La vente d’un immeuble appartenant à une personne placée sous mesure de protection juridique soulève des difficultés d’une acuité particulière. L’altération des facultés du vendeur, la représentation par un tiers et l’exigence d’une autorisation du juge composent un régime dont la troisième chambre civile a, depuis 2023, précisé les contours. Or la jurisprudence récente révèle une articulation délicate entre la protection de la personne vulnérable et la sécurité des transactions immobilières.
La présente étude examine, dans une première partie, les conditions de formation de la vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé. Elle analyse, dans une seconde partie, les causes de nullité de l’acte et les restitutions qui en résultent. L’analyse s’appuie sur les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre le 11 janvier 2023 et le 2 juillet 2026, dont plusieurs demeurent inédits en pratique.
I. La formation de la vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé : l’habilitation familiale, la tutelle et la curatelle
La régularité de la vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé suppose que l’acte soit conclu par une personne capable ou par son représentant légal dûment habilité. L’article 414-1 du code civil dispose que « pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit » (C. civ., art. 414-1, Légifrance). La détermination de la personne qui exprime le consentement à la vente se résout selon le régime de protection applicable.
A. L’habilitation familiale et la tutelle : la représentation du majeur protégé dans la vente
L’habilitation familiale, instituée par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, permet au juge des tutelles d’habiliter un proche à représenter la personne protégée. L’article 494-1 du code civil prévoit que le juge peut habiliter une personne choisie parmi les proches du majeur protégé. Peuvent ainsi être habilités les ascendants ou descendants, frères et sœurs ou, à moins que la communauté de vie ait cessé entre eux, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité. Cette personne peut être habilitée « à la représenter, à l’assister dans les conditions prévues à l’article 467 ou à passer un ou des actes en son nom dans les conditions et selon les modalités prévues à la présente section » (C. civ., art. 494-1, Légifrance). La personne habilitée doit remplir les conditions pour exercer les charges tutélaires et exerce sa mission à titre gratuit.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer ce régime à des opérations immobilières. Par une décision du 30 novembre 2023, la Cour de cassation a donné acte d’un désistement partiel dirigé contre un majeur représenté par son fils « selon jugement d’habilitation familiale générale du juge des tutelles de Paris » (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 22-20.061, courdecassation.fr). La décision consacre ainsi la validité de la représentation conventionnelle dans le cadre de l’instance. Plus récemment, par un arrêt du 2 juillet 2026, la même chambre a rejeté les pourvois dirigés contre une décision rendue dans un litige immobilier. Un majeur y était « placé sous le régime de l’habilitation familiale générale de représentation par ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Millau », représenté par son épouse (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-12.871, courdecassation.fr). L’habilitation familiale apparaît ainsi comme un instrument efficace de la gestion du patrimoine immobilier de la personne protégée. L’acte de vente doit toutefois entrer dans le champ des pouvoirs conférés par le juge.
Lorsque le majeur est placé sous tutelle, la vente de ses immeubles requiert l’intervention du tuteur et l’autorisation du conseil de famille ou du juge. L’article 502 du code civil dispose que « le conseil de famille ou, à défaut, le juge statue sur les autorisations que le tuteur sollicite pour les actes qu’il ne peut accomplir seul » (C. civ., art. 502, Légifrance). La troisième chambre civile a appliqué ce principe dans une affaire où une vente immobilière avait été contestée par les héritiers d’une venderesse placée sous tutelle. Par une décision du 11 janvier 2023, elle a rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt ayant statué dans le litige opposant les demanderesses au tuteur aux biens d’un majeur protégé (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-24.530, courdecassation.fr). La décision témoigne de l’office du tuteur dans la défense des droits du majeur protégé.
L’arrêt le plus significatif de la période sur les effets de la tutelle dans la vente immobilière est celui rendu le 5 septembre 2024. Une personne avait vendu un immeuble en 2006 en se réservant un droit d’usage et d’habitation, puis avait été placée sous tutelle en 2011. Représentée par son tuteur, elle avait assigné les acquéreurs en annulation de la vente. La cour d’appel avait fait droit à la demande tout en condamnant les acquéreurs au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du décès de la venderesse. La Cour de cassation a censuré ce chef de dispositif au visa de l’article 1234 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Elle a énoncé que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » (Civ. 3e, 5 septembre 2024, n° 23-16.602, courdecassation.fr). En conséquence, la vente annulée à la demande du tuteur ne peut générer au profit des héritiers de la personne protégée une indemnité fondée sur la seule occupation de l’immeuble. L’annulation efface en effet rétroactivement le contrat.
