Un logement peut être occupé au moyen d’un bail qui paraît régulier, alors que son auteur n’avait aucun pouvoir pour le signer, que les quittances sont fabriquées ou que les dates ne correspondent pas à la réalité. La situation devient particulièrement urgente lorsqu’un arrêté préfectoral met les occupants en demeure de quitter les lieux sous vingt-quatre heures. Le propriétaire, le locataire titulaire du véritable bail ou la personne dont le domicile est occupé doit alors agir avec méthode : une plainte seule ne suffit pas toujours, et un faux document ne transforme pas automatiquement toute occupation en expulsion administrative.
L’ordonnance du Conseil d’État du 16 juillet 2026, n° 517213, illustre cette difficulté. Dans une affaire située à Sèvres, un arrêté du préfet des Hauts-de-Seine avait fixé un délai de vingt-quatre heures après un conflit portant sur un bail et des quittances. Le tribunal administratif avait suspendu l’arrêté. Celui-ci a ensuite été retiré avant que le Conseil d’État ne statue sur le fond. L’ordonnance ne valide donc pas la fraude alléguée et ne crée pas une règle selon laquelle un faux bail permettrait, à lui seul, une évacuation immédiate.
La bonne démarche consiste à distinguer la procédure de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, la procédure civile d’expulsion et les éventuelles suites pénales. Elle suppose de conserver les preuves, de faire constater l’occupation et de choisir l’autorité compétente. Les propriétaires et titulaires de droits situés à Paris ou en Île-de-France doivent aussi tenir compte du département dans lequel se trouve le logement et de la juridiction territorialement compétente.
I. Faux bail, faux locataire et mise en demeure préfectorale de 24 heures : quelle procédure ?
A. Que dit réellement l’ordonnance du Conseil d’État n° 517213 du 16 juillet 2026 ?
L’actualité récente vient d’une ordonnance du juge des référés du Conseil d’État rendue le 16 juillet 2026, sous le numéro 517213. Le dossier concernait un appartement situé à Sèvres, dans les Hauts-de-Seine. Deux occupants avaient demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de suspendre un arrêté préfectoral du 21 avril 2026 leur enjoignant de quitter les lieux dans un délai de vingt-quatre heures, avec la perspective d’une évacuation par la force publique. Le tribunal administratif avait suspendu cet arrêté le 13 juin 2026.
Le requérant soutenait que l’occupation était illicite. Il invoquait notamment des incohérences chronologiques dans le contrat produit, des anomalies dans les quittances, une difficulté relative à la signature apposée sur le bail et un faisceau d’indices de fraude documentaire. Il contestait également l’appréciation portée sur le constat de l’occupation et sur la situation familiale des occupants. Ces éléments ressemblent à ceux que rencontrent les bailleurs confrontés à un faux locataire ou à un bail signé par une personne qui n’était pas le propriétaire.
La suite de la procédure est déterminante. Le préfet des Hauts-de-Seine a retiré l’arrêté le 7 juillet 2026, sans qu’il ait été exécuté. Le requérant a ensuite déclaré se désister. Le Conseil d’État n’a pas examiné les moyens et a indiqué : « Il est donné acte du désistement de la requête de M. B… ». Les conclusions présentées au titre des frais de procédure ont également été rejetées.
Cette décision doit être lue avec prudence. Elle montre qu’une contestation portant sur un faux bail peut donner lieu à une mise en demeure préfectorale et à un référé administratif. Elle montre aussi qu’une telle affaire peut perdre son objet avant que le juge ne tranche la validité du document, la qualité de l’occupant, la réalité des manœuvres ou la proportionnalité de l’évacuation. Il serait donc juridiquement excessif d’écrire que le Conseil d’État a autorisé l’expulsion de tout occupant muni d’un faux contrat.
Pour le propriétaire, la décision fournit toutefois une grille de préparation utile. Il faut identifier le titulaire réel du droit sur le logement, expliquer pourquoi le contrat adverse est dépourvu de valeur, établir les circonstances de l’entrée dans les lieux et faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. La comparaison d’un bail et de quittances ne doit pas rester une simple affirmation. Elle doit être appuyée par des pièces datées, vérifiables et suffisamment précises pour permettre à l’administration de comprendre le litige.
