Depuis l’entrée en vigueur, le 20 mai 2026, de la déclaration nationale des meublés de tourisme, les propriétaires reçoivent davantage de demandes de pièces de la part des communes. Le diagnostic de performance énergétique, autrefois associé surtout à la vente ou au bail d’habitation, apparaît désormais dans les échanges avec les services municipaux. Une question revient alors : une mairie peut-elle demander le DPE d’un meublé de tourisme déjà autorisé, puis retirer ou suspendre son numéro si le logement est classé F ou G ?
La réponse dépend de la nature exacte du titre détenu. Il faut distinguer l’autorisation de changement d’usage, le numéro de déclaration, une éventuelle autorisation temporaire qui arrive à renouvellement, et une mesure de police liée à la sécurité ou à l’insalubrité. En août 2026, la règle qui impose un DPE entre A et E concerne d’abord l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage en métropole. La règle donnant au maire le pouvoir de demander à tout moment un DPE d’un meublé déjà exploité est, elle, prévue pour le 1er janvier 2034.
Il ne faut donc ni ignorer une demande municipale, ni accepter automatiquement qu’un DPE F ou G suffise à faire disparaître un droit acquis. Le propriétaire doit obtenir le fondement juridique de la demande, vérifier la date et la portée de son autorisation, produire les documents utiles dans le délai indiqué et conserver une contestation motivée si la commune mélange des régimes différents. Les règles sont particulièrement sensibles à Paris et en Île-de-France, où le changement d’usage, l’enregistrement et les contrôles sont souvent cumulés.
I. Mairie demande DPE d’un meublé de tourisme déjà autorisé : quelle règle s’applique en 2026 ?
A. Le DPE est-il obligatoire immédiatement pour un meublé de tourisme existant ?
La première vérification consiste à identifier le type d’opération que la mairie contrôle. Un propriétaire peut avoir obtenu une autorisation permanente de changement d’usage, une autorisation temporaire, une autorisation subordonnée à compensation, un numéro de déclaration, ou seulement avoir effectué une formalité de déclaration sans obtenir le droit de transformer un logement d’habitation en location touristique. Ces documents n’ont pas la même valeur et ne produisent pas les mêmes effets dans le temps.
Le I de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation vise la location répétée d’un local d’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le texte indique que cette activité « constitue un changement d’usage ». Dans les communes concernées, une autorisation préalable peut donc être exigée avant la mise en location touristique. La déclaration en mairie et l’autorisation de changement d’usage ne sont pas interchangeables : la première identifie l’activité touristique ; la seconde traite l’affectation juridique du local.
L’article L. 631-10 du même code impose, pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue aux articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A, de présenter un DPE dont le niveau est compris entre les classes A et E. La même disposition prévoit qu’à compter du 1er janvier 2034 la limite deviendra A à D. La formulation est déterminante : le DPE est exigé « pour l’obtention de l’autorisation préalable ». Le texte ne dit pas qu’une autorisation déjà délivrée est automatiquement annulée à chaque changement d’étiquette énergétique.
Cette distinction protège le propriétaire contre une lecture trop rapide de la réforme. Un logement classé F ou G peut poser une difficulté au moment d’une nouvelle demande, d’une demande de renouvellement ou d’une modification substantielle du titre. En revanche, la seule réception d’un DPE moins favorable ne transforme pas mécaniquement une autorisation permanente en autorisation inexistante. La commune doit rattacher sa demande à une procédure identifiable : renouvellement d’un titre temporaire, contrôle d’une condition particulière, déclaration nationale, mise en sécurité, insalubrité, ou procédure de changement d’usage.
Le régime des autorisations temporaires confirme la nécessité de lire la décision municipale. L’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation permet à une délibération municipale de créer une autorisation temporaire pour louer un local d’habitation en meublé de tourisme. Dans les zones où un plafond d’autorisations est fixé, les titres peuvent être délivrés pour une durée identique inférieure à cinq ans, et la procédure de sélection doit être la même pour les demandes initiales et les demandes de renouvellement. Si le titre arrive à échéance en 2026, la mairie peut donc traiter le dossier comme une nouvelle décision à prendre, avec les exigences énergétiques alors applicables. Il faut cependant vérifier le règlement local, la durée exacte du titre et la date de la demande.
