I. La détermination du loyer du bail renouvelé du commerce de vêtements
A. La destination des lieux de la boutique d’habillement et l’étendue de l’activité autorisée
Le commerce de vêtements et de prêt-à-porter constitue une catégorie centrale du statut des baux commerciaux. La destination contractuelle de la boutique d’habillement conditionne en effet l’ensemble des opérations de fixation du loyer. Aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants. La jurisprudence récente des juridictions du fond précise l’étendue de cette destination, large ou étroite. Celle-ci commande directement l’appréciation de la valeur locative du magasin de vêtements.
La clause de destination rédigée au profit de la société La Halle illustre la formule habituelle des magasins d’une enseigne nationale. Par jugement du 4 novembre 2025, le juge des loyers commerciaux de Compiègne a rappelé la stipulation litigieuse (TJ Compiègne, 4 novembre 2025, n° 25/00259). Les biens loués étaient exclusivement destinés à l’exploitation d’un commerce de vente de vêtements. La commission départementale d’urbanisme commercial avait donné son accord à cette activité. Le bailleur avait toutefois accepté l’extension de l’activité aux articles d’équipement de la personne. Or, une destination élargie aux chaussures, à la maroquinerie et aux accessoires emporte une incidence directe sur le loyer. Elle élargit le spectre des activités valorisables dans les lieux.
La décision rendue le 26 novembre 2025 dans l’affaire Indra & Cie apporte une illustration complémentaire. Le bail autorisait la « vente de tous produits d’équipement et/ou d’entretien de la personne notamment vêtements, cosmétiques, chaussures » (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/01327). La juge des loyers commerciaux de Paris a constaté que « la destination contractuelle permet l’exercice d’activités diverses relatives à la fois à des produits d’équipement de la personne, à des produits d’entretien de la personne, à des soins esthétiques ainsi qu’à de la joaillerie, chacune de ces catégories pouvant recouvrir des activités plurielles ». En conséquence, une majoration de la valeur locative de 2 % a été appliquée. Cette destination large permettait d’envisager la cession du bail de manière facilitée.
À l’inverse, une destination étroite contraint le commerçant à recourir aux procédures légales de déspécialisation. L’article L. 145-48 du code de commerce autorise le locataire à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail. Cette faculté suppose une conjoncture économique justifiant la demande. Elle exige aussi les nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. L’activité envisagée doit enfin être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Par jugement du 22 juin 2026, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la locataire d’un local de chaussures (TJ Paris, 22 juin 2026, n° 24/15424). Ce local était destiné au prêt-à-porter.
Cette dernière décision prend acte du déclin structurel du commerce d’équipement de la personne. Le tribunal relève que « les commerces d’équipement à la personne, à l’instar de l’activité de vente de chaussures et de prêt-à-porter, sont en net déclin depuis 2014 à raison notamment de la multiplication des procédures collectives des grandes enseignes de l’équipement à la personne, du développement du commerce en ligne, ainsi que du développement du commerce de vente de vêtements de seconde main dans la capitale et en ligne ». La conjoncture économique défavorable de l’activité d’habillement était ainsi établie. La demande a néanmoins été rejetée faute de démonstration des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. La restauration était déjà surreprésentée dans le neuvième arrondissement. Or, les conditions de la déspécialisation plénière sont cumulatives. L’échec d’une seule d’entre elles suffit à faire obstacle à l’autorisation.
La modification de la destination en cours de bail constitue par ailleurs un motif déterminant de déplafonnement. Le juge des loyers commerciaux de Paris l’a rappelé dans le litige opposant les consorts F.-U. à la société Avine Retouches (TJ Paris, 11 septembre 2024, n° 22/12487). Le bail était initialement limité à la vente de meubles et objets d’ameublement. Sa destination fut étendue lors d’une cession de droit au bail consentie à l’occasion d’un départ à la retraite. Les bailleurs ont alors autorisé l’exercice des activités de « retouches de vêtements et prêt-à-porter ». Le juge a constaté que « l’adjonction des activités suivantes « retouches de vêtements et prêt-à-porter » à la destination du bail, à la suite de la cession du bail, est de nature à entraîner le déplafonnement du loyer en vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce lors du prochain renouvellement qui interviendra le 1er juillet 2022 ». Cette modification présentait un caractère notable. Elle permettait à la preneuse « d’exploiter son fonds de commerce et de réaliser l’intégralité de son chiffre d’affaires ».
