La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 2 avril 2026 un arrêt qui éclaire une question aussi fréquente que redoutée dans la pratique des baux commerciaux : celle de la preuve de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur qui revendique le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.435). En censurant une cour d’appel qui avait tenu une fiche d’information du site Infogreffe pour un extrait Kbis, la Cour rappelle la rigueur de la condition d’immatriculation. Le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction en dépendent, de sorte que la force probatoire des documents produits doit être rigoureusement appréciée.
Cette décision s’inscrit dans une série d’arrêts récents, dont celui du 19 mars 2026 relatif à l’unité d’exploitation (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581), qui confirment l’actualité du contentieux de l’immatriculation. Il importe dès lors d’examiner les contours de cette condition de fond, dont l’interprétation jurisprudentielle est rigoureuse, avant d’étudier le régime de la preuve qui s’y attache et ses conséquences contentieuses.
I. Une condition de fond du droit au renouvellement, d’interprétation rigoureuse
L’immatriculation du preneur constitue une condition d’application du statut des baux commerciaux dont la troisième chambre civile contrôle étroitement la réunion, tant dans son principe que dans ses tempéraments. L’exigence légale porte sur l’activité réellement exercée dans les lieux loués, tandis que la jurisprudence admet des atténuations fondées sur l’unité d’exploitation et sur certaines activités soumises de plein droit au statut.
A. L’immatriculation pour l’activité réellement exercée dans les lieux loués
Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du statut s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux « dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises ». L’article L. 145-8 du même code précise que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ».
La Cour de cassation déduit de ces textes que l’immatriculation doit être souscrite au titre de l’activité réellement exercée dans les lieux loués, et non d’une activité différente de celle à laquelle le bail est affecté. L’arrêt du 22 septembre 2016 illustre cette exigence dans une espèce où la locataire, exploitante d’un restaurant, demeurait immatriculée pour des activités de vente d’objets d’art et d’importation d’objets de luxe (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-18.456). La Cour y juge que « la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure », dès lors qu’il était constaté que « la société La Tentation du mandarin était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués ».
La jurisprudence exige en outre que cette immatriculation soit régulière à la date de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement. Ainsi, la cour d’appel dont le raisonnement a été approuvé le 18 janvier 2011 avait retenu que « le preneur doit, pour bénéficier du statut des baux commerciaux justifier de son immatriculation au registre du commerce à la date de la signification de la demande de renouvellement, une immatriculation postérieure étant sans effet », et que « l’immatriculation doit être régulière au regard des prescriptions régissant le registre du commerce et des sociétés » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, n° 09-71.910). La même décision rappelle que la dispense d’inscription attachée à la soumission volontaire au statut ne peut être invoquée par les preneurs commerçants, seuls les bailleurs pouvant se prévaloir d’une telle soumission conventionnelle.
Cette solution emporte une conséquence pratique immédiate pour les porteurs de projets commerciaux. La conformité de l’immatriculation s’apprécie à un moment précis, celui où le bail est susceptible de produire ses effets protecteurs. Aucune régularisation tardive ne peut rétroactivement couvrir l’absence d’inscription. Or, la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement soumet le preneur à une double échéance. Celle du délai de deux ans, prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce, sert à contester le congé ou à demander l’indemnité d’éviction. Celle de la justification de l’immatriculation conforme conditionne la recevabilité même de ses demandes. La perte du statut entraîne en effet la qualification d’occupation sans droit ni titre, avec toutes les conséquences indemnitaires et probatoires que cette qualification emporte pour la suite de la procédure.
L’arrêt du 10 novembre 2009 a appliqué la même règle au congé, en censurant la cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences de sa constatation selon laquelle « la société Ed n’avait été immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre de son activité exercée dans les lieux loués qu’à partir du 30 mars 2004 », soit postérieurement au congé délivré le 21 janvier 2003 (Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-20.016). La même solution se retrouve dans les arrêts du 23 novembre 2010, qui rappellent que le preneur doit être immatriculé pour l’activité exploitée « à la date du congé » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2010, n° 09-68.688 ; Cass. 3e civ., 23 novembre 2010, n° 09-68.685).
