La société civile immobilière demeure l’instrument privilégié de la détention patrimoniale de l’immeuble, qu’il s’agisse d’une résidence familiale ou d’un ensemble bâti donné à bail. Or la mésentente entre associés, la défaillance du gérant ou l’obstruction d’un associé placent régulièrement la société en situation de crise. Le droit positif organise la sortie de cette crise par trois voies distinctes qui composent un dispositif gradué. La révocation judiciaire du gérant pour cause légitime, la désignation d’un administrateur provisoire et la nomination d’un mandataire ad hoc en sont les instruments. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en a précisé les contours avec une netteté nouvelle. L’arrêt rendu le 7 mai 2026 sous le pourvoi n° 24-12.164, publié au Bulletin, offre l’occasion d’en restituer l’économie. Aucun cabinet n’en a encore proposé de lecture d’ensemble, alors que la conjoncture immobilière en rend l’exposé particulièrement utile. La présente analyse s’attachera d’abord au régime de la révocation judiciaire du gérant, désormais réservée au juge du fond. Elle examinera ensuite les mesures de sauvegarde que sont l’administrateur provisoire et le mandataire ad hoc.
I. La révocation judiciaire du gérant de la SCI : un pouvoir réservé au juge du fond
A. La cause légitime de révocation et l’exercice de l’action sociale contre le gérant
L’article 1851 du code civil organise un double fondement de la révocation du gérant de la société civile. Selon le premier alinéa de ce texte, sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés. Cette décision doit représenter plus de la moitié des parts sociales, à peine de dommages et intérêts si elle est sans juste motif (article 1851 du code civil). Le second alinéa ajoute que le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Cette révocation n’entraîne pas la dissolution de la société, le gérant associé pouvant se retirer dans les conditions de l’article 1869 du code civil. Le retrait emporte alors des conséquences patrimoniales dont l’appréciation appartient aux tribunaux saisis du litige, au terme d’une appréciation souveraine.
La cause légitime qui justifie la saisine du juge se distingue de la simple mésentente entre associés. Elle suppose un comportement du gérant de nature à compromettre l’intérêt social ou la bonne marche de la société. Or les fautes de gestion ouvrent par ailleurs aux associés l’action sociale en responsabilité prévue à l’article 1843-5 du code civil. Cette action permet de poursuivre la réparation du préjudice subi par la société, les dommages et intérêts étant alors alloués à celle-ci (article 1843-5 du code civil). La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 7 décembre 2023, que « la radiation d’office d’une société du registre du commerce et des sociétés est sans incidence sur la personnalité juridique de cette société, qui peut, en conséquence, valablement former un pourvoi en étant représentée par son représentant légal » (Cass. 3e civ., 7 déc. 2023, n° 22-15.648, lien vers la décision). L’espèce opposait des associées au gérant d’une SCI propriétaire d’une maison de maître, lequel s’était maintenu dans l’occupation privative d’une partie de l’immeuble social. Un défaut d’entretien avait en outre généré une perte locative au préjudice de la société, dont la réparation était demandée à titre principal.
L’étendue des pouvoirs du gérant commande d’apprécier la portée de ses actes dans les rapports avec les tiers. Selon l’article 1849 du code civil, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social, les clauses limitatives étant inopposables aux tiers (article 1849 du code civil). La Cour de cassation a toutefois validé, dans un arrêt du 3 avril 2025, le refus d’exécution forcée d’une vente d’immeuble. La gérante avait seulement accepté de soumettre le projet de vente à l’assemblée générale des associés, sans engager la société elle-même. La Cour a retenu que la société n’avait pas vendu l’immeuble, dès lors que, « faute d’engagement de la gérante et de consentement de la SCI sur la chose et le prix », aucun accord n’était intervenu (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-20.566, lien vers la décision). L’acte de disposition d’un immeuble social échappe ainsi, en principe, aux pouvoirs individuels du gérant, ce qui réduit d’autant les contestations que sa gestion peut susciter.
