télérelevable doit aussi recevoir les informations mensuelles sur la consommation de chaleur, de froid ou d’eau chaude sanitaire. La page officielle Charges à payer par le locataire rappelle cette obligation et précise que la régularisation compare les provisions versées aux dépenses réelles. Le locataire qui ne reçoit rien doit adresser une demande écrite au bailleur ou à l’agence, en mettant en copie le syndic si la difficulté vient d’une donnée détenue par la copropriété.
Une demande utile ne se limite pas à écrire « je conteste ma facture ». Elle doit identifier l’année, le logement, le montant, la période de relevé et l’anomalie. Il faut demander les index de début et de fin, l’identifiant du répartiteur ou du compteur, la date du relevé, le coefficient appliqué, la part commune, le décompte de l’énergie, les factures du fournisseur, les frais de maintenance et l’explication d’une absence de données. Si le compteur n’a pas répondu, la question doit porter sur la méthode de remplacement : estimation, moyenne, forfait technique ou autre méthode prévue par le contrat et les textes.
Une surconsommation apparente peut avoir plusieurs causes. Un appareil défaillant, une inversion de lot, une mauvaise date de relevé, un coefficient appliqué au mauvais logement, une correction liée à une situation thermiquement défavorable ou une régularisation de plusieurs années ne se traitent pas de la même manière. La comparaison avec les trois années précédentes, le niveau de consommation de l’immeuble et les données d’un logement comparable peuvent orienter la vérification, sans constituer à eux seuls une expertise.
Le copropriétaire ne doit pas suspendre unilatéralement le paiement de ses charges parce qu’il conteste la méthode. Une retenue peut créer un impayé et conduire le syndic à engager une procédure de recouvrement. La contestation doit être formulée par écrit, les sommes discutées doivent être identifiées et la stratégie de paiement ou de consignation doit être examinée avec un avocat lorsque le désaccord est sérieux. Le bailleur et le locataire doivent également éviter de confondre une contestation de charges avec un refus de payer le loyer.
La répartition prévue par le règlement de copropriété peut être contestée lorsqu’elle ne correspond plus à la loi ou lorsqu’une clause est réputée non écrite. La décision de la Cour de cassation portant le pourvoi n° 19-12.599 rappelle que le juge peut écarter une clause contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi de 1965. Il faut alors produire le règlement, ses modificatifs, les procès-verbaux, les appels de fonds, les contrats de chauffage et les éléments expliquant la clé utilisée. Une simple comparaison entre deux appartements ne suffit pas toujours à démontrer l’irrégularité.
Le délai de récupération ou de remboursement des charges locatives est également important. Le bailleur peut réclamer des charges dans la limite du délai légal applicable, et le locataire peut demander la restitution d’un trop-versé dans ce même cadre. Les justificatifs doivent être demandés sans attendre la fin du bail, car les documents techniques peuvent être plus difficiles à obtenir plusieurs années après un changement de syndic, de bailleur ou de prestataire.
Le document le plus utile à constituer est un dossier chronologique : convocation, note de consommation, procès-verbal, appels de fonds, factures, relevés mensuels, réclamation, réponse du syndic ou du bailleur, puis régularisation. Le dossier doit conserver les fichiers d’origine et les courriels complets. Pour une copropriété, il faut ajouter le règlement et les procès-verbaux antérieurs qui ont décidé l’installation ou la répartition. Pour un locataire, il faut ajouter le bail, les provisions, les décomptes et les échanges avec l’agence.
B. Que faire si le syndic refuse, si la facture augmente ou si l’appareil ne télérelève pas ?
La première étape consiste à transformer un refus oral en position écrite. Le copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic, par courrier recommandé ou par courriel permettant d’établir la réception, la référence des appareils, leur conformité à l’échéance du 1er janvier 2027, les devis de mise à niveau, l’existence d’une note de dispense et l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour. La demande doit fixer un délai raisonnable et rappeler que l’objectif est de préparer une décision documentée, pas de choisir un fournisseur sans comparaison.
