I. La qualification de l’occupation anticipée et la répartition des risques avant la réitération
A. L’occupation gratuite avant l’acte authentique : l’exclusion de la présomption de l’article 1733 du code civil
La remise des clés avant la réitération par acte authentique est une pratique courante des ventes immobilières. Son régime juridique demeure pourtant le plus souvent ignoré des parties elles-mêmes. L’acquéreur qui reçoit les clés avant la signature n’acquiert ni la propriété, ni la jouissance à titre onéreux, et il se trouve dans une situation intermédiaire dont les juges ont dû préciser les contours. La troisième chambre civile a été saisie de cette question à l’occasion d’un incendie survenu entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour a tranché le sort de la présomption de responsabilité de l’occupant (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-18.152).
En l’espèce, les vendeurs avaient conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation. Par acte sous signature privée, ils avaient autorisé les acquéreurs à occuper à titre gratuit les locaux. Cette occupation devait durer dans l’attente de la réitération en la forme authentique, après la réalisation de travaux. La maison a été détruite par un incendie quelques jours après la remise des clés, et les acquéreurs ont alors renoncé à la vente en se prévalant d’une clause du compromis. Les vendeurs ont assigné les acquéreurs et leur assureur en dommages-intérêts. Ils invoquaient la présomption de responsabilité de l’occupant pour incendie.
L’article 1733 du code civil soumet le preneur à bail immobilier à une présomption de responsabilité. Ce texte prévoit que l’occupant « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». La cour d’appel avait écarté cette présomption au motif qu’elle ne vise que les parties liées par un bail. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette analyse.
Or la haute juridiction a validé le raisonnement des juges du fond dans des termes éclairants. Elle a relevé que « suivant convention du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, la cour d’appel a exactement déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux ».
Cette solution révèle que la présomption de l’article 1733 suppose une contrepartie à l’occupation. La stipulation d’un loyer ou d’une indemnité constitue ainsi le critère déterminant. L’occupation gratuite consentie en marge d’une vente ne forme pas un bail, de sorte que l’acquéreur qui en bénéficie ne répond pas de l’incendie sur ce fondement. Dès lors, le vendeur qui remet les clés à titre gratuit conserve la charge de la preuve de la faute. Il supporte également les risques pesant sur le bien pendant cette période.
La gratuité de l’occupation commande en effet la répartition des risques, laquelle suit le transfert de propriété. L’article 1196, alinéa 2, du code civil énonce que « ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi ». Son alinéa 3 attache aux risques le sort du transfert de propriété, tandis que l’article 1624 du code civil renvoie aux règles générales des obligations pour la perte ou la détérioration de la chose vendue avant la livraison (article 1624 du code civil).
Par ailleurs, le compromis contient le plus souvent une clause organisant la remise anticipée des clés. La rédaction de cette clause détermine seule la qualification du titre de l’acquéreur, puisque, à défaut de stipulation d’une indemnité d’occupation, l’occupation reste gratuite et la présomption de responsabilité est exclue au profit de la charge du vendeur. Celui-ci doit maintenir une assurance couvrant le bien pendant la période intermédiaire. Le sinistre survenu avant la réitération pose en effet la question de l’assurance. La propriété n’étant pas transférée, l’assurance demeure en principe celle du vendeur.
La solution du 29 janvier 2026 s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’occupation précaire. La Cour refuse d’étendre les présomptions légales au-delà de leur champ textuel. En conséquence, les praticiens doivent sécuriser la période intermédiaire par une clause expresse organisant l’occupation, ses conditions financières et la répartition des risques, l’absence d’une telle clause exposant le vendeur aux conséquences d’un sinistre sans recours contre un occupant qui n’a rien consenti. À cet égard, la sécurisation contractuelle de la remise des clés s’impose aux deux parties.
B. La garantie de la possession et le transfert de propriété différé : le sort de l’acquéreur déjà dans les lieux
L’occupation anticipée s’accompagne fréquemment d’un versement d’acompte et d’une promesse de réitération. Ces éléments créent chez l’acquéreur un sentiment de sécurité qui peut s’avérer trompeur. L’article 1583 du code civil dispose pourtant que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’article 1589 du même code précise que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Or dans la pratique notariale, la réitération par acte authentique ne constitue rarement une condition de formation de la vente. Les parties peuvent toutefois différer le transfert de propriété par une clause expresse, ainsi que l’article 1196, alinéa 2, du code civil le leur permet. Lorsqu’un tel transfert différé est stipulé, l’acquéreur qui occupe les lieux ne détient qu’une possession précaire, subordonnée à la réalisation de la vente. La question de la garantie de cette possession s’est posée devant la Cour de cassation. L’acquéreur était alors entré dans les lieux avant la régularisation de l’acte.
