I. L’impact de la procédure de surendettement sur les poursuites locatives et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La paralysie de la clause résolutoire et l’interdiction légale de paiement des arriérés locatifs
Le cumul d’un arriéré de loyers et de difficultés financières structurelles confronte fréquemment le locataire défaillant au risque immédiat de résiliation de son bail d’habitation et d’expulsion forcée des lieux loués. Lorsque le preneur se trouve dans l’incapacité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes exigibles ou à échoir au sens de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, la saisine de la commission de surendettement constitue le principal levier légal destiné à sauvegarder la jouissance du logement familial.
L’ouverture de cette procédure de traitement du surendettement déploie des conséquences substantielles sur les prérogatives du créancier bailleur et sur la mise en œuvre des clauses contractuelles résolutoires. Dès la notification de la décision déclarant la demande recevable, l’article L. 722-2 du Code de la consommation pose une règle fondamentale protectrice du patrimoine et des conditions matérielles d’existence du débiteur.
Ce texte énonce expressément que la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction de toutes les procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. Cette règle impérative a été réaffirmée par la Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 8 février 2024 (Civ. 2e, 8 février 2024, n° 22-14.528), qui souligne avec force qu’« Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. »
Or, cette interdiction générale des poursuites individuelles s’accompagne d’une contrepartie tout aussi stricte imposée au locataire sous l’empire de l’article L. 722-5 du Code de la consommation. La loi interdit expressément au débiteur de procéder au règlement de toute créance née antérieurement à la décision de recevabilité, sous peine de nullité des paiements effectués ou de remise en cause de sa bonne foi procédurale.
En conséquence, l’articulation entre le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire et l’interdiction de régler les dettes antérieures produit un effet neutralisant direct sur la résiliation automatique du bail. La Cour d’appel de Douai a consacré avec netteté cette solution de principe dans son arrêt rendu le 15 janvier 2026 (CA Douai, 15 janvier 2026, n° 25/01397).
La juridiction d’appel y retient solennellement qu’« Il résulte de ces dispositions que le locataire ne peut pas payer les loyers échus antérieurement à la décision de recevabilité de sa demande de surendettement. Il s’ensuit que la décision de recevabilité qui intervient pendant les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire puisque le locataire a interdiction de régler les causes du commandement. »
Par ailleurs, les magistrats d’appel précisent que « les effets de la clause résolutoire se sont trouvés paralysés par la décision de recevabilité de la demande de surendettement des locataires en application de l’article L722-5 du code de la consommation. » Ce principe protège le preneur contre la résiliation automatique du contrat tant que la commission ou le juge n’a pas arrêté les modalités de traitement du passif.
À cet égard, le bailleur ne saurait invoquer l’absence de notification préalable de la décision de recevabilité pour prétendre contourner cette paralysie légale. L’interdiction d’apurer l’arriéré antérieur s’impose de plein droit dès le prononcé de la décision par la Banque de France, interdisant toute acquisition rétroactive de la clause résolutoire délivrée avant l’échéance du délai légal.
Dès lors, le contentieux locatif engagé par le bailleur devant le juge des référés se trouve privé de fondement pour constater l’acquisition de la clause résolutoire née du défaut de paiement des arriérés antérieurs. Pour maîtriser l’ensemble des règles procédurales applicables aux litiges locatifs, il convient de consulter un avocat bail d’habitation à Paris afin de préserver les droits contractuels des parties.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a renforcé cette protection globale du débiteur dans son arrêt du 23 octobre 2025 (Civ. 2e, 23 octobre 2025, n° 23-12.623). La Haute juridiction y a jugé qu’« Il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur ».
En outre, la portée de la recevabilité englobe l’universalité des dettes personnelles et non professionnelles du locataire pour caractériser son insolvabilité globale. La Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 11 septembre 2025 (Civ. 2e, 11 septembre 2025, n° 24-13.323) que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ».
Le débiteur qui respecte les prescriptions de la commission et informe sans délai les organes de la procédure ne commet aucun manquement fautif en suspendant le règlement de son arriéré de loyer. Cette discipline légale évite de créer une rupture d’égalité entre les différents créanciers tout en maintenant le cadre contractuel de la location.
Le bailleur ne peut exiger un paiement préférentiel de ses loyers arriérés au détriment des autres créanciers déclarés au dossier de surendettement. L’ordre public économique qui régit le traitement des situations d’insolvabilité des particuliers fait prévaloir la discipline collective sur les stipulations particulières du bail d’habitation, interdisant toute mesure de contrainte directe durant cette période probatoire.
