La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique change le calendrier de sortie des garanties données dans certains baux commerciaux. À compter du 26 août 2026, lorsqu’un bail est encore en cours au jour de la promulgation de la loi et que les clés sont remises après l’expiration de ce délai de trois mois, le bailleur dispose de six mois pour restituer les engagements et garanties autres qu’une somme d’argent. Cette obligation concerne notamment la caution bancaire, la garantie autonome à première demande, l’hypothèque ou le nantissement constitué pour sécuriser le bail. Elle suppose aussi les mainlevées nécessaires et la remise des documents au preneur.
Le sujet est concret pour l’entreprise qui quitte un local : une garantie bancaire peut continuer à immobiliser une contre-garantie auprès de la banque, réduire la capacité de financement de la société ou empêcher la clôture d’un dossier de crédit. La date des clés, l’identité du bailleur responsable, la nature exacte de l’instrument et les justificatifs de fin de bail doivent être établis avec précision. Le régime de la somme versée en numéraire obéit à un délai différent. Ce dossier explique la règle applicable, les effets d’une vente du local, les pièces à réunir et les démarches à engager contre un bailleur qui ne délivre pas la mainlevée.
I. Garantie bancaire dans un bail commercial : que devient-elle après la remise des clés ?
A. Quel délai de six mois pour la mainlevée et la restitution des documents ?
La première étape consiste à identifier ce qui a réellement été remis au bailleur. Dans le langage courant, le mot « caution » désigne souvent une somme versée lors de la signature. Juridiquement, plusieurs mécanismes peuvent pourtant être en présence : dépôt de garantie en numéraire, cautionnement bancaire, garantie autonome à première demande, garantie sur un compte à terme, hypothèque, nantissement de titres ou engagement personnel d’un dirigeant. Le traitement de la sortie ne sera pas identique selon le document signé, même si la nouvelle rédaction de l’article L. 145-40 du Code de commerce vise largement les « garanties de toute nature ».
Pour les locaux entrant dans le champ de l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, le nouveau régime encadre les garanties demandées à l’occasion des baux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi. Le texte vise les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ainsi qu’aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux à usage exclusif et les entrepôts ne doivent pas être assimilés automatiquement à ces locaux. Une lecture attentive de la destination contractuelle, de l’activité exercée et des annexes du bail est nécessaire avant de conclure que le plafond et le calendrier nouveaux s’appliquent.
L’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit désormais que les biens, titres, engagements et garanties demandés pour la bonne exécution du bail sont appréciés dans le même ensemble que les sommes payées à titre de garantie. Le texte utilise la formule « garanties de toute nature ». Pour la fin du bail, il sépare ensuite deux hypothèses : les sommes d’argent, qui doivent être restituées dans un délai raisonnable ne dépassant pas trois mois après la remise des clés, et les autres garanties, pour lesquelles le bailleur dispose de six mois et doit effectuer les mainlevées puis remettre les documents afférents.
Le délai de six mois ne signifie donc pas que la garantie peut être conservée indéfiniment jusqu’à la liquidation de toutes les relations commerciales entre les parties. Il constitue une échéance maximale pour accomplir les actes de sortie. Si le bailleur prétend qu’une dette existe, cette prétention doit rester rattachée aux obligations garanties et être documentée. Une facture générale, un désaccord sur une charge ou une discussion non chiffrée ne suffit pas à transformer une sûreté destinée à garantir le bail en garantie permanente de toutes les relations d’affaires.
Le point de départ doit être fixé à partir d’un événement prouvable : la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La date de l’état des lieux peut être la même, mais elle ne doit pas être confondue avec la date de résiliation, la date du congé ou la date de la dernière facture. Une remise de clés intervenue le 26 août 2026 fait courir un délai de six mois jusqu’au 26 février 2027. Une remise intervenue le 10 septembre 2026 conduit, par le même calcul en mois calendaires, au 10 mars 2027. Le procès-verbal, l’accusé de réception d’une lettre recommandée, le courriel de l’agence et tout document de restitution doivent être conservés ensemble.