B. Les tempéraments : l’unité d’exploitation et les activités soumises de plein droit au statut
La rigueur du principe est atténuée par la prise en compte de l’unité d’exploitation. L’arrêt du 19 mars 2026 retient ainsi « que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Dans cette affaire, un bailleur contestait l’application du statut à un lot destiné à une activité de textiles, tandis que le preneur n’était immatriculé que pour une activité de parfumerie exercée dans un local contigu.
La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que l’activité déclarée englobait celle contractuellement autorisée et que « les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible ». Cette qualification reposait sur des indices matériels précis : aucune barrière physique ne séparait les deux lots, la clientèle circulait de l’un à l’autre, un store-banne unique couvrait les devantures et aucune comptabilité analytique distincte n’était tenue. La solution confirme que l’immatriculation unique peut suffire lorsque le fonds est exploité dans des locaux formant un ensemble, sans que le bailleur ait à subir la dénégation du statut fondée sur une formalité purement déclarative.
Cette approche se concilie avec l’exigence, rappelée par l’arrêt du 4 juillet 2012, d’une identification suffisante de l’établissement dans l’immatriculation. La Cour y juge que « le code de commerce ne comportait aucune exigence concernant l’identification d’un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier » et que « la mention de l’adresse de l’établissement suffisait à son identification », quand bien même le numéro de bâtiment indiqué à l’extrait Kbis était erroné (Cass. 3e civ., 4 juillet 2012, n° 11-13.868). La tolérance s’arrête toutefois aux erreurs matérielles sans incidence sur l’identification des lieux loués, la confusion devenant dirimante lorsque le preneur exploite plusieurs établissements dans le même ensemble immobilier.
La question de l’immatriculation secondaire mérite également attention. L’arrêt du 4 juillet 2012 rappelle que l’immatriculation est requise pour l’établissement tant principal que secondaire, « à moins qu’ils ne constituent par exception une unité d’exploitation » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2012, n° 11-13.868). Le preneur qui exploite plusieurs locaux distincts doit donc souscrire, pour chacun d’eux, une inscription complémentaire, sauf à démontrer que les locaux forment un ensemble indivisible. La distinction commande la stratégie documentaire des parties. L’immatriculation secondaire, souscrite auprès du greffe compétent, doit mentionner l’adresse exacte de l’établissement. L’unité d’exploitation, en revanche, se démontre par des éléments matériels dont la réunion est appréciée souverainement par les juges du fond.
Par ailleurs, certaines activités échappent à la condition d’immatriculation. L’arrêt du 21 février 2007 rappelle que « les baux des locaux abritant des établissements d’enseignement étant, de plein droit, soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit la forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité », l’immatriculation n’est pas une condition du bénéfice du statut pour ces locaux (Cass. 3e civ., 21 février 2007, n° 06-11.832). L’article L. 145-2 du code de commerce étend en effet le statut aux baux des locaux abritant des établissements d’enseignement, ce qui réduit la portée de la condition d’immatriculation à la seule hypothèse du commerçant ou de l’industriel exploitant un fonds.
II. La preuve de l’immatriculation conforme, enjeu décisif du contentieux du renouvellement
Le contentieux de l’immatriculation se résout le plus souvent devant le juge sur le terrain de la preuve. L’arrêt du 2 avril 2026 rappelle que la dénégation du statut ne peut prospérer qu’à la condition d’être étayée par des documents exactement qualifiés. Les juges du fond doivent procéder à cette qualification sous le contrôle de la Cour de cassation.