Il faut également déterminer qui demande l’évacuation. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 protège la personne dont le domicile est occupé, la personne agissant pour son compte et le propriétaire du local. Un propriétaire qui loue son appartement, un locataire titulaire d’un véritable bail dont le logement est occupé par un tiers, et une personne qui habite elle-même le bien ne présentent pas exactement la même situation. Le demandeur doit joindre les documents qui établissent sa qualité au jour de la demande.
La procédure administrative n’est pas fondée sur la seule existence d’un désaccord contractuel. Le premier alinéa de l’article 38 vise « l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui » ou dans un local à usage d’habitation « à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte ». Le texte exige en outre le dépôt d’une plainte, la preuve du domicile ou de la propriété et un constat de l’occupation illicite. Ces conditions doivent être réunies avant de demander à l’autorité préfectorale une mise en demeure.
Le même article précise que le représentant de l’État statue après examen de la situation personnelle et familiale de l’occupant. La décision doit intervenir, en principe, « dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande ». Cette période de quarante-huit heures concerne la décision de l’autorité après réception d’un dossier exploitable ; elle ne signifie pas que l’occupant sera nécessairement évacué dans les quarante-huit heures suivant le dépôt d’une plainte.
Le délai fixé dans la mise en demeure ne peut être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le local constitue le domicile du demandeur. Lorsque le local ne constitue pas son domicile, l’article 38 porte ce délai à sept jours. Cette différence est essentielle pour un propriétaire qui possède un logement vacant, une résidence secondaire ou un bien destiné à la location mais qui n’y vit pas. La qualification du logement doit être expliquée dans la demande, avec les justificatifs appropriés.
Lorsque le propriétaire ne peut pas produire immédiatement la preuve de son droit en raison de l’occupation, l’autorité préfectorale peut solliciter l’administration fiscale pour l’établir dans un délai de soixante-douze heures. Cette possibilité ne dispense pas le demandeur de communiquer tous les documents dont il dispose : acte d’acquisition, attestation notariale, taxe foncière, relevé cadastral, contrat de gestion locative, décision successorale ou justificatif de propriété d’une société.
Le Conseil constitutionnel a examiné les garanties entourant cette procédure dans sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, publiée au Journal officiel. Il a validé le mécanisme sous réserve que l’autorité ne se borne pas à constater l’occupation et prenne en compte la situation personnelle ou familiale de la personne visée. La décision est consultable sur Légifrance, décision n° 2023-853 DC. Un dossier incomplet sur l’entrée dans les lieux, l’identité des occupants ou la situation familiale peut donc fragiliser l’arrêté.
Le propriétaire doit aussi prévoir l’hypothèse d’une contestation. Lorsque le local ne constitue pas le domicile du demandeur, l’article 38 prévoit qu’une requête en référé administratif peut suspendre l’exécution de la décision préfectorale. L’occupant peut donc saisir le tribunal administratif et invoquer, par exemple, l’absence de voie de fait, l’insuffisance du constat, l’existence d’un droit d’occupation ou une prise en compte insuffisante de sa situation. De son côté, le demandeur doit être capable de répondre rapidement aux arguments et aux pièces adverses.
En pratique, la chronologie des faits est aussi importante que le titre de propriété. Il faut préciser la date de la découverte de l’occupation, la manière dont l’accès a été obtenu, l’identité de la personne qui a remis les clés, la date du prétendu bail, les paiements allégués, les échanges avec l’agence ou le syndic, puis les démarches auprès de la police, de la mairie et du commissaire de justice. Une chronologie courte, accompagnée d’un tableau de pièces, facilite l’examen du dossier dans l’urgence.