La garantie autonome appelle une vigilance supplémentaire. L’article 2321 du Code civil la définit comme un engagement par lequel le garant verse une somme à première demande ou selon les modalités prévues. Le même texte indique que « Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie ». Le bailleur ne peut donc pas traiter la garantie à première demande comme une simple clause du bail sans lire son acte bancaire. Le plafond, la durée, le bénéficiaire, les conditions d’appel, la date d’expiration et les formalités de mainlevée se trouvent souvent dans un document séparé.
La Cour de cassation l’a illustré dans son arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2021, n° 20-11.071. La garantie examinée était destinée à couvrir certains travaux « en cas de départ du locataire » et la Cour a approuvé l’analyse selon laquelle l’appel était prématuré lorsque le départ n’était pas encore réalisé. La décision ne dispense pas de lire l’acte bancaire après la remise des clés. Elle montre au contraire que la date et l’événement visés par la garantie déterminent sa mise en œuvre.
Dans un arrêt de la chambre commerciale du 13 janvier 2015, n° 13-14.686, la Cour a également rappelé que « la banque ne peut être tenue que dans les termes mêmes de son engagement ». Cette règle est utile au preneur comme au bailleur. Le preneur doit demander la mainlevée correspondant exactement à l’instrument émis, tandis que le bailleur ne peut réclamer le maintien d’une sûreté en dehors de sa durée ou de son objet. La demande doit donc mentionner le numéro de la garantie, le compte ou le bien concerné, la banque émettrice et l’acte qui doit être retourné ou radié.
La différence avec un dépôt d’argent est importante. La somme versée se rembourse par un paiement, après déduction de créances restant dues et dûment justifiées. Une caution bancaire ne se « rembourse » pas de la même façon : le bailleur doit libérer le garant, signer ou transmettre l’instruction de mainlevée, restituer l’original ou l’attestation prévue et permettre à la banque de débloquer la contre-garantie. Lorsque le bailleur se contente d’écrire que « le dossier est en cours » sans accomplir l’acte attendu, le délai continue de courir.
B. Que change la date du 26 août 2026 pour les baux en cours et les ventes ?
La date du 26 août 2026 résulte de l’application transitoire de l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Le dernier alinéa de l’article L. 145-40 rend les nouvelles règles de restitution applicables aux baux en cours d’exécution au jour de la promulgation lorsque la remise des clés intervient à l’expiration d’un délai de trois mois. Cette articulation évite de faire dépendre la protection du preneur de la seule date de signature d’un bail ancien. Une entreprise qui sort d’un bail conclu avant la réforme peut donc être concernée si les clés sont remises à partir du 26 août 2026.
Il faut distinguer ce régime transitoire du plafonnement applicable à certains baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation. Un bail ancien ne devient pas automatiquement plafonné parce que ses clés seront rendues en septembre. En revanche, son régime de restitution peut être celui de l’article L. 145-40 modifié. Le contrat doit être lu sur ces deux plans : d’une part, le montant et la combinaison des garanties au moment de leur constitution ; d’autre part, la restitution, la mainlevée et les documents à la fin du bail.
La loi comporte aussi une règle spécifique en cas de mutation du local. Avant la réforme, la jurisprudence retenait en principe que la restitution du dépôt de garantie restait à la charge du bailleur originaire. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 29 juin 2022, n° 21-15.741, la Cour de cassation a formulé cette solution en indiquant que « la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire ». Cette décision demeure utile pour comprendre l’ancien régime et les litiges portant sur des situations antérieures.