La destination du commerce de vêtements s’apprécie enfin au regard de l’usage effectivement exercé. La seule circonstance d’une activité annexe accessoire ne suffit pas à emporter une modification notable. La cour d’appel de Lyon a jugé, dans l’affaire opposant la société Centre-Deux à la société Din-Distribution, que l’activité autorisée s’entendait de « la vente au détail de lingerie, bonneterie, chemiserie, ganterie, confection homme, femme, enfant, couture et nouveautés » (CA Lyon, 12 février 2026, n° 22/06594). La stipulation d’articles connexes ou complémentaires demeurait cantonnée à 10 % du chiffre d’affaires. La cour a retenu qu’une telle destination, « stipulée de manière relativement étendue, est favorable au preneur et implique une appréciation de la valeur locative ».
B. La valeur locative, le plafonnement et les motifs de déplafonnement du loyer renouvelé
Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré. Elle s’apprécie aussi au regard de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage entrent enfin dans cette détermination. La jurisprudence récente relative aux magasins de vêtements éclaire la mise en œuvre de ces critères. Elle précise notamment la pondération des surfaces et les correctifs de la valeur locative unitaire.
Le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux de Compiègne dans l’affaire La Halle illustre la méthode de pondération. Les parties s’accordaient sur une surface globale de 1 683,90 mètres carrés (TJ Compiègne, 4 novembre 2025, n° 25/00259). Le juge a retenu une surface pondérée de 1 439,40 mètres carrés. Un coefficient de 1 a été appliqué à la surface de vente de 1 384,90 mètres carrés. Un coefficient de 0,2 a été appliqué à la réserve de 272,50 mètres carrés. La valeur locative unitaire a été fixée à 180 euros le mètre carré pondéré. La valeur locative de l’immeuble atteignait ainsi 259 092 euros. Or, la taxe foncière mise à la charge du preneur sans contrepartie a justifié un abattement de 21 015,43 euros. Le tribunal a rappelé que « la taxe foncière mise à la charge du locataire par le bail constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative, peu important que la refacturation de la taxe foncière au locataire soit un usage pour les baux des emplacements de bonne commercialité ». Le loyer du bail renouvelé a ainsi été fixé à 238 076,57 euros. La valeur locative était en effet inférieure au loyer plafonné.
Le régime du plafonnement est édicté par l’article L. 145-34 du code de commerce. La variation du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette limitation s’efface en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La jurisprudence rappelle avec constance que la règle du plafonnement ne fait pas obstacle à la fixation à la valeur locative. Tel est le cas lorsque celle-ci est inférieure au plafond, même en l’absence de motif de déplafonnement. Dans l’affaire Indra & Cie, la valeur locative s’établissait à 148 865 euros. Elle résultait de l’application d’une valeur unitaire de 1 900 euros à une surface pondérée de 78,35 mètres carrés (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/01327). Le loyer plafonné s’élevait, lui, à 164 191,43 euros. La juge des loyers commerciaux a alors retenu que, « dans l’hypothèse où la valeur locative des locaux loués est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». Des majorations de 2 % pour destination large et de 2 % pour la faculté de sous-location ont été appliquées. Un abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes de mise en conformité a également été retenu. Le loyer du bail renouvelé a été fixé à 147 376,35 euros.
Le déplafonnement procède, en premier lieu, de la durée de la convention. L’article L. 145-34 dispose que le plafonnement n’est plus applicable lorsque la durée du bail excède douze ans. La cour d’appel de Lyon a fait application de cette règle dans l’affaire Din-Distribution (CA Lyon, 12 février 2026, n° 22/06594). Le bail conclu en 1995 pour douze années avait été tacitement reconduit entre 2007 et 2014. Le loyer litigieux devait donc être fixé à la valeur locative au 1er janvier 2015. La cour a approuvé la méthode de l’expert consistant à comparer les loyers des commerces de prêt-à-porter du centre commercial. La moyenne retenue pour les cinq années précédant le renouvellement s’établissait à 427,97 euros le mètre carré. Une majoration de 5 % a été appliquée au titre de la petite surface du local. Le loyer a ainsi été fixé à 40 800 euros. La concurrence de 23 autres commerces de prêt-à-porter ou de chaussures a été prise en compte.