Enfin, une mise en demeure préfectorale ne donne pas au demandeur le droit de procéder lui-même à l’évacuation. Même lorsque le propriétaire pense détenir un dossier évident, il ne doit pas forcer la porte, retirer les affaires, remplacer la serrure, couper l’électricité ou menacer les occupants. La présence de la force publique et l’intervention des autorités compétentes obéissent à un cadre propre. Toute initiative privée peut créer une nouvelle infraction, un dommage indemnisable ou un argument de défense contre le demandeur.
B. Quand le préfet peut-il ordonner l’évacuation forcée d’un logement occupé ?
Le régime de l’article 38 est rapide, mais il est étroit. Il ne suffit pas de démontrer qu’un contrat est faux ou que l’occupant ne paie pas le loyer. Il faut relier la fraude documentaire à une entrée ou à un maintien dans les lieux réalisé par des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou une contrainte. Une personne peut présenter un faux bail après être entrée avec l’accord du propriétaire, d’un ancien locataire ou d’une agence. Dans cette hypothèse, le document peut être pénalement ou civilement contestable, mais la voie administrative d’évacuation doit être analysée au regard des conditions exactes du texte.
La distinction entre le faux bail et le faux locataire est donc utile. Le faux bail peut être un document fabriqué, antidaté, signé par une personne sans qualité ou modifié après sa signature. Le faux locataire peut être celui qui se présente comme titulaire de ce document et se maintient dans le logement. La preuve du faux ne suffit pas nécessairement à prouver la manière dont l’entrée s’est produite. Il faut rechercher les messages annonçant la remise des clés, les échanges avec le gardien, l’agence ou le mandataire, les images de la serrure lorsqu’elles sont licitement disponibles, les témoignages et le constat d’un professionnel habilité.
Le dépôt de plainte doit être précis. Il peut porter sur l’occupation, la dégradation éventuelle de la serrure, l’usage d’un document falsifié, l’escroquerie ou les autres faits qui ressortent des pièces. Il ne faut pas qualifier pénalement de façon définitive un document lorsque son origine n’est pas encore vérifiée. Le service enquêteur doit recevoir l’original ou une copie conservant ses métadonnées, les échanges d’envoi, les informations sur le prétendu bailleur, les coordonnées bancaires et les preuves de paiement.
L’article 441-1 du Code pénal définit le faux comme une altération frauduleuse de la vérité qui a pour objet ou peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. Le texte indique : « Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité ». Un bail inexact n’est pas seulement une feuille suspecte : il faut rechercher son auteur, son usage, le préjudice allégué et le lien avec l’occupation. Les mêmes pièces peuvent être utiles dans la plainte et devant le juge civil.
Lorsque l’entrée dans un domicile a été réalisée par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, l’article 226-4 du Code pénal peut être invoqué. Il prévoit que « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet » est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. La version officielle de l’article 226-4 doit être lue avec les conditions propres au dossier. Une simple absence de titre, sans circonstance d’entrée caractérisée, ne permet pas de conclure automatiquement à cette infraction.
Le préfet ne tranche pas comme un tribunal civil la propriété définitive du logement. Il vérifie les conditions légales de la demande et la réalité suffisamment établie de l’occupation illicite. Il doit aussi prendre en compte la situation personnelle et familiale des occupants. Cela ne signifie pas que la présence d’enfants rendrait toute évacuation impossible. Cela signifie que l’autorité doit disposer d’informations exactes et intégrer cette situation dans sa décision, comme l’a rappelé le Conseil constitutionnel.
La mise en demeure doit être notifiée aux occupants et faire l’objet des mesures de publicité prévues par le texte. Si elle n’est pas suivie d’effet, le représentant de l’État doit, sous réserve de l’opposition du demandeur dans le délai prévu, procéder sans délai à l’évacuation forcée. La formule est forte, mais elle intervient après le dépôt de plainte, la preuve du droit, le constat, l’examen administratif et la notification régulière. Elle ne transforme pas la plainte initiale en ordre d’expulsion immédiat.
Le demandeur doit donc conserver la preuve de chaque étape : récépissé de plainte, date de transmission de la demande, accusé de réception, décision préfectorale, photographies de l’affichage, procès-verbal de notification, échanges avec l’autorité et éventuel recours. Si l’arrêté est retiré, suspendu ou refusé, il faut obtenir la décision écrite et ses motifs. Un appel téléphonique ne permet pas de connaître exactement le motif d’un refus ni de préparer efficacement la suite civile.
