I. L’articulation juridique entre patrimoine immobilier et éligibilité au surendettement
Le traitement des situations de surendettement des particuliers constitue un mécanisme protecteur d’ordre public destiné à remédier aux difficultés financières des personnes physiques de bonne foi. L’accès à cette procédure n’est nullement réservé aux seuls locataires ou personnes dépourvues de tout actif patrimonial. En vertu des dispositions de l’article L. 711-1 du code de la consommation, le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi se trouvant dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes non professionnelles exigibles et à échoir. Ce texte fondamental précise expressément que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale, dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes non professionnelles exigibles et à échoir, ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. Or, l’existence d’un patrimoine immobilier suscite d’importantes interrogations juridiques quant à l’évaluation de la solvabilité du débiteur et à la portée des mesures d’apurement susceptibles d’être arrêtées par la commission de surendettement ou par le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire endetté redoute fréquemment que la saisine de la commission n’entraîne automatiquement la liquidation de son logement ou la spoliation de ses biens familiaux. À cet égard, le droit positif issu des réformes législatives successives et de la jurisprudence constante de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation établit un équilibre subtil entre la protection de la dignité du débiteur et le respect des droits légitimes des créanciers poursuivants. Dès lors, l’analyse des règles gouvernant l’instruction du dossier du propriétaire, la mise en œuvre des moratoires pour vente amiable et les conditions d’effacement des créances permet d’éclairer la stratégie procédurale à adopter pour préserver au mieux les intérêts patrimoniaux du ménage en détresse financière.
A. L’appréciation de l’état de surendettement du propriétaire et l’incidence de la valeur vénale
L’ouverture de la procédure de traitement du surendettement repose sur un examen objectif et concret de la solvabilité globale du ménage déposant. L’appréciation portée par les instances compétentes ne se résume pas à une simple comparaison arithmétique entre le montant global des dettes déclarées et la valeur théorique du patrimoine foncier. À cet égard, la jurisprudence a consacré le principe selon lequel un débiteur propriétaire d’un bien immobilier dont la valeur vénale excède le passif exigible peut néanmoins se trouver en situation de surendettement avérée dès lors que ses revenus courants ne lui permettent pas de faire face à ses échéances d’emprunt et à ses dépenses incompressibles. Dans un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Versailles le 4 février 2025, n° 24/00180, la juridiction a expressément retenu que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes non-professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ».
L’évaluation des capacités financières du débiteur impose de déduire de la valeur brute du bien l’ensemble des charges et frais accessoires inhérents à une éventuelle aliénation forcée ou amiable. Le magistrat saisi d’une contestation doit ainsi intégrer dans son calcul les coûts directs et indirects qu’engendrerait la perte du logement pour le ménage en difficulté. La juridiction versaillaise, dans ce même jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 4 février 2025, n° 24/00180, a souligné avec netteté que « La valeur du bien doit être appréciée après déduction de l’ensemble des coûts liés à un relogement rendu nécessaire par la vente du bien (déménagement, perte d’aménagements pour un handicapé, perte d’un local professionnel pour le débiteur et/ou son conjoint par ex pour une assistante maternelle…), au regard de la composition de la famille, en tenant compte que le relogement peut aggraver la situation du débiteur (ajout d’un loyer rendant la capacité de remboursement négative) ».
Cette méthode d’appréciation individualisée garantit que la détention d’un actif immobilier ne prive pas le débiteur de la protection légale instituée par le législateur en faveur des particuliers de bonne foi. Dès lors, lorsque la charge de remboursement d’un prêt immobilier absorbe une part disproportionnée des ressources ou que la déchéance du terme a été prononcée par l’organisme bancaire prêteur, le débiteur se trouve dans l’impossibilité matérielle d’apurer son passif sans le concours de la commission de surendettement. Par ailleurs, la jurisprudence veille à ce que l’opposition initiale du propriétaire à la mise en vente de son logement ne soit pas automatiquement qualifiée de mauvaise foi par les créanciers. Le Tribunal judiciaire de Bordeaux le 17 juillet 2025, n° 24/00241, a ainsi jugé que « Au vu de l’ensemble de ces éléments, le seul fait que la débitrice indique s’opposer à la vente de son domicile à ce stade de la procédure, au motif que sa situation financière ne lui permettrait que très difficilement de se reloger, apparaît insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi ».