Le déplafonnement résulte, en second lieu, de la clause du contrat relative à la durée du bail. Dans l’affaire Caroll International, le bail renouvelé avait été conclu pour douze années (TJ Paris, 13 janvier 2025, n° 23/05662). La durée excédait donc neuf ans. Le juge des loyers commerciaux de Paris a rappelé que « le bail a été conclu pour une durée de douze années. Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative ». Cette même décision écarte la thèse de l’accord tacite sur le montant du loyer renouvelé. La locataire, qui exploitait une activité de prêt-à-porter féminin, soutenait que le paiement d’un loyer indexé manifestait l’accord des parties. Le bailleur avait proposé un loyer de 270 000 euros, alors que le loyer indexé s’élevait à 170 664,72 euros. La juridiction a jugé que « l’argumentation de la S.A. CAROLL INTERNATIONAL suppose que, en vertu de l’article 1315 du code civil, celle-ci démontre que les parties se sont effectivement accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, ce qui implique la preuve d’une manifestation de volonté claire et non équivoque de la part de sa bailleresse ». À défaut d’une telle preuve, une expertise a été ordonnée afin de déterminer la valeur locative des lieux au 1er février 2021.
Le déplafonnement procède, en troisième lieu, de la modification notable de la destination des lieux ou des obligations des parties. Le juge des loyers commerciaux de Bordeaux a retenu un tel déplafonnement dans l’affaire Etam Lingerie (TJ Bordeaux, 5 février 2025, n° 22/00307). L’adjonction d’une activité accessoire de cosmétiques constituait une modification de la destination des lieux. La juridiction a jugé qu’« il s’agit d’une activité complémentaire à l’activité principale de vente de lingerie féminine, dont il doit être retenu qu’elle est nécessairement de nature à favoriser l’activité du preneur, et à ce titre susceptible de constituer un motif de déplafonnement, sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser au vu des termes du texte susvisé l’existence d’une déspécialisation ». L’augmentation de plus de 36 % du loyer au sixième palier a également été retenue comme une évolution notable des obligations des parties. L’ouverture, à moins de cent mètres des locaux, d’un centre commercial de 32 enseignes a enfin été jugée de nature à drainer une nouvelle clientèle. La valeur locative a été fixée à 1 200 euros le mètre carré pondéré. Le loyer du bail renouvelé s’établit ainsi à 266 400 euros pour une surface pondérée de 222 mètres carrés.
La modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif classique de déplafonnement. La charge de la preuve pèse sur le bailleur qui l’invoque. La cour d’appel de Bordeaux l’a rappelé dans l’affaire opposant la SCI de l’Intendance à la société Sofrade (CA Bordeaux, 11 juin 2025, n° 23/02117). La société exploitait une boutique de vêtements sous l’enseigne Devernois sur le cours de l’Intendance, au cœur du triangle d’or bordelais. La cour a énoncé qu’« il appartient au bailleur qui excipe d’une modification des facteurs locaux de commercialité pour tendre au déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de cette modification ainsi que de son caractère notable et de l’intérêt qu’elle présente pour le commerce étudié ». La piétonnisation de l’artère et l’installation d’enseignes de luxe ont emporté la conviction de la cour. L’accroissement du tourisme et l’augmentation du chiffre d’affaires de la boutique ont également été pris en compte. Ce chiffre d’affaires est passé de 547 616,91 euros en 2011 à 872 272,73 euros en 2019. La cour a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité a nécessairement une influence positive sur la fréquentation de cette boutique ». Le loyer du bail renouvelé a été fixé à 161 000 euros. Il s’élevait à 87 175,54 euros en première instance.