La voie administrative est souvent pertinente lorsque le logement est occupé à la suite d’une intrusion récente et caractérisée. Elle l’est moins lorsque l’occupant disposait initialement d’une autorisation, lorsqu’un bail a réellement été signé puis résilié, lorsque les loyers sont impayés ou lorsqu’un membre de la famille s’est maintenu dans les lieux. Ces situations peuvent aboutir à une expulsion, mais elles appellent en principe une analyse du contrat et une décision judiciaire. Une demande administrative mal orientée peut perdre du temps alors que les preuves utiles doivent être réunies immédiatement.
Il faut également vérifier la qualité de la personne qui a signé le bail contesté. Si elle était une agence mandatée, un usufruitier, un copropriétaire, un administrateur de biens ou un représentant d’une société, l’absence apparente de qualité peut être discutée. Le juge examinera l’étendue du mandat et la croyance légitime de l’occupant. À l’inverse, un document signé par une personne étrangère au bien, accompagné de quittances créées après coup et d’un compte bancaire sans lien avec le propriétaire, peut constituer un faisceau d’indices beaucoup plus solide.
Le même raisonnement vaut pour les locations conclues par une plateforme ou une annonce en ligne. Les captures d’écran ne suffisent pas si elles ne comportent ni date fiable ni adresse de conservation. Il faut sauvegarder l’URL, les courriels, les messages, le profil du bailleur apparent, les coordonnées de paiement et les conditions de réservation. Une demande adressée à la plateforme peut être utile, mais elle ne remplace pas le constat d’occupation et ne garantit pas la communication de données personnelles sans procédure adaptée.
Si l’autorité préfectorale refuse d’agir, la décision ne clôt pas le dossier. Le refus peut révéler une condition manquante, un doute sur le mode d’entrée, une insuffisance du constat ou une difficulté de qualité à agir. Il faut alors corriger le dossier lorsque cela est possible, demander un constat complémentaire, saisir la juridiction administrative si une décision doit être contestée et engager en parallèle la procédure civile. Il ne faut pas attendre une réponse administrative hypothétique pour préparer la demande d’expulsion lorsque le logement continue de subir un dommage.
II. Comment obtenir l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et quelles preuves réunir ?
A. Quelle démarche engager devant le tribunal et quels délais prévoir ?
Lorsque l’article 38 ne peut pas être utilisé ou ne permet pas d’aboutir, la procédure civile reste la voie ordinaire. Le propriétaire ou le titulaire du droit d’occupation doit démontrer son titre, l’absence ou la cessation du droit de l’occupant et la nécessité de remettre le logement à sa disposition. Une présentation plus générale de la procédure d’expulsion à Paris est disponible sur notre page consacrée à l’expulsion immobilière. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », sous réserve des usages interdits par la loi ou les règlements. Ce texte, consultable sur Légifrance, fonde la protection du propriétaire sans dispenser celui-ci de prouver les faits.
Le droit de propriété est par ailleurs imprescriptible selon l’article 2227 du Code civil : « Le droit de propriété est imprescriptible. » Cette règle ne signifie pas qu’une action peut être improvisée ou qu’aucun délai procédural ne s’applique aux demandes accessoires. Elle signifie que le propriétaire ne perd pas son droit de revendiquer le bien par le seul écoulement d’un délai de droit commun. Dans son arrêt du 10 septembre 2020, n° 19-13.130, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que l’action du propriétaire visant l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre tend à la défense du droit de propriété et n’est pas soumise à la prescription quinquennale de droit commun. L’arrêt est disponible sur Légifrance, Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-13.130.
La procédure de référé peut être envisagée lorsque l’occupation constitue un trouble manifestement illicite, lorsque le dommage est imminent ou lorsque la remise en état ne peut attendre une procédure longue. L’article 835 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le texte officiel est accessible ici.
