La survenance d’un désordre grave dans un immeuble soumis au statut de la copropriété contraint le syndic à agir sans attendre l’assemblée générale. Une fuite menaçant l’étanchéité, un affaissement de terrain ou la dégradation d’une toiture imposent une réaction immédiate, alors que la décision collective demeure le principe en matière de travaux. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis confère au syndic un pouvoir propre en cas d’urgence. Ce texte le charge notamment « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (art. 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Ce pouvoir propre déroge au monopole décisionnel de l’assemblée générale, mais demeure encadré par des obligations d’information et de convocation immédiate. La jurisprudence de la troisième chambre civile en précise la portée depuis 2023, et la récente série d’arrêts permet de mesurer l’étendue de la mission du syndic. Elle éclaire également les limites de son initiative et le régime de sa responsabilité, la haute juridiction ayant rappelé que le syndic ne peut se soustraire aux travaux votés. Il ne peut davantage payer des travaux non autorisés, ni omettre de convoquer l’assemblée, de sorte qu’une analyse des pouvoirs du syndic face à l’urgence (I), puis du régime de la ratification et de la responsabilité (II), s’impose pour éclairer cette jurisprudence récente.
Le contentieux des travaux urgents revêt un enjeu financier considérable pour les copropriétés, dès lors que les dépenses engagées dans l’urgence portent souvent sur des ouvrages essentiels. Leur réfection excède fréquemment le budget prévisionnel, les litiges opposant alors les copropriétaires, qui contestent leur quote-part, aux syndics, qui revendiquent le bien-fondé de leur initiative. La jurisprudence s’attache à encadrer ce contentieux naissant, en veillant à l’équilibre entre la réactivité exigée du syndic et la protection des droits de la collectivité. A cet égard, la sanction des manquements du syndic ne se limite pas à sa responsabilité personnelle. Elle atteint également la régularité des décisions de ratification et le sort des dépenses engagées. L’analyse de ces solutions successives éclaire les obligations concrètes des syndics professionnels comme des syndics bénévoles.
I. Les pouvoirs du syndic face à l’urgence et leurs limites
La mission du syndic combine une obligation d’exécution des délibérations et une compétence d’initiative en cas d’urgence, cette articulation conférant au syndic un pouvoir propre limité à la sauvegarde de l’immeuble (A). Elle ne l’autorise toutefois pas à se soustraire au contrôle ultérieur de l’assemblée générale, ni davantage à engager des dépenses hors de tout cadre décisionnel (B).
A. L’étendue de la mission de sauvegarde de l’immeuble
L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et de pourvoir à la conservation de l’immeuble. En cas d’urgence, il peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Ce texte consacre une compétence propre du syndic, qui complète celle de l’assemblée générale sans s’y substituer, la notion d’urgence conditionnant le déclenchement de ce pouvoir. Elle est appréciée souverainement par les juges du fond, qui examinent la nature des désordres et la nécessité de leur réparation immédiate.
La jurisprudence récente précise l’étendue des diligences attendues du syndic. Par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650, F-D) la troisième chambre civile a rappelé que « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion ». Elle a ensuite jugé que « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650, préc.). En l’espèce, l’ancien syndic d’une copropriété réunionnaise n’avait pas procédé aux appels de fonds destinés à financer des travaux d’étanchéité, la cour d’appel ayant retenu la situation financière difficile du syndicat. Elle avait également relevé les impayés de certains copropriétaires, mais elle a été censurée, la Cour de cassation estimant que ces circonstances ne dispensaient pas le syndic de ses diligences.
L’exigence de diligence du syndic s’apprécie au regard des circonstances de chaque espèce, la troisième chambre civile retenant une conception exigeante de sa mission de conservation. Le syndic ne peut se borner à constater l’absence de fonds disponibles, mais doit mobiliser les ressources du syndicat, notamment par l’émission des appels de fonds. Cette obligation s’impose dès lors que l’assemblée générale a voté les travaux, l’état de la trésorerie étant, à cet égard, indifférent. Or, la lecture des arrêts récents révèle un renforcement de ce devoir d’action, les juges du fond étant invités à vérifier concrètement les diligences accomplies. Ils ne peuvent se satisfaire de motifs généraux, le syndic devant, en conséquence, conserver la preuve de ses démarches et des relances effectuées.