A. La qualification rigoureuse des documents produits : l’apport de l’arrêt du 2 avril 2026
Dans l’espèce jugée le 2 avril 2026, les bailleurs déniaient aux locataires le bénéfice du statut au motif que ceux-ci n’étaient pas immatriculés pour l’activité réellement exercée, alors que le bail limitait la destination à un commerce de « parapluies, cannes, ombrelles et cannes de défense, à l’exclusion de toute autre destination et vente correspondante » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.435). La cour d’appel avait retenu, pour écarter le statut, que la bailleresse produisait un extrait Kbis du 19 décembre 2013 mentionnant une activité de commerce de détail de maroquinerie et d’articles de voyage, étrangère à la destination contractuelle.
La Cour de cassation censure cette analyse, au visa de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause : « la pièce n° 4 produite par la bailleresse n’était pas un extrait Kbis mais une fiche d’information du site internet Infogreffe indiquant seulement le code de rattachement de la nomenclature d’activités française ». La distinction est décisive. L’extrait Kbis, délivré par le greffe, atteste du contenu du registre et des mentions déclarées, tandis qu’une fiche d’information éditée en ligne ne constitue qu’une donnée indicative, dépourvue de la valeur probatoire d’un document officiel du registre.
Cette exigence de qualification s’inscrit dans le droit commun de la preuve, rappelé par l’article 1353 du code civil, aux termes duquel « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En matière d’immatriculation, la charge de la preuve obéit à une logique double : le preneur qui se prévaut du statut doit justifier d’une immatriculation conforme, tandis que le bailleur qui dénie le statut doit établir l’irrégularité de cette immatriculation. Or, la production d’une pièce qui n’a pas la nature de celle invoquée ne suffit pas à établir l’irrégularité alléguée.
La portée de l’arrêt du 2 avril 2026 dépasse ainsi le simple contrôle de la dénaturation. En exigeant que le juge identifie la nature exacte du document produit, la Cour subordonne l’efficacité de la dénégation du statut à la production de pièces officielles, seules à même d’établir le contenu du registre à une date donnée. L’extrait Kbis, délivré par le greffe du tribunal de commerce, emporte une présomption de conformité aux mentions déclarées, tandis que la fiche d’information en ligne ne reflète qu’une extraction indicative de données, sans garantie d’exhaustivité ni de fraîcheur. Cette distinction est d’autant plus importante que l’immatriculation s’apprécie à une date déterminée, celle du congé ou de la demande de renouvellement, dont la preuve peut être apportée par la production de l’extrait historique du registre.
Le rappel est d’autant plus utile que le congé avec dénégation du statut se prête à des erreurs préjudiciables. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans ». Or, la jurisprudence du 18 janvier 2011 précise que « même si le bailleur est lié, en application du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut à tout moment de la procédure soutenir que ce statut n’est pas applicable en l’absence de l’une des conditions essentielles de l’existence du droit au renouvellement » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, n° 09-71.910).
B. La sanction de la preuve défaillante et la stratégie des parties
La démonstration de l’absence d’immatriculation conforme emporte des conséquences majeures pour le preneur, qui perd le droit au renouvellement et, partant, celui de prétendre à l’indemnité d’éviction. L’arrêt du 22 septembre 2016 a ainsi cassé l’arrêt d’appel qui avait maintenu le droit à indemnité de la locataire immatriculée pour une activité distincte de celle exercée, la déchéance s’analysant en la perte de la propriété commerciale elle-même (Cass. 3e civ., 22 septembre 2016, n° 15-18.456). La jurisprudence du 25 octobre 2018 confirme qu’en l’absence de droit au renouvellement, le preneur qui n’était pas « immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse » ne peut bénéficier des protections du statut (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-28.733).
La sanction se double d’un régime de preuve exigeant quant au moment où l’immatriculation doit être acquise. L’immatriculation postérieure au congé est sans effet, comme l’a rappelé l’arrêt du 10 novembre 2009, dans lequel la preneuse n’avait été immatriculée pour l’activité d’alimentation générale dans les lieux loués que plusieurs mois après la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-20.016). La régularisation intervenue en cours d’instance ne peut davantage couvrir le défaut constaté à la date de la demande de renouvellement, ainsi qu’il résulte de la solution du 18 janvier 2011 (Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, n° 09-71.910).