La situation est différente lorsque le propriétaire a seulement reçu un numéro d’enregistrement. Depuis le III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit effectuer préalablement une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national. La déclaration précise notamment si le bien est la résidence principale du loueur, et le service délivre un numéro après réception d’une déclaration complète. Ce numéro prouve l’accomplissement d’une formalité déclarative ; il ne prouve pas, à lui seul, que l’autorisation de changement d’usage a été obtenue.
La déclaration nationale peut contenir des informations et pièces permettant à la commune de contrôler les règles applicables aux meublés de tourisme, notamment les articles L. 631-7 à L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation. Cela donne une base aux contrôles administratifs, mais cela ne signifie pas que toute pièce demandée est automatiquement une condition de retrait du numéro. Le propriétaire doit demander quel document est exigé, au titre de quelle disposition, pour quelle période et avec quelle conséquence en cas de non-transmission.
Le DPE lui-même est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’un document qui comporte les consommations d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, une classification, des informations sur l’aération ou la ventilation et des recommandations de travaux. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire. Avant de discuter l’étiquette, il faut donc contrôler l’identité du bien, la date du diagnostic, son numéro, le logiciel ou la méthode utilisés, les surfaces, les systèmes de chauffage et l’existence d’une attestation ou d’un DPE actualisé.
Une modification de l’étiquette ne doit pas être traitée comme une décision de la mairie. Le calcul peut évoluer à la suite d’une réforme de méthode, d’une correction du facteur électricité, de la production d’une attestation officielle ou d’un nouveau diagnostic. Si le propriétaire reçoit un DPE F alors qu’un document antérieur était E, il doit conserver les deux versions, demander au diagnostiqueur les raisons de l’écart et ne pas transmettre uniquement une capture d’écran dépourvue de date. Un dossier cohérent permet de distinguer une difficulté énergétique réelle d’une erreur matérielle ou d’une pièce périmée.
B. Un DPE F ou G permet-il à la mairie de retirer le numéro d’enregistrement ?
En 2026, la réponse n’est pas automatique. Le texte souvent invoqué dans les courriers est l’article L. 324-2-2 du code du tourisme. Or la page officielle de Légifrance indique que cet article entre en vigueur à partir du 1er janvier 2034. Il prévoit alors que les meublés de tourisme respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, et que le maire peut demander le DPE en cours de validité dans un délai de deux mois.
Le même article prévoit, pour ce régime futur, une astreinte administrative de 100 euros par jour en cas d’absence de transmission après l’expiration du délai, ainsi qu’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par local lorsque le logement est maintenu en location sans respecter le niveau de performance exigé. Le propriétaire doit pouvoir présenter des observations écrites dans le délai d’un mois sur le projet de sanction. Ces garanties sont importantes, mais elles ne doivent pas être projetées sur une demande de 2026 sans vérifier le texte d’entrée en vigueur.
En août 2026, le propriétaire peut donc répondre à une demande fondée exclusivement sur ce dispositif que l’article est programmé pour 2034, tout en transmettant les éléments qui permettent un examen sérieux du dossier. Cette réponse n’est pas un refus de coopérer. Elle invite la commune à préciser si elle agit sur le fondement d’une autorisation temporaire à renouveler, d’une condition de la décision initiale, d’une déclaration incomplète, d’un arrêté de police ou d’une autre disposition effectivement applicable à la date du courrier.
La loi du 19 novembre 2024 a toutefois déjà renforcé les possibilités d’action de la commune. Le III bis de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme autorise le maire à suspendre la validité d’un numéro de déclaration et à enjoindre aux plateformes de retirer ou désactiver une annonce lorsque le local est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris sur le fondement des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation. La suspension prévue par ce texte est rattachée à un arrêté de police précis. Un classement F ou G, pris isolément, n’est pas la même chose qu’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité.
La même disposition doit être rapprochée des sanctions du V de l’article L. 324-1-1. Le défaut de déclaration peut donner lieu à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro peut atteindre 20 000 euros. Le dépassement du plafond de location d’une résidence principale et les manquements liés à un local frappé d’un arrêté obéissent à d’autres règles. Une mairie ne peut pas réunir toutes ces hypothèses dans une formule générale de « retrait pour DPE insuffisant » sans préciser le manquement constaté.
La jurisprudence rappelle la séparation entre le classement touristique, l’enregistrement et le changement d’usage. Dans son arrêt du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une décision de classement « ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage ». Un logement peut donc être classé et enregistré tout en restant soumis à une autorisation distincte. Cette décision ne dit pas qu’un DPE F ou G retire automatiquement un titre existant ; elle impose de vérifier la nature du droit administratif invoqué.