Par un arrêt du 4 avril 2024, la troisième chambre civile a statué sur un litige emblématique (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-20.034). Un acquéreur, déjà dans les lieux, avait versé un acompte de 213 428,62 euros. La convention prévoyait que la venderesse était en mesure de garantir la possession et la propriété de l’appartement. Une hypothèque judiciaire provisoire pesait pourtant sur le bien. L’hypothèque n’a jamais été levée et la vente n’a jamais été réitérée. Le bien a finalement été vendu aux enchères publiques, l’acquéreur se portant adjudicataire.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui rejetait la demande de résolution de la convention. Elle a relevé que « la convention conclue le 19 mai 2002 stipulait que la société Laurie était en mesure, nonobstant l’hypothèque provisoire, de garantir à son acquéreur la possession et la propriété pleine et entière de son appartement ». La haute juridiction a jugé que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations. La venderesse n’avait pas respecté ses engagements de garantir la propriété du bien. La résolution de la convention et la restitution de l’acompte s’imposaient donc.
Cette décision démontre que la remise des clés ne dispense pas le vendeur de ses obligations essentielles. L’occupation anticipée ne purge pas les obstacles juridiques empêchant la réitération. L’acquéreur qui occupe les lieux avant l’acte conserve le droit d’obtenir la résolution de la convention. Il peut également obtenir la restitution des sommes versées lorsque la vente ne se réalise pas. À cet égard, la garantie de la possession constitue un engagement distinct de la promesse de vente. Son inexécution ouvre une action propre en résolution.
Pour l’acquéreur confronté à une vente non réitérée, l’assistance d’un avocat spécialisé dans le contentieux de la vente immobilière est déterminante. Il s’agit de vérifier la portée exacte de la garantie de possession stipulée dans l’avant-contrat et de déterminer les voies de droit ouvertes contre le vendeur défaillant. La jurisprudence rappelle que l’occupation anticipée n’opère aucune novation des obligations du vendeur. Celui-ci demeure tenu de délivrer une chose dont la propriété peut être régulièrement transférée.
Par ailleurs, la durée de l’occupation anticipée constitue un indice que les juges examinent avec attention. Un long délai entre la remise des clés et la réitération peut faire naître une présomption d’intention de transférer la propriété, le versement de sommes d’argent renforçant encore cette présomption. En conséquence, les parties qui souhaitent différer le transfert doivent le stipuler expressément. À défaut, l’article 1583 du code civil joue en sa plénitude dès l’accord sur la chose et le prix.
II. Les incidences de l’échec de la vente sur l’occupation du bien
A. L’indemnité d’occupation : fondement contractuel et limite de la résolution rétroactive
Lorsque la vente est réitérée mais que l’ancien propriétaire se maintient dans les lieux, les parties organisent souvent la situation par une convention d’occupation précaire. Cette convention, qui stipule une indemnité d’occupation au profit de l’acquéreur, cesse de produire effet à la date fixée et fait de l’occupant un occupant sans droit ni titre, ainsi que la troisième chambre civile l’a précisé. Par un arrêt du 27 février 2025, la Cour a validé la condamnation d’une venderesse (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-19.824). Celle-ci avait continué à percevoir les loyers d’un local cédé après l’expiration de sa convention.
En l’espèce, la cession d’un ensemble immobilier était assortie d’une faculté de rachat au profit de la venderesse. Une convention d’occupation précaire de trente-six mois avait été instituée, moyennant une indemnité d’occupation, l’immeuble demeurant loué et la venderesse percevant les loyers à son profit. À l’expiration du délai, l’acquéreur est devenu propriétaire faute de rachat régulier. Il a assigné la venderesse en expulsion et en paiement des loyers indûment perçus. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cette condamnation.
Or la haute juridiction a jugé que « la venderesse était dépourvue de tout droit de percevoir des loyers qui revenaient au seul propriétaire de l’immeuble ». Cette solution illustre le caractère strictement temporaire de la convention d’occupation précaire. Celle-ci ne confère à l’occupant aucun droit sur les fruits du bien au-delà de son terme. L’indemnité d’occupation stipulée dans la convention constitue la seule contrepartie de la jouissance conservée. Elle peut être assortie d’une indemnité forfaitaire journalière en cas de maintien. À l’expiration du terme, l’occupant ne peut ni percevoir les loyers, ni prétendre à un maintien dans les lieux.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille au respect du principe de la contradiction dans ces litiges. Dans une affaire de vente assortie d’une condition résolutoire et d’une convention d’occupation précaire, la haute juridiction a censuré les juges du fond, lesquels avaient relevé d’office une fin de non-recevoir tirée de la chose jugée sans inviter les parties à présenter leurs observations. La Cour a rappelé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.707).
La matière de l’indemnité d’occupation connaît cependant une limite fondamentale lorsque la vente est résolue. Par un arrêt du 6 juin 2024, la troisième chambre civile a rappelé le principe de l’effet rétroactif. Elle a jugé que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-10.944). La résolution anéantit rétroactivement la vente, de sorte que l’occupation est réputée avoir été exercée sans titre.
En conséquence, le vendeur ne peut cumuler la résolution de la vente avec une indemnité d’occupation fondée sur la seule occupation. Les versements effectués par l’acquéreur au titre du prix doivent lui être restitués. Dès lors, les sommes versées pendant la période d’occupation s’analysent en paiements du prix. Leur restitution constitue la contrepartie de l’anéantissement du contrat. La jurisprudence distingue ainsi nettement l’indemnité d’occupation contractuelle de la simple occupation du bien. Le vendeur ne peut tirer aucun profit de cette dernière après la résolution.