Le régime de la révocation a été réaffirmé par deux pourvois de la chambre jugés le même jour. Ces deux arrêts éclairent le quantum de la preuve et la qualification de la cause légitime exigée. La jurisprudence exige la preuve d’un manquement grave du gérant, apprécié au regard de l’intérêt social, sans que la société doive être dans l’impossibilité de fonctionner. Or la frontière entre la cause légitime de révocation et les conditions de la désignation d’un administrateur provisoire a longtemps nourri l’incertitude. La confusion était spécialement fréquente devant le juge des référés, tant la tentation de saisir le juge du provisoire était grande. L’importance du principe dégagé par l’arrêt du 7 mai 2026 s’en trouve aisément mesurée, comme l’analyse du droit positif le confirme.
B. L’exclusion du juge des référés et la cassation sans renvoi
L’arrêt de principe a été rendu le 7 mai 2026 à propos de la société civile immobilière Joffre, constituée à parts égales entre deux associés. L’un d’eux exerçait les fonctions de gérant, tandis que l’autre se plaignait de malversations et du non-respect des règles applicables aux sociétés civiles. L’associé et la société ont alors assigné le dirigeant en référé aux fins de révocation judiciaire de ses fonctions. Ils sollicitaient également la désignation d’un administrateur provisoire et la nomination d’un mandataire ad hoc (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, lien vers la décision). La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande de désignation d’un administrateur provisoire, les éléments produits étant insuffisants à établir un péril imminent. Elle avait en revanche retenu que la révocation du gérant était possible en référé, ce que la Cour de cassation censure.
La troisième chambre civile a, sur ce point, approuvé la cour d’appel, en jugeant que la désignation d’un administrateur provisoire de la SCI supposait des conditions cumulatives. Elle exige l’impossibilité du fonctionnement normal de la société, d’une part, et l’existence d’un péril imminent, d’autre part. Or le moyen relevé d’office emportait une conséquence plus décisive, la Cour ayant énoncé que « la révocation judiciaire pour cause légitime d’un gérant de société civile, qui relève du principal dont seul le juge du fond peut connaître, n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui peut, en revanche, en présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent, désigner un administrateur provisoire » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, précité). La solution emprunte aux articles 484, 834 et 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Ces textes limitent en effet les pouvoirs du juge des référés aux mesures conservatoires et de remise en état (article 835 du code de procédure civile).
La même solution a été consacrée le même jour dans l’affaire de la SCI Miougranou, dont la configuration factuelle était strictement identique (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.163, lien vers la décision). La cour d’appel y avait également retenu que la révocation d’un gérant de société était possible en référé. La Cour y a réitéré que la cour d’appel, en statuant sur le bien-fondé de la demande, avait « excédé ses pouvoirs et violé les textes susvisés ». Elle a ensuite fait application de l’article L 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et de l’article 627 du code de procédure civile. Elle a ainsi dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de révocation du gérant, et ce sans renvoi devant les juges du fond.
En conséquence, l’associé qui entend obtenir la révocation judiciaire du gérant doit porter sa demande devant le juge du fond. Seule cette juridiction est compétente pour apprécier l’existence d’une cause légitime au sens de l’article 1851, alinéa 2, du code civil. A cet égard, la cassation sans renvoi prononcée dans les deux espèces du 7 mai 2026 traduit une volonté claire de la chambre. La Cour entend mettre un terme immédiat aux errements procéduraux constatés devant les juges du provisoire. Des lors, la demande de révocation formée devant le juge des référés encourt une irrecevabilité de plein droit. La Cour de cassation n’hésite plus à la prononcer elle-même, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.
II. Les mesures de sauvegarde de la SCI en crise : l’administrateur provisoire et le mandataire ad hoc
A. L’administrateur provisoire : conditions cumulatives et contrôle du juge
La désignation d’un administrateur provisoire constitue la mesure de sauvegarde la plus robuste dont dispose l’associé confronté à la défaillance du gérant. Son fondement procédural réside dans l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile applicable aux ordonnances de référé. Ce texte autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire en référé les mesures conservatoires utiles. Ces mesures tendent à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite. La jurisprudence exige, pour la mise en œuvre de cette mesure exceptionnelle, la réunion de deux conditions cumulatives. L’arrêt du 7 mai 2026 les a rappelées avec force : l’impossibilité du fonctionnement normal de la société et la menace d’un péril imminent.
