I. Le régime temporel et probatoire de la restitution du dépôt de garantie
A. La computation des délais légaux de restitution et le formalisme de la remise des clés
Au sein des rapports locatifs régis par le droit commun des baux d’habitation, la remise d’une somme d’argent à titre de cautionnement personnel ou réel obéit à un encadrement statutaire particulièrement strict. En application des dispositions impératives de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie a pour objet exclusif de garantir la parfaite exécution de l’ensemble de ses obligations par le preneur sortant. Le législateur a instauré une dualité rigoureuse de délais pour opérer la restitution intégrale des fonds ou du solde restant dû après déductions légitimes. Dès lors, le délai maximal imparti au bailleur est fixé à un mois lorsque l’état des lieux de sortie apparaît strictement conforme à l’état des lieux d’entrée établi lors de la prise de possession. À l’inverse, ce délai est porté à deux mois lorsque des dégradations, des omissions d’entretien ou des divergences substantielles sont formellement constatées lors de la libération des lieux loués.
Le point de départ de ce délai légal ne saurait résulter d’une simple manifestation unilatérale d’intention ni de la délivrance antérieure du congé locatif. En conséquence, la computation du délai est exclusivement subordonnée à la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire dûment habilité. Les juges du fond rappellent de façon constante que la restitution des clés s’opère valablement soit par remise directe en main propre contre décharge, soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À cet égard, la Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 14 avril 2026 (n° 24/05603), a solennellement rappelé que le fait générateur réside dans l’accomplissement des diligences mettant le bailleur en mesure matérielle de reprendre possession de l’immeuble. La juridiction d’appel a souligné que lorsqu’un locataire expédie les clés par pli recommandé et que le propriétaire refuse délibérément de retirer ce courrier, ce comportement fautif ne peut différer le point de départ du délai de restitution, car nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude.
Par ailleurs, la régularité de l’état des lieux conditionne directement la fixation du délai applicable entre un et deux mois. Selon les termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce constat doit être dressé de manière contradictoire et amiable par les parties ou par un tiers mandaté dans les mêmes formes. Or, si les parties ne peuvent parvenir à un accord amiable ou en présence d’une carence caractérisée, le recours à un commissaire de justice devient obligatoire. Dans un arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-19.422), a jugé « qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire ».
Cette rigueur probatoire s’étend également à la qualité des personnes physiques présentes lors de l’établissement du constat contradictoire de sortie. Dans une décision rendue le 3 juillet 2025 (pourvoi n° 24-13.219), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui entendait se prévaloir d’un état des lieux signé par un parent du locataire, relevant qu’en l’absence de mandat régulier, le document dressé sans officier ministériel demeurait dépourvu de toute efficacité juridique. La Haute juridiction a retenu que « l’état des lieux de sortie n’avait pas été établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, de sorte que le recours à un commissaire de justice était obligatoire ».
De surcroît, la Cour de cassation, par son arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-20.183), a précisé que « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût ». Dès lors, le respect scrupuleux de ce formalisme d’information préalable s’impose à peine de déchéance du droit au remboursement des frais ministériels.
Le preneur demeure en outre assujetti à l’obligation légale de communiquer l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise matérielle des clés. Cette information constitue une condition essentielle pour permettre l’acheminement des comptes de sortie et du règlement. Les juridictions d’instance, à l’instar du Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 18 février 2026 (n° 25/04084), vérifient scrupuleusement la transmission effective des coordonnées postales du preneur pour apprécier l’exigibilité des pénalités légales. Dès lors, le contentieux de la restitution du dépôt de garantie exige une diligence immédiate dans la notification des actes, assurée par les conseils du cabinet dans le cadre d’un accompagnement en contentieux du dépôt de garantie.
En cas d’aliénation de l’immeuble loué au cours du bail ou postérieurement à la libération des lieux, le législateur a tranché sans ambiguïté la désignation du débiteur de la restitution. L’article 22 alinéa 11 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’en « cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Faisant une stricte application de ce principe, le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, le 19 février 2026 (n° 25/00780), a débouté une locataire qui agissait contre son ancien propriétaire vendeur, rappelant que l’action en restitution doit être exclusivement dirigée contre l’acquéreur devenu bailleur, peu important les modalités de répartition financière convenues lors de la vente notariée.
Enfin, l’exercice de cette action patrimoniale se heurte aux règles de prescription extinctive applicables aux contrats de louage. Conformément aux prévisions de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Dans une espèce récente, le Tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 16 mars 2026 (n° 25/03609), a déclaré irrecevable comme prescrite la demande d’un preneur engagée au-delà du délai triennal suivant la remise des clés, en soulignant qu’une saisine tardive de la commission départementale de conciliation n’emporte qu’une simple suspension temporaire et ne saurait faire renaître un délai intégral déjà expiré.