Le référé ne garantit pas une ordonnance d’expulsion dès la première audience. Le juge doit disposer d’un dossier suffisamment lisible. Une contestation sérieuse peut porter sur l’authenticité du bail, l’existence d’un mandat, un accord familial, un transfert de propriété, un droit de rétention ou la qualification de l’occupant. Lorsque le débat exige une instruction approfondie, une action au fond peut être nécessaire, éventuellement en parallèle d’une demande urgente limitée à la conservation des preuves ou à la prévention d’une dégradation.
La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 28 novembre 2019, n° 17-22.810, publié au Bulletin, qu’une occupation sans droit ni titre peut caractériser un trouble manifestement illicite ouvrant la voie au référé, sous réserve des constatations du juge. La décision est consultable sur Légifrance, Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 novembre 2019, n° 17-22.810. Cette jurisprudence ne dispense pas de démontrer l’absence de droit : elle indique la voie procédurale lorsque cette absence ressort suffisamment des pièces.
La demande doit en principe être dirigée contre les occupants identifiés et présentée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris. Pour un bien situé à Sèvres ou dans une autre commune des Hauts-de-Seine, la compétence territoriale relève du tribunal judiciaire correspondant au ressort du bien ; les mêmes règles s’appliquent en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans les autres départements d’Île-de-France. L’adresse de l’occupant ne déplace pas la compétence immobilière attachée au lieu du logement.
La demande peut comporter plusieurs volets : constat de l’absence de droit ou de titre, expulsion de tous occupants de leur chef, autorisation de recourir à la force publique dans les conditions légales, indemnité d’occupation jusqu’à libération effective, remise en état, frais de commissaire de justice, provision sur les dommages et intérêts et indemnité au titre des frais irrépétibles. Chaque poste doit être relié à une pièce. Une estimation abstraite d’un loyer perdu ne remplace pas les références locatives, les états des lieux, les devis et les relevés de charges.
En application de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice » ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, après signification d’un commandement de libérer les locaux. Le texte intégral figure sur Légifrance. Une décision favorable n’autorise donc pas le propriétaire à intervenir seul : la signification, le commandement et l’intervention du commissaire de justice demeurent nécessaires.
Le commandement de quitter les lieux déclenche ensuite les règles propres à l’exécution. L’article L. 412-1 du même code prévoit, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, qu’« elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous réserve des dispositions permettant une adaptation ou une exception. Le délai doit être calculé à partir de la signification régulière du commandement, et non à partir de la date du jugement, de la plainte ou de la découverte du faux bail.
Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement des occupants ne peut intervenir dans des conditions normales, conformément à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Le texte dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables ». L’application de cette règle dépend des circonstances, des ressources, de la situation familiale, des démarches de relogement et de la nature de l’occupation. Un faux bail allégué ne suffit pas à supprimer automatiquement tout examen, pas plus qu’il ne crée automatiquement un délai.
La trêve hivernale doit être vérifiée au moment de l’exécution, sans être confondue avec le prononcé de la décision. Dans sa décision du 22 septembre 2017, n° 407031, le Conseil d’État a précisé la portée de cette protection dans le cadre des mesures d’expulsion. La référence officielle figure sur Légifrance, Conseil d’État, 22 septembre 2017, n° 407031. Les exceptions liées à une entrée par voie de fait et les dispositions spéciales doivent être examinées sur les faits précis ; il ne faut pas promettre une évacuation en vingt-quatre heures par la seule mention du mot « squat ».
La procédure de l’article 38 se distingue de ce mécanisme civil. Si ses conditions sont établies, elle peut mener à une mise en demeure préfectorale avec un délai minimal de vingt-quatre heures ou de sept jours selon le domicile du demandeur, puis à une évacuation par l’autorité. Si ces conditions ne sont pas établies, la décision judiciaire et le commandement de quitter les lieux redeviennent la référence. Le dossier doit donc être préparé en deux colonnes : les éléments permettant de solliciter l’administration et ceux nécessaires à la demande civile.