En conséquence, la vigilance des praticiens doit se porter sur trois points. Le premier tient à la vérification préalable, par le bailleur, de l’extrait Kbis du preneur avant toute délivrance d’un congé avec dénégation du statut. Une contestation fondée sur un document dénué de force probatoire risquerait en effet d’aboutir à la nullité du congé ou au maintien de l’indemnité. Le second concerne le preneur, qui doit s’assurer que son immatriculation reflète fidèlement l’activité réellement exercée dans les lieux loués et que les mentions du registre correspondent à la destination contractuelle, toute modification d’activité devant être suivie d’une déclaration modificative.
Le troisième point tient à la preuve de l’unité d’exploitation lorsque plusieurs locaux sont exploités ensemble. L’arrêt du 19 mars 2026 invite les preneurs à documenter les éléments matériels de l’unité, tels que la suppression des cloisons, la circulation de la clientèle ou l’absence de comptabilité distincte, seuls susceptibles de fonder la qualification d’ensemble indivisible au sens de la jurisprudence (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). A cet égard, la production d’un extrait Kbis récent et d’un état du registre complété, le cas échéant, par l’attestation du greffe, demeure le moyen le plus sûr de prévenir la contestation.
La jurisprudence n’exige pas, en revanche, que l’unité d’exploitation ait été autorisée par le bailleur, l’arrêt du 19 mars 2026 écartant la recherche de l’autorisation comme inopérante au regard des constatations matérielles de l’exploitation unique (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Cette souplesse protège le preneur qui a réuni deux lots contigus pour les besoins de son exploitation. La réunion ne doit toutefois pas méconnaître la destination des lieux ni les stipulations du bail. Leur violation pourrait être sanctionnée sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce relatives aux motifs graves et légitimes de refus de renouvellement.
Par ailleurs, l’arrêt du 2 avril 2026 incite les juges du fond à une qualification rigoureuse des pièces soumises à leur examen, sous peine de cassation pour dénaturation (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.435). Cette solution protège le preneur contre les dénégations fondées sur des données indicatives, mais elle ne dispense pas celui-ci de rapporter la preuve positive de son immatriculation conforme. Des lors, la stratégie contentieuse doit s’organiser autour de la constitution, dès l’origine du litige, d’un dossier probatoire complet : extrait Kbis, déclarations modificatives, correspondance avec le greffe et, en cas d’unité d’exploitation, constats matériels étayant l’indivisibilité de l’exploitation.
Conclusion
La condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés demeure une clef de voûte du statut des baux commerciaux, dont la réunion s’apprécie à la date du congé ou de la demande de renouvellement, au regard de l’activité réellement exercée dans les lieux loués. Les arrêts de 2026, et singulièrement celui du 2 avril 2026, confirment que cette condition se prouve par des documents officiels dont le juge doit qualifier exactement la nature, la fiche Infogreffe ne pouvant se substituer à l’extrait Kbis. La jurisprudence n’en aménage pas moins des tempéraments protecteurs du preneur, fondés sur l’unité d’exploitation et sur les activités soumises de plein droit au statut, dont l’invocation suppose une démonstration factuelle rigoureuse. La sécurisation du bail commercial passe ainsi par une vigilance continue des parties sur le contenu du registre, la cohérence entre la destination contractuelle et l’activité déclarée, et la constitution d’un dossier probatoire solide, l’anticipation demeurant la meilleure protection contre les aléas du contentieux du renouvellement. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris intervenant sur les contentieux d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et de renouvellement permet d’objectiver la réalité des inscriptions avant toute délivrance de congé. Elle évite ainsi les conséquences irréversibles d’une dénégation mal fondée.
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