I. La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires dans la résidence de tourisme
A. L’office du syndicat au regard des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965
La résidence de tourisme constitue un établissement commercial d’hébergement regroupant des locaux d’habitation meublés proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’ensemble peut être placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vertu de l’article D. 321-2 du code du tourisme. Ce texte subordonne cette soumission à une gestion unique de la résidence par une seule personne physique ou morale, liée aux copropriétaires par un contrat de louage ou par un mandat. Les résidences de tourisme se sont largement développées dans les zones de montagne et sur le littoral au cours des dernières décennies. Leur régime juridique croise dès lors le droit de la copropriété, le droit commercial et le droit de la construction.
Le décret n° 2026-14 du 14 janvier 2026 a récemment renforcé ce dispositif. Il impose une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés pendant une durée de neuf ans. Ce montage contractuel fait cohabiter la collectivité des copropriétaires et un exploitant unique, chacun concluant un bail commercial portant sur son lot. Or, cette superposition de normes suscite des tensions quant à la répartition des prérogatives entre copropriétaires, exploitant et syndicat. La jurisprudence de la troisième chambre civile, développée depuis 2023, a apporté des réponses décisives à ces questions.
Le syndicat des copropriétaires dispose d’une personnalité civile distincte de celle de ses membres, aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Cette mission institutionnelle s’accompagne d’une prérogative procédurale propre définie par l’article 15 de la même loi. Ce texte confère au syndicat qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
La troisième chambre civile a appliqué ce cadre aux résidences de tourisme dans deux arrêts jumeaux rendus le 22 mai 2025 en formation de section. Dans la première affaire, neuf syndicats des copropriétaires se plaignaient de désordres affectant les portes-neige en toiture d’immeubles construits, vendus en l’état futur d’achèvement et exploités comme résidence de tourisme (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.545, FS-B, Bull.). Les syndicats avaient assigné en référé-expertise l’assureur dommages-ouvrage ainsi que les constructeurs et leurs assureurs. La cour d’appel de Chambéry avait déclaré leurs demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir, au motif que les copropriétaires avaient subrogé l’exploitant dans leurs droits contre les constructeurs.
Dans la seconde affaire, sept syndicats de la même résidence invoquaient des désordres affectant les escaliers de secours extérieurs (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, FS-B, Bull.). La même cour d’appel avait retenu que les syndicats ne justifiaient pas de leurs droits sur les immeubles, dès lors que l’exploitant avait été subrogé dans les garanties biennales et décennales par les baux commerciaux. Les juges du fond méconnaissaient ainsi la dissociation entre la personne morale collective et les copropriétaires pris individuellement, dont la loi fait des titulaires de droits distincts. En conséquence, la haute juridiction a censuré ces analyses au visa des articles 1346-4, alinéa 1er, du code civil, 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et D. 321-2 du code du tourisme.
La Cour de cassation a affirmé que ni l’exigence d’un exploitant unique ni la clause de subrogation ne pouvaient priver le syndicat de sa qualité à agir. Cette solution consacre le droit propre du syndicat à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, même lorsque la résidence est gérée par un exploitant commercial unique. L’action du syndicat ne dépend dès lors ni de la conclusion des baux commerciaux ni de l’attitude de l’exploitant. Elle se rattache exclusivement à la mission légale de conservation de l’immeuble confiée à la collectivité des copropriétaires.
B. L’inopposabilité de la clause de subrogation de l’exploitant insérée dans les baux commerciaux
La subrogation est régie par l’article 1346-4 du code civil. Ce texte prévoit que la subrogation transmet au bénéficiaire la créance et ses accessoires dans la limite de ce qu’il a payé. Cette transmission ne peut toutefois porter que sur des droits dont le subrogeant est lui-même titulaire. Or, le copropriétaire est dépourvu de tout droit d’action propre pour la réparation des désordres affectant les parties communes, dont la défense appartient exclusivement au syndicat. La clause insérée dans un bail commercial ne peut donc transférer à l’exploitant un droit que le copropriétaire ne possède pas.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences de ce mécanisme dans l’arrêt du 22 mai 2025 précité. Elle a énoncé que « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause « subrogeant » l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.545, pt 7). La même formule figure dans l’arrêt jumeau n° 23-19.544 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, pt 7).
Cette solution repose sur le principe selon lequel nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, dont la Cour de cassation fait une application rigoureuse. L’action en réparation des désordres affectant les parties communes dépasse la sphère contractuelle bilatérale du bail. Elle relève de l’intérêt collectif dont le syndicat est le seul gardien. Par ailleurs, le régime de la résidence de tourisme, fixé par l’article D. 321-2 du code du tourisme, n’emporte aucune dérogation au droit commun de la copropriété s’agissant de la titularité des actions judiciaires.
La portée pratique de cette solution est considérable pour la gestion courante de la résidence. Le syndicat peut ainsi solliciter la désignation d’un expert judiciaire avant tout procès, comme l’avaient fait les syndicats des résidences de montagne dans les affaires jugées en 2025. Il peut assigner directement l’assureur dommages-ouvrage, lequel garantit le paiement des travaux de réparation des désordres de gravité décennale en dehors de toute recherche de responsabilité. Il peut enfin intenter l’action au fond contre les constructeurs et leurs assureurs, sans attendre l’accord de l’exploitant ni des copropriétaires. Le caractère collectif de la copropriété touristique n’est donc pas un obstacle à la défense des parties communes.
Les juges du fond ne peuvent davantage subordonner la recevabilité de l’action du syndicat à la production d’un mandat des copropriétaires. Ils ne peuvent pas davantage exiger l’adhésion de l’exploitant à la procédure. La cour d’appel de Chambéry avait exigé des syndicats qu’ils démontrent leurs droits sur les immeubles, confondant ainsi la preuve de la propriété avec la qualité pour agir. Cette exigence a été écartée, les deux arrêts ayant été cassés en toutes leurs dispositions et les affaires renvoyées devant la cour d’appel de Lyon (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.545). Des lors, l’exploitant d’une résidence de tourisme ne saurait opposer aux syndicats les clauses de subrogation conclues avec chacun des copropriétaires.
Ces clauses conservent leur utilité pour les désordres affectant les parties privatives louées, dont le copropriétaire demeure titulaire des droits. Elles sont en revanche inopérantes dès lors qu’elles prétendent atteindre les droits collectifs du syndicat, tiers aux baux commerciaux. La portée de la subrogation dépend donc de la nature des désordres et de la localisation des ouvrages affectés. Ce partage commande directement la détermination du demandeur légitime à l’action contre les constructeurs.
II. L’étendue du droit d’agir du syndicat et la mise en œuvre des garanties des constructeurs
A. La recevabilité de l’action pour les désordres affectant les parties communes et les parties privatives
La qualité pour agir du syndicat s’étend à l’ensemble des désordres ayant leur origine dans les parties communes, y compris lorsqu’ils affectent les parties privatives de certains lots. La cour d’appel de Poitiers a fait application de ce principe dans une affaire de fissuration du carrelage des logements d’un ensemble immobilier vendu par lots. Elle a retenu que « les dommages affectant les carrelages privatifs provenaient en partie de malfaçons affectant les chapes, et donc des parties communes » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379 et n° 23-20.968, joints). La troisième chambre civile a approuvé cette analyse en jugeant que le syndicat avait qualité pour agir tant en réparation des parties communes que des parties privatives (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379, pt 17).
La répartition des rôles entre le syndicat et les copropriétaires obéit néanmoins à des limites strictes. Dans une affaire relative à une résidence-services vendue en l’état futur d’achèvement, la haute juridiction a rappelé que « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692, FS-B, Bull.). Les copropriétaires de cette résidence, qui avaient conclu des baux commerciaux avec l’exploitant, ne pouvaient percevoir le coût des travaux de reprise des parties communes.
Le syndicat, en revanche, peut agir seul contre les constructeurs et leurs assureurs, sans être tenu de joindre les copropriétaires à l’instance. La cour d’appel de Bordeaux avait jugé qu’une société civile immobilière, copropriétaire d’un lot, était forclose pour agir en réparation des désordres affectant ses parties privatives. Elle n’avait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile a censuré cette analyse dans un arrêt du 7 mai 2025, en énonçant que « l’effet interruptif de forclusion attaché à l’assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires ayant agi en réparation d’un dommage affectant les parties communes bénéficie au copropriétaire agissant en réparation d’un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d’un même désordre, peu important que le copropriétaire n’ait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324).
Cette solution s’appuie sur l’article 2241 du code civil, qui attache à la demande en justice un effet interruptif du délai de prescription et du délai de forclusion. La détermination de la qualité pour agir conditionne également la réparation des préjudices subis par les copropriétaires. Dans une affaire où des vendeurs particuliers avaient édifié un immeuble de quatre appartements avant de le vendre par lots, la haute juridiction a rappelé que « le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour la victime » (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-17.626). Les vendeurs, réputés constructeurs sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil, répondaient des désordres de nature décennale, tandis que le syndicat percevait les sommes destinées aux travaux de reprise de l’immeuble.
La mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage constitue un levier essentiel de l’action du syndicat. La troisième chambre civile a rappelé que « l’assurance dommages-ouvrage garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de gravité décennale » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-23.631). L’assureur dommages-ouvrage doit donc être appelé en la cause dès la phase de référé-expertise, comme l’avaient fait les syndicats des résidences de tourisme de Savoie. Ce mécanisme permet de financer la reprise des désordres sans attendre l’issue des recours contre les constructeurs.
Le préjudice de jouissance des copropriétaires doit être évalué en tenant compte de la durée exacte des troubles, sans évaluation forfaitaire arbitraire. La recevabilité de l’action du syndicat suppose encore que celui-ci soit régulièrement représenté par son syndic. Le défaut d’autorisation à agir en justice du syndic ne peut être invoqué que par les copropriétaires. Cette règle résulte de l’article 55, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Les vendeurs de lots, tiers à la copropriété, ne sauraient se prévaloir d’une telle irrégularité pour contester la validité de l’assignation (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-17.626). Cette règle protège l’efficacité des actions engagées par le syndicat dans l’intérêt collectif.
B. Le déploiement des garanties légales et le régime des délais d’action
La responsabilité de plein droit des constructeurs, définie par l’article 1792 du code civil, s’étend aux vendeurs d’immeubles à construire. Ceux-ci répondent des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sous réserve que ces désordres soient imputables aux travaux réalisés. La troisième chambre civile l’a rappelé dans une affaire de rénovation d’un ancien haras commercialisé en l’état futur d’achèvement, en énonçant que « les locateurs d’ouvrage et le vendeur d’immeuble à construire ne sont tenus à une responsabilité de plein droit à raison des désordres à l’ouvrage de nature décennale que si ceux-ci sont imputables aux travaux qu’ils ont réalisés ou fait réaliser » (Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-15.039). L’action du syndicat contre l’assureur dommages-ouvrage peut, en outre, être engagée en dehors de toute recherche de responsabilité.
Le délai de mise en œuvre de ces garanties obéit à des règles propres aux actions récursoires. Le vendeur en l’état futur d’achèvement est réputé constructeur à l’égard des acquéreurs, mais il conserve sa qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des locateurs d’ouvrage. La haute juridiction a jugé que « ses recours contre les constructeurs sont régis par les dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil et se prescrivent, par conséquent, par un délai de dix ans à compter de la réception » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-15.726). L’article 1792-4-3 du code civil soumet ainsi les recours du vendeur contre le bureau d’études et le contrôleur technique au délai décennal courant de la réception, sans report possible au jour de l’assignation du tiers victime.
Dans une affaire de désordres affectant les façades et les sols d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, la cour d’appel avait condamné l’assureur dommages-ouvrage sans répondre aux moyens des parties. La troisième chambre civile a rappelé que « les différents intervenants à l’acte de construire peuvent être condamnés in solidum à réparer le préjudice du maître de l’ouvrage si, par leurs fautes respectives, ils ont contribué de manière indissociable à la survenance d’un même dommage » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-23.631). La réception judiciaire des ouvrages doit, en outre, être fixée à la date à laquelle l’immeuble était en état d’être reçu. Pour une maison d’habitation, cette date correspond à celle à laquelle elle est habitable.
Les praticiens de la copropriété touristique doivent donc intégrer plusieurs contraintes procédurales. Le syndicat doit vérifier la date de réception des ouvrages afin de sécuriser les délais d’action. Il doit également identifier l’ensemble des constructeurs et des assureurs susceptibles d’être appelés en garantie. Les condamnations in solidum des intervenants à l’acte de construire offrent une garantie de paiement au syndicat. Elles supposent toutefois que les fautes respectives aient contribué de manière indissociable à la survenance du dommage.
La spécificité de la résidence de tourisme se manifeste enfin dans le contentieux des charges de copropriété. Une assemblée générale d’une résidence donnée à bail commercial à un exploitant hôtelier avait inclus dans les charges générales les frais d’assurance et de nettoyage de parties privatives exploitées par l’hôtel. La troisième chambre civile a censuré la cour d’appel de Pau, qui n’avait pas répondu aux conclusions des copropriétaires soutenant que « les frais d’assurance et de nettoyage des parties privatives, incluses dans les charges générales des comptes soumis à approbation, n’avaient pas la nature de charges de copropriété dès lors qu’ils étaient exposés au titre de l’exploitation de la résidence hôtelière » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 limite la participation des copropriétaires aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Les dépenses d’exploitation de l’activité hôtelière ne constituent donc pas des charges de copropriété récupérables sur l’ensemble des copropriétaires. En conséquence, le syndicat des copropriétaires d’une résidence de tourisme dispose d’un arsenal procédural complet pour la défense des droits afférents à l’immeuble. Il agit seul contre les constructeurs et leurs assureurs, sans que les baux commerciaux conclus avec l’exploitant puissent faire obstacle à son action. Il veille également à la correcte répartition des charges, en refusant de supporter les dépenses inhérentes à l’exploitation commerciale de la résidence. La vigilance du syndicat s’étend enfin au suivi des conventions conclues avec l’exploitant, dont les stipulations ne peuvent restreindre les prérogatives légales du syndicat. Le recours à un avocat en droit de la copropriété rompu aux actions des syndicats contre les constructeurs en résidence de tourisme permet d’organiser la mise en œuvre de ces prérogatives.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, développée entre 2023 et 2026, consacre l’autonomie procédurale du syndicat des copropriétaires dans les résidences de tourisme. L’arrêt du 22 mai 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue le jalon essentiel de cette évolution. Il rappelle que ni l’exigence d’un exploitant unique ni la clause de subrogation insérée dans les baux commerciaux ne privent le syndicat de sa qualité pour agir. Or, ce droit propre s’inscrit dans une jurisprudence plus large qui délimite avec précision les prérogatives respectives du syndicat et des copropriétaires. La réparation des désordres affectant les parties communes appartient au seul syndicat, tandis que les copropriétaires conservent la défense de leurs préjudices personnels.
A cet égard, les garanties légales des constructeurs et de leurs assureurs se déploient dans un cadre temporel strict, marqué par le délai décennal de l’article 1792-4-3 du code civil. L’effet interruptif des actions engagées par le syndicat protège quant à lui les copropriétaires dont les lots sont affectés par les mêmes désordres. Des lors, la gestion d’une résidence de tourisme en copropriété suppose une articulation rigoureuse entre le droit de la copropriété, le droit de la construction et le droit commercial. La protection des intérêts collectifs des copropriétaires repose sur la vigilance du syndicat dans l’exercice de ses prérogatives. Elle repose également sur la correcte imputation des charges d’exploitation de la résidence et sur le contrôle des conventions conclues avec l’exploitant.
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