Pour les mutations intervenant dans le champ temporel du nouveau texte, l’article L. 145-40 distingue désormais la somme d’argent et les garanties d’une autre nature. L’obligation de restituer les sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. En revanche, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature visées par le deuxième alinéa. Le cédant, c’est-à-dire le bailleur originaire, doit restituer les documents afférents et procéder aux mainlevées nécessaires dans le délai de six mois. La vente ne doit donc pas laisser le preneur sans interlocuteur : il faut adresser une demande au nouveau propriétaire pour le numéraire et au cédant pour la garantie bancaire ou la sûreté non numéraire, en mettant les deux en copie lorsque le dossier est discuté.
Cette répartition ne doit pas être déduite d’une simple mention cadastrale ou d’un changement d’agence. Il faut vérifier la date de la mutation, l’identité du propriétaire à la date de remise des clés, le bailleur qui a reçu l’acte de garantie, les clauses du contrat de vente et les conventions de gestion. Si une banque a reçu une contre-garantie du locataire, elle peut demander la mainlevée émise par le bénéficiaire avant de débloquer les fonds. La société locataire a intérêt à obtenir une confirmation écrite de la banque sur la pièce manquante plutôt qu’à multiplier les relances générales.
La restitution des garanties est liée à l’état des locaux, mais elle ne se confond pas avec lui. L’article L. 145-40-1 du Code de commerce prévoit que, lors de la restitution, « un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement ». Si cela ne peut pas être fait, un commissaire de justice peut être mandaté à frais partagés. Le bailleur qui n’a pas accompli les diligences nécessaires ne peut pas se prévaloir automatiquement de la présomption prévue par l’article 1731 du Code civil.
L’article 1730 du Code civil impose, lorsqu’un état des lieux existe, que le preneur rende la chose suivant cet état, en tenant compte de la vétusté ou de la force majeure. À défaut d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil pose une présomption selon laquelle « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives », sauf preuve contraire. Ces règles peuvent nourrir une discussion sur une retenue ou sur une créance de remise en état, mais elles ne dispensent jamais le bailleur d’accomplir la mainlevée d’une garantie non numéraire dans le délai applicable.
Le contrat conserve une place centrale. Selon l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Les stipulations relatives à la durée, à la réduction progressive de la garantie, à la notification de fin de bail ou aux formalités bancaires peuvent préciser les opérations pratiques. Elles ne doivent toutefois pas être utilisées pour neutraliser une règle impérative nouvelle lorsqu’elle s’applique au bail. La lecture doit porter sur le contrat, l’acte de garantie et la loi, dans cet ordre de vérification croisée.
II. Comment réclamer la mainlevée d’une garantie bancaire et agir contre le bailleur ?
A. Quelles pièces réunir et quelle mise en demeure envoyer ?
Une demande efficace ne se limite pas à la phrase « merci de restituer la caution ». Elle doit identifier l’obligation exacte et permettre au bailleur de transmettre immédiatement l’ordre à la banque, au notaire ou au service chargé des sûretés. Le preneur doit commencer par établir une chronologie courte, datée et accompagnée des preuves.
- Le bail et ses avenants : destination des locaux, durée, congé ou résiliation, clause de garantie, régime des charges, travaux de sortie et désignation du bailleur.
- L’acte bancaire : cautionnement ou garantie autonome, numéro de référence, montant, bénéficiaire, durée, conditions d’appel, date d’expiration, coordonnées de l’établissement et éventuelle contre-garantie.
- La preuve de la constitution : attestation de la banque, relevé du compte bloqué, acte d’hypothèque ou de nantissement, frais payés et courrier confirmant la remise au bailleur.
- La fin de l’occupation : congé, accord de résiliation, état des lieux, procès-verbal de remise des clés, photographies datées, relevés de compteurs et échanges avec l’agence.
- La situation financière : quittances, preuve des loyers et charges payés, décompte final, régularisation de charges et factures réellement liées à une dégradation ou à une obligation contractuelle.
- Les changements de propriétaire : notification de vente, acte ou attestation du notaire, coordonnées du cédant et du nouveau bailleur, mandat de gestion et courriers précisant qui détient l’original de la garantie.