B. La charge de la preuve et les exigences de justification des retenues locatives
La retenue financière opérée sur le dépôt de garantie obéit aux principes généraux régissant le fardeau probatoire en droit civil. En vertu de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Dès lors, le bailleur qui prétend imputer des créances de dégradations ou d’arriérés sur les sommes remises initialement par le locataire supporte intégralement la charge de démontrer la réalité matérielle et le montant chiffré de son préjudice. Cette obligation probatoire s’articule avec l’article 1730 du Code civil, selon lequel le preneur « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
À défaut d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, l’article 1731 du Code civil institue une présomption légale selon laquelle le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Toutefois, cette présomption cède devant la preuve contraire et ne dispense nullement le propriétaire de démontrer que les dégradations alléguées sont intervenues pendant la période contractuelle de jouissance. L’article 1732 du Code civil dispose ainsi que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Cette articulation fondamentale est quotidiennement mise en œuvre par les avocats plaidant en contentieux du bail d’habitation afin d’éviter toute retenue illégitime.
Or, la délimitation des obligations d’entretien impose une distinction nette entre les réparations locatives et l’usure normale du bien. Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu des menues réparations et de l’entretien courant, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». En conséquence, l’altération naturelle des peintures, le vieillissement des revêtements de sol ou l’obsolescence des équipements due à l’écoulement normal du temps ne constituent en aucun cas des dégradations imputables au preneur. Les juridictions censurent ainsi systématiquement les bailleurs qui tentent de faire financer la rénovation globale de leur bien immobilier à l’occasion du départ d’un occupant de longue date.
Sur le plan des pièces justificatives, la nature des documents admis pour établir le coût des remises en état a suscité d’importants débats doctrinaux et prétoriens. Dans un arrêt de principe majeur, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-21.272), a rappelé la portée du principe de réparation intégrale en affirmant que le préjudice du bailleur « peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». La Haute juridiction admet ainsi traditionnellement que la production d’un devis descriptif et estimatif établi par une entreprise qualifiée suffit à justifier le montant de la créance indemnitaire, sans que le propriétaire soit contraint de produire une facture acquittée de travaux.
Néanmoins, la Cour de cassation a posé une limite substantielle à cette faculté en exigeant la caractérisation d’un préjudice effectif au jour où le juge statue. Dans ce même arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-21.272), la Haute juridiction a censuré les juges du fond pour avoir accordé une indemnisation au bailleur sur le seul constat de l’inexécution des réparations, sans vérifier si le préjudice subsistait réellement au regard des événements postérieurs à la restitution, tels que la vente de l’immeuble sans décote ou sa démolition intégrale. Dès lors, le bailleur ne saurait conserver les sommes retenues si les dégradations n’ont engendré aucune moins-value patrimoniale ni aucune incidence sur la relocation du bien.
Une modalité dérogatoire spécifique concerne enfin les logements situés au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes du syndicat des copropriétaires. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans son jugement du 17 janvier 2025 (n° 24/03109), a jugé que cette retenue provisionnelle doit être expressément justifiée et que le bailleur est tenu de restituer le solde dès le mois suivant l’approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale, sous peine de voir courir les sanctions de retard.
Cette distinction entre le régime des réparations locatives et celui de la régularisation des charges a été consacrée de longue date par la Haute juridiction. Par un arrêt du 31 mai 2018 (pourvoi n° 17-18.069), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une décision ayant appliqué les pénalités de retard à des sommes relevant de la régularisation des charges collectives, en jugeant que « les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent ».
II. Les mécanismes contentieux de sanction et d’imputation du dépôt de garantie
A. La majoration légale de dix pour cent par mois de retard et son application de plein droit
Afin de réprimer les rétentions injustifiées et de contraindre les bailleurs au respect des échéances légales, le législateur a doté le statut des baux d’habitation d’un mécanisme indemnitaire particulièrement dissuasif. Aux termes de l’article 22 alinéa 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à « défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Cette pénalité financière ne se calcule pas sur le montant du dépôt lui-même, mais bien sur le montant du loyer mensuel hors charges, ce qui confère à la créance un accroissement substantiel au fil des mois écoulés.
La portée de cette disposition a fait l’objet de précisions prétoriennes déterminantes quant à son automaticité. Par un arrêt marquant du 22 juin 2022 (pourvoi n° 21-14.525), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé un jugement de proximité qui avait différé le point de départ de la majoration à la date de sa signification, affirmant solennellement que « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés ». Les juges du fond ne disposent d’aucun pouvoir modérateur pour suspendre ou réduire le cours de cette pénalité légale en considération de la durée de l’instance judiciaire.
Plus récemment encore, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-21.258), a réaffirmé avec force la sévérité du régime probatoire pesant sur le bailleur. Au visa conjoint de l’article 1353 du Code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la Haute juridiction a censuré une décision ayant déchargé un bailleur qui justifiait de l’envoi d’un chèque par courrier simple. La Cour de cassation a jugé qu’en statuant « sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés ».
