Le statut des baux commerciaux protège le commerçant dont le fonds est réellement exploité dans les lieux loués. Il ne protège pas celui qui se borne à conserver un titre locatif sur des locaux fermés. L’article L. 145-8 du code de commerce érige ainsi l’exploitation effective en condition du droit au renouvellement. L’article L. 145-17 du même code autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité en cas de cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation. La jurisprudence rendue entre 2024 et 2026 par les cours d’appel et les tribunaux judiciaires a notablement précisé le contenu de cette exigence. Elle a également fixé la charge de sa preuve et les sanctions attachées à sa méconnaissance.
L’arrêt rendu le 12 mai 2026 par la cour d’appel de Versailles illustre cette rigueur nouvelle. L’affaire opposait la société civile immobilière Le Charvet à la société Hoche. La cour y a validé un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, au terme d’une analyse minutieuse des preuves de l’inexploitation. Cette décision, jamais décryptée en tant que décision principale, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel convergent (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483). Sa présentation d’ensemble s’impose tant pour les bailleurs confrontés à des commerces durablement fermés que pour les preneurs exposés à une sommation d’exploiter.
I. L’exploitation effective du fonds de commerce, condition du droit au renouvellement
A. La notion d’exploitation effective et la charge de la preuve
Selon l’article L. 145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Ce fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. La règle s’articule avec l’exigence d’immatriculation posée à l’article L. 145-1 du code de commerce. Elle en constitue le pendant fonctionnel, puisque l’immatriculation ne suffit pas à démontrer l’exploitation. La cour d’appel de Versailles a formulé en 2026 la définition la plus complète de cette exigence. Elle a retenu que « L’exploitation effective du fonds de commerce au sens de ce texte s’entend de son exploitation réelle, régulière et conforme à la destination du bail. La charge de la preuve de cette exploitation effective incombe au preneur » (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483).
Cette définition cumule les critères de réalité, de régularité et de conformité à la destination contractuelle. Elle n’exige toutefois pas une permanence absolue de l’activité. La cour d’appel de Nîmes a ainsi rappelé que « L’exploitation effective d’un fonds suppose une exploitation réelle et régulière même si elle n’est pas permanente » (CA Nîmes, 16 mai 2025, n° 23/01244). En l’espèce, la commune bailleresse avait établi l’inexploitation par plusieurs constats de commissaire de justice dressés à des dates et heures différentes. Le garage du preneur demeurait fermé aux heures d’ouverture affichées, aucun personnel n’était présent, et le compteur avait été déposé. La cour a dénié toute valeur probante aux attestations de clients dépourvues de factures de réparation concordantes. Elle a écarté de même les factures d’approvisionnement qui ne démontraient pas la réalisation de ventes dans les lieux loués.
La démonstration du bailleur repose donc avant tout sur des constats répétés dans le temps. Leur accumulation rend la preuve de l’inexploitation difficilement contestable. Dans l’affaire Le Charvet, la cour d’appel de Versailles a relevé que le constat produit par le preneur montrait des étagères garnies de fruits et légumes « soigneusement disposés, comme si aucun client ne s’était servi ». Dressé en fin de journée, ce constat « procède ainsi d’une mise en scène » (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483). L’absence de comptabilité du fonds exploité dans les lieux a été déterminante. La comptabilité est en effet seule de nature à établir que les marchandises avaient réellement été écoulées dans le local concerné.
Le tribunal judiciaire de Versailles a jugé, dans le même sens, qu’une preneuse n’ayant pas exploité son fonds d’alimentation générale pendant plusieurs années « du fait de la cessation de l’exploitation des locaux donnés à bail, ne bénéficiait plus, au jour de la délivrance du congé, du droit au renouvellement du bail commercial et donc du bénéfice du statut des baux commerciaux » (TJ Versailles, 7 mars 2025, n° 23/06569). Le jugement soulignait que la clause du bail imposait au preneur de « maintenir les biens loués en état permanent d’exploitation effective et normale, sauf les fermetures hebdomadaires et annuelles ». Cette stipulation, combinée à la carence constatée, emportait déchéance du droit au renouvellement. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé que « le bénéficiaire doit avoir la double qualité de locataire des murs et de propriétaire du fonds de commerce » pour se prévaloir du statut. Il a ajouté que le preneur n’est pas tenu d’exploiter personnellement le fonds. Son exploitation doit toutefois demeurer réelle, régulière et conforme à la destination du bail (TJ Paris, 22 janvier 2026, n° 23/11650).