Si le syndic ne répond pas, la question peut être inscrite à l’ordre du jour selon les règles de convocation et de demande de résolution applicables. Le conseil syndical doit réunir les pièces techniques avant la réunion. Un copropriétaire peut aussi demander que soient communiqués les documents nécessaires au contrôle des charges et de la gestion. La responsabilité du syndic ne signifie pas qu’il doit financer personnellement le remplacement des appareils : elle signifie qu’il doit administrer la copropriété, exécuter les décisions et alerter le syndicat lorsqu’une mise en conformité nécessite un vote ou une dépense.
Si l’assemblée générale refuse les travaux, il faut distinguer trois situations : la résolution a rejeté des travaux obligatoires sans examiner les devis ; l’immeuble bénéficie réellement d’une exception documentée ; ou la copropriété a voté une solution alternative qui ne fonctionne pas. La convocation, les devis et les débats sont essentiels. Une décision qui ignore une obligation réglementaire peut exposer le syndicat à une demande de nouvelle délibération, à une action en responsabilité ou à une injonction de faire selon les circonstances.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 doit être vérifié lorsqu’un copropriétaire absent ou opposant veut contester une décision d’assemblée générale. Le délai de deux mois court dans les conditions prévues par le texte à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai ne doit pas être calculé à partir d’une rumeur, d’un échange sur le groupe de copropriétaires ou de la date de la réunion : il faut conserver la notification du procès-verbal et identifier la qualité du copropriétaire. Une action tardive peut être irrecevable, même si la question technique paraît sérieuse.
Le tribunal peut être saisi pour obtenir l’exécution d’une obligation, faire trancher une contestation de charges, discuter la validité d’une résolution ou demander une mesure d’instruction. Une expertise judiciaire peut être pertinente lorsque les compteurs sont mal affectés, que les relevés sont incohérents ou que la méthode alternative n’est pas vérifiable. Avant de demander une expertise, il faut réunir les documents disponibles et préciser les questions techniques : appareil installé, lot concerné, période, index, logiciel de calcul, coefficient, factures et règle du règlement de copropriété.
Le contrôle administratif constitue une autre voie. Le ministère de la Transition écologique rappelle que le syndicat représenté par le syndic doit pouvoir communiquer les documents justifiant l’installation des appareils ou les raisons de la dispense. Le régime de contrôle et de sanction est rattaché aux articles L. 185-1 à L. 185-4 du Code de la construction et de l’habitation. L’ANIL indique qu’une amende pouvant atteindre 1 500 euros par logement et par année peut être prononcée après mise en demeure lorsque les obligations ne sont pas respectées. Cette sanction n’est pas une somme automatiquement due par chaque copropriétaire : elle concerne la conformité de l’immeuble et doit être appréciée par l’autorité compétente.
Une mise en demeure ne doit pas demander une sanction avant de demander les pièces. Elle doit exposer l’anomalie, joindre les relevés ou photographies utiles, rappeler la date de l’échéance et demander une réponse sur l’équipement, la dispense ou le calendrier de remplacement. Si la copropriété affirme bénéficier d’une impossibilité technique, il faut demander la note, les devis et le calcul de rentabilité. Si elle invoque un coût excessif, il faut demander le coût total, les économies attendues, la méthode de calcul et la solution alternative. Le silence du syndic sera plus exploitable devant le juge s’il fait suite à une demande précise.
À Paris, le dossier relève en principe de la juridiction du lieu où se situe l’immeuble, sous réserve des règles de compétence propres au litige. Le tribunal judiciaire de Paris peut être concerné pour un immeuble parisien ; un immeuble situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne relève de la juridiction territorialement compétente pour son adresse. Cette localisation doit être vérifiée avant toute assignation. La lettre au syndic, le procès-verbal, le règlement de copropriété et le contrat de chauffage restent les pièces centrales, quelle que soit la commune d’Île-de-France.
