Le contentieux des limites de propriété et de la préservation de l’assiette foncière constitue un pan majeur du droit des biens. La protection de l’immeuble contre les emprises illicites s’enracine dans les principes directeurs du droit civil. L’empiètement se matérialise par l’édification d’un ouvrage au-delà de la ligne divisoire séparant deux fonds contigus. Qu’il s’agisse d’un mur privatif, d’une toiture en surplomb ou de fondations souterraines, toute incursion physique non consentie altère la plénitude de la jouissance du propriétaire. Les juridictions civiles sont fréquemment saisies de demandes tendant au rétablissement des lieux dans leur configuration originelle. Dans ce contexte contentieux exigeant, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de structurer efficacement la défense de l’intégrité patrimoniale du demandeur.
Le socle fondamental de la matière repose sur l’article 544 du Code civil, qui proclame que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. Ce principe solennel trouve son corollaire impératif dans l’article 545 du Code civil. Selon ce texte, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. La confrontation entre ces textes et les constructions illicites a suscité d’âpres controverses judiciaires. Les juges du fond ont souvent tenté de tempérer la sévérité de la règle en refusant d’ordonner la démolition pour un empiètement minime. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation maintient avec constance le principe de la démolition automatique et intégrale.
L’examen de cette construction prétorienne impose d’étudier en premier lieu l’absolutisme de la sanction de l’empiètement et le refus du contrôle de proportionnalité fondé sur l’article 545 du Code civil. Il convient d’analyser en second lieu le régime procédural et probatoire de l’action en démolition, les limites du bornage amiable et les règles d’interruption de la prescription acquisitive.
I. Le principe de la démolition de l’ouvrage empiétant : l’absolutisme prétorien de la troisième chambre civile
A. Le fondement textuel de l’article 545 du Code civil et l’inopérance de la bonne foi de l’auteur de l’empiètement
Le régime juridique applicable à l’incursion sur le fonds d’autrui procède d’une lecture stricte de l’article 545 du Code civil. Toute occupation non autorisée de la parcelle contiguë équivaut à une dépossession illicite que le juge judiciaire doit faire cesser sans délai. Dans une décision de principe rendue le 3 juillet 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juillet 2025, n° 23-12.925 a affirmé au visa de l’article 545 du Code civil que « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». Cette solution réitère l’immunité absolue dont bénéficie le propriétaire qui agit pour recouvrer l’assiette intégrale de son bien.
La haute juridiction écarte ainsi tout grief tiré d’un abus du droit de propriété dans l’exercice de l’action en démolition. Le propriétaire qui exige le respect de ses limites parcellaires n’abuse pas de ses prérogatives légales. Son action demeure légitime même lorsque l’emprise physique s’avère modeste à l’échelle du terrain. La bonne foi de l’auteur de la construction ne saurait constituer une circonstance atténuante ni faire obstacle au prononcé de la démolition. Peu importe que le constructeur ait cru édifier sur sa propre parcelle ou qu’il se soit fié à des indications imprécises. L’atteinte au droit réel demeure objectivement consommée dès lors que la ligne séparative a été franchie. Le recours à un avocat en contentieux de la vente immobilière s’impose pour évaluer la garantie d’éviction et les responsabilités des constructeurs ou des vendeurs antérieurs.
Par ailleurs, la jurisprudence décide que l’action en démolition doit être dirigée contre le propriétaire actuel de l’ouvrage qui perpétue l’empiètement illicite. Dans son arrêt rendu le 6 septembre 2018, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 septembre 2018, n° 17-18.145 a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande d’enlèvement au motif que le demandeur n’établissait pas que les défendeurs actuels avaient eux-mêmes implanté la clôture et la haie litigieuses. La haute juridiction a rappelé qu’ayant constaté que la haie et la clôture formaient un empiètement d’une surface de 16,82 m2 sur la propriété voisine, les juges du fond devaient ordonner l’enlèvement de ces ouvrages aux frais des propriétaires actuels de la parcelle contiguë.
En conséquence, l’allocation de dommages et intérêts ne peut en aucun cas être substituée à la démolition lorsque le propriétaire lésé réclame la restitution de son assiette foncière. Condamner l’auteur de l’empiètement à une simple indemnité pécuniaire reviendrait à contraindre la victime à céder sa parcelle sans déclaration d’utilité publique. L’étendue verticale de la propriété foncière est définie par l’article 552 du Code civil, qui prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Dès lors, les fondations enterrées, les semelles d’ancrage en tréfonds tout comme les avancées de toiture ou les corniches aériennes constituent des empiétements caractérisés justifiant une condamnation à démolir ou à raboter l’ouvrage.
À cet égard, la troisième chambre civile applique cette rigueur avec une constance géométrique absolue sur le fondement de l’article 545 du Code civil. Aucun seuil minimal de tolérance n’est admis dans l’ordre juridique français. Un empiètement de quelques millimètres justifie la suppression de la partie indûment construite. Si une rectification technique par rabotage partiel est réalisable sans menacer la stabilité du bâtiment, le juge peut circonscrire la démolition à la seule fraction excédentaire. En revanche, si la suppression de la fraction empiétante entraîne la ruine inévitable de l’ensemble de l’édifice, la démolition totale est ordonnée aux frais exclusifs de l’auteur de la construction illicite.