B. Les motifs légitimes de non-exploitation et le régime des fermetures temporaires
L’article L. 145-8 du code de commerce réserve expressément l’hypothèse des motifs légitimes, qui dispensent le preneur de l’exploitation effective. Ces motifs ne le privent pas de son droit au renouvellement. La jurisprudence récente a précisé que les travaux de rénovation entrepris en vue de l’ouverture du commerce constituent un tel motif. Encore faut-il qu’ils soient réels et conduits sans désinvolture. La preneuse avait acquis un fonds en liquidation judiciaire, puis réalisé d’importants travaux avant l’ouverture de sa boutique. La cour d’appel de Versailles a ainsi jugé que « Dans la mesure où le fonds de commerce n’a pas été exploité pour des motifs légitimes, le refus de renouvellement du bail opposé par la bailleresse sur le fondement de l’article L. 145-8 du code de commerce n’était pas régulier » (CA Versailles, 29 octobre 2025, n° 23/05996). La cour a retenu au titre des motifs légitimes la nécessité de travaux dont la bailleresse connaissait l’importance. Elle a également retenu l’existence de démarches nombreuses en vue de l’ouverture et le dépôt d’une demande d’immatriculation d’un établissement secondaire.
À l’inverse, la fermeture saisonnière d’un restaurant fondée sur la seule insuffisance de la fréquentation touristique ne constitue pas un motif légitime. Dans l’affaire du restaurant Le Mûrier, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé qu’« aucune tolérance antérieure du bailleur n’était établie ». Elle a relevé que la clause du contrat était « claire, sans équivoque sur l’obligation de laisser les lieux ouverts en toutes circonstances sauf interdiction légale » (CA Aix-en-Provence, 22 janvier 2026, n° 25/02509). Le preneur, qui fermait son établissement pendant la période hivernale pour des motifs mercantiles et personnels, ne pouvait utilement se prévaloir d’une tolérance non démontrée du bailleur.
La portée des fermetures temporaires doit par ailleurs être appréciée avec discernement, comme l’illustre la jurisprudence relative aux travaux de réaménagement. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé que « L’appréciation de la durée de fermeture de l’établissement au regard de l’obligation d’exploitation continue des locaux excède les pouvoirs du juge des référés » (CA Paris, 19 janvier 2024, n° 23/10468). Le preneur justifiait avoir fait réaliser des travaux de peinture, d’électricité et de carrelage, puis avoir rouvert l’établissement. La contestation sérieuse ainsi caractérisée faisait obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en référé. La question de la durée de la fermeture relevait du juge du fond.
La rédaction de la clause d’exploitation conditionne enfin l’issue du litige, les juges attachant un poids décisif à sa précision. Le tribunal judiciaire de Chartres a ainsi retenu la validité d’une clause imposant au preneur qu’« il devra exploiter son commerce de manière continue et pour la totalité de la surface louée, sans pouvoir cesser cette activité pour quelque raison que ce soit, fusse temporairement ou partiellement ». Cette stipulation était qualifiée de déterminante de la volonté des parties (TJ Chartres, 3 novembre 2025, n° 25/00256). La constatation par un commissaire de justice que « la station-service de l’hypermarché semble à l’arrêt » a suffi à établir le manquement. Elle a fondé la résiliation du bail au titre de l’inexploitation du fonds.
II. Les sanctions de l’inexploitation du fonds dans la relation locative
A. La sommation d’exploiter et l’acquisition de la clause résolutoire
L’inexploitation du fonds constitue une inexécution contractuelle que la plupart des baux sanctionnent par une clause résolutoire. Le jeu de cette clause demeure soumis aux exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte, modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, subordonne l’effet de la clause à un commandement demeuré infructueux. Le délai est d’un mois. La loi encadre désormais l’octroi des délais de grâce. Cet octroi est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant. En matière d’obligation d’exploiter, le bailleur recourt classiquement à une sommation d’exploiter visant la clause résolutoire. Cet acte doit préciser le délai d’un mois et les obligations dont la reprise est exigée.