Cette exigence de diligence se retrouve dans l’arrêt du 26 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424, F-D) par lequel la troisième chambre civile a relevé que « le syndic avait tardé à convoquer des assemblées générales pour faire voter les travaux sollicités par la copropriétaire et à prendre des mesures urgentes pour remédier aux désordres constatés, et a exactement énoncé que le syndicat des copropriétaires était responsable de l’inertie du syndic » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424, préc.). Un copropriétaire se plaignait du retard pris dans la mise en location de son local commercial, un défaut structurel du plancher et une rupture de canalisation ayant été découverts au cours de ses travaux. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir engagé la responsabilité de plein droit du syndicat, qui répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Cette solution repose sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
B. Les limites de l’initiative unilatérale du syndic
Le pouvoir d’initiative du syndic ne l’autorise pas à engager des paiements hors du cadre légal. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397, F-D) que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397, préc.). En l’espèce, le syndic d’une copropriété de Nouméa avait versé un acompte de plus de treize millions de francs pacifiques, alors que la résolution de l’assemblée générale n’avait autorisé qu’un budget. Elle prévoyait un nouveau devis soumis aux copropriétaires, la cour d’appel ayant écarté la faute du syndic au motif que les copropriétaires avaient réglé leurs appels de fonds. Elle avait également retenu que le quitus lui avait été donné, mais cette décision a été censurée, la Cour de cassation retenant la responsabilité quasi-délictuelle du syndic.
Cette solution repose sur l’article 1240 du code civil selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Elle procède de la même logique que celle qui régit les travaux réalisés par les copropriétaires eux-mêmes. Par un arrêt du 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-20.930, F-D) la troisième chambre civile a énoncé que « l’autorisation donnée, en dehors de toute assemblée générale, par l’un des copropriétaires, n’a pas pour effet de rendre réguliers les travaux effectués, sans autorisation de l’assemblée, par l’autre » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-20.930, préc.). Deux sociétés civiles immobilières, seules copropriétaires de l’immeuble, s’étaient accordées hors assemblée sur des portes-fenêtres et des balcons, ouvrages affectant la façade, partie commune, et modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils relevaient de la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui soumet à cette majorité « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
La sanction du paiement irrégulier ne prive pas pour autant le syndicat de sa créance sur l’entreprise, le contrat conclu par le syndic avec le prestataire demeurant valable à l’égard de celui-ci. La question se déplace alors vers la répartition interne de la charge des travaux, les copropriétaires pouvant refuser de régler leur quote-part lorsque la dépense n’a pas été ratifiée. Le syndic reste, dans cette hypothèse, personnellement débiteur de l’entreprise pour les sommes engagées, cette solution constante dans la jurisprudence dissuadant efficacement les initiatives hors cadre. Elle rappelle, au demeurant, que le mandat du syndic est un mandat d’intérêt commun, dont la gestion s’exerce dans l’intérêt de la collectivité et non dans celui d’un copropriétaire particulier. Or, la régularisation par l’assemblée générale, lorsqu’elle intervient, couvre rétroactivement les actes du syndic, sans toutefois pallier l’absence de convocation immédiate exigée par l’article 37 du décret.
Or, cette exigence d’une délibération collective trouve son prolongement dans le formalisme de la décision de travaux. Par un arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.565, F-D) la troisième chambre civile a rappelé que « sont, pour la validité de la décision, notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.565, préc.). Il en résulte que l’assemblée ne prend de décision valide que si ces notifications ont été faites, et qu’il appartient au syndic de justifier de l’accomplissement de ces formalités. En conséquence, la régularité de la décision de travaux est subordonnée à l’information des copropriétaires, laquelle conditionne, au demeurant, le régime de la ratification.
II. La ratification par l’assemblée générale et le régime de la responsabilité
Le pouvoir d’initiative du syndic appelle une contrepartie procédurale, l’information des copropriétaires et la convocation immédiate de l’assemblée générale conditionnant la régularité de la ratification (A). Ce régime s’accompagne d’un contrôle exigeant de la responsabilité du syndic et du syndicat (B).