B. Le refus constant du contrôle de proportionnalité et la primauté absolue du droit de propriété
L’intransigeance de la troisième chambre civile a suscité une vive résistance au sein de plusieurs cours d’appel désireuses d’introduire un contrôle de proportionnalité issu du droit européen. De nombreux constructeurs ont invoqué l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ils soutenaient que la démolition d’un bâtiment d’habitation porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect du domicile et de leur vie privée. Ils soutenaient également que la perte de leur logement violerait le droit au respect des biens garanti par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne. Or, la haute juridiction a définitivement fermé la porte à cette argumentation en réaffirmant la supériorité absolue du droit de propriété de la victime sous l’empire de l’article 544 du Code civil.
Dans l’arrêt d’espèce du 3 juillet 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juillet 2025, n° 23-12.925 a cassé un arrêt d’appel ayant rejeté une demande de démolition au motif qu’un empiètement de 4,653 m² réalisé par une extension de deux pièces d’habitation rendait la sanction disproportionnée. La cour suprême a jugé que l’auteur d’un empiètement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 dès lors que son ouvrage méconnaît le droit au respect des biens de la victime. Elle a souligné que l’ingérence dans le droit au respect du domicile est légitimée par les articles 544 et 545 du Code civil pour garantir au propriétaire du terrain le respect de ses biens, et que l’expulsion et la démolition étant les seules mesures permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit, cette ingérence ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte.
Dès lors, la Cour de cassation distingue strictement l’empiètement sur la propriété d’autrui de l’atteinte portée à une servitude conventionnelle de passage. Lorsque l’ouvrage est édifié sur le propre terrain du constructeur mais déborde sur l’assiette d’une servitude de passage dont bénéficie le voisin, le contrôle de proportionnalité conventionnel retrouve sa pleine vigueur. C’est ainsi que dans son arrêt du 19 décembre 2019, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 décembre 2019, n° 18-25.113 a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la démolition d’un immeuble d’habitation empiétant sur l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage sans rechercher si cette mesure n’était pas disproportionnée au regard de l’article 8 de la Convention européenne. La consultation d’un avocat en matière de servitudes immobilières est primordiale pour qualifier avec précision l’assiette du droit litigieux.
Par ailleurs, l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme ne confère aucune immunité civile au constructeur contre l’action du propriétaire voisin. Les autorisations administratives sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers. Dès lors qu’une violation du droit de propriété privée est constatée, le juge judiciaire a le devoir d’ordonner la démolition indépendamment de toute considération administrative. Cette articulation entre droit de l’urbanisme et protection des droits réels a été confirmée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-15.213, qui a censuré une juridiction d’appel ayant méconnu les règles de contrôle des constructions édifiées sur le terrain d’autrui.
En conséquence, l’ordre juridique français consacre une primauté indiscutable au droit de propriété tel qu’institué par l’article 545 du Code civil. Aucune balance des intérêts économiques ou personnels ne peut contraindre un propriétaire légitime à souffrir une amputation de son tènement foncier. La rigueur de ce principe impose aux constructeurs une vigilance absolue lors de l’implantation matérielle de tout bâtiment ou aménagement séparatif.
II. Le régime contentieux de l’action en démolition : articulation probatoire, mesures de référé et causes d’extinction
A. La délimitation du fonds, les limites du procès-verbal de bornage et les mesures d’instruction
Le succès d’une action en démolition suppose de démontrer de manière incontestable l’assiette exacte de la propriété et l’existence matérielle de l’empiètement contesté. La fixation de la ligne divisoire entre deux parcelles contiguës s’opère usuellement par la voie du bornage régi par l’article 646 du Code civil, aux termes duquel tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Toutefois, la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose des limites très strictes à l’autorité probatoire du bornage amiable lorsqu’il est invoqué pour fonder une action pétitoire en démolition.
Dans un arrêt récent rendu le 9 avril 2026, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 avril 2026, n° 24-10.488 a censuré une cour d’appel au visa des articles 544 et 646 du Code civil, en jugeant solennellement qu’« un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités ». Les hauts magistrats ont précisé qu’un bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, cassant la décision qui avait débouté le demandeur de ses prétentions en démolition d’une clôture et d’une allée au seul motif qu’elles respectaient l’implantation de bornes figurant sur un plan ancien.
Cette portée strictement délimitatrice du bornage a également été réaffirmée dans l’arrêt rendu le 23 janvier 2025 par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-18.821. Saisie d’un litige relatif à des mesures de démolition ordonnées en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, la haute juridiction a jugé que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux subsiste sur le droit revendiqué, et « qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits ». En conséquence, la cour d’appel ne pouvait pas se fonder de manière exclusive sur un plan de bornage pour caractériser avec certitude un empiètement en référé.
Dès lors, la phase probatoire requiert le recours à une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal judiciaire ou par le juge des référés. L’assistance d’un avocat en expertise du bâtiment permet de définir une mission technique exhaustive confiant à un géomètre-expert judiciaire le soin d’examiner l’ensemble des titres de propriété, la chaîne des transmissions immobilières et les éléments de fait révélateurs de la possession. Cette analyse combinée des titres et de la morphologie des lieux permet seule de surmonter les contestations relatives à la ligne séparative et d’obtenir un jugement au fond ordonnant la démolition sous astreinte journalière comminatoire.
Par ailleurs, l’exercice d’une action en justice pour faire reconnaître ses limites de propriété ne saurait constituer un abus de droit ouvrant droit à réparation au profit du voisin, dès lors que la prétention s’appuie sur des éléments de fait plausibles. Dans son arrêt rendu le 18 septembre 2025, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-16.191 a rappelé au visa de l’article 1240 du Code civil qu’une action en justice ne peut, sauf circonstance particulière spécifiée par le juge, caractériser un abus de droit dès lors que sa légitimité avait été initialement reconnue en première instance.
B. L’imprescriptibilité de la revendication, l’interruption de l’usucapion par le référé et la distinction avec l’article 555 du Code civil
Sur le terrain substantiel, l’action tendant à faire cesser un empiètement revêt une nature purement réelle et pétitoire. Selon l’article 2227 du Code civil, le droit de propriété est imprescriptible. En application de ce principe protecteur, l’action en revendication de propriété ne s’éteint pas par l’effet du non-usage prolongé du titulaire du droit réel. Dans un arrêt solennel rendu le 2 avril 2026, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n° 24-21.351 a cassé un arrêt d’appel ayant déclaré irrecevable l’action d’un propriétaire, rappelant avec netteté que « l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive ».
Cette imprescriptibilité de l’action réelle fondée sur la propriété immobilière a également été consacrée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-21.286 au visa des articles 544 et 2227 du Code civil, jugeant que l’action en revendication n’est soumise à aucune prescription extinctive, de même que par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2021, n° 20-10.947, qui a posé que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre constitue une action en revendication échappant à la prescription quinquennale de droit commun.
Or, si l’action en revendication du propriétaire ne s’éteint pas par prescription, elle se trouve exposée au risque majeur de la prescription acquisitive trentenaire ou usucapion invocable par le voisin en application de l’article 2272 du Code civil. Si le constructeur prouve une possession trentenaire paisible et non équivoque de la bande empiétée, il en devient propriétaire de plein droit et neutralise toute demande de démolition. À cet égard, la Cour de cassation confère une importance stratégique décisive aux actes de procédure conservatoires. Dans son arrêt fondamental du 29 juin 2023, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 juin 2023, n° 21-25.390 a jugé sur le fondement de l’article 2241 du Code civil qu’« une assignation en référé-expertise, qui tend à faire établir avant tout procès la preuve d’un empiétement, est interruptive de la prescription acquisitive trentenaire ». La délivrance d’un exploit en référé interrompt instantanément le délai d’usucapion et préserve l’assiette du fonds.
Par ailleurs, il importe de distinguer scrupuleusement le régime de l’empiètement régi par l’article 545 du Code civil de celui des constructions entièrement érigées sur le sol d’autrui régies par l’article 555 du Code civil. L’article 555 ouvre au propriétaire du fonds une option légale entre la conservation des constructions contre indemnisation des matériaux et l’obligation faite au tiers constructeur de les enlever à ses frais. Or, l’article 555 ne trouve aucune application en cas d’empiètement partiel d’un bâtiment sur le terrain contigu : la démolition est le remède exclusif. Dans le cadre autonome de l’article 555, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.359 a jugé que « l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction ».
Enfin, lorsque l’empiètement est dénoncé dans un cadre contractuel préexistant, comme un bail emphytéotique ou un bail à construction, l’action du bailleur s’analyse en une action en responsabilité contractuelle. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 février 2023, n° 21-20.535 a jugé que cette action contractuelle est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, courant à compter de la date de la connaissance de l’empiètement et non de sa cessation. Dès lors, le choix de la qualification juridique et du fondement textuel commande directement l’issue du litige et les délais applicables devant les juridictions civiles.
Conclusion
L’empiètement sur le terrain d’autrui demeure sanctionné avec une rigueur absolue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation sous l’empire de l’article 545 du Code civil. En rejetant l’application du contrôle de proportionnalité et en refusant de faire prévaloir le droit au respect du domicile sur l’inviolabilité de la propriété privée, la juridiction suprême préserve l’intégrité de l’assiette foncière contre toute appropriation illicite. La mise en œuvre victorieuse de cette protection commande une stratégie contentieuse rigoureuse, combinant l’interruption précoce de la prescription acquisitive par une assignation en référé-expertise et la démonstration probatoire des limites réelles de propriété devant les juridictions du fond.
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