Le déplafonnement du loyer du commerce d’habillement s’accompagne de l’étalement de l’augmentation. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 limite la hausse annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le juge des loyers commerciaux de Paris l’a rappelé dans l’affaire Avine Retouches (TJ Paris, 11 septembre 2024, n° 22/12487). Il n’entre pas dans son office d’arrêter l’échéancier des loyers. L’étalement de la hausse relève en effet des parties, et non du juge des loyers. La valeur locative de la boutique a été fixée à 26 655,60 euros. Un abattement de 3 % a été appliqué au titre de la clause exorbitante relative aux travaux de mise en conformité.
II. La protection du commerçant de vêtements face à la cessation du bail
A. L’indemnité d’éviction et l’évaluation du fonds de commerce d’habillement selon les usages de la profession
Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Il doit alors payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Cette valeur est déterminée suivant les usages de la profession. S’y ajoutent éventuellement les frais normaux de déménagement et de réinstallation. Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sont également pris en compte. La détermination de la valeur du fonds d’un commerce de vêtements repose ainsi sur des barèmes propres au secteur.
Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 15 décembre 2025 constitue la référence la plus complète (TJ Nice, 15 décembre 2025, n° 22/02122). Il porte sur ce point précis. L’affaire opposait les consorts K. à la locataire d’un magasin exploité sous l’enseigne Lingerie Borriglione. Le bail, conclu en 1993, était initialement limité à l’usage exclusif de « bonneterie, mercerie, laine à tricoter, objets fantaisies se rapportant aux activités ci-dessus, à l’exclusion de tout autre commerce ». Un avenant du 15 mars 2013 a étendu la destination à la vente de prêt-à-porter féminin. L’exclusion expresse du prêt-à-porter pour enfant était toutefois maintenue. Un congé sans offre de renouvellement a été délivré le 17 juin 2020, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. L’expert judiciaire a évalué la valeur marchande du fonds par la méthode dite patrimoniale. Cette méthode est fondée sur le chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois derniers exercices.
Le tribunal a expressément validé le recours aux usages de la profession pour la valorisation du fonds d’habillement. Il a énoncé que « pour les commerces de lingerie-bonneterie (activité autorisée par le bail), le ratio applicable est compris entre 45 à 85 % du chiffre d’affaires hors taxes, et pour les commerces de prêt à porter (activité autorisée par l’avenant au bail et effectivement exercée) il est compris entre 35 et 80 % dudit chiffre d’affaires hors taxes ». Le coefficient applicable varie en fonction de critères inhérents au local. L’emplacement, l’état du local, le stationnement ou l’agencement sont ainsi pris en compte. Le tribunal a approuvé le pourcentage bas de 45 %. Le magasin se situait dans un secteur de commercialité mesurée et présentait des prestations simples. L’indemnité principale de remplacement du fonds a ainsi été fixée à 27 500 euros. Elle résultait de l’application du coefficient à un chiffre d’affaires moyen de 60 869 euros.
Le tribunal a par ailleurs précisé la période de référence du chiffre d’affaires servant de base à la valorisation. Il a jugé que « l’expert a pris à juste titre les 3 années de chiffre d’affaires précédant la date du congé en juin 2020 , à savoir les années 2017, 2018 et 2019, et a justement écarté les chiffre d’affaires 2020 et 2021 , années du Covid et de la crise sanitaire ». La crise sanitaire avait conduit à la fermeture administrative des commerces non essentiels. Les boutiques d’habillement figuraient parmi ceux-ci. Les années 2020 et 2021 ne pouvaient donc fausser l’assiette de l’indemnité d’éviction. Cette solution présente un intérêt pratique majeur pour les commerçants de vêtements.
Les indemnités accessoires de l’indemnité d’éviction du fonds d’habillement ont également été précisées. Au titre de l’indemnité de remploi, le tribunal a retenu un droit de mutation de 2 %. Cette taxe s’applique à la tranche du prix d’acquisition comprise entre 23 000 et 107 000 euros, soit 90 euros. Les frais d’acte ont été évalués forfaitairement à 10 % de l’indemnité principale, soit 2 750 euros. L’indemnité de remploi a ainsi été fixée à 2 840 euros (TJ Nice, 15 décembre 2025, n° 22/02122). Les frais de réinstallation ont été fixés à 8 920 euros. Le trouble commercial a été évalué à 4 000 euros, soit trois mois de l’excédent brut d’exploitation moyen. Les frais divers ont enfin été arrêtés à 2 500 euros. À cet égard, le devis de déménagement produit par la locataire n’a pas été retenu comme justificatif fiable. Il mentionnait un cubage manifestement excessif de 100 mètres cubes pour un local de 25 mètres carrés pondérés. Les frais de déménagement devront être remboursés sur justificatifs.
La perte du fonds de commerce d’habillement doit être distinguée de son transfert. La valeur du droit au bail est susceptible d’être retenue lorsque le fonds peut être transféré sans perte de clientèle. Le tribunal judiciaire de Nice a ainsi relevé que l’expert avait conclu à une valeur nulle du droit au bail. Cette hypothèse correspond au cas où le transfert du fonds s’avère possible. Or, la définition de l’indemnité de remplacement conditionne l’étendue de la protection du commerçant évincé. La jurisprudence de la troisième chambre civile a établi que l’indemnité d’éviction répare l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. La valeur marchande du fonds s’y ajoute, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation.
Le congé avec refus de renouvellement doit enfin satisfaire aux exigences de l’article L. 145-9 du code de commerce. Ce texte impose, à peine de nullité, la précision des motifs pour lesquels le congé est donné. Il impose aussi l’indication du délai de deux ans dans lequel le locataire doit saisir le tribunal. Le tribunal judiciaire de Nice a rejeté la demande de nullité du congé fondée sur l’omission de la co-usufruitière. Il a retenu que l’usufruit successif stipulé au profit de l’épouse ne pouvait prendre effet qu’au décès du mari (TJ Nice, 15 décembre 2025, n° 22/02122). Le congé avait ainsi été valablement délivré par le seul usufruitier et la nue-propriétaire. La mention du nom de l’épouse sur l’avis de taxe foncière ne primait pas sur les actes notariés.
B. L’indemnité d’occupation et le règlement des comptes entre les parties après l’éviction
Le commerçant de vêtements qui se maintient dans les lieux après le refus de renouvellement est débiteur d’une indemnité d’occupation. L’article L. 145-28 du code de commerce protège le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction. Il ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Les conditions et clauses du bail expiré s’appliquent alors. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7. Elle tient compte de tous éléments d’appréciation. La jurisprudence récente applique ces règles au secteur de l’habillement avec une rigueur particulière.
Le jugement rendu le 11 juin 2025 dans l’affaire Comptoir des Cotonniers illustre ce régime (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 21/10247). Il opposait la société Getrim 5 à sa locataire. Le bail, consenti à destination d’« Achat, vente au détail de tous vêtements, articles de confection habillement, accessoires, équipement de la personne », avait fait l’objet d’un congé avec offre de renouvellement. La locataire a exercé le droit d’option que lui confère l’article L. 145-57 du code de commerce. Elle a déclaré quitter les lieux le 30 juillet 2021. Le tribunal a rappelé que « la société COMPTOIR DES COTONNIERS ayant ainsi exercé son droit d’option, le bail unissant les parties n’a pas été renouvelé et la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la date de son départ effectif au 30 juillet 2021 ».
La fixation de l’indemnité d’occupation de la boutique de vêtements a donné lieu à d’utiles précisions sur les références de comparaison. Le tribunal a écarté la référence de la boutique Karl Lagerfeld, eu égard à son ancienneté. Il a également écarté les références postérieures à la date de non-renouvellement. Les loyers intégrant un pas de porte ou un droit au bail ont été exclus de l’analyse. Ils sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des lieux évaluée selon les critères du code de commerce (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 21/10247). Le tribunal a en outre rappelé que « l’établissement d’une valeur locative ne saurait résulter d’une simple moyenne arithmétique, comme y procède la locataire, mais du rapprochement d’éléments de comparaison analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques ». La valeur unitaire a été fixée à 1 100 euros le mètre carré pondéré. L’indemnité d’occupation s’établit à 69 850 euros par an, taxes et charges en sus.
La présence d’une clause d’accession au sein du bail de la boutique de vêtements a commandé le calcul de la surface pondérée. L’expert avait retenu deux surfaces selon que l’on tient compte ou non des travaux réalisés par la locataire. Le tribunal a jugé que la clause d’accession en fin de jouissance s’opposait à cette prise en compte (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 21/10247). Les travaux ne pouvaient donc être intégrés au calcul de la surface pondérée. Cette clause était corrélée à la remise des locaux dans leur état primitif. La surface pondérée a ainsi été fixée à 63,50 mètres carrés, configuration avant travaux. Par ailleurs, la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation a été rejetée. La convention était muette sur l’indexation d’une éventuelle indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation du commerce d’habillement peut être assortie d’un abattement pour précarité de l’occupation. Le tribunal judiciaire de Nice a appliqué un abattement de 10 % à la valeur locative du magasin de lingerie (TJ Nice, 15 décembre 2025, n° 22/02122). La valeur locative résultait d’une valeur unitaire de 305 euros le mètre carré pondéré. Elle portait sur une surface pondérée de 25 mètres carrés, soit 7 625 euros. L’indemnité d’occupation a été fixée à 6 862,50 euros par an, soit 571,87 euros par mois. Elle est due à compter du 1er janvier 2021. Le juge a écarté les valeurs extrêmes des loyers de comparaison de 166 et 125 euros le mètre carré. Ces valeurs n’étaient pas représentatives des loyers couramment pratiqués dans le voisinage. Le coefficient de précarité de 10 % a été jugé adapté. La locataire ne démontrait aucune circonstance particulière ayant un impact direct sur l’exploitation.
Le règlement des comptes entre le bailleur et le commerçant de vêtements évincé s’opère enfin par la restitution des sommes indûment perçues. Dans l’affaire Comptoir des Cotonniers, le tribunal a condamné la bailleresse à restituer la somme de 98 507,88 euros (TJ Paris, 11 juin 2025, n° 21/10247). Cette somme correspondait au différentiel entre les loyers versés depuis la fin du bail et l’indemnité d’occupation effectivement due. Le dépôt de garantie de 20 250,31 euros a également été restitué. La bailleresse avait reloué les locaux en l’état. Elle ne justifiait d’aucune perte résultant des travaux de remise en état. Dans l’affaire Indra & Cie, le juge des loyers commerciaux de Paris a ordonné la restitution du trop-perçu de loyers (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/01327). Cette restitution est assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023, date de l’assignation.
À cet égard, le contentieux du bail commercial de la boutique de vêtements exige du preneur une vigilance particulière. Le paiement d’un loyer indexé ne vaut pas accord sur le montant du loyer renouvelé. La seule acceptation du principe du renouvellement n’emporte pas fixation conventionnelle du prix. La décision Caroll International illustre cette rigueur (TJ Paris, 13 janvier 2025, n° 23/05662). Dès lors, la saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans constitue la seule voie de sécurisation du loyer. Le commerçant d’habillement évite ainsi l’application d’un loyer provisionnel fixé au prix ancien indexé. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux des boutiques de vêtements et des enseignes de prêt-à-porter permet d’anticiper ces échéances procédurales. Elle permet aussi de défendre les intérêts du commerçant dans la fixation du loyer et l’évaluation de l’indemnité d’éviction.
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2024 et 2026 dessine un régime complet du bail commercial du magasin de vêtements. La destination des lieux, dont l’étendue conditionne la valeur locative, s’apprécie au regard des stipulations du bail et de ses avenants. La modification notable de cette destination justifie le déplafonnement du loyer renouvelé. Le déclin structurel du commerce d’équipement de la personne, constaté en 2026, commande une attention particulière aux procédures de déspécialisation. Or, la détermination du loyer du bail renouvelé demeure dominée par la valeur locative. Le plafonnement ne protège le preneur qu’au bénéfice d’une appréciation concrète des facteurs de commercialité. Les références de voisinage et les charges transférées au preneur entrent également dans cette appréciation. Dès lors, la valorisation du fonds d’habillement selon les usages de la profession fixe le ratio du chiffre d’affaires entre 35 et 85 % selon la branche. La liquidation de l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative corrigée pour précarité complète ce dispositif protecteur. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces solutions dans la rédaction des conventions. Ils doivent également les intégrer dans la conduite des contentieux. Il en va de la sécurisation du prix du bail renouvelé comme de l’indemnisation du commerçant de vêtements évincé.
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