A. L’information des copropriétaires et la convocation immédiate de l’assemblée générale
L’article 37, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ». Ce texte organise ainsi un double devoir, l’un d’information portant sur l’existence et la nature des travaux entrepris. Un devoir de convocation exige l’immédiateté, dont la jurisprudence rappelle la force, la troisième chambre civile ayant, dans son arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.817, F-D) a censuré la cour d’appel qui avait écarté l’annulation d’une résolution de ratification au motif que « le fait que l’assemblée générale n’ait pas été tenue immédiatement au sujet de cette désignation n’est pas de nature à entraîner la nullité de cette résolution » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-15.817, préc.).
En l’espèce, le syndic d’une résidence de Versailles avait fait procéder, en mai 2018, à la désignation d’un expert, la présence d’une ancienne carrière souterraine de calcaire sous un lot justifiant l’urgence. L’assemblée générale n’avait toutefois pas été convoquée immédiatement, les copropriétaires sollicitant l’annulation de la résolution du 4 juin 2019 ayant ratifié la désignation et le coût de la mission. La cour d’appel avait relevé qu’ils ne pouvaient ignorer la désignation de l’expert, qui s’était rendu sur leur fonds, mais la Cour de cassation a censuré ce raisonnement, l’absence de convocation immédiate faisant obstacle à la validité de la ratification. Il en résulte que l’information individuelle des copropriétaires ne supplée pas la convocation immédiate de l’assemblée générale.
Par ailleurs, l’article 37 précité autorise le syndic à demander le versement d’une provision pour l’ouverture du chantier, provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Elle suppose l’avis préalable du conseil syndical, s’il en existe un, cette faculté dérogeant aux règles communes du versement des provisions. Le législateur a entendu concilier la nécessité d’agir sans délai et le maintien du contrôle de l’assemblée générale, laquelle doit autoriser toute provision supplémentaire. Or, la sanction du non-respect de ces obligations est désormais claire, la résolution de ratification pouvant être annulée et le syndic exposant sa responsabilité. Dès lors, la convocation immédiate constitue une condition de régularité de la procédure engagée dans l’urgence.
La nullité encourue pour défaut de convocation immédiate relève du régime des actions en contestation des assemblées générales, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumettant l’action à un délai de deux mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal, de sorte que la ratification tardive n’est pas inattaquable, mais son annulation doit être demandée dans ce délai. Les copropriétaires disposent, en outre, de la faculté de contester le bien-fondé de l’urgence elle-même, le caractère prétendument urgent des travaux pouvant être discuté devant le juge. En effet, l’urgence ne saurait résulter de l’incurie du syndic ou des retards accumulés dans la gestion courante, une telle appréciation relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Par ailleurs, l’assemblée générale conserve, à tout moment, la maîtrise de la suite à donner aux travaux engagés, pouvant les interrompre, les modifier ou en faire voter le financement définitif.
B. La responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires
La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat est une responsabilité contractuelle, fondée sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 1992 du code civil aux termes duquel « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». La troisième chambre civile, dans un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144, F-D) a rappelé que « le syndic est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144, préc.). En l’espèce, le syndicat reprochait à son ancien syndic un défaut de suivi de travaux de pose de garde-corps, l’entreprise ayant abandonné le chantier avant son achèvement après avoir perçu des paiements importants. La cour d’appel, qui avait écarté toute faute, a été censurée, car il appartenait aux juges du fond de rechercher si le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.
La même exigence commande la solution retenue par l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650, préc.) selon lequel « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale ». La situation financière difficile de la copropriété ne l’en dispense pas, pas davantage que l’opposition de certains copropriétaires. La haute juridiction rappelle que le syndic, seul responsable de sa gestion, ne peut s’abstenir d’exécuter les délibérations, cette solution s’articulant avec celle de l’arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397, préc.) selon lequel « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.397, préc.). Le syndic répond ainsi de ses fautes sur le fondement contractuel, à l’égard du syndicat qu’il représente, comme sur le fondement quasi-délictuel, à l’égard des copropriétaires individuellement lésés.