La caractérisation du péril imminent a donné lieu à une application éclairante dans l’arrêt du 5 décembre 2024. Une associée se heurtait alors à l’obstruction systématique du gérant de la SCI, lequel ne produisait aucun élément comptable ou financier. Il ne convoquait en outre aucune assemblée générale, tandis qu’un professionnel désigné en application de l’article 255, 9°, du code civil avait relevé des irrégularités de gestion. La Cour a jugé que « cette obstruction systématique de M. [S], qui empêchait Mme [Z] d’accéder à toute information relative à la société et alimentait ses soupçons sur l’existence d’éventuels détournements de biens sociaux, caractérisait un péril imminent justifiant la désignation d’un administrateur provisoire », la réunion des conditions cumulatives étant ainsi retenue par la chambre (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-15.487, lien vers la décision). L’arrêt illustre ainsi que l’opacité totale de la gestion peut suffire à caractériser le péril exigé.
Le contrôle du juge s’étend également au déroulement de la mission de l’administrateur provisoire, dont la prorogation et le remplacement sont susceptibles de recours. La chambre a ainsi censuré, par un arrêt du 26 mars 2026, l’arrêt d’une cour d’appel qui avait rejeté la demande de remplacement d’une administratrice provisoire. La cour d’appel avait retenu que l’associé se bornait à produire des pièces manifestement antérieures à un précédent arrêt. Or celui-ci produisait des lettres de son conseil datées des 20 et 21 juin 2023 et une notification d’avis à tiers détenteur du 23 août 2022. La Cour a relevé que la cour d’appel s’était prononcée « sur laquelle l’arrêt précédent ne s’était pas prononcé, la cour d’appel, qui a dénaturé ces pièces par omission, a violé le principe susvisé », la censure étant encourue (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-17.677, lien vers la décision). L’espèce, relative à une SCI propriétaire de lots en copropriété, rappelle que le juge du référé doit examiner les griefs nouveaux.
Par ailleurs, la responsabilité du gérant peut se cumuler avec la désignation d’un administrateur provisoire, ainsi qu’en témoigne l’affaire de la SCI Le Hêtre pourpre. Cette société avait pour objet la propriété et l’exploitation d’un domaine comprenant une maison de maître, ses dépendances et un parc d’agrément. Un administrateur provisoire avait été désigné par ordonnance de référé du 2 avril 2023, avant que la chambre ne statue sur les fautes de gestion. Elle a en outre approuvé l’analyse retenue par les juges du fond, selon laquelle « le préjudice subi par la SCI s’analyse en une perte de chance de faire réaliser ces travaux, la réalisation des gros travaux étant tributaire, non seulement de leur inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire, mais encore d’un vote positif de celle-ci à l’unanimité des associés moins un, représentant au moins 80 % du capital social » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-11.795, lien vers la décision). La Cour a toutefois censuré l’arrêt pour défaut de respect du principe de la contradiction, le moyen relevé d’office n’ayant pas été soumis aux observations des parties.
En conséquence, l’associé qui se heurte à un gérant défaillant dispose, devant le juge des référés, d’un recours efficace dès lors qu’il établit le péril imminent. La jurisprudence se montre attentive aux comportements d’obstruction et aux défauts d’information, tandis que la mesure demeure contrôlée dans sa durée et dans son exécution. La chambre n’admet ni la dénaturation des pièces produites ni la violation du contradictoire à l’occasion des demandes de prorogation. A cet égard, l’accompagnement d’un avocat spécialisé dans la gestion des litiges entre associés de SCI s’avère déterminant. Il permet de réunir les preuves du péril imminent et de suivre la mission de l’administrateur désigné.
