La remise des clés d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement s’accompagne presque toujours d’un procès-verbal de livraison, et ce document consigne fréquemment des réserves. L’acquéreur y relève les finitions manquantes, les équipements défectueux ou les ouvrages absents, dans l’attente d’une levée qui tarde parfois des mois. La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser, par un arrêt du 25 juin 2026, les conditions dans lesquelles le juge des référés peut ordonner au vendeur l’exécution de ces reprises sous astreinte. Cette décision, associée à une série constante rendue depuis 2023, dessine les contours exacts de la garantie des vices apparents, de la conformité contractuelle et des délais de l’action. Le présent article expose ce régime à partir des seules décisions et des seuls textes obtenus dans cette recherche, chacun étant accompagné de son lien officiel.
La vente en l’état futur d’achèvement se définit par le mécanisme que décrit l’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. » (article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation) Le même texte ajoute que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, ce qui explique la place centrale de la livraison dans le contentieux. Or la livraison n’efface pas les manquements qu’elle constate, et la garantie légale prend alors le relais du contrat.
L’enjeu pratique se concentre sur une double question. D’une part, l’acquéreur peut-il obtenir en référé la condamnation du vendeur à réaliser les travaux de levée des réserves, sans attendre l’issue d’une procédure au fond ? D’autre part, de quels délais dispose-t-il pour agir, et que devient le solde du prix tant que les réserves ne sont pas levées ? La jurisprudence récente répond à ces deux interrogations avec une précision accrue, notamment sur le caractère sérieusement contestable de l’obligation, critère directeur de l’office du juge des référés.
L’intérêt du sujet dépasse le seul contentieux de la construction. Chaque année, des milliers de logements neufs sont livrés avec des réserves, et la qualité de la levée conditionne la valeur du bien, sa conformité au permis de construire et la sérénité des occupants. L’acquéreur averti qui maîtrise les délais, les fondements et les voies de contrainte conserve une position de force face au promoteur, tandis que l’acquéreur qui laisse passer les échéances voit ses garanties s’éteindre une à une.
I. L’étendue de la garantie : ce que le vendeur ne peut pas écarter
A. Le régime des vices apparents et des défauts de conformité
Le texte de référence demeure l’article 1642-1 du code civil, dont l’alinéa premier dispose : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. » (article 1642-1 du code civil) La portée de cette disposition est considérable : elle interdit au vendeur d’écarter sa responsabilité du chef des vices apparents au seul motif que la livraison est intervenue. Le second alinéa tempère les conséquences de la garantie en prévoyant qu’il n’y aura lieu ni à résolution du contrat ni à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer, ce qui oriente naturellement le contentieux vers l’exécution en nature.
L’article 1648 du code civil complète ce dispositif en enfermant l’action dans un délai précis. Son second alinéa dispose : « l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » (article 1648 du code civil) La combinaison des deux textes est la clé de voûte du régime : un délai d’un mois de décharge, un délai d’un an de forclusion, et entre les deux une période pendant laquelle la dénonciation puis l’action doivent se succéder selon des modalités que la jurisprudence a précisées avec constance.
La constatation de l’achèvement, qui conditionne l’exigibilité du solde du prix, ne neutralise pas ces garanties. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation le dit en toutes lettres : « La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil » (article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation). Un procès-verbal signé sans réserve ne prive donc pas l’acquéreur de ses droits ; il déplace seulement la question de l’apparence du désordre et du point de départ des délais. Par ailleurs, le même article énonce que les défauts de conformité sans caractère substantiel et les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation ne sont pas pris en considération pour l’appréciation de l’achèvement, ce qui délimite l’achèvement de la conformité.
La formation de section de la troisième chambre civile a fixé l’application dans le temps de ces dispositions par un arrêt publié du 23 mai 2024. Dans une résidence vendue par lots entre 2008 et 2010, le syndicat des copropriétaires, invoquant des défauts apparents à la réception prononcée le 18 février 2013, avait assigné le vendeur le 1er mars 2017. La Cour de cassation retient : « Il en résulte que les dispositions de l’article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, modifiant l’article 1642-1 du code civil, sont applicables aux défauts de conformité apparents affectant les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement dont la livraison est intervenue après l’entrée en vigueur de la loi, le 28 mars 2009. » (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-24.191, FS-B) Elle en déduit, la livraison ayant été reçue par le syndic le 7 octobre 2011, que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du code civil était « applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison, que ces désordres soient qualifiés de vices de construction ou de défauts de conformité ».