L’examen de l’éligibilité implique en outre de mesurer la capacité réelle de remboursement du débiteur en application des règles impératives de fixation du reste à vivre. Selon les termes de l’article L. 731-2 du code de la consommation, la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage est réservée par priorité et ne peut être inférieure au montant forfaitaire du revenu de solidarité active. Les juridictions vérifient avec constance que le budget arrêté par la commission préserve la subsistance minimale du foyer tout en tenant compte des dépenses incompressibles de logement, d’énergie, de transport et de santé. Dans un arrêt prononcé le 30 juin 2026, la Cour d’appel de Chambéry, n° 26/00331, a énoncé que « Le reste à vivre s’impose à la commission, comme au juge en cas de contestation, qui doit vérifier, même d’office, que le débiteur dispose de la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes du ménage au jour où il statue ». En conséquence, l’état de surendettement demeure pleinement caractérisé lorsque les revenus disponibles, après déduction des charges nécessaires à la vie quotidienne, ne permettent pas d’assumer les mensualités du crédit immobilier.
La commission de surendettement apprécie la situation patrimoniale en tenant compte des revenus réguliers ainsi que de l’actif disponible immédiatement mobilisable. Or, un bien immobilier ne constitue pas un actif liquide pouvant être immédiatement affecté au règlement des créanciers sans délai de commercialisation. C’est pourquoi l’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que la décision de recevabilité emporte suspension automatique des procédures d’exécution diligentées contre les biens du débiteur. Cette suspension légale fait obstacle à la poursuite des voies d’exécution forcée engagées par les établissements prêteurs, offrant ainsi une trêve indispensable au propriétaire pour réorganiser ses finances. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de cette protection procédurale dans un arrêt rendu le 23 octobre 2025. Dans cette décision, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, n° 23-12.623, a rappelé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Dès lors, la recevabilité du dossier neutralise temporairement les actions en justice des organismes bancaires sans pour autant éteindre leurs droits fondamentaux.
B. La distinction fondamentale entre résidence principale et autres actifs immobiliers
Le régime juridique du surendettement établit une ligne de partage déterminante entre la résidence principale du débiteur et les autres biens immobiliers lui appartenant, tels que des résidences secondaires, des terrains ou des immeubles donnés en location. Alors que le législateur a organisé des mécanismes spécifiques de sauvegarde du logement familial, les autres actifs patrimoniaux ont vocation à être réalisés en priorité pour désintéresser les créanciers. À cet égard, la possession d’un bien immobilier secondaire dont la cession permettrait de solder l’intégralité ou une fraction substantielle du passif exclut le débiteur du bénéfice d’un rééchelonnement sans aliénation s’il refuse de s’en séparer. La Cour d’appel de Montpellier le 28 mai 2025, n° 24/02797, a formalisé cette règle en affirmant que « si le juge doit faire en sorte de préserver le logement principal du débiteur lorsque celui-ci dispose d’une capacité de remboursement, en revanche il n’en est pas de même lorsque celui-ci est propriétaire d’une résidence secondaire, dont la vente permettrait de désintéresser en tout ou partie le créancier immobilier et de réduire voire de supprimer l’endettement du débiteur ».