Le conseil syndical peut organiser un contrôle collectif sans diffuser les données individuelles de consommation. Il peut demander une présentation anonymisée des anomalies, vérifier la cohérence des appareils par cage d’escalier, comparer les prestations du contrat et solliciter plusieurs devis. Il doit éviter de publier dans un groupe ouvert les consommations nominatives ou les informations permettant d’identifier les habitudes d’un occupant. La télérelève facilite la mesure, mais elle augmente aussi l’importance du classement des données et de la traçabilité des accès.
Le copropriétaire qui vend son lot doit conserver les documents relatifs à la régularisation et aux travaux. La conformité des appareils, les décisions d’assemblée et les contentieux en cours peuvent intéresser l’acquéreur et le notaire. Une installation annoncée comme télérelevable mais qui ne l’est pas, une dispense non documentée ou une procédure de remplacement déjà votée peuvent affecter l’information due lors de la vente. Le vendeur doit éviter de présenter comme définitive une mise en conformité seulement promise par un prestataire.
Le propriétaire bailleur doit, de son côté, distinguer ses obligations envers la copropriété de celles envers le locataire. Il peut recevoir une note du syndic, mais il doit transmettre au locataire l’information et les justificatifs qui relèvent de la régularisation des charges. L’agence ne peut pas répondre à une demande de décompte en renvoyant simplement vers le syndic : le bailleur reste l’interlocuteur de son locataire pour les charges récupérables. Si la copropriété n’a pas transmis la donnée, le bailleur doit le signaler et rechercher une solution, plutôt que réclamer une somme impossible à justifier.
Le locataire qui constate une augmentation brutale peut demander le détail avant de contester le montant. Il doit comparer les provisions mensuelles, la consommation individuelle, les dépenses de combustible, la part commune, les frais d’entretien et la période régularisée. Une augmentation du prix de l’énergie n’est pas la même anomalie qu’un index multiplié par erreur. L’analyse doit aussi vérifier si le bail prévoit des provisions ou un forfait, car le régime de justification et de régularisation n’est pas identique.
Enfin, le contrat du prestataire doit être lu avec les décisions de copropriété. Il faut vérifier qui remplace les appareils, qui assume le coût d’un accès impossible, comment sont traitées les données manquantes, dans quel délai une panne est corrigée, comment le syndic reçoit les rapports et si les appareils sont compatibles avec le réseau de télérelève annoncé. Une entreprise peut proposer une solution technique, mais elle ne peut pas modifier seule la clé de répartition des charges ni remplacer une décision d’assemblée générale qui aurait dû être votée.
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Conclusion
Au 1er janvier 2027, les appareils d’individualisation des frais de chauffage concernés par l’article R. 174-7 du Code de la construction et de l’habitation devront être relevables à distance. Le syndic doit préparer cette échéance en identifiant les compteurs et répartiteurs, en vérifiant leur date d’installation, en demandant des devis et en inscrivant les travaux ou la dispense à l’ordre du jour. Une exception n’est valable que si l’impossibilité technique, le coût excessif, le seuil de consommation ou la méthode alternative sont expliqués par des documents vérifiables.
Le copropriétaire qui conteste doit demander la note technique, les factures, les index, la clé de répartition et les informations mensuelles avant de choisir un recours. Le locataire doit demander au bailleur le décompte, la note de chauffage et les justificatifs dans le cadre de l’article 23 de la loi de 1989. Une résolution d’assemblée, une régularisation ou une absence de télérelève peut nécessiter une action rapide, notamment lorsque le délai de contestation de l’article 42 de la loi de 1965 est susceptible de courir.
À Paris comme dans les autres départements d’Île-de-France, la meilleure protection repose sur un dossier daté : convocation, procès-verbal, contrat, devis, relevés, courriers et réponses. Ce dossier permet de distinguer une panne ponctuelle, une facture discutable, une dispense réellement fondée et une carence persistante du syndic ou du bailleur.
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