L’enseignement est décisif : la qualification retenue par l’acquéreur, ou par le vendeur, est indifférente au déclenchement du délai annuel. Qu’il s’agisse d’un vice de construction ou d’un défaut de conformité, tout désordre apparent à la réception relève du même régime de forclusion. Le vendeur ne peut donc espérer échapper au délai d’un an en discutant la qualification, ni l’acquéreur s’affranchir de ce délai en requalifiant sa demande après coup. La sécurité juridique du régime tient à cette unicité de traitement.
Pour l’acquéreur confronté à une livraison défectueuse, l’assistance d’un avocat en droit de la construction permet de procéder à la lecture croisée du procès-verbal de livraison, de la notice descriptive et des plans du permis de construire (avocat en droit de la construction). Cette lecture croisée détermine, dès la livraison, ce qui relève de la garantie des vices apparents, ce qui relève de l’achèvement et ce qui devra être dénoncé dans le mois de la prise de possession.
B. La délivrance conforme à la convention et à la réglementation
À côté de la garantie légale, l’obligation de délivrance oblige le vendeur à remettre une chose conforme à ce qui a été convenu. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté le 11 septembre 2025, dans une affaire où les acquéreurs avaient découvert après la vente que des travaux avaient été réalisés dans l’immeuble sans permis de construire. Au visa de l’article 1604 du code civil (article 1604 du code civil), la Cour retient : « Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention des parties et, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur. » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.751)
L’arrêt censure la cour d’appel qui avait renvoyé l’acquéreur à la garantie des vices cachés au motif que l’acte de vente ne stipulait ni la délivrance d’un permis de construire pour les transformations opérées, ni la conformité du bien aux normes d’accessibilité et aux normes thermiques. La Cour conclut : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La conformité à la réglementation en vigueur fait donc partie intégrante de la chose due, sauf stipulation contraire expresse de l’acte, et le silence de l’acte ne fait pas basculer la question vers le régime, plus exigeant, des vices cachés.
Cette jurisprudence rejoint celle qui retient, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, qu’un ouvrage prévu au permis de construire et non réalisé constitue à la fois une non-conformité et un vice. La Cour de cassation l’a énoncé le 25 juin 2026 dans une formule décisive, à propos de murs de soutènement absents : « l’absence de mur de soutènement en pied de restanques au niveau du jardin des acquéreurs constituait à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction ». (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-17.715) Le permis de construire et ses plans annexés deviennent ainsi la mesure de la conformité contractuelle, ce qui donne à la notice descriptive une portée probatoire considérable dans le contentieux de la livraison.
En revanche, la notion d’achèvement demeure autonome de celle de conformité. Un arrêt du 11 décembre 2025 l’illustre dans une affaire où la réception du 15 octobre 2019 avait été assortie de réserves levées seulement le 24 juin 2020. L’acquéreur réclamait le bénéfice de la clause pénale de retard en soutenant que des murs, des clôtures d’enceinte et des enrobés étaient purement et simplement manquants à la réception. La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui, constatant que ni le contrat préliminaire ni l’acte de vente ne comportaient d’informations sur ces ouvrages et que l’acte interdisait à l’acquéreur d’invoquer la non-finition des abords pour refuser la livraison, « a pu en déduire que le bien était achevé à la date de livraison prévue, soit le 30 octobre 2019, de sorte que la demande des acquéreurs au titre des pénalités contractuelles de retard ne pouvait être accueillie ». (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 24-10.816)
L’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation renvoie aux ouvrages et éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, et non à la conformité intégrale aux prévisions contractuelles. Dès lors, l’absence d’un mur de clôture n’empêche pas l’achèvement de la maison, mais elle peut constituer un défaut de conformité réparable au titre de la garantie légale ou de l’obligation de délivrance. La distinction commande l’articulation des demandes : pénalités de retard d’un côté, levée des réserves de l’autre, sans que l’échec des premières n’emporte le rejet des secondes.
II. Les voies de contrainte : le référé et la mécanique du prix
A. Le référé : provision et exécution de l’obligation de faire
L’acquéreur qui ne veut pas attendre l’issue d’une procédure au fond peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile lui en donne le pouvoir : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile) L’obligation de levée des réserves, lorsqu’elle est certaine, peut donc être exécutée en nature sous astreinte sans attendre le fond, ce qui constitue une arme redoutable face à un promoteur dilatoire.