L’ordonnance rendue le 1er juin 2026 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon illustre l’efficacité de cette technique. Le preneur avait cessé d’exploiter son fonds d’antiquaire avant la sommation délivrée le 6 octobre 2025. Le juge a constaté qu’« il n’avait pas repris ses activités d’antiquaire dans le délai d’un mois suivant la délivrance de la sommation, laquelle mentionnait ce délai ». Il a en conséquence constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 6 novembre 2025 (TJ Dijon, 1er juin 2026, n° 25/00617). L’absence de contestation sérieuse était démontrée par un article de presse, des attestations de témoins et des photographies. Le juge des référés a jugé ces éléments suffisants.
L’obligation d’exploiter pèse sur le preneur lui-même, sans qu’il puisse se décharger de son exécution sur un tiers. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé que « le preneur, nonobstant la mise en location-gérance, demeure tenu d’exploiter les lieux loués » (CA Paris, 7 novembre 2025, n° 25/00640). Dans cette affaire, la société preneuse avait confié l’exploitation du fonds à un locataire-gérant dont les agissements avaient conduit à la fermeture durable du commerce. La cour a écarté le moyen tiré de la force majeure, en retenant que « la société Alimentation 2L ne saurait invoquer une quelconque force majeure faisant obstacle à l’exploitation du fonds de commerce en s’abritant derrière les agissements du locataire-gérant, faute, en l’espèce, d’extériorité, l’obligation d’exploiter pesant, aux termes du bail, sur le preneur lui-même » (CA Paris, 7 novembre 2025, n° 25/00640). La fermeture de l’établissement, constatée du 3 octobre 2022 au 18 avril 2024, a emporté acquisition de la clause résolutoire un mois après la sommation d’exploiter.
Le référé constitue en outre une voie utile pour obtenir l’exécution forcée de l’obligation d’exploiter, sous astreinte. Le tribunal judiciaire de Vannes a ainsi condamné une société exploitante à justifier de la garniture des locaux et à reprendre l’exploitation du fonds. La condamnation était assortie d’une astreinte provisoire de deux cents euros par jour de retard. Le juge a retenu qu’« il n’est pas sérieusement contestable que la défenderesse viole les dispositions du bail commercial précitées, à savoir l’obligation d’exploitation du fonds de commerce dans les locaux objet du bail » (TJ Vannes, 22 mai 2025, n° 25/00112). La condamnation prononcée sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au bailleur d’obtenir rapidement la reprise effective de l’activité.
Or, la pluralité des sanctions disponibles confère au bailleur un choix stratégique. L’exécution forcée en référé s’impose lorsque la reprise de l’exploitation demeure possible. La constatation de la clause résolutoire est privilégiée lorsque la cessation est établie et durable. Le refus de renouvellement sans indemnité s’impose lorsque le bail arrive à son terme. Cette palette explique l’importance pratique de l’obligation d’exploitation continue, dont le contentieux ne cesse de se développer. En conséquence, la sécurisation de la position du bailleur suppose une clause d’exploitation précise, des constats de commissaire de justice réguliers et des actes conformes aux exigences légales. La conduite de ces procédures gagne à être confiée à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux de l’exploitation effective du fonds de commerce et des sommations d’exploiter.
B. La mise en demeure et le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
L’article L. 145-17 du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime. L’invocation de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation de l’exploitation est toutefois subordonnée à une mise en demeure préalable restée sans effet pendant plus d’un mois. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa du texte. La jurisprudence récente a précisé les conditions de cette procédure et son articulation avec le congé.
La mise en demeure et le congé avec refus de renouvellement peuvent être délivrés concomitamment, voire dans le même acte. La cour d’appel de Versailles a ainsi rappelé que « Le refus de renouvellement et la mise en demeure d’exploiter le fonds de commerce prévue à l’article L. 145-17 peuvent être délivrés concomitamment » (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483). Le tribunal judiciaire de Paris a formulé la même règle avec netteté, en retenant qu’« il est admis de façon constante que, en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, la mise en demeure peut être concomitante au congé valant refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction » (TJ Paris, 22 janvier 2026, n° 23/11650). Le congé ne déploie toutefois ses effets qu’un mois après la mise en demeure demeurée infructueuse. Ce délai doit permettre au preneur de régulariser sa situation.