Une demande de dommages et intérêts peut être ajoutée. L’occupation peut avoir provoqué une perte de loyers, des impayés de charges, des dégradations, des frais de sécurisation, un retard de vente ou une impossibilité de réintégrer le domicile. L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait causant un dommage oblige son auteur à le réparer et « oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La règle est reproduite sur Légifrance. Il faut prouver la faute, le dommage et le lien de causalité ; une condamnation pénale ou une fraude établie n’est pas présumée par le seul dépôt de plainte.
L’indemnité d’occupation n’est pas toujours égale au loyer prévu par le faux bail. Elle peut être évaluée à partir de la valeur locative du bien, de son état, de sa destination, de la période d’occupation et des avantages effectivement retirés. Les charges, les taxes, les travaux et les sommes éventuellement reçues doivent être isolés. Lorsque plusieurs personnes occupent les lieux, la demande et le calcul doivent tenir compte de la date d’arrivée et du départ de chacune.
Le propriétaire doit enfin demander une mesure d’exécution cohérente avec le jugement. Une décision qui ordonne seulement le paiement d’une somme ne suffit pas à récupérer le logement. L’assignation et le dispositif demandé doivent viser expressément l’expulsion, les occupants de leur chef, le délai légal, l’indemnité jusqu’à restitution des clés et les modalités de reprise des biens. Le commissaire de justice pourra ensuite mettre en œuvre les actes nécessaires dans le respect des règles de signification et du recours à la force publique.
B. Quelles pièces produire à Paris et en Île-de-France pour prouver le faux bail ?
La preuve doit répondre à trois questions distinctes : qui dispose du droit sur le logement, comment l’occupant est entré et pourquoi le document produit ne lui confère aucun droit opposable. Mélanger ces trois questions fragilise le dossier. Un acte de propriété prouve le droit du propriétaire, mais pas nécessairement le mode d’entrée. Un constat d’occupation prouve la présence à une date donnée, mais pas l’identité du bailleur apparent. Une expertise de signature peut révéler une anomalie, mais ne décrit pas toujours les circonstances de remise des clés.
Le premier dossier est celui du titre. Il doit comprendre, selon la situation, l’acte notarié, l’attestation immobilière, le relevé cadastral, la taxe foncière, le contrat de mandat de gestion, les procès-verbaux de succession, la décision de justice ou les statuts et pouvoirs d’une société propriétaire. Si le demandeur est un locataire titulaire du véritable bail, il faut ajouter le contrat, les quittances, les virements, les courriels de l’agence, les relevés d’assurance et les documents démontrant son droit d’occuper le logement. Le demandeur ne doit pas supposer que l’administration retrouvera seule ces informations.
Le deuxième dossier est celui de l’occupation. Un commissaire de justice peut décrire la présence des personnes, les noms figurant sur la boîte aux lettres, les documents visibles dans les lieux dans le respect des règles applicables, les serrures, les compteurs, les dégradations et les déclarations recueillies. Le procès-verbal doit distinguer ce qui a été personnellement constaté de ce qui a été déclaré par un voisin ou un mandataire. Les photographies doivent être datées et conservées dans leur format d’origine. Les témoins doivent décrire des faits précis plutôt que reprendre une accusation de fraude.
Le troisième dossier concerne le bail adverse. Il faut comparer les dates du contrat et des quittances avec la date d’acquisition, le mandat d’agence, la période de vacance et les échanges réels. Il faut vérifier le nom, l’adresse et la qualité de la personne présentée comme bailleur, la signature, le compte bancaire destinataire, le montant du dépôt de garantie, l’assurance habitation et le document d’état des lieux. Une quittance portant l’en-tête d’une agence peut être vérifiée auprès de cette agence. Une signature d’un propriétaire décédé ou absent doit être replacée dans la chronologie de la succession et des pouvoirs.
Les incohérences doivent être présentées sous forme de tableau : pièce, date affichée, date réelle ou connue, anomalie constatée, source de la vérification et conséquence possible. Par exemple, un bail daté d’une période où le prétendu bailleur n’était pas propriétaire est un indice. Il ne devient une preuve complète qu’après vérification du transfert et des pouvoirs. De même, deux quittances portant le même numéro, un montant différent du bail ou un paiement vers un compte étranger à l’agence peuvent être utiles, mais le dossier doit expliquer la source de l’information.