B. La curatelle : l’assistance du curateur et la validité de la vente
La curatelle ne prive pas la personne protégée de sa capacité juridique, mais soumet les actes de disposition à l’assistance du curateur. L’article 468 du code civil énonce que la personne en curatelle « ne peut, sans l’assistance du curateur conclure un contrat de fiducie ni faire emploi de ses capitaux », cette assistance étant également requise pour introduire une action en justice (C. civ., art. 468, Légifrance). La vente d’un immeuble, acte de disposition par excellence, suppose donc la conclusion de l’acte par le majeur assisté de son curateur.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a appliqué cette règle à la conclusion des avant-contrats immobiliers. Par un arrêt du 21 décembre 2023, la Cour de cassation a statué dans un litige relatif à une promesse unilatérale de vente d’immeubles consentie par un promettant décédé. L’une de ses héritières était « assistée de son curateur, l’UDAF de Charente Maritime » (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.355, courdecassation.fr). Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la Haute juridiction a rappelé que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et qu’ils « doivent être exécutés de bonne foi ». Elle en a déduit que la cour d’appel, qui avait exigé le paiement de l’apport personnel concomitamment à la levée d’option, n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations. L’indemnité d’immobilisation ne pouvait être acquise aux promettants dès lors que la non-réalisation de la vente leur était imputable.
La présence d’un curateur dans la conclusion d’une promesse de vente n’emporte pas, par elle-même, une nullité de l’avant-contrat. L’assistance du curateur doit être entendue comme une garantie du consentement de la personne protégée, et non comme un obstacle à la conclusion de l’acte. C’est ainsi que la Cour de cassation, par un arrêt du 6 juin 2024, a rejeté le pourvoi formé par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente d’un immeuble d’habitation. La promesse avait été consentie notamment par une promettante « placée sous le régime de la curatelle et assistée par sa curatrice » (Civ. 3e, 6 juin 2024, n° 23-14.235, courdecassation.fr). Le litige portait sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire de 373 100 euros, que le bénéficiaire n’avait pas obtenu aux conditions stipulées. La Cour a jugé que la cour d’appel « n’était pas tenue d’effectuer la recherche invoquée par la première branche du moyen, que ses constatations rendaient inopérante, ni d’analyser les pièces nouvellement transmises destinées à démontrer la loyauté du bénéficiaire, sans lien avec les termes de la condition suspensive ». Elle a ainsi validé la condamnation du bénéficiaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 34 980 euros.
La curatelle influence également la gestion du patrimoine immobilier détenu par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Par un arrêt de section publié au Bulletin du 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a statué sur le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière. L’une des associées était « assistée par sa curatrice » (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-18.687, courdecassation.fr). La Cour a jugé, au visa des articles 578 et 582 du code civil, que l’usufruitier a droit aux fruits générés par la chose objet de l’usufruit. Elle a rappelé que celui-ci a l’obligation de conserver la substance de cette chose. Elle a retenu que la distribution sous forme de dividendes du produit de la vente des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit. En conséquence, le dividende revient, sauf convention contraire, au nu-propriétaire. Le droit de jouissance de l’usufruitier s’exerce alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme distribuée.
Enfin, la curatelle pèse sur la gestion locative du patrimoine du majeur protégé, qu’il s’agisse d’un bail consenti ou subi. Par un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’un bailleur qui reprochait à un locataire « placé sous curatelle » des dégradations locatives. Le tribunal avait écarté un état des lieux de sortie signé par une personne se déclarant le père du locataire (Civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 24-13.219, courdecassation.fr). Ni l’identité du signataire ni la preuve du mandat reçu du locataire et de la curatrice n’étaient établies. Le tribunal avait justement déduit de ces constatations que le document produit ne pouvait faire la preuve, incombant au bailleur, des dégradations locatives. Or cette solution rappelle que les actes relatifs au logement du majeur protégé, y compris les constats matériels, exigent le respect des formes protectrices. La curatelle ne relève pas la charge de la preuve pesant sur le créancier.
II. La nullité de la vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé et les restitutions
La vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé peut être remise en cause pour des causes tenant à la personne du vendeur, telles que l’insanité d’esprit ou le défaut de représentation. Elle peut également l’être pour des causes tenant à l’exécution du contrat, telles que l’inexécution des obligations mises à la charge de l’acquéreur. Les effets de l’annulation ou de la résolution obéissent alors aux règles du droit commun des restitutions, que la jurisprudence de la période a précisées dans des hypothèses variées.
A. La nullité pour insanité d’esprit, la lésion et le défaut de représentation
L’article 414-1 du code civil soumet la validité des actes à la santé d’esprit de leur auteur, et l’article 414-2 en organise la preuve et la prescription. Le second de ces textes dispose notamment que « l’action en nullité s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 2224 » (C. civ., art. 414-2, Légifrance). En matière de vente immobilière conclue par une personne ultérieurement placée sous protection, la preuve du trouble mental au moment de l’acte demeure la pierre angulaire du contentieux. Le juge apprécie souverainement les éléments médicaux et les circonstances de la conclusion. L’annulation de la vente obtenue par le tuteur, comme dans l’affaire jugée le 5 septembre 2024, s’inscrit dans ce cadre. La représentation du majeur protégé permet l’exercice de l’action alors même que la personne protégée ne peut agir seule (Civ. 3e, 5 septembre 2024, n° 23-16.602, courdecassation.fr).
La sauvegarde de justice, régime le plus léger de protection, obéit à des règles spécifiques que l’article 435 du code civil énonce en ces termes. La personne placée sous sauvegarde de justice « conserve l’exercice de ses droits », mais les actes qu’elle a passés « peuvent être rescindés pour simple lésion ou réduits en cas d’excès alors même qu’ils pourraient être annulés en vertu de l’article 414-1 » (C. civ., art. 435, Légifrance). Les tribunaux prennent en considération l’utilité ou l’inutilité de l’opération, l’importance ou la consistance du patrimoine de la personne protégée et la bonne ou mauvaise foi de ceux avec qui elle a contracté. L’action en nullité, en rescision ou en réduction n’appartient qu’à la personne protégée et, après sa mort, à ses héritiers. Elle s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil.
Le défaut de représentation régulière constitue une autre cause d’inefficacité de la vente. La jurisprudence de la période a ainsi rappelé l’exigence d’une habilitation régulière des organes de protection, qu’il s’agisse de la tutelle aux biens ou de la curatelle. Par un arrêt du 14 novembre 2024, la troisième chambre civile a censuré la décision d’un tribunal de proximité qui avait refusé de réparer un préjudice dont il constatait l’existence. Elle a rappelé que « le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-19.316, courdecassation.fr). La solution a été rendue dans un litige opposant une bailleresse à des locataires dont l’une était assistée de son curateur. Le juge ne peut donc se retrancher derrière l’insuffisance des preuves pour laisser sans réparation un dommage dont l’existence est constatée. La protection du majeur protégé ne dispense pas les juges du fond de leur office d’évaluation.
La question de la prescription de l’action en nullité complète enfin le régime des restitutions. L’article 414-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soumet l’action en nullité pour insanité d’esprit au délai quinquennal de droit commun. Le délai court, pour la personne protégée, à compter de la connaissance du trouble ou, selon les cas, de la fin de la mesure de protection. Or l’articulation de ce délai avec l’action en rescision pour lésion ouverte à la personne placée sous sauvegarde de justice constitue un terrain de contentieux récurrent. Le point de départ du délai varie selon la qualité du demandeur et la date de la mesure.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a également précisé le sort des actes conclus avant l’ouverture de la mesure de protection. La nullité pour insanité d’esprit suppose, en application de l’article 414-1 du code civil, que la preuve du trouble mental au moment de l’acte soit rapportée. L’altération des facultés postérieure à la vente ne suffit pas à elle seule à l’établir. La vente conclue avant la tutelle, alors que le vendeur était encore juridiquement capable, ne peut être annulée que si le trouble mental est démontré. A cet égard, la protection du majeur ne doit pas conduire à une insécurité juridique excessive des transactions immobilières. L’équilibre entre les intérêts de la personne vulnérable et ceux de l’acquéreur de bonne foi a été au cœur des solutions rendues durant la période.