Cette dichotomie fondamentale impose une analyse factuelle rigoureuse de l’affectation réelle de l’immeuble litigieux au jour où la juridiction statue. Le débiteur ne saurait prétendre à la protection renforcée réservée au logement familial s’il a établi sa résidence habituelle dans une autre commune ou s’il s’abstient de justifier de l’occupation effective des lieux. Dans l’affaire tranchée par la Cour d’appel de Montpellier le 28 mai 2025, n° 24/02797, la cour a réformé la décision de première instance ayant rejeté la demande de vente d’un immeuble en retenant que « compte tenu du délai écoulé depuis son accident et de l’occupation depuis cette date d’un autre bien, Mme [G] veuve [M] n’établit pas que le bien situé à [Localité 20] constituerait sa résidence principale » et a subordonné les mesures d’apurement à la vente de cet actif immobilier dans un délai de huit mois.
De surcroît, la présence de droits indivis ou démembrés sur un immeuble n’interdit pas aux autorités du surendettement d’en intégrer la valeur patrimoniale dans le plan global de désendettement. En vertu des dispositions de l’article 815-1 du code civil, tout indivisaire peut provoquer le partage ou faire valoir ses droits, ce qui permet la prise en compte de la quote-part revenant au débiteur pour satisfaire les créanciers. Or, lorsque le bien indivis constitue la résidence principale du ménage surendetté, les juges apprécient souverainement l’opportunité de maintenir le débiteur dans les lieux en fonction du montant global des dettes et de la proportion du passif susceptible d’être apurée par d’autres voies. La Cour d’appel de Pau le 27 février 2025, n° 24/03078, a ainsi infirmé un jugement ayant ordonné la vente de la résidence principale, considérant que « la vente de la résidence principale des débiteurs est aujourd’hui inutile et disproportionnée pour permettre leur désendettement dans des conditions préservant l’intérêt de toutes les parties » dès lors que la vente d’un second bien immobilier distinct suffisait à apurer le passif.
Dans la même perspective, l’existence d’une pluralité de créanciers hypothécaires exige une hiérarchisation stricte des mesures d’apurement. Les juridictions du fond vérifient si la conservation du bien immobilier de valeur ne s’opère pas au détriment excessif des créanciers chirographaires et privilégiés. Dans une décision rendue le 12 mars 2025, la Cour d’appel de Riom, n° 24/01451, a confirmé la subordination d’un plan à la vente du domicile en soulignant que « les dispositions protectrices de l’article L.733-3 du code de la consommation ne peuvent justifier que Mme [M] conserve un bien immobilier de valeur, quand bien même il s’agit de sa résidence principale à laquelle elle est très attachée, au détriment de ses nombreux créanciers » alors qu’un plan de rééchelonnement aurait nécessité plus de trente années d’exécution.
Dès lors, la qualification du bien immobilier constitue une étape préalable indispensable à toute décision d’orientation prise par la commission ou par le juge des contentieux de la protection. Si la préservation de la résidence principale demeure une finalité poursuivie par la loi lorsque la capacité financière du débiteur permet un apurement échelonné, elle ne saurait primer aveuglément sur les droits des créanciers en l’absence de toute perspective raisonnable de redressement. En présence d’un passif disproportionné par rapport aux revenus courants, l’aliénation amiable du patrimoine foncier s’impose comme une modalité indispensable de règlement des dettes.
II. Le régime procédural de la vente amiable et les garanties accordées au débiteur propriétaire
A. La subordination de l’effacement partiel des créances et le moratoire de vente amiable
L’organisation du désendettement d’un propriétaire immobilier obéit à des règles procédurales strictes définies par le code de la consommation et précisées par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation. Le principe général du droit du gage commun des créanciers, énoncé à l’article 2284 du code civil, dispose que quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. L’article 2287 du code civil précise que ces règles fondamentales s’articulent avec les dispositions spéciales du traitement des situations de surendettement des particuliers. Par une décision de principe majeure rendue le 22 mai 2025, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a fixé les conditions impératives encadrant l’effacement des dettes d’un débiteur propriétaire d’un immeuble. Dans son arrêt fondateur, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-10.900, a posé pour règle que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ».