Les communications électroniques doivent être conservées intégralement. Il faut exporter les courriels avec leurs en-têtes lorsqu’ils sont disponibles, télécharger les pièces jointes sans les renommer de façon ambiguë, sauvegarder les messages de la plateforme, noter l’identifiant du compte et garder les échanges avec la banque. Une capture recadrée peut compléter le dossier, mais elle ne doit pas être l’unique preuve. La date de création d’un fichier, ses métadonnées et l’historique de transmission peuvent être demandés dans le cadre d’une enquête ou d’une mesure d’instruction.
Il est prudent de demander rapidement un constat lorsque l’occupation vient d’être découverte. La plainte et le constat ne se remplacent pas. La plainte saisit l’autorité pénale et fait état des faits dénoncés. Le constat décrit une situation matérielle à une date précise. Pour l’article 38, le texte exige ces démarches cumulatives avec la preuve de la propriété ou du domicile. Pour la procédure civile, le constat aide le juge à apprécier l’urgence, l’absence de droit apparent et la réalité du trouble.
À Paris, la demande administrative doit être adressée à l’autorité préfectorale compétente selon le statut du logement et le département. La préfecture de police de Paris exerce des compétences particulières dans la capitale ; il faut utiliser le canal officiel applicable au dossier et conserver la preuve de l’envoi. Pour un bien situé dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne, le dossier doit être transmis au représentant de l’État compétent dans le département concerné, avec l’adresse exacte du logement. Une erreur de département peut retarder la prise en compte de l’urgence.
Le cas de Sèvres est instructif pour les propriétaires des Hauts-de-Seine : le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a été saisi, l’arrêté préfectoral a été contesté, puis retiré avant l’examen au fond par le Conseil d’État. Cela montre l’intérêt de conserver une copie de l’arrêté, de la requête et des décisions intermédiaires. Une procédure qui se termine par un retrait ne permet pas d’affirmer que toutes les conditions du dispositif étaient réunies. Elle peut néanmoins révéler les points qui devront être documentés dans une nouvelle demande ou devant le juge judiciaire.
Pour une procédure civile concernant un logement parisien, les pièces et l’assignation doivent être préparées pour le tribunal judiciaire de Paris. Pour Sèvres, Nanterre est le tribunal judiciaire du ressort concerné ; pour une commune de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, il faut vérifier le tribunal territorialement compétent avant de délivrer l’acte. La demande doit identifier le logement avec son adresse complète, le lot de copropriété si nécessaire, les occupants connus et les personnes qui ont signé ou transmis le faux document.
Les documents de copropriété peuvent également aider. Le syndic peut confirmer l’identité déclarée dans l’immeuble, les demandes de badge, les incidents signalés, les dégâts dans les parties communes ou l’existence d’un changement de serrure. Il ne doit pas être transformé en enquêteur privé. Une demande écrite doit se limiter aux informations utiles et respecter les règles de confidentialité. Les voisins peuvent rédiger des attestations précises en indiquant leurs coordonnées, la date des faits et la manière dont ils les ont personnellement constatés.
Il faut aussi anticiper les arguments de l’occupant. Celui-ci peut produire un contrat signé, des quittances, une attestation de virement, une assurance, une domiciliation administrative ou des preuves de vie familiale. Ces documents ne prouvent pas nécessairement la validité du bail, mais ils peuvent expliquer pourquoi le juge doit examiner le dossier. Une réponse efficace ne consiste pas à qualifier l’occupant de fraudeur dans chaque courrier ; elle consiste à confronter chaque pièce à une source objective et à demander, si nécessaire, une mesure d’instruction.