Toute initiative d’un créancier cherchant à contraindre le preneur au paiement de ses dettes antérieures à la recevabilité encourt la nullité absolue en vertu du Code de la consommation. Cette règle assure la neutralisation temporaire des voies de recouvrement individuel pour permettre une évaluation sereine et objective des capacités contributives du locataire en détresse.
B. Le mécanisme autonome de suspension judiciaire des mesures d’expulsion par le juge des contentieux de la protection
Bien que la décision de recevabilité emporte suspension des voies d’exécution sur les biens mobiliers et immobiliers, elle ne suspend pas automatiquement la procédure d’expulsion locative lorsque celle-ci est déjà engagée sur le fondement d’une décision judiciaire définitive. C’est la raison pour laquelle le législateur a institué un dispositif spécifique aux articles L. 722-6 à L. 722-9 du Code de la consommation.
En vertu de l’article L. 722-6 du Code de la consommation, la commission de surendettement peut saisir directement le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement. En cas d’urgence avérée, la saisine du magistrat peut être opérée par le président de la commission, son délégué ou le représentant de la Banque de France.
De surcroît, l’article L. 722-7 du Code de la consommation accorde au débiteur lui-même la faculté de solliciter directement du juge cette suspension protectrice lorsque sa situation personnelle ou familiale l’exige. Ce mécanisme confère au magistrat un pouvoir d’appréciation individualisé pour geler temporairement le concours de la force publique.
La durée et les effets de cette mesure sont strictement encadrés par l’article L. 722-8 du Code de la consommation. La Cour d’appel de Versailles a explicité l’économie générale de ce texte dans son arrêt rendu le 9 janvier 2026 (CA Versailles, 9 janvier 2026, n° 24/07780).
La juridiction d’appel y énonce qu’« Aux termes des articles L. 722-6 et suivants du code de la consommation, le juge saisi par la commission d’une demande de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur déclaré recevable au bénéfice d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement, prononce, si la situation du débiteur l’exige, la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement. Cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans ».
Or, la juridiction versaillaise précise les bornes temporelles de cette sauvegarde : la suspension prend fin dès l’approbation d’un plan conventionnel, l’imposition de mesures par la commission ou le prononcé d’un rétablissement personnel. Ces différents événements étant strictement alternatifs, la survenance de l’un d’eux met un terme automatique au sursis accordé par le magistrat.
L’existence d’un titre exécutoire ordonnant l’expulsion et l’acquisition antérieure de la clause résolutoire ne privent nullement le locataire de ce recours protecteur. Le Tribunal judiciaire de Paris a statué en ce sens dans un jugement du 24 mars 2025 (TJ Paris, 24 mars 2025, n° 24/00589).
Le tribunal a relevé avec clarté que « Les dispositions ci-dessus rappelées s’appliquent lorsqu’une mesure d’expulsion est en cours, ce qui suppose que le bailleur ait un titre exécutoire. Ainsi, l’acquisition des effets de la clause résolutoire ne s’oppose pas à la demande de Monsieur [I] [U] mais la justifie. » La précarité financière et la présence d’enfants mineurs justifient pleinement la paralysie provisoire de l’expulsion.
Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Versailles a confirmé cette approche protectrice dans son jugement du 6 juillet 2026 (TJ Versailles, 6 juillet 2026, n° 26/00162). La juridiction a affirmé qu’« il y a lieu en application des dispositions des articles L. 722-6 à L. 722-9 du Code de la consommation, de suspendre provisoirement les mesures d’expulsion engagées par le bailleur à l’encontre de la débitrice. Cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans ».
À cet égard, le Tribunal judiciaire de Dax a également insisté, par décision du 31 juillet 2026 (TJ Dax, 31 juillet 2026, n° 26/00321), sur la finalité sociale de cette suspension en retenant « Que l’absence de logement stable entraînerait nécessairement des difficultés à la mise en place des solutions de désendettement par la Banque de France ».
Dès lors que le locataire démontre la réalité de ses démarches et l’absence de solution de relogement immédiate, le juge accorde ce répit indispensable. Les créanciers et les commissaires de justice sont informés par le greffe en vertu de l’article L. 722-9 du Code de la consommation, ce qui paralyse toute exécution matérielle de la décision d’expulsion.
En conséquence, ce mécanisme autonome préserve le domicile du débiteur pendant toute la phase d’instruction de son dossier. Pour appréhender les voies de recours face aux poursuites d’un créancier bailleur, l’assistance d’un cabinet intervenant en résiliation de bail à Paris permet de structurer efficacement la défense procédurale.