Cette liste a une fonction probatoire. L’article 1353 du Code civil rappelle que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». La société qui demande la mainlevée doit prouver le bail, la garantie et la remise des clés. Le bailleur qui affirme qu’une somme reste due doit, de son côté, établir la créance, son exigibilité, son rattachement au bail et son montant. Les deux obligations de preuve ne sont pas symétriques dans leur contenu, mais elles se répondent dans le dossier.
La lettre doit être adressée au bailleur indiqué dans le bail et, si nécessaire, à son mandataire habilité. En cas de vente, elle doit être envoyée au cédant et au nouveau bailleur selon la répartition prévue par l’article L. 145-40. Une copie peut être transmise à la banque pour lui signaler que le preneur demande la libération de la garantie, sans lui demander de désobéir à la procédure contractuelle. La banque indiquera souvent si elle attend une lettre du bénéficiaire, un original, un formulaire ou un acte notarié.
La lettre recommandée avec demande d’avis de réception doit rappeler quatre dates : la date de fin du bail, la date de l’état des lieux, la date et le mode de remise des clés, puis la date à laquelle le délai de six mois expire. Elle doit décrire l’instrument sans le qualifier à tort. Si l’acte est une garantie autonome, il faut employer son intitulé exact. Si la banque parle de cautionnement, il faut demander la mainlevée du cautionnement et la restitution de la contre-garantie, sans reprendre mécaniquement l’expression « dépôt de garantie ».
Une formulation utile peut être la suivante : « Je vous mets en demeure de procéder, dans le délai applicable, à la mainlevée de la garantie n° [référence], de restituer l’original et tous documents afférents, puis de transmettre à [banque] l’instruction nécessaire à la libération de la contre-garantie. À défaut de retenue précisément justifiée par une créance née du bail, je vous demande de confirmer par écrit l’accomplissement de ces formalités. » La phrase doit être adaptée à l’acte. Elle ne doit pas promettre à la banque qu’aucune dette n’existe si un décompte est encore contesté.
La mise en demeure est un acte juridique, pas une simple relance commerciale. L’article 1344 du Code civil dispose que « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante ». Pour une obligation de faire, la lettre doit porter une interpellation suffisamment claire : acte demandé, documents à rendre, destinataire de la mainlevée, date d’échéance et conséquence annoncée en cas de silence. Une demande vague peut retarder le débat en donnant au bailleur un prétexte pour demander des précisions.
La société doit demander un décompte séparé lorsqu’une retenue est invoquée. Une facture de travaux doit être rapprochée de l’état des lieux de sortie, du devis accepté ou de la clause du bail. Une régularisation de charges doit être expliquée par la période concernée et les justificatifs disponibles. Le bailleur ne peut pas maintenir une garantie bancaire au seul motif qu’il souhaite préserver une sûreté générale, alors que la loi organise sa restitution et que l’acte a atteint son terme. Si une créance sérieuse existe, sa discussion doit être individualisée sans bloquer automatiquement tous les actes de mainlevée.
Il faut également contrôler l’expiration indiquée dans l’acte bancaire. Une garantie arrivée à échéance peut ne plus pouvoir être appelée, mais l’expiration ne signifie pas toujours que la banque a libéré la contre-garantie. Inversement, une clause de prorogation automatique peut prolonger le coût financier si le bailleur n’adresse pas de renonciation. La lettre doit demander une confirmation de la banque sur l’état administratif de la garantie, le montant encore immobilisé, les frais futurs et la pièce qui manque pour clôturer le dossier.
Les décisions relatives à la garantie autonome doivent être utilisées avec prudence. Dans l’arrêt du 25 janvier 2023, n° 22-10.648, la Cour de cassation a relevé qu’une garantie à première demande est une sûreté personnelle régie par l’article 2321 du Code civil et qu’un appel contraire à une règle spéciale pouvait constituer un trouble manifestement illicite. Dans l’arrêt du 25 mars 2021, n° 20-11.071, la garantie a été lue strictement selon l’événement prévu par l’acte. Ces solutions ne permettent pas de déduire automatiquement que toute garantie doit être annulée dès la remise des clés. Elles imposent de vérifier si l’obligation garantie est éteinte, si le délai de restitution est arrivé et si le bailleur a encore un droit d’appel prévu par l’instrument.