B. Le mandataire ad hoc : la procédure accélérée au fond et l’intérêt social
Le mandataire ad hoc constitue la mesure la plus légère du dispositif de sauvegarde, puisqu’il n’a pas vocation à se substituer au gérant. Sa mission consiste à provoquer une délibération des associés que le gérant refuse ou néglige de réunir. Son régime procédural est fixé par l’article 39 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Aux termes de ce texte, un associé non gérant peut demander au gérant de provoquer une délibération sur une question déterminée. Si le gérant s’oppose à la demande ou garde le silence, l’associé peut solliciter la désignation d’un mandataire. Ce mandataire est chargé de provoquer la délibération des associés, à l’expiration du délai d’un mois prévu par ce texte (article 39 du décret du 3 juillet 1978). La demande doit être portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
La compétence exclusive de ce magistrat a été rappelée avec force par la chambre dans un arrêt publié au Bulletin le 28 mai 2025. Le liquidateur judiciaire d’un associé avait saisi le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de convoquer l’assemblée générale. Cette assemblée devait être appelée à délibérer sur les comptes de la société civile immobilière concernée. La Cour a ainsi jugé que « la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés relève du seul pouvoir du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond », la voie du référé se trouvant par là même exclue (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-20.769, lien vers la décision). Elle a déclaré irrecevable l’action présentée devant le juge des référés, la cassation sans renvoi emportant infirmation de l’ordonnance de référé. La Cour réaffirme ainsi l’impératif du choix de la voie procédurale appropriée, dont dépend la recevabilité de l’action.
L’office du juge saisi d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc a été précisé par un arrêt du 19 septembre 2024. Un associé sollicitait alors la convocation de l’assemblée générale des associés d’une SCI d’attribution, dont il entendait obtenir le retrait. Il entendait faire constater la réduction du capital social et l’attribution en pleine propriété de sa parcelle. La Cour a énoncé que « le juge, saisi par un associé d’une demande de désignation d’un mandataire chargé de convoquer une assemblée générale ayant pour ordre du jour la révocation du gérant, n’a pas à apprécier les motifs de la révocation envisagée mais seulement la conformité de la demande dont il est saisi à l’intérêt social », le contrôle du juge se trouvant ainsi limité à cette vérification (Cass. 3e civ., 19 sept. 2024, n° 23-12.846, lien vers la décision). La cour d’appel, qui avait apprécié la légitimité du retrait personnel de l’associé, a été censurée pour avoir méconnu les limites de son contrôle.
La désignation d’un mandataire ad hoc peut, en outre, se révéler utile lorsque le gérant est défaillant. L’article 1846 du code civil prévoit en effet que si la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés. A défaut, il peut demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d’un mandataire chargé de le faire (article 1846 du code civil). Ce mandataire a alors pour seule fin de nommer un ou plusieurs gérants, dans le respect des règles statutaires de désignation. L’arrêt du 5 décembre 2024, déjà évoqué, illustre le cumul possible des mesures, puisqu’un mandataire ad hoc y avait été désigné pour convoquer l’assemblée générale. Un second mandataire avait ensuite été chargé de se constituer séquestre des parts sociales en litige, dans l’attente d’une décision définitive sur leur propriété (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-15.487, précité).
Des lors, l’architecture du droit des sociétés civiles immobilières en crise se dessine avec une clarté nouvelle. La révocation du gérant appartient au juge du fond, tandis que l’administrateur provisoire relève du juge des référés. Le mandataire ad hoc, quant à lui, dépend du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Or cette répartition des compétences impose à l’associé une stratégie procédurale rigoureuse, dont l’erreur de voie se paie d’une irrecevabilité définitive. Les cassations sans renvoi prononcées en 2025 et 2026 en administrent la preuve la plus manifeste.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, a ainsi dessiné un régime complet des remèdes à la crise de la SCI. L’arrêt du 7 mai 2026 en constitue le point d’orgue, en ce qu’il délimite l’office respectif des juges du fond et du provisoire. La révocation judiciaire du gérant pour cause légitime relève exclusivement du juge du fond, le juge des référés ne pouvant que désigner un administrateur provisoire. Cette désignation suppose des circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent. Le mandataire ad hoc répond, quant à lui, à une logique différente, puisqu’il provoque la délibération des associés sans se substituer à la gérance. Son contrôle appartient au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, dans les conditions posées par le décret du 3 juillet 1978. En conséquence, l’associé confronté à la défaillance d’un gérant dispose d’un éventail de mesures dont le choix dépend de la gravité de la situation. La preuve du péril et la caractérisation de l’obstruction du gérant conditionnent ainsi l’issue de l’instance. La rigueur des conditions posées par la Cour de cassation commande en outre la constitution d’un dossier probatoire complet. Seules des pièces précises et contemporaines permettent d’emporter la conviction du juge, comme l’illustre la jurisprudence la plus récente.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.