L’arrêt du 25 juin 2026 illustre la méthode en deux temps qu’applique la Cour de cassation. Les acquéreurs d’un appartement et de parkings livrés le 16 mars 2022 avec réserves se plaignaient de désordres affectant la baignoire et de l’absence de réalisation de murs de restanque. D’un côté, la cour d’appel avait ordonné sous astreinte la réalisation de ces murs, après avoir constaté qu’ils figuraient aux plans de coupe du permis de construire, à l’arrêté de permis et à la notice architecturale, et qu’il résultait d’une expertise en cours une dangerosité certaine des lieux, un copropriétaire s’étant plaint de chutes de pierres. La Cour de cassation approuve, l’absence d’ouvrage constituant « à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction » au sens de l’article 1642-1 du code civil.
De l’autre côté, la même cour d’appel avait ordonné le remplacement de la baignoire au seul motif que le vendeur ne contestait pas ne pas avoir levé la réserve formulée trois jours après la livraison. La censure tombe, au visa des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile et 1642-1 du code civil : « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’avait pas contesté l’existence des désordres affectant la baignoire, de sorte que son obligation de lever cette réserve était sérieusement contestable, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Le caractère contestable de l’obligation s’apprécie donc au regard de la position du défendeur, pièce par pièce, réserve par réserve, et non globalement à l’échelle du dossier.
En conséquence, la voie du référé se prête à la levée des réserves certaines, telles les non-conformités documentées par le permis de construire ou la notice descriptive, et se ferme aux désordres dont l’existence même est discutée. La distinction commande la stratégie contentieuse : l’acquéreur solide dans ses pièces peut espérer une exécution rapide sous astreinte, tandis que les désordres contestés relèveront du juge du fond, le plus souvent après expertise. À cet égard, la constitution du dossier dès la livraison, photographies à l’appui, conditionne le succès de la demande en référé.
L’arrêt du 25 juin 2026 précise encore que la cassation de la condamnation relative à la baignoire n’entraîne pas celle des chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, justifiés par les autres condamnations non remises en cause. La portée de la censure est ainsi cantonnée au chef contesté, ce qui préserve l’efficacité des mesures validées et évite la remise en cause globale de l’ordonnance. La technique de la cassation partielle joue ici en faveur de la stabilité des condamnations obtenues.
B. Les délais de l’action et le sort du solde du prix
Le second volet du contentieux porte sur les délais. Une lecture hâtive des textes pourrait laisser croire que l’acquéreur doit dénoncer chaque vice dans le mois de la prise de possession, à peine de déchéance. La Cour de cassation a écarté cette lecture par une série d’arrêts remarquables. Le 13 février 2025, elle retient : « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois ». (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.755)
Les faits de l’espèce éclairent la solution. Un acquéreur avait acheté un immeuble en l’état futur d’achèvement par acte du 7 avril 2015, avec un délai de livraison de treize mois. La cour d’appel avait fixé la date d’achèvement au 16 mars 2018, faute de remise avant cette date des certificats de conformité Consuel et Qualigaz, et avait rejeté la demande au titre des travaux de parachèvement au motif qu’ils auraient dû figurer sur les réserves du procès-verbal de réception. La censure intervient au visa des articles 1642-1, alinéa 1er, et 1648, alinéa 2, du code civil, la cour d’appel ayant confondu les règles de la vente en l’état futur d’achèvement et celles du louage d’ouvrage. L’acquéreur peut donc agir dans l’année pour des désordres qui n’auraient pas été consignés dans le procès-verbal, dès lors qu’ils étaient apparents.
Le 17 octobre 2024, la Cour de cassation avait déjà énoncé le principe dans des termes quasi identiques à propos d’un défaut apparent non réservé. Dans cette affaire, le procès-verbal de livraison et de remise des clés avait été signé le 30 juillet 2019 avec réserves, et l’acquéreur, se plaignant de non-conformités de la cloison séparative et des mains courantes de la loggia, avait assigné le vendeur le 27 juillet 2020. La Cour retient que « l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices et défauts de conformité apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois ». (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-15.678) Statuant au fond, elle constate que l’acquéreur avait agi « moins d’un an après le 30 août 2019, point de départ du délai d’un an prévu aux articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil », et déclare son action recevable.
Le délai d’un mois fixe donc le point de départ du délai d’action annuel, il n’enferme pas la dénonciation. L’acquéreur vigilant a intérêt à dénoncer les désordres dès le premier mois pour fixer au plus tôt ce point de départ, mais sa négligence ponctuelle ne le prive pas d’agir tant que l’année n’est pas écoulée. La forclusion ne joue que si l’assignation est délivrée plus d’un an après la réception ou l’expiration du délai d’un mois, selon l’événement le plus tardif.
Par ailleurs, la forclusion de l’action en résolution n’éteint pas toutes les armes de l’acquéreur. Le 13 février 2025 encore, la Cour de cassation a jugé que « la forclusion de l’action en résolution de la vente pour vices apparents fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil n’a pas d’incidence sur une exception au paiement du solde du prix tirée d’une stipulation du contrat de vente ». (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-13.761) Dans cette affaire, l’acquéreur d’un local commercial livré le 8 décembre 2014 avec réserves refusait de payer le solde représentant trois pour cent du prix, payable à la levée des réserves, tant que la réserve relative à la hauteur sous plafond sous poutre n’était pas levée. La cour d’appel l’avait condamné au motif que l’action en résolution était forclose ; la censure tombe, car l’exception opposée à la demande en paiement échappe à la forclusion.
La solution repose sur une distinction classique entre l’action et l’exception : l’exception au paiement du solde du prix, tirée de la stipulation contractuelle qui conditionne ce paiement à la levée des réserves, n’est ni prescriptible ni forclosable. Elle confère à l’acquéreur un levier durable sur le promoteur, puisque le solde ne devient exigible que lorsque les réserves sont effectivement levées. La retenue du solde, prévue au contrat, fonctionne ainsi comme une garantie de fait dont l’efficacité ne dépend d’aucun délai.
La mécanique du solde du prix connaît une autre limite, au profit de l’acquéreur, lorsque la vente est adossée à une garantie financière d’achèvement. Un arrêt publié du 11 mai 2023 rappelle que « le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement, qui achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger de l’acquéreur le solde du paiement du prix de vente ». (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696, FS-B) Et la Cour de préciser, au visa de l’article 1353 du code civil : « Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage. »
La charge de la preuve du financement pèse donc sur le garant, non sur l’acquéreur, et la créance du garant est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages qu’il a financés. Dans cette affaire polynésienne, la banque garante réclamait huit millions quatre cent mille francs CFP au titre du solde du prix ; la cour d’appel avait inversé la charge de la preuve en reprochant à l’acquéreur de ne pas établir que les travaux mentionnés au protocole avaient été pris en charge directement par les acquéreurs. La cassation replace la démonstration à la charge du garant, qui doit établir la contrepartie des sommes réclamées.
Pour le praticien du droit immobilier, ces arrêts dessinent une procédure en trois temps : consigner les réserves à la livraison, dénoncer les désordres dans le mois de la prise de possession pour fixer au plus tôt le point de départ du délai annuel, puis agir dans l’année, au besoin en référé lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (avocat en droit immobilier). La combinaison de la retenue du solde et de l’action en référé place l’acquéreur en position de négocier la levée des réserves dans des conditions favorables, sans avoir à subir les lenteurs d’une procédure au fond.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 renforce sensiblement la position de l’acquéreur d’un immeuble à construire. La garantie des vices apparents couvre indifféremment les vices de construction et les défauts de conformité, l’obligation de délivrance conforme s’apprécie à l’aune du permis de construire et de la réglementation en vigueur, et la voie du référé permet l’exécution sous astreinte des reprises dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’acquéreur dispose d’un an pour agir, même si la dénonciation intervient après le premier mois, et la forclusion de l’action en résolution n’éteint pas son exception au paiement du solde du prix.
L’arrêt du 25 juin 2026, en distinguant la non-conformité documentée par les pièces administratives du désordre dont l’existence est contestée, fournit au contentieux un critère simple et prévisible, pièce par pièce et réserve par réserve. L’exactitude du procès-verbal de livraison, la conservation de la notice descriptive et des plans, et la promptitude de l’action demeurent les conditions pratiques de l’efficacité de ces garanties. À défaut, l’écoulement du délai annuel consomme la forclusion et réduit le contentieux à la seule discussion du solde du prix, qui reste la dernière protection de l’acquéreur.
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