Dans son arrêt du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.567, la Cour de cassation a retenu que l’obligation de déclaration enregistrée s’imposait « quel que soit l’usage du local » dans le régime alors examiné. La solution confirme qu’un propriétaire ne doit pas confondre l’usage du local et la formalité d’enregistrement. Elle renforce aussi l’intérêt d’un dossier complet lorsque le numéro a été délivré après une déclaration qui ne mentionnait pas toutes les informations exigées.
Le risque le plus lourd ne vient pas du DPE seul, mais de l’exploitation sans autorisation lorsque celle-ci était requise. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune ou d’autres personnes publiques habilitées. Le texte permet aussi d’ordonner le retour à l’usage d’habitation, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Une demande de DPE doit donc conduire à vérifier l’autorisation de changement d’usage, même si le propriétaire estime que le classement énergétique est le seul sujet.
La Cour de cassation, dans son avis du 10 avril 2025, pourvoi n° 25-70.002, a rappelé que l’amende civile constitue une « sanction ayant le caractère d’une punition » et que la loi plus sévère ne s’applique pas rétroactivement. Les périodes d’exploitation, la date de l’autorisation et la date des modifications législatives doivent donc être reconstituées. Dans l’arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020, la Cour a aussi précisé que le montant de l’amende est défini par personne poursuivie et par local. Le propriétaire qui reçoit une mise en demeure doit conserver les éléments de bonne foi, les demandes de conseil et les réponses des services municipaux ; ils peuvent compter dans l’analyse d’une éventuelle sanction.
II. Que faire après une demande de DPE ou une menace de retrait du numéro ?
A. Quels documents transmettre et quel délai respecter ?
La première erreur serait de répondre par un simple « le logement est déjà autorisé ». La seconde serait de transmettre un document isolé sans vérifier ce que la mairie contrôle. La bonne méthode consiste à ouvrir un dossier chronologique et à répondre par écrit, même lorsque le service municipal a d’abord téléphoné. Le courrier ou le courriel doit être conservé avec ses pièces jointes, son accusé de réception et la preuve de la date d’envoi.
Il faut d’abord demander ou relever six informations : l’identité du service qui écrit, la référence du dossier, le numéro de déclaration, l’adresse exacte du logement, le texte invoqué et le délai imparti. Il faut ensuite identifier la nature du document détenu : autorisation de changement d’usage permanente, autorisation temporaire, compensation, déclaration préalable, numéro d’enregistrement, permis ou décision d’urbanisme. Un permis de construire ou une déclaration préalable d’urbanisme ne remplace pas nécessairement une autorisation de changement d’usage. La jurisprudence du 27 juin 2024 et l’article L. 631-7 imposent de garder cette distinction visible.
Le dossier utile comprend généralement :
- la décision complète d’autorisation de changement d’usage, avec ses annexes, sa durée, ses conditions, la compensation éventuelle et l’identité de son bénéficiaire ;
- le récépissé d’enregistrement ou l’attestation du numéro de déclaration délivré depuis le 20 mai 2026 ;
- les anciennes déclarations, le cas échéant, et les échanges avec la mairie ou l’EPCI compétent ;
- le DPE complet en cours de validité, son numéro d’identification, la date de visite et les attestations de changement d’étiquette ;
- les justificatifs de propriété, le mandat de gestion ou le contrat de conciergerie lorsque l’exploitation est confiée à un tiers ;
- le règlement de copropriété, les procès-verbaux utiles et la déclaration sur l’honneur relative à la compatibilité de l’activité, si une autorisation temporaire est en cause ;
- les annonces, contrats, calendriers de réservation et relevés de plateformes permettant de dater le début de l’exploitation et de distinguer la résidence principale d’une résidence secondaire ;
- tout arrêté de mise en sécurité, d’insalubrité, de travaux ou de levée d’arrêté concernant le logement ou l’immeuble.
Le DPE doit être contrôlé avant son envoi. L’adresse doit correspondre exactement au local autorisé, y compris le bâtiment, l’escalier et le lot lorsque ces mentions figurent dans le titre. La surface et le type de logement doivent être cohérents. Le document doit être complet, lisible et accompagné de l’attestation officielle si une actualisation de l’étiquette a été délivrée. Une note du diagnostiqueur expliquant le passage de E à F ou de F à E peut éviter qu’un échange technique soit interprété comme une fausse déclaration.