L’octroi de ce sursis judiciaire confère au débiteur la stabilité requise pour collaborer utilement avec les services sociaux et la Banque de France. L’objectif prioritaire poursuivi par le législateur consiste à éviter que la perte brutale du logement n’anéantisse définitivement les chances d’un redressement financier global.
II. Le traitement de la dette locative et les conditions impératives du maintien durable dans le logement
A. L’effacement ou le rééchelonnement des impayés locatifs face aux prérogatives du bailleur
Une fois la phase d’instruction achevée, le traitement de l’arriéré locatif s’inscrit dans l’un des deux grands régimes prévus par le Code de la consommation : le plan conventionnel de redressement avec rééchelonnement de la dette ou le rétablissement personnel entraînant l’effacement total du passif. Ces mesures s’articulent étroitement avec les dispositions protectrices de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dans l’hypothèse où la commission préconise un rééchelonnement de la dette locative au titre des mesures imposées de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, des échéances mensuelles réduites sont fixées en considération de la capacité de remboursement du preneur. L’arriéré peut ainsi être étalé sur une durée pouvant atteindre sept années sans intérêts moratoires.
Or, lorsque la situation financière du ménage est irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 741-1 du Code de la consommation, la commission impose une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette orientation aboutit à l’effacement pur et simple de l’intégralité de la dette locative échue à la date de la décision administrative.
La Cour d’appel de Riom a rendu un arrêt déterminant sur ce point le 7 janvier 2025 (CA Riom, 7 janvier 2025, n° 22/02322). Les magistrats d’appel y ont tiré toutes les conséquences juridiques de la décision d’effacement prise par la commission de surendettement en faveur de la locataire poursuivie.
La cour d’appel d’Auvergne a jugé qu’« Il convient en conséquence de constater la suspension des effets de la clause résolutoire, ce pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision prononçant le rétablissement personnel de l’appelante, et d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé l’expulsion de la locataire. Il en résulte que si Mme [E] s’acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sera réputée ne pas avoir joué. »
Par ailleurs, la cour d’appel a rejeté l’ensemble des demandes pécuniaires du bailleur relatives à l’arriéré antérieur en constatant que l’effacement total anéantissait rétroactivement le fondement de la condamnation au paiement des loyers impayés. Le preneur se trouve donc libéré de sa dette passée sans que le propriétaire ne puisse engager d’action récursoire ultérieure.
À cet égard, le Tribunal judiciaire de Lille a statué dans le même sens par un jugement rendu le 5 juin 2025 (TJ Lille, 5 juin 2025, n° 23/08182). Le tribunal a souligné que « La dette de Monsieur [N] est donc effacée en totalité en ce compris le coût du commandement et de l’assignation » tout en rappelant avec rigueur que « L’effacement ne vaut pas paiement » au regard de la charge définitive des dépens du procès.
En conséquence, l’effacement de la dette locative neutralise l’arriéré mais ne dispense pas le locataire de respecter scrupuleusement les clauses de son contrat de bail pour l’avenir. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne expressément la survie du bail au respect rigoureux des obligations locatives futures.
Dès lors, le débiteur bénéficie d’une véritable réhabilitation locative sous réserve d’adopter un comportement financier irréprochable dès le prononcé des mesures d’effacement. Le bailleur, quant à lui, conserve le droit d’exiger le respect strict des échéances postérieures à la décision administrative ou judiciaire.
Le contrôle exercé par les juridictions assure ainsi un équilibre constant entre le droit fondamental au logement du particulier insolvable et le respect des droits patrimoniaux du créancier bailleur. L’accès aux expertises juridiques du cabinet offre aux justiciables une vision globale des solutions de redressement adaptées à leur situation.
La décision d’effacement de l’arriéré locatif purge ainsi le passé sans préjudicier aux relations contractuelles futures entre les parties. Cette remise de dette intégrale constitue une mesure de dernier recours qui permet au citoyen surendetté de retrouver une dignité économique tout en conservant son cadre de vie.
Le bailleur ne peut en aucun cas refuser le renouvellement du bail ou invoquer l’effacement passé comme un motif légitime et sérieux de congé locatif. La loi neutralise les conséquences de l’insolvabilité antérieure dès lors que le locataire a pleinement satisfait aux conditions posées par les autorités judiciaires et administratives.