Une fois la mise en demeure envoyée, le silence du bailleur doit être conservé comme un élément du dossier. Les appels téléphoniques peuvent compléter la preuve, mais ils ne remplacent pas la demande écrite. Si le bailleur répond par une contestation, la société doit distinguer les points admis, les sommes réellement documentées et les questions de droit. Une proposition de remise des documents contre paiement d’une somme non justifiée doit être examinée avant toute acceptation, car elle peut avoir pour effet de clôturer une contestation ou de reconnaître une dette.
B. Quel recours à Paris et en Île-de-France en cas de refus ?
Lorsque le délai de six mois est dépassé ou que le bailleur refuse explicitement la mainlevée, le dossier doit être orienté vers une demande juridictionnelle adaptée. La compétence dépend de la nature du bail, du lieu de l’immeuble, de la qualité des parties, de l’acte de garantie et de l’urgence. Un litige relatif à l’exécution d’un bail commercial relève généralement de la juridiction judiciaire compétente en matière de baux commerciaux. Une clause attributive ou une convention de médiation doit être vérifiée avant l’assignation. À Paris, l’adresse du local et la qualification exacte de la demande permettent d’identifier le service du tribunal judiciaire compétent ; en Île-de-France, le même raisonnement s’applique au ressort où se situe l’immeuble.
Le recours peut porter sur plusieurs objets qui ne doivent pas être mélangés dans les conclusions : constater l’arrivée du délai, ordonner la délivrance de la mainlevée, obtenir la restitution de l’original ou des documents, faire libérer une contre-garantie bancaire, obtenir le remboursement d’une somme en numéraire et demander réparation du préjudice supplémentaire. Une entreprise peut avoir besoin d’une injonction de faire pour le document bancaire et d’une condamnation pécuniaire pour les frais réellement subis. Le juge doit pouvoir comprendre, pour chaque demande, quelle pièce prouve l’obligation et quel texte la fonde.
L’article 1217 du Code civil énumère, en cas d’inexécution, la possibilité de « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation », en plus d’autres sanctions. Cette base peut soutenir une demande tendant à obtenir l’acte de mainlevée lorsque l’obligation est certaine et que la formalité reste matériellement réalisable. Si le différend porte sur des travaux, une dette locative ou l’étendue d’une garantie, le juge peut devoir examiner une contestation plus large. La voie de l’urgence ne doit être envisagée qu’après examen de l’existence d’une contestation sérieuse, de l’expiration du délai et du risque concret.
Le préjudice financier doit être chiffré. Une contre-garantie restée bloquée peut produire des frais bancaires, empêcher l’obtention d’un crédit, réduire une ligne de trésorerie ou retarder une opération de cession. Un simple inconfort ne suffit pas toujours à obtenir des dommages et intérêts. Il faut produire les relevés, les courriers de refus ou de suspension, le calcul des frais, les conditions du financement et le lien direct avec le maintien de la garantie. L’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution ou du retard, sauf empêchement par force majeure.
La réparation ne doit pas être confondue avec le montant garanti. Si une banque a immobilisé 100 000 euros, cette somme n’est pas nécessairement un préjudice indemnisable distinct de l’obligation de libérer la contre-garantie : elle peut être le montant de la sûreté elle-même. En revanche, les commissions de prolongation, intérêts supplémentaires, frais d’avocat rendus nécessaires par la résistance et perte d’une opportunité de financement peuvent être discutés s’ils sont prouvés. L’article 1231-2 du Code civil rattache en général les dommages et intérêts à « la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ». Le lien de causalité doit être présenté poste par poste.