La mise en œuvre de la responsabilité du syndic suppose l’établissement d’un préjudice distinct, la seule violation des règles de gestion ne suffisant pas à ouvrir droit à réparation. Le préjudice peut résulter de la perte de chance d’éviter une dépense irrégulière, comme du retard pris dans l’exécution des travaux nécessaires. Les juges du fond apprécient souverainement l’existence et l’étendue de ce préjudice, la jurisprudence exigeant, en outre, un lien de causalité certain entre la faute et le dommage. Dès lors, le syndicat qui intente une action contre son syndic doit rapporter la preuve de chacun de ces éléments, l’assurance de responsabilité civile professionnelle du syndic couvrant, le cas échéant, les condamnations prononcées. Son contrat doit être vérifié au regard de la nature des manquements reprochés, la mise hors de cause de l’assureur ne préjugeant pas, en tout état de cause, de la responsabilité du syndic lui-même.
Le syndicat des copropriétaires n’est pas, pour autant, étranger à ce régime, la troisième chambre civile ayant admis que l’inertie du syndic engage la responsabilité du syndicat qu’il représente. Dans l’arrêt du 26 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424, préc.) la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « que le syndicat des copropriétaires était responsable de l’inertie du syndic » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424, préc.). Cette solution repose sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat se cumulant avec celle du syndic sans que l’absence de faute personnelle de l’un exonère l’autre. Les copropriétaires disposent ainsi d’un choix de demandeur selon l’origine de leur préjudice, le syndicat pouvant, en outre, exercer une action récursoire contre le syndic.
Enfin, le défaut de ratification des travaux urgents expose le syndic à supporter personnellement le coût des travaux, la conclusion du contrat entre l’entreprise et le syndic demeurant valable. Les copropriétaires peuvent toutefois refuser de régler leur quote-part, tel étant le cas lorsque l’appel de fonds concerne des dépenses de travaux non ratifiées. Cette solution procède de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne confère au syndic qu’une compétence d’initiative limitée à la sauvegarde de l’immeuble. Il ne l’autorise jamais à engager les finances du syndicat hors du contrôle de l’assemblée générale, la méconnaissance de cette règle entraînant la responsabilité quasi-délictuelle du syndic. Le quitus donné par l’assemblée générale ne peut l’en décharger, dès lors qu’il ne couvre que les actes conformes à sa mission.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime équilibré des travaux urgents en copropriété, conciliant le pouvoir d’initiative du syndic et le contrôle de l’assemblée générale. Le syndic dispose, en cas d’urgence, d’un pouvoir propre de faire procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il doit, immédiatement, en informer les copropriétaires et convoquer l’assemblée générale, dont la ratification tardive est susceptible d’annulation, cette exigence procédurale n’étant pas une simple formalité. L’arrêt du 6 novembre 2025 démontre qu’elle conditionne la régularité même de la décision collective. Les arrêts des 2 juillet 2026 et 4 décembre 2025 sanctionnent, quant à eux, l’inaction du syndic et le paiement de travaux non autorisés. En conséquence, les syndics doivent veiller à la traçabilité de leurs décisions d’urgence, comme à la régularité des appels de fonds et à la convocation immédiate de l’assemblée générale. Ils exposent, à défaut, leur responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle, ainsi que celle du syndicat qu’ils représentent, la consultation d’un avocat en droit de la copropriété rompu aux litiges relatifs aux travaux urgents et aux pouvoirs du syndic permet d’anticiper ces contentieux, tant dans la conduite des procédures de ratification que dans la mise en œuvre des actions en responsabilité.
A cet égard, la vigilance s’impose également aux copropriétaires, qui doivent contrôler la régularité des appels de fonds reçus et former, dans les délais légaux, la contestation des dépenses non ratifiées. Elle suppose, en pratique, la consultation préalable des pièces comptables et des procès-verbaux d’assemblée, les actions en responsabilité dirigées contre le syndic obéissant, quant à elles, aux règles de prescription de droit commun. Elles se prescrivent par cinq ans à compter de la connaissance des faits fautifs. Cette fenêtre de recours implique une réactivité certaine de la part des syndicats concernés, la jurisprudence des années 2023 à 2026 offrant ainsi un cadre complet et opératoire. Elle permet aux praticiens de sécuriser les procédures engagées dans l’urgence, tout en préservant les intérêts de chacun.
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