Ce principe de subordination trouve son assise légale dans la combinaison des articles L. 733-1, L. 733-4 et de l’article L. 733-7 du code de la consommation, lequel autorise la commission et le juge à subordonner les mesures d’aménagement à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Le Conseil constitutionnel a d’ailleurs validé la conformité de ce dispositif au droit de propriété dans sa décision n° 2016-739 DC du 17 novembre 2016, relevant l’objectif d’intérêt général poursuivi par le législateur. Pour permettre la réalisation du bien immobilier dans des conditions sereines et au juste prix du marché, l’article L. 733-1, 4° du code de la consommation permet d’accorder un moratoire suspendant l’exigibilité des créances pour une durée qui ne peut excéder deux ans.
Le moratoire de vente amiable permet au débiteur de confier des mandats à des professionnels de l’immobilier, d’organiser des visites et de négocier librement les offres d’achat, tout en bénéficiant de la suspension intégrale des poursuites individuelles et des saisies. Dans un jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 5 août 2025, n° 24/00962, la juridiction a validé ce mécanisme en observant que « Cette situation, bien que grave, n’est pas irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1, car la vente du bien peut permettre une réduction significative de l’endettement. La commission a donc justement prononcé un moratoire de 24 mois assorti de la vente amiable du bien immobilier au prix du marché, conformément à l’article L. 733-7 ».
La durée du moratoire doit être calibrée en fonction des réalités économiques locales et de la nature spécifique de l’opération immobilière envisagée. Dans un arrêt rendu le 18 juin 2025, la Cour d’appel de Bastia, n° 24/00092, a étendu le moratoire initialement fixé en énonçant que « La cour entend qu’une vente en viager occupé nécessite de plus amples démarches et recherches compte tenu du marché de l’immobilier sur la région de [Localité 23] justifiant un moratoire de 24 mois et non de 18 mois tels que décidé par le premier juge qui sera infirmé de ce chef ». Dès lors, l’autorité judiciaire veille à ce que le délai accordé au propriétaire corresponde aux exigences pratiques de la mise en vente.
Cependant, le débiteur bénéficiaire d’un moratoire est tenu à une obligation d’exécution loyale et de diligence constante dans la commercialisation de son bien. L’absence injustifiée de démarches de mise en vente ou le refus délibéré de baisser un prix excessif expose l’intéressé à la caducité des mesures et à la déchéance de la procédure pour mauvaise foi. La Cour d’appel de Bourges le 17 juillet 2025, n° 25/00493, a formellement averti que « Cette vente, constituant un élément essentiel au traitement de la situation de surendettement, doit être regardée comme la condition indispensable au redressement dont les époux entendent bénéficier. Si au terme du délai fixé elle n’était pas régularisée, il pourrait alors en être déduit une réticence de la part des vendeurs pouvant être assimilé à une manifestation de mauvaise foi génératrice de la déchéance du droit à bénéficier d’un traitement de leur situation de surendettement ». De même, le Tribunal judiciaire de Marseille le 22 mai 2026, n° 25/01847, a prononcé l’irrecevabilité du recours en retenant qu’« En bénéficiant d’une suspension de l’exigibilité de leurs créances pendant 24 mois, sans mettre en oeuvre la condition de ce moratoire et sans pour autant exercer les voies de droit qui auraient permis de contester celle-ci, les débiteurs ont nécessairement manqué de loyauté à l’égard de leurs créanciers ».
B. Les dérogations protectrices de la résidence principale et la réduction du solde des prêts immobiliers
Le législateur et la haute juridiction ont institué des tempéraments essentiels à l’obligation d’aliénation du patrimoine lorsque l’immeuble litigieux constitue la résidence principale du débiteur. Dans son arrêt de principe du 22 mai 2025, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-10.900, a consacré une exception fondamentale en jugeant que « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ».