Une expertise privée de signature peut orienter la stratégie, sans avoir automatiquement la valeur d’une expertise judiciaire. Elle doit préciser les documents de comparaison utilisés, la qualité des scans et les limites de l’analyse. Lorsque la signature est au centre du litige, il peut être utile de demander au juge une expertise, une communication forcée des originaux ou une mesure d’instruction avant le procès. Il faut éviter de transmettre publiquement des documents d’identité, des signatures ou des coordonnées bancaires : ces données doivent être communiquées uniquement aux autorités, au commissaire de justice et aux conseils concernés.
Les erreurs les plus dangereuses sont souvent pratiques. Changer la serrure alors que l’occupant est présent peut être présenté comme une expulsion privée. Couper les fluides peut aggraver le dommage et engager la responsabilité du propriétaire. Entrer dans le logement sans accord ou sans cadre légal peut créer une difficulté au titre de l’inviolabilité du domicile. Publier le nom et la photographie des occupants sur les réseaux sociaux peut exposer à des poursuites et compliquer la procédure. Signer un nouveau bail avec une autre personne avant la libération officielle peut également créer un conflit supplémentaire.
Les vingt-quatre premières heures doivent être consacrées à des gestes vérifiables : sécuriser le titre et les originaux, prendre conseil, déposer plainte si les faits le justifient, demander le constat d’un commissaire de justice, rassembler les preuves de propriété ou de domicile, écrire à l’autorité compétente et préparer la demande judiciaire. Si un arrêté préfectoral existe déjà, il faut noter l’heure de sa notification, le délai exact, les modalités d’affichage et la possibilité d’un recours. L’heure de réception peut modifier le calcul du délai d’exécution.
Un dossier situé à Paris ou en Île-de-France doit enfin être adapté au contexte local sans perdre la règle nationale. L’adresse du bien détermine la préfecture, le tribunal judiciaire, le tribunal administratif éventuellement saisi et le commissaire de justice territorialement compétent pour certains actes. Les distances entre le domicile du demandeur, l’agence, le syndic et le logement peuvent expliquer un retard, mais elles ne remplacent jamais la preuve de la date. Les démarches urgentes doivent être doublées d’un accusé de réception ou d’un acte officiel.
La bonne question n’est donc pas seulement : « le bail est-il faux ? » Il faut demander : qui a le droit d’occuper, qui a signé, comment les clés ont été remises, quel élément établit la contrainte ou la voie de fait, quel constat a été dressé, quel délai court et quelle autorité peut agir maintenant ? Cette méthode évite de confondre l’escroquerie documentaire, le conflit locatif, l’occupation sans titre et le squat au sens de l’article 38.
Conclusion
Une mise en demeure préfectorale de vingt-quatre heures peut constituer une réponse très rapide à une occupation illicite, mais elle n’est pas un raccourci applicable à tout faux bail. L’article 38 exige un dépôt de plainte, la preuve de la propriété ou du domicile, un constat de l’occupation et des circonstances d’entrée ou de maintien correspondant au texte. L’autorité doit aussi examiner la situation personnelle et familiale des occupants. Le délai de vingt-quatre heures dépend de la qualification du domicile du demandeur ; il n’est pas automatique pour le propriétaire d’un logement qui n’habite pas les lieux.
L’ordonnance du Conseil d’État du 16 juillet 2026, n° 517213, doit être utilisée comme une alerte procédurale et non comme une autorisation générale. Le Conseil d’État a donné acte d’un désistement après le retrait de l’arrêté, sans statuer sur la validité du faux bail ni sur le bien-fondé de l’évacuation. Lorsque la voie administrative est incertaine, le propriétaire doit préparer sans délai une demande devant le tribunal judiciaire, fondée sur son titre, l’absence de droit de l’occupant, le trouble et les conséquences financières. La signification du jugement, le commandement de quitter les lieux et l’intervention du commissaire de justice restent indispensables.
Pour un logement à Paris ou en Île-de-France, la réussite dépend surtout d’un dossier chronologique et vérifiable : titre, bail réel, constat, plainte, document contesté, preuves de remise des clés, échanges, paiements, attestations et chiffrage du préjudice. La priorité est de préserver les preuves et de faire cesser le trouble dans le cadre légal, sans expulsion privée ni accusation publique précipitée.
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