I. La désignation de l’expert judiciaire : les conditions de l’article 145 du code de procédure civile

A. Le motif légitime de conserver ou d’établir la preuve avant tout procès

L’article 145 du code de procédure civile fonde les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès en matière immobilière. Aux termes de ce texte, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». La troisième chambre civile en a précisé les contours dans les litiges relatifs aux canalisations enfouies comme aux désordres de construction. Le référé-expertise constitue, à cet égard, l’instrument privilégié des copropriétaires, des acquéreurs et des maîtres de l’ouvrage. Il permet de faire constater les désordres avant même la naissance formelle du litige. Cette voie offre aussi l’avantage de cristalliser les éléments de preuve au plus près de la survenance des faits. La condition du motif légitime n’exige pas que le demandeur démontre le bien-fondé de l’action qu’il envisage d’introduire au fond. Par un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande d’expertise. