La vente aux enchères constitue une modalité particulière d’aliénation de l’immeuble, dont la finalité première est la protection des créanciers. L’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix » (article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution). La troisième chambre civile a, entre 2023 et 2026, précisé les contours de ce mécanisme singulier. Celui-ci emprunte au droit commun des contrats sans jamais s’y réduire.
L’intérêt de la jurisprudence récente tient à la diversité des situations tranchées. La Cour a eu à connaître de ventes aux enchères poursuivies en liquidation judiciaire. Elle a tranché des surenchères portées après une première adjudication, et réglé le sort des baux en cours sur l’immeuble adjugé. Elle a également fixé la distribution du prix entre créanciers et l’exercice des droits de préemption. La décision de la formation de section du 4 septembre 2025 en donne une illustration achevée. La qualification de l’immeuble adjugé s’y apprécie au jour de l’aliénation, quelle que soit l’origine judiciaire de la vente (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, FS-B). Cette construction jurisprudentielle conditionne la sécurité des enchères.
I. Le déroulement de la vente aux enchères de l’immeuble
A. L’adjudication : la vente forcée et la consistance du titre de l’adjudicataire
La vente forcée de l’immeuble obéit à des règles qui dérogent à la vente de droit commun, sans toutefois l’écarter entièrement. Les règles de la capacité d’enchérir illustrent cette articulation. L’article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 1° Le débiteur saisi ; 2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ; 3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie » (article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution). Cette prohibition traduit l’exigence de loyauté qui gouverne les enchères. Elle manifeste aussi la volonté de préserver l’intérêt des créanciers.
La jurisprudence a précisé la portée du jugement d’adjudication, qui constitue le titre de propriété de l’adjudicataire. Dans une affaire soumise à la cour d’appel de Nouméa, une caisse de crédit agricole, créancière, avait été déclarée adjudicataire du bien de son débiteur. Un tiers, se prévalant d’un acte antérieur, revendiquait la propriété de ce bien. La Cour de cassation a relevé que « l’arrêt précité, intervenu dans une instance opposant M. [V] à la CCAM, a, dans son dispositif, rejeté la demande principale de M. [V] tendant à être déclaré propriétaire du bien objet du présent litige en vertu de l’acte conclu le 20 août 1995 » (Cass. 3e civ., 8 févr. 2023, n° 21-18.456). Or, aux termes de l’article 1355 du code civil, « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement » (article 1355 du code civil). La nouvelle demande se heurtait donc à l’autorité de la chose jugée. En conséquence, la contestation de la propriété du bien adjugé doit être tranchée une fois pour toutes. À défaut, la vente forcée perdrait toute stabilité.
La consistance du titre de l’adjudicataire a également été évoquée à l’occasion d’un litige de bornage. Le moyen annexé à la décision de rejet du 16 mars 2023 soutenait que « le document d’arpentage du 20 novembre 2014, établi avant l’adjudication, n’avait pas force obligatoire à la différence du jugement d’adjudication du 9 juin 2016, qui s’imposait au vendeur et à l’acheteur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.986). La Cour n’a pas censuré cette affirmation. Cette solution révèle la force particulière du jugement d’adjudication. Celui-ci détermine la délimitation du bien vendu et fait foi entre les parties jusqu’à sa rectification éventuelle.
La vente aux enchères peut également intervenir dans le cadre d’une procédure collective. Le liquidateur judiciaire est alors autorisé par le juge-commissaire à poursuivre la vente des immeubles dépendant de la liquidation. L’arrêt du 4 septembre 2025 en offre une illustration topique. Par ordonnance du 7 septembre 2015, le juge-commissaire avait autorisé le liquidateur à poursuivre « la vente aux enchères publiques des immeubles dépendant de la liquidation judiciaire, comprenant des terrains nus, un bâtiment d’habitation, des dépendances et des parcelles en nature de bois-taillis ». Par jugement du 16 juin 2016, « les immeubles ont été adjugés » à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, FS-B). L’adjudication constitue alors la voie normale de réalisation de l’actif immobilier du débiteur. Elle s’exécute sous le contrôle du juge de la procédure collective.
Le paiement du prix d’adjudication obéit à des exigences strictes, dont la méconnaissance engage la responsabilité de l’adjudicataire. Dans l’affaire tranchée le 4 septembre 2025, le liquidateur judiciaire avait formé une demande reconventionnelle en paiement d’intérêts de retard sur le prix d’adjudication. Les intérêts couraient à compter du 26 juin 2016, lendemain du jugement d’adjudication (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, FS-B). Cette demande manifeste le souci de la Cour de préserver l’équilibre entre l’acquéreur et les créanciers. L’adjudicataire qui ne s’exécute pas dans les délais doit supporter les intérêts de sa dette de prix. Or, cette dette naît du seul jugement d’adjudication, indépendamment des formalités ultérieures.
B. La surenchère : les conditions de sa mise en œuvre et les garanties du créancier
La surenchère permet à toute personne de se substituer à l’adjudicataire initial, moyennant une offre supérieure d’au moins un dixième au prix principal de la vente. L’article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente » (article R. 322-50 du code des procédures civiles d’exécution). Ce mécanisme garantit que le bien atteigne son juste prix. Il se combine avec les règles de droit commun régissant la formation des conventions.
La décision du 30 avril 2025 illustre cette articulation entre la surenchère et le droit de la vente. Un adjudicataire s’était engagé, par acte sous seing privé du 17 décembre 1996, à vendre à un tiers la moitié de la parcelle adjugée. Cette vente était conditionnée à la seule circonstance qu’il soit déclaré adjudicataire du bien. Le tiers avait auparavant surenchéri du dixième, portant la mise à prix de 440 000 à 484 000 francs. La Cour de cassation a jugé que « l’acte signé le 17 décembre 1996 par les parties, qui n’était pas une promesse unilatérale de vente, valait vente dès cette date, à laquelle, par jugement du même jour, M. [L] était devenu adjudicataire du bien immobilier qui en constituait l’objet » (Cass. 3e civ., 30 avr. 2025, n° 23-20.353). Or, l’article 1589 du code civil énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du code civil). La qualification de promesse synallagmatique s’imposait dès lors que l’adjudicataire s’était engagé fermement. Le bénéficiaire s’était lui-même obligé à acheter. Des lors, l’engagement conclu en vue de l’adjudication produit ses effets dès le prononcé du jugement.
La protection des créanciers s’exprime également au stade de l’inscription des sûretés, antérieurement à la vente forcée. L’arrêt du 7 novembre 2024 rappelle que « les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers » (Cass. 3e civ., 7 nov. 2024, n° 23-12.514, FS-B). La Cour en a tiré une règle précieuse pour la sécurité des poursuites. La publication de la vente et l’inscription de l’hypothèque peuvent être requises le même jour relativement au même immeuble. Le titre de l’inscription peut être antérieur à l’acte à publier. Dans cette hypothèse, « l’inscription est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre » (même arrêt). Le créancier hypothécaire demeure donc fondé à poursuivre la saisie immobilière. La charge de la preuve inverse incombe à l’acquéreur qui sollicite la mainlevée.
Cette construction révèle que la surenchère et l’inscription des sûretés participent d’un même dessein. Il s’agit de garantir au créancier la possibilité de recouvrer sa créance. Il ne faut pas pour autant faire obstacle à la liberté des conventions conclues à l’occasion des enchères. Par ailleurs, la Cour de cassation exerce un contrôle étroit sur la qualification des actes préparatoires à l’adjudication. Cette exigence confère aux parties une prévisibilité accrue dans la conduite de leurs opérations.
La solution de l’arrêt du 7 novembre 2024 s’inscrit dans la logique des règles de la publicité foncière. L’ordonnancement des formalités détermine l’opposabilité des droits concurrents sur le même immeuble. La Cour a relevé que l’inscription d’hypothèque et la publication de la vente avaient été faites le même jour. Le titre de l’inscription était antérieur à l’acte de vente. Elle en a déduit que la mainlevée de l’inscription devait être refusée et que le créancier était fondé à poursuivre la saisie immobilière (Cass. 3e civ., 7 nov. 2024, n° 23-12.514, FS-B). En conséquence, l’acquéreur d’un immeuble grevé doit vérifier la date de publication de son titre. Une inscription requise le même jour peut primer, selon le rang de son propre titre.
II. Les effets de l’adjudication et le sort des droits des tiers
A. Les baux en cours et les droits du preneur sur l’immeuble adjugé
L’immeuble mis aux enchères est fréquemment grevé d’un bail, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation, d’un bail rural ou d’un bail commercial. La troisième chambre civile a dû déterminer la mesure dans laquelle les droits du preneur survivent à l’adjudication. Elle a aussi fixé la répartition des charges entre l’adjudicataire et le preneur.
La question du droit de préemption du locataire commercial a été tranchée par l’arrêt du 30 novembre 2023. La Cour de cassation y énonce que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, FS-B). Le texte de l’article L. 145-46-1 prévoit que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement » (article L. 145-46-1 du code de commerce). En conséquence, le locataire commercial d’un immeuble saisi ne peut se prévaloir de son droit de préférence. La vente forcée n’est pas l’œuvre du propriétaire, mais de la justice.
La situation du preneur à bail rural se présente différemment, en raison de la protection spécifique dont il bénéficie. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « si la vente a eu lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur dans les conditions prévues aux articles L. 411-71 et L. 411-73 » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). L’arrêt du 25 mai 2023 précise la sanction de l’omission d’une telle mention. Le défaut de mention « ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015, FS-B). A cet égard, le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant. Son éventuelle défaillance ne saurait priver le preneur du droit à indemnité qu’il tient de la loi.
L’adjudicataire recueille donc l’immeuble avec les baux qui le grèvent. L’étendue des droits conservés par le preneur varie selon la nature du bail. Des lors, l’acquéreur d’un immeuble occupé à bail rural doit intégrer le coût potentiel de l’indemnité au preneur sortant. Le locataire commercial ne dispose, quant à lui, d’aucun droit de préemption à l’occasion de la vente forcée. La revente ultérieure de l’immeuble adjugé est soumise au droit commun de la garantie des vices cachés. La Cour de cassation rappelle que « l’encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés est assuré par l’article 2232 du code civil, de sorte que cette action doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie » (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-22.967). Le délai de vingt ans se calcule à compter de la vente initiale, et non de l’adjudication elle-même.
La prescription de la demande du preneur sortant obéit à des règles spécifiques. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). Cette forclusion de douze mois s’impose au preneur comme à l’adjudicataire. Elle confère une visibilité certaine à ce dernier sur le passif éventuel. A cet égard, la circonstance que la vente ait été poursuivie par la voie des enchères ne modifie pas le point de départ du délai. La fin du bail demeure le critère retenu par le législateur.
B. La distribution du prix et l’exercice des droits de préemption
La vente aux enchères s’achève par la distribution du prix entre les créanciers, dont l’ordre est déterminé par le rang des sûretés. La Cour de cassation admet toutefois que les créanciers peuvent organiser conventionnellement la répartition du prix. L’arrêt du 5 septembre 2024 précise les conditions de cette liberté. La Cour y énonce que « les créances sont en principe admises d’après leur rang, les créanciers peuvent convenir d’un autre ordre que celui résultant du livre foncier ». Elle ajoute qu’« une telle convention, qui peut intervenir avant l’inscription des droits concernés au livre foncier, a force obligatoire entre les parties, sans pouvoir préjudicier aux droits des créanciers qui y sont demeurés étrangers » (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 21-15.829, FS-B). En conséquence, la liberté contractuelle s’applique à la collocation. Elle est seulement limitée par l’inopposabilité de la convention aux créanciers qui n’y sont pas parties.
La distribution du prix ne fait pas obstacle à l’exercice des droits de préemption dont se prévalent certains organismes. Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural en constituent l’illustration la plus nette. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole » (article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime). L’arrêt du 4 septembre 2025 applique cette règle à la vente aux enchères poursuivie en liquidation judiciaire. La SAFER avait exercé son droit de préemption sur les immeubles adjugés. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui validait la préemption en se fondant sur l’absence de changement de destination. En effet, « en se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064, FS-B). L’usage agricole des bâtiments doit être apprécié à la date de l’aliénation. La seule destination antérieure des lieux est inopérante.
Cette exigence traduit une conception rigoureuse de la préemption. Celle-ci ne saurait s’exercer sur un bien dont l’usage agricole a cessé avant la vente. Par ailleurs, la solution réaffirme la cohérence du droit des procédures collectives et du droit rural. Le liquidateur judiciaire doit, comme tout vendeur, prendre en compte l’existence des droits de préemption attachés aux biens réalisés.
Le contrôle du juge s’étend enfin à la régularité des opérations de distribution. Dans l’affaire tranchée le 5 septembre 2024, le notaire commis pour procéder aux opérations d’adjudication avait établi un projet de distribution. Deux créanciers hypothécaires y étaient colloqués à égalité de rang, alors que les actes de prêt manifestaient la volonté de faire primer l’une des inscriptions. La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui écartait cette intention (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 21-15.829, FS-B). Or, la convention d’antériorité s’impose aux parties dès lors qu’elle est non équivoque. Des lors, le projet de distribution doit en respecter les termes, sous le contrôle du juge.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime complet de la vente aux enchères de l’immeuble. La cohérence de ce régime tient à l’articulation entre le droit des procédures civiles d’exécution, le droit des contrats et les législations spéciales. Or, la Cour de cassation rappelle que l’adjudication demeure une vente, soumise comme telle aux principes du consentement réciproque sur la chose et sur le prix. Elle est néanmoins irréductiblement marquée par son origine judiciaire. Le titre de l’adjudicataire est fixé par le jugement d’adjudication. La surenchère garantit la justesse du prix. La distribution du prix assure enfin le recouvrement des créances.
Des lors, la sécurité des enchères repose sur la vigilance des acteurs. L’acquéreur doit affronter les baux en cours et les droits de préemption. Le créancier doit veiller au rang de son inscription. Le débiteur subit la vente forcée de son patrimoine. L’accompagnement par un avocat en contentieux des ventes aux enchères immobilières à Paris permet d’anticiper ces difficultés. Il s’étend de la vérification préalable de la situation du bien jusqu’à la contestation des opérations de distribution du prix.
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