B. Les restitutions consécutives à l’annulation et le sort de l’indemnité d’occupation
L’annulation de la vente d’un immeuble appartenant à un majeur protégé emporte l’effacement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, durant la période considérée, les conséquences de cette rétroactivité, notamment s’agissant de l’indemnité d’occupation. L’arrêt du 5 septembre 2024 précité en offre l’illustration la plus nette. La Cour a jugé que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » (Civ. 3e, 5 septembre 2024, n° 23-16.602, courdecassation.fr). Les acquéreurs dont la vente est annulée à la demande du tuteur ne sauraient donc être condamnés à une indemnité d’occupation pour la seule période où ils ont occupé l’immeuble en vertu de l’acte anéanti.
En conséquence, les restitutions après annulation d’une vente conclue pour le compte d’un majeur protégé portent sur le prix versé, les intérêts et les fruits. Elles ne portent pas sur une indemnité d’occupation calculée à compter du décès du vendeur. La solution se rattache au principe de la remise des parties dans l’état antérieur au contrat. Ce principe exclut toute indemnisation fondée sur la seule jouissance du bien acquise en vertu de l’acte annulé. Les héritiers de la personne protégée, reprenant l’instance après son décès, sont tenus par cette rétroactivité, comme l’illustre la reprise de l’instance dans l’affaire précitée par les ayants droit de la venderesse.
Par ailleurs, l’inexécution par le bénéficiaire d’une promesse de vente consentie pour le compte d’un majeur protégé détermine le sort de l’indemnité d’immobilisation. L’arrêt du 21 décembre 2023 précité a rappelé que la promesse de vente excluait que l’indemnité forfaitaire d’immobilisation demeure acquise au promettant si la non-réalisation lui était imputable. La cour d’appel avait violé les articles 1103 et 1104 du code civil en la lui accordant, alors qu’il s’opposait à la volonté des bénéficiaires de conclure la vente (Civ. 3e, 21 décembre 2023, n° 22-21.355, courdecassation.fr). L’arrêt du 6 juin 2024 a, quant à lui, retenu que le bénéficiaire qui n’obtient pas le prêt aux conditions stipulées dans la promesse a fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive. Ce bénéficiaire, alors même qu’il avait loyalement recherché ce financement, reste redevable de l’indemnité d’immobilisation (Civ. 3e, 6 juin 2024, n° 23-14.235, courdecassation.fr).
La protection de la personne vulnérable commande enfin une vigilance particulière des professionnels du droit et de l’immobilier. La conclusion d’une vente d’immeuble appartenant à un majeur protégé suppose la vérification de la mesure en cours. Elle suppose également la vérification de l’étendue des pouvoirs du représentant légal ou de la personne habilitée et, le cas échéant, de l’obtention de l’autorisation du juge ou du conseil de famille. L’absence de ces vérifications expose l’acquéreur à l’annulation de la vente et à la remise des parties dans l’état antérieur. Le vendeur protégé, représenté par son tuteur ou son curateur, conserve quant à lui les actions protectrices de son patrimoine.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, a ainsi dessiné un régime complet de la vente d’immeuble appartenant à un majeur protégé. Sa cohérence repose sur une distinction constante entre la formation de l’acte et sa remise en cause. La formation de l’acte est soumise aux règles de représentation propres à chaque mesure de protection. Sa remise en cause est régie par les causes de nullité du droit commun et par les restitutions consécutives. Or la validité de la vente conclue par le représentant du majeur protégé suppose le respect scrupuleux des pouvoirs conférés par le juge. Qu’il s’agisse de l’habilitation familiale, de la tutelle ou de la curatelle, la protection de la personne vulnérable ne saurait autoriser l’acquéreur à se soustraire à ses obligations.
En conséquence, l’arrêt du 5 septembre 2024, qui exclut l’indemnité d’occupation après annulation de la vente obtenue par le tuteur, précise l’étendue des restitutions. Les arrêts de 2023 et 2024 relatifs aux promesses de vente conclues avec l’assistance du curateur déterminent, quant à eux, le sort de l’indemnité d’immobilisation. Par ailleurs, la preuve du trouble mental au moment de l’acte, la lésion ouverte à la personne placée sous sauvegarde de justice et la prescription quinquennale composent un arsenal complet de protection. Des lors, toute vente d’un immeuble appartenant à une personne vulnérable commande une analyse préalable du régime de protection applicable et des pouvoirs de la personne habilitée. Les avocats du cabinet, intervenant en droit immobilier à Paris, accompagnent les familles et les personnes protégées dans la sécurisation de ces opérations patrimoniales délicates.
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