Cette exception protectrice a été reprise et appliquée avec rigueur par les juridictions du fond. Dans une décision rendue le 10 mars 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, n° 25/00633, a réaffirmé que « Le juge du surendettement ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire, à l’exception de l’hypothèse dans laquelle ledit bien immobilier constitue sa résidence principale et sous réserve que le débiteur établisse qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ». La charge de la preuve incombe au débiteur, qui doit démontrer avec précision l’inaccessibilité du marché locatif local et l’inadéquation d’un déménagement avec son état de santé ou ses contraintes professionnelles et familiales.
Par ailleurs, afin de permettre au ménage de conserver son logement, l’article L. 733-3 du code de la consommation autorise la commission et le juge à déroger au plafond légal de durée des mesures, ordinairement limité à sept années (soit quatre-vingt-quatre mois). Les mesures peuvent ainsi excéder sept ans lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat de la résidence principale dont elles permettent d’éviter la cession, ou lorsqu’elles permettent de rembourser la totalité des dettes tout en préservant le toit familial. Faisant application de cette faculté légale, la Cour d’appel de Chambéry le 30 juin 2026, n° 26/00331, a ordonné un étalement exceptionnel en énonçant qu’« En regard de la situation des débiteurs, de la capacité mensuelle dégagée et de la possibilité de rembourser la totalité des dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant leur résidence principale en excédant la durée de sept années comme prévu à l’article L.733-3 du code de la consommation susvisé, il convient de rééchelonner les dettes sur une durée de 130 mois au taux de 0% ».
Toutefois, le déplafonnement de la durée du plan d’apurement ne constitue pas une obligation automatique pour le juge et doit demeurer raisonnable au regard de l’espérance de vie et de l’âge du débiteur. Dans un arrêt rendu le 14 avril 2026, la Cour d’appel de Lyon, n° 25/05205, a souligné que « Si les mesures peuvent excéder cette durée, en application de l’alinéa 2 de l’article L. 733-3, notamment lorsqu’elles peuvent permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale, il convient de relever que ce dépassement des délais doit rester raisonnable et doit prendre en compte l’âge du débiteur ». En conséquence, l’autorité judiciaire refuse d’imposer un plan disproportionné s’étalant sur plusieurs décennies au détriment des droits élémentaires des créanciers.
Enfin, lorsque la cession amiable de la résidence principale s’avère inéluctable et ne produit pas un prix suffisant pour solder la totalité de l’emprunt souscrit auprès de la banque, l’article L. 733-4, 1° du code de la consommation offre un instrument d’apurement de premier ordre. Ce texte permet au juge d’ordonner la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due après la vente, après imputation du prix sur le capital restant dû, afin que le solde résiduel soit rééchelonné dans des proportions compatibles avec les ressources et les charges du débiteur. De surcroît, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation veille au contrôle des pratiques bancaires en rappelant que le juge doit prendre en compte, en application de l’article L. 733-5 du code de la consommation, la connaissance que le prêteur pouvait avoir de la situation d’endettement du débiteur lors de la conclusion du contrat. Dans son arrêt de censure du 22 mai 2025, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-10.900, a cassé un arrêt d’appel au motif que « Selon ce texte, la commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur et peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels ».
Conclusion
La situation du débiteur surendetté propriétaire d’un bien immobilier obéit à un équilibre jurisprudentiel et textuel subtil, conciliant le respect des engagements contractuels et la sauvegarde de la dignité humaine. L’accès à la procédure de traitement des situations de surendettement demeure pleinement ouvert aux propriétaires dont les ressources ne permettent plus d’assurer le service régulier de leurs dettes, nonobstant la valeur patrimoniale brute de leurs actifs. Si la vente amiable préalable s’impose en principe comme la condition nécessaire à tout effacement partiel de créance en vertu de la jurisprudence de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, la loi ménage des garanties décisives pour préserver la résidence principale ou aménager son aliénation. Le moratoire suspensif de vingt-quatre mois, le déplafonnement des échéanciers au-delà de sept années et la réduction judiciaire du solde des prêts immobiliers confèrent au justiciable les moyens juridiques de surmonter une situation de détresse sans subir les rigueurs d’une saisie immobilière forcée.
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