La qualité des états des lieux reste déterminante pour répondre à une retenue invoquée par le bailleur. Les photographies doivent être datées et rattachées à une pièce identifiable. Les travaux de sortie réalisés par le preneur doivent être documentés par les factures et procès-verbaux. Si le bailleur a refusé l’état des lieux contradictoire, la société doit conserver les convocations, les propositions de rendez-vous et, si nécessaire, le constat établi par un commissaire de justice. Le texte de l’article L. 145-40-1 prévoit un partage par moitié des frais lorsque le recours à cet officier ministériel est nécessaire dans les conditions prévues par l’article.
En présence d’une vente, les demandes doivent suivre la nature de la garantie. Pour une somme d’argent, le nouveau bailleur peut être le débiteur de la restitution selon l’article L. 145-40 modifié. Pour une caution bancaire, une garantie à première demande, une hypothèque ou un nantissement, le cédant doit effectuer les mainlevées et rendre les documents lorsque la mutation produit la caducité prévue par le texte. Une action dirigée contre le mauvais propriétaire risque de prolonger le blocage. La société doit donc obtenir l’acte de mutation ou, à défaut, demander par écrit aux parties de communiquer la date et la qualité auxquelles elles interviennent.
À Paris et en Île-de-France, les difficultés pratiques sont souvent liées aux locaux situés dans des immeubles gérés par plusieurs intervenants : société propriétaire, asset manager, administrateur de biens, agence, notaire et banque. Le dossier doit utiliser la même référence de bail et la même date de remise des clés dans toutes les correspondances. Une relance au gestionnaire qui n’est pas habilité à libérer une hypothèque ne remplace pas l’acte du propriétaire. À l’inverse, un bailleur ne peut pas se retrancher derrière une agence lorsque le contrat et la loi mettent à sa charge la restitution ou la mainlevée.
Le maillage juridique du dossier peut être rattaché à la page consacrée au droit des affaires à Paris, notamment lorsque la sortie du bail accompagne une cession de fonds, une restructuration ou un financement. La question de la garantie ne doit pas être isolée d’un éventuel litige entre associés, d’une vente du fonds ou d’une procédure collective. Une garantie maintenue à tort peut affecter la trésorerie, le bilan et la capacité de négociation de l’entreprise.
Avant toute saisine, un audit rapide doit répondre à cinq questions : quel est l’acte exact ? qui l’a reçu ? quand les clés ont-elles été remises ? quel délai est arrivé à échéance ? quel document la banque demande-t-elle pour libérer la contre-garantie ? Si l’une de ces réponses manque, il faut la rechercher avant de fixer définitivement les demandes. Si toutes sont établies et que le bailleur garde le silence, la mise en demeure puis le recours judiciaire peuvent être engagés avec un dossier lisible.
Conclusion
Après le 26 août 2026, la sortie d’un bail commercial ne se termine pas toujours par le remboursement d’un dépôt en numéraire. Lorsqu’une caution bancaire, une garantie à première demande, une hypothèque ou une autre sûreté a été remise pour garantir le bail, le bailleur doit accomplir les formalités de restitution et de mainlevée dans le délai de six mois prévu par l’article L. 145-40 du Code de commerce lorsque le régime transitoire s’applique. Le délai se calcule à partir d’une remise des clés prouvée, et non de la seule date de résiliation ou de la dernière facture.
La société locataire doit identifier l’instrument, réunir le bail, les actes bancaires, l’état des lieux, le procès-verbal de remise des clés et les preuves de paiement, puis envoyer une mise en demeure précise au bon destinataire. Une vente du local impose de distinguer le nouveau bailleur, responsable du numéraire dans le régime nouveau, du bailleur originaire qui doit effectuer la mainlevée des garanties d’une autre nature. En cas de refus, l’action peut demander à la fois l’exécution de la formalité, la restitution des documents et la réparation des frais ou pertes démontrés.
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