Si le propriétaire conteste la fiabilité du DPE, il peut demander une vérification ou un nouveau diagnostic, mais cette démarche ne suspend pas nécessairement le délai fixé par la mairie. La réponse doit donc signaler la contestation et produire le document disponible, en indiquant qu’un contrôle est en cours. Le propriétaire peut joindre la preuve de la commande d’un nouveau DPE, les factures de travaux, les plans et les justificatifs de chauffage. Il ne doit pas présenter comme acquis un classement futur qui n’est pas encore établi.
Le courrier doit poser une question juridique précise : la mairie sollicite-t-elle le DPE pour instruire une demande de renouvellement ou de modification d’autorisation, pour vérifier une condition figurant dans le titre, pour compléter une déclaration, ou en prévision du dispositif de 2034 ? La date du 1er janvier 2034 doit être rappelée lorsque le courrier cite l’article L. 324-2-2 comme s’il était déjà pleinement applicable. Si un arrêté de police est invoqué, il faut demander sa copie, sa date, son fondement et la procédure permettant de présenter des observations.
Le numéro d’enregistrement doit rester utilisé avec prudence pendant l’échange. Le propriétaire ne doit pas le remplacer par un autre numéro, modifier l’adresse de l’annonce ou déclarer la résidence principale d’un tiers pour contourner le contrôle. L’article L. 324-1-1 sanctionne la fausse déclaration et l’usage d’un faux numéro. Une annonce qui reprend un numéro délivré pour un autre logement peut aggraver un dossier initialement limité à une demande de pièce.
La réponse doit aussi distinguer les périodes. Une autorisation délivrée en 2023, une inscription sur une plateforme en 2024, une nouvelle déclaration en mai 2026 et un renouvellement demandé en juillet 2026 ne relèvent pas nécessairement du même cadre. Un tableau à quatre colonnes — date, document, règle applicable, preuve conservée — permet de reconstituer cette chronologie. Cette méthode est particulièrement utile lorsque le logement a changé de propriétaire, de gestionnaire ou de statut de résidence principale.
Lorsque le délai est court, il est préférable d’envoyer une réponse conservatoire complète, puis un complément technique. Le courrier peut demander un délai supplémentaire pour obtenir les archives du diagnostiqueur ou du syndic, sans reconnaître une irrégularité. Il doit néanmoins répondre aux questions essentielles dans le délai initial : identité du propriétaire, adresse, numéro, titre d’autorisation, DPE disponible et position sur la poursuite de l’activité. Une absence totale de réponse peut laisser la commune apprécier seule les faits.
B. Quel recours à Paris et en Île-de-France contre un retrait ou un refus mal fondé ?
Un courriel qui demande une pièce n’est pas toujours une décision faisant grief. Un retrait de numéro, une suspension de validité, une injonction adressée aux plateformes ou un refus de renouveler une autorisation produit, en revanche, des effets concrets. Le propriétaire doit identifier la nature de l’acte avant de choisir son recours. La demande de DPE peut appeler une réponse administrative argumentée ; la décision de retrait peut justifier un recours administratif et, selon son contenu, une saisine du tribunal administratif ; la procédure d’amende pour changement d’usage relève du tribunal judiciaire.
La distinction entre les deux ordres de juridiction est essentielle. La commune qui réclame une amende civile au titre de l’article L. 651-2 doit assigner devant le tribunal judiciaire du lieu du local. La commune qui retire ou suspend un numéro par une décision administrative expose un acte susceptible d’être discuté selon les règles du contentieux administratif. Un recours gracieux auprès du maire ou un recours hiérarchique lorsqu’il existe peut permettre de faire corriger rapidement une erreur, mais il ne faut pas supposer qu’il interrompt toujours tous les délais. La décision reçue doit être lue pour vérifier les voies et délais de recours mentionnés.
À Paris, l’analyse doit tenir compte de l’arrondissement, de la décision locale applicable et de la distinction entre le numéro d’enregistrement et l’autorisation de changement d’usage. L’article L. 631-7-1 A prévoit que l’autorisation temporaire est délivrée par le maire de la commune et qu’à Paris, Marseille et Lyon le maire d’arrondissement est consulté. Le règlement local peut fixer la durée, les critères physiques du logement, les secteurs concernés, les plafonds et la compensation. Un propriétaire ne peut pas tirer une règle générale d’une réponse obtenue pour un autre arrondissement ou une autre commune.