B. L’obligation déterminante d’honorer les loyers courants et les sanctions du non-respect des mesures
Le maintien du locataire dans son logement après l’ouverture d’une procédure de surendettement repose sur une condition absolue et indérogeable : le paiement ponctuel et intégral de chaque terme de loyer courant et des charges locatives postérieures. Aucune disposition du Code de la consommation n’exonère le preneur de cette obligation fondamentale découlant du bail d’habitation.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conséquences impitoyables de tout incident de paiement postérieur aux mesures d’effacement ou de rééchelonnement. Si le débiteur ne s’acquitte pas de son terme courant conformément au contrat de bail, la clause résolutoire reprend immédiatement son plein effet.
La Cour d’appel de Paris a illustré avec une grande sévérité cette règle essentielle dans son arrêt rendu le 11 février 2025 (CA Paris, 11 février 2025, n° 22/15896). Dans cette espèce, le locataire avait bénéficié d’un effacement total de sa dette de loyers antérieure mais avait négligé de régler le terme du mois suivant.
La cour d’appel parisienne a jugé sans équivoque que « Le paiement du loyer et des charges courantes postérieures au 14 avril 2022 n’a pas été suspendu. Le bailleur a ainsi fait valoir devant le premier juge que le terme de mai 2022, exigible le 1er du mois selon le contrat de bail, n’a pas été réglé… Dès lors il est établi que le locataire ne s’est pas acquitté du terme courant du loyer, conformément aux conditions du bail, ce qui emporte que la clause résolutoire a repris ses effets dès le 2 mai 2022, sans qu’il puisse être accordé d’autre délai au regard des conditions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. »
Or, la juridiction d’appel a immédiatement confirmé l’ordonnance d’expulsion et fixé une indemnité d’occupation à la charge de l’occupant déchu de ses droits contractuels. Le moindre défaut de paiement d’un loyer courant anéantit instantanément le bénéfice de la suspension accordée au titre du surendettement.
Par ailleurs, la Cour d’appel de Versailles a rappelé dans son arrêt du 9 janvier 2026 (CA Versailles, 9 janvier 2026, n° 24/07780) que la suspension de l’expulsion ne saurait être accordée lorsque les ressources résiduelles du débiteur sont manifestement insuffisantes pour assumer le loyer courant même après déduction des aides au logement.
La cour d’appel relève en effet que « même amputé de l’allocation logement, le montant des indemnités d’occupation est une charge trop importante pour le débiteur puisqu’il excède celui de ses ressources. Dans ces conditions, la dette ne peut que s’aggraver et il importe que M. [X] trouve à se reloger de façon moins onéreuse. »
À cet égard, le débiteur qui accumule de nouveaux impayés après la décision de recevabilité s’expose non seulement à la résiliation de plein droit de son titre locatif mais également à la caducité du plan de désendettement. Le bailleur est alors fondé à solliciter sans délai le concours de la force publique pour faire exécuter l’expulsion ordonnée.
En conséquence, la reprise effective et continue du paiement des loyers courants constitue le pivot exclusif sur lequel repose la pérennité du logement du ménage surendetté. Si cette condition est scrupuleusement respectée pendant le délai légal de deux ans, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuit normalement.
Dès lors, la procédure de surendettement offre une véritable seconde chance au locataire de bonne foi, sous la condition expresse qu’il consacre prioritairement ses ressources au règlement de son hébergement quotidien. L’accompagnement par un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet de sécuriser ces étapes critiques et d’éviter les pièges procéduraux.
La discipline imposée par les textes vise à responsabiliser le débiteur tout en lui garantissant la protection nécessaire pour retrouver une trajectoire financière équilibrée. Les juridictions vérifient avec une vigilance constante la réalité des versements mensuels afin d’éviter tout abus préjudiciable au propriétaire bailleur.
Le respect ponctuel des loyers courants atteste de la bonne foi continue du locataire tout au long de l’exécution des mesures de désendettement. Cette loyauté dans l’exécution du contrat scelle la pérennité de l’habitat et confirme l’efficacité réparatrice du droit du surendettement.
Conclusion
L’articulation entre la procédure de surendettement des particuliers et le contentieux de l’expulsion locative établit un équilibre rigoureux entre la sauvegarde du logement et la protection des droits du bailleur. En paralysant l’acquisition de la clause résolutoire et en permettant la suspension judiciaire de l’expulsion sur le fondement des articles L. 722-6 à L. 722-9 du Code de la consommation, la loi offre au preneur de bonne foi un bouclier procédural d’une remarquable efficacité.
Toutefois, cette protection demeure subordonnée à une discipline financière absolue : l’effacement ou le rééchelonnement de l’arriéré passé impose en contrepartie le règlement ponctuel et sans faille de chaque échéance de loyer courant sous l’empire de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire qui honore ses engagements actuels pérennise son contrat de location et retrouve une sérénité patrimoniale durable.
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