Les juridictions du fond appliquent rigoureusement ces règles de liquidation lorsque la carence du propriétaire est constatée. Dans un jugement prononcé le 30 mars 2026 (n° 25/12471), le Tribunal judiciaire de Bobigny a condamné un bailleur n’ayant restitué aucune somme après un état des lieux conforme à verser le dépôt de garantie de 840 euros assorti de 27 mois de majoration légale, représentant un surcoût indemnitaire de 2 268 euros. De même, le Tribunal judiciaire de Paris, le 18 février 2026 (n° 25/04084), a fait droit à une demande similaire en allouant 7 200 euros de majoration pour 40 mois de retard accumulés, soulignant que cette indemnité forfaitaire répare l’entier préjudice résultant de la rétention fautive.
Par ailleurs, la constitutionnalité de cette majoration légale a été pleinement confirmée. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, la Cour de cassation, par décision du 28 juin 2018 (pourvoi n° 18-40.015), a constaté la validité du dispositif au regard du droit de propriété et de la liberté contractuelle. La seule exception légale exonérant le bailleur réside dans l’absence de transmission par le preneur de l’adresse de son nouveau domicile lors de la restitution des lieux loués, circonstance devant être formellement invoquée et prouvée par le défendeur à l’instance.
Sur le plan procédural, la mise en œuvre de cette sanction obéit au principe dispositif gouvernant le procès civil. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-13.387), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré un juge des contentieux de la protection qui avait appliqué d’office la majoration de 10 % sans que le locataire ne l’ait expressément formulée dans ses conclusions, en retenant qu’« alors qu’il n’était saisi d’aucune demande tendant à l’application d’une majoration de retard, le juge des contentieux de la protection, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ». En conséquence, les justiciables doivent veiller à articuler explicitement ce chef de demande dès l’acte introductif d’instance, démarche encadrée par notre expertise globale en droit immobilier et contentieux locatif.
B. Le régime des compensations de dettes, de subrogation et de non-cumul des intérêts moratoires
L’apurement financier de fin de bail donne fréquemment lieu au jeu de la compensation légale entre les créances réciproques des parties contractantes. Le dépôt de garantie constitue une garantie fongible permettant au bailleur d’éteindre par priorité ses créances locatives certaines, liquides et exigibles, qu’il s’agisse d’arriérés de loyers, de provisions de charges ou du coût des réparations locatives justifiées. Or, les modalités de cette compensation interagissent directement avec les mécanismes de cession de créance et de subrogation légale ou conventionnelle.
Dans une décision récente du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-17.255), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé l’articulation entre le dépôt de garantie et la subrogation d’un assureur de protection locative. Au visa de l’article 1346-5 du Code civil, la Haute juridiction a jugé que le preneur poursuivi par un créancier subrogé est en droit de lui opposer la compensation opérée avec le dépôt de garantie demeuré entre les mains du bailleur initial. La Cour a souligné que « les locataires, qui soutenaient que la créance de la bailleresse était en tout ou partie éteinte avant même la subrogation par déduction de la somme versée au titre du dépôt de garantie, opposaient au créancier subrogé une exception inhérente à la dette ».
En outre, l’imputation de loyers impayés en cours de préavis ne saurait être éludée par un départ prématuré du locataire. Dans l’arrêt précité du 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-13.387), la Cour de cassation a rappelé qu’en vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire a notifié le congé, il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis ». L’acceptation de la remise anticipée des clés n’autorise donc pas le preneur à s’exonérer du paiement des loyers jusqu’au terme légal du congé.
Enfin, le régime des intérêts et du cumul indemnitaire est rigoureusement borné afin d’éviter tout enrichissement sans cause au détriment du propriétaire. Par un arrêt de principe rendu le 15 novembre 2018 (pourvoi n° 17-26.986), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé pour règle que « la majoration prévue par l’article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par l’article 1153, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant ».
Dès lors, les intérêts au taux légal ne peuvent s’ajouter à la majoration forfaitaire de 10 % pour la période antérieure à la décision de condamnation. Les juridictions du fond, à l’instar du Tribunal judiciaire de Bobigny le 30 mars 2026 (n° 25/12471), rappellent que la majoration légale compense intégralement le préjudice lié à l’indisponibilité du capital, de sorte que les intérêts moratoires ne courent qu’à compter du prononcé du jugement valant titre exécutoire.
Conclusion
Le contentieux de la restitution du dépôt de garantie en droit du bail d’habitation révèle un équilibre prétorien rigoureux entre la protection patrimoniale du locataire et le droit légitime du bailleur d’obtenir réparation des dégradations locatives. L’encadrement des délais d’un ou deux mois, la sanction automatique de la majoration de dix pour cent par mois de retard et l’exigence d’un état des lieux contradictoire dressé dans les règles de l’art imposent aux parties une vigilance juridique constante lors de la libération des lieux loués.
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