En petite couronne et en grande couronne, il faut vérifier si la commune a adopté un régime de changement d’usage et si la compétence ou la délibération relève d’un EPCI. L’article L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation permet, dans certaines communes, de rendre le régime applicable par une délibération de l’EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. La délibération doit être motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il faut donc demander la délibération locale, sa date de publication, son champ territorial et la version applicable au moment de l’autorisation.
Le propriétaire qui reçoit un retrait motivé uniquement par la mention F ou G doit comparer trois dates : la date du DPE, la date de délivrance du titre, et la date de la demande ou du renouvellement. Si le titre est permanent et qu’aucune condition de réexamen n’est prévue, la commune doit expliquer le texte qui lui permet de remettre en cause ce titre. Si le titre est temporaire et arrive à échéance, la discussion porte plutôt sur les conditions de la nouvelle autorisation. Si un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité existe, le classement énergétique peut s’inscrire dans une procédure de police plus large qui doit être traitée séparément.
La Cour de cassation a déjà refusé les raisonnements qui confondent les statuts. Dans l’arrêt du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131, elle a séparé le classement en meublé de tourisme et l’autorisation de changement d’usage. Dans l’arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020, elle a examiné la responsabilité du locataire et le montant individualisé de l’amende. Dans l’arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467, elle a rappelé les principes de personnalité et d’individualisation de la peine. Ces décisions ne donnent pas un droit général à maintenir toute annonce, mais elles interdisent de traiter propriétaire, locataire, gestionnaire et plateforme comme une seule personne sans analyse.
Si la commune invoque une exploitation sans autorisation, le propriétaire doit agir sur deux plans. Sur le plan administratif, il faut contester ou clarifier la décision concernant le numéro et l’autorisation. Sur le plan judiciaire, il faut préparer les preuves relatives à l’usage du local, à la date de début de l’activité, aux démarches accomplies et à la bonne foi. Le texte actuel de l’article L. 651-2 prévoit une amende pouvant atteindre 100 000 euros, mais l’avis du 10 avril 2025, pourvoi n° 25-70.002, rappelle la question de la loi applicable dans le temps pour les changements d’usage antérieurs à la réforme. Les contrats, annonces archivées, titres, diagnostics et échanges administratifs prennent alors une valeur probatoire directe.
La décision du Conseil national de l’habitat du 2 juillet 2026, qui a rendu un avis favorable sur un projet de décret relatif à la délivrance du DPE pour les meublés de tourisme, montre que la mise en œuvre continue d’évoluer. Un avis favorable sur un projet ne remplace pas un décret publié et ne permet pas d’anticiper une sanction comme si elle était déjà applicable. Le propriétaire doit suivre les textes effectivement entrés en vigueur, dater chaque courrier et éviter de baser sa défense sur une annonce de réforme ou un article de presse non normatif.
Une stratégie solide à Paris et en Île-de-France repose donc sur quatre documents : la décision municipale complète, la délibération locale, le DPE vérifié et la chronologie des déclarations. Si l’un manque, il faut le demander immédiatement au service compétent, à l’ancien propriétaire, au diagnostiqueur ou au syndic. Le lien vers la page d’accompagnement en droit immobilier du cabinet peut être conservé pour organiser une revue du dossier, mais le recours doit rester dirigé contre l’acte et l’autorité qui l’a effectivement pris.
Conclusion
En 2026, la mairie ne peut pas déduire automatiquement d’un DPE F ou G qu’un meublé de tourisme déjà autorisé doit perdre son numéro d’enregistrement. Le DPE A à E est exigé pour l’obtention de certaines autorisations de changement d’usage en métropole, tandis que le pouvoir général de demander à tout moment le DPE d’un meublé et les sanctions énergétiques correspondantes sont prévus par l’article L. 324-2-2 pour le 1er janvier 2034. Une autorisation temporaire à renouveler, une déclaration incomplète, un arrêté d’insalubrité ou une exploitation sans changement d’usage régulier peuvent toutefois modifier l’analyse.
Le propriétaire doit répondre dans le délai reçu, demander le fondement précis de la demande, transmettre un DPE vérifié sans renoncer à ses arguments, puis contester tout retrait ou refus qui ne distingue pas les régimes applicables. La priorité est de préserver les preuves : titre, numéro, DPE, délibération locale, annonces, réservations, échanges et chronologie. Cette préparation permet de traiter séparément la question énergétique, le changement d’usage et la déclaration touristique.
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