L’absence de régularisation dans ce délai emporte la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction. Dans l’affaire Le Charvet, le bailleur avait délivré le 27 mars 2023 une sommation d’avoir à garnir les locaux et à y exploiter le fonds. Il avait ensuite délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité. La cour d’appel de Versailles a constaté que « le fonds de commerce en cause n’a pas été exploité de manière effective et que le preneur ne justifie d’aucun motif légitime de non-exploitation » au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail. Elle en a déduit le rejet de la demande d’indemnité d’éviction formée par le preneur (CA Versailles, 12 mai 2026, n° 25/02483). Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-9 du code de commerce, dont les motifs doivent être précisés à peine de nullité, se trouve ainsi validé lorsque l’inexploitation est démontrée. Le refus de renouvellement ouvre en principe droit à l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, dont le bailleur ne peut se soustraire que dans les cas limitativement énumérés par le statut.
Par ailleurs, la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur. Il doit établir à la fois la réalité de l’inexploitation et l’absence de motif légitime du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé qu’« il appartient au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime ». Il a ajouté que « il revient au bailleur qui l’invoque de rapporter la preuve de l’absence d’exploitation effective du fonds » (TJ Paris, 22 janvier 2026, n° 23/11650). En l’espèce, l’arrêté préfectoral de fermeture du café-bar a été jugé démonstratif. Les constats de commissaire de justice dressés à plusieurs reprises et la radiation du preneur du registre du commerce et des sociétés l’ont été également. Le congé a été validé et l’indemnité d’éviction refusée.
La jurisprudence de la cour d’appel de Nîmes, dans l’affaire du Garage du Globe, témoigne de la même exigence probatoire. La commune bailleresse avait fait dresser trois constats entre septembre 2019 et février 2020. Elle avait délivré une mise en demeure le 24 janvier 2020, puis constaté le 25 février suivant que le manquement persistait. La cour a confirmé le refus de renouvellement sans indemnité en relevant que le preneur ne rapportait la preuve d’aucune exploitation réelle et régulière. Ses attestations étaient en outre dépourvues de valeur probante (CA Nîmes, 16 mai 2025, n° 23/01244). A cet égard, la régularité de la procédure apparaît comme la contrepartie indispensable de la sévérité du régime. Le bailleur qui démontre l’inexploitation et respecte les formes légales obtient la validation de son congé. Le preneur qui établit un motif légitime conserve son droit au renouvellement.
Conclusion
L’exploitation effective du fonds de commerce constitue, à la lumière de la jurisprudence rendue entre 2024 et 2026, la condition centrale du droit au renouvellement du bail commercial. Son absence forme le terrain privilégié des sanctions les plus lourdes. Les juridictions du fond exigent du preneur une exploitation réelle, régulière et conforme à la destination des lieux, dont la preuve lui incombe. Elles sanctionnent sévèrement les exploitations purement apparentes, les fermetures non justifiées et les manœuvres destinées à faire échec au congé. En conséquence, les motifs légitimes demeurent strictement encadrés, seuls les travaux réels, les démarches sérieuses et les circonstances extérieures au preneur pouvant être utilement invoqués. Dès lors, la sommation d’exploiter, l’acquisition de la clause résolutoire et le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction forment un dispositif cohérent. Sa mise en œuvre suppose une preuve rigoureuse et des actes conformes aux exigences légales. La loi du 26 mai 2026 a par ailleurs renforcé l’encadrement de la suspension des clauses résolutoires. Bailleurs et preneurs gagneront à anticiper ces contentieux dès la rédaction du bail. Il leur faut préciser la clause d’exploitation, organiser la preuve de l’activité et définir les périodes de fermeture admises. La sécurité juridique d’une relation locative dépend ainsi de l’effectivité de l’exploitation du fonds. L’appréciation de cette exploitation demeure en définitive une question de fait, que les juges tranchent au vu d’éléments objectifs, contemporains et recoupés.
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