À cet égard, la convention d’occupation précaire rédigée en marge de la vente présente un intérêt pratique certain. Elle stipule expressément le montant de l’indemnité et sa durée. Un tel montage permet à l’ancien propriétaire de conserver la jouissance du bien pendant une période déterminée. Il garantit à l’acquéreur le paiement d’une contrepartie financière. La jurisprudence de la troisième chambre civile confirme la validité de ces conventions. Celles-ci doivent être strictement limitées dans le temps et organiser les conséquences de leur expiration.
B. Les restitutions consécutives à la résolution et la prescription de l’action
L’échec de la vente immobilière entraîne un ensemble complexe de restitutions réciproques. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en a précisé les règles. L’acquéreur qui a occupé le bien puis l’a restitué peut prétendre au remboursement de certaines charges. Tel est le cas des dépenses nécessaires à la conservation de la chose. Par un arrêt du 16 mars 2023, la Cour a jugé que « lorsque la résolution de la vente est prononcée, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308).
Cette solution s’inscrit dans le régime général des restitutions prévu par l’article 1352-5 du code civil. Ce texte dispose que « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». Or la résolution ayant un effet rétroactif, le bien est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur. Celui-ci demeure tenu des charges de conservation supportées par l’acquéreur.
Par ailleurs, l’action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix est enfermée dans un délai de cinq ans. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 19 décembre 2024. La haute juridiction a jugé que « la résolution d’une vente pour défaut de paiement du prix par l’acquéreur tend à sanctionner une obligation de nature personnelle, de sorte qu’elle est soumise à la prescription de l’article 2224 du code civil » (Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-23.780). L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Cette solution revêt une importance pratique considérable pour le vendeur dont l’acquéreur occupe le bien sans avoir payé le prix. La demande d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre constitue l’accessoire de la demande principale en résolution. Elle se trouve soumise au même délai de prescription quinquennale. Dès lors, le vendeur qui n’agit pas dans les cinq ans se trouve privé de la possibilité d’obtenir la résolution. Il perd également le bénéfice de la restitution du bien, alors même que l’occupant continue d’en jouir. La vigilance s’impose donc dès la connaissance des faits permettant d’agir.
Enfin, la non-réitération de la vente par acte authentique donne lieu à l’application des clauses pénales. L’interprétation de ces clauses est strictement contrôlée par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile a censuré une dénaturation des termes du compromis. Elle a relevé que « l’acte stipule également que le vendeur pourra toujours renoncer à la réalisation de la vente, se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l’acquéreur après l’envoi d’une mise en demeure de réitérer » (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-16.554). La clause pénale demeure exigible dans les conditions prévues par le compromis.
Or l’expiration du délai de réitération ne laisse pas les parties dans l’incertitude. Le sort de l’acompte, de la clause pénale et de l’occupation du bien est déterminé par l’avant-contrat. À cet égard, la jurisprudence incite les rédacteurs d’actes à prévoir expressément les conséquences de la non-réitération. Il convient de déterminer le sort des sommes versées et la date de libération des lieux. L’absence de telles stipulations expose les parties à des contentieux longs et coûteux. Leur issue dépend alors de l’interprétation judiciaire des clauses.
En conséquence, l’occupation anticipée de l’immeuble vendu avant la signature de l’acte authentique constitue une période juridiquement fragile. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisément cartographié les risques entre 2023 et 2026. La gratuité de l’occupation exclut la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil. La garantie de possession demeure due par le vendeur jusqu’à la réitération. L’indemnité d’occupation ne peut être cumulée avec les effets rétroactifs de la résolution. Dès lors, la sécurisation de cette période par une convention écrite apparaît indispensable. Celle-ci doit être assortie d’une indemnité et d’une clause d’expiration, afin de protéger les deux parties.
Conclusion
La remise des clés avant la signature de l’acte authentique place l’acquéreur dans une situation juridique originale. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a précisé le régime entre 2023 et 2026. L’occupation gratuite consentie avant la réitération ne confère aucun titre de bail. La présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil ne trouve donc pas à s’appliquer. L’arrêt du 29 janvier 2026 l’a jugé faute de contrepartie à l’occupation. La garantie de la possession et du transfert de propriété demeure en revanche due par le vendeur. La remise anticipée des clés n’éteint pas ses engagements.
L’échec de la vente ouvre quant à lui des droits précis au profit de chacune des parties. L’indemnité d’occupation stipulée dans la convention d’occupation précaire en constitue l’illustration. Les restitutions consécutives à la résolution complètent ce dispositif, entre impôts fonciers et prescription. Les praticiens doivent intégrer ces solutions dans la rédaction de leurs avant-contrats. La période intermédiaire, ses conditions financières et les conséquences de son expiration doivent être organisées. La sécurité juridique de l’opération immobilière dépend de cette anticipation contractuelle. La Cour de cassation en contrôle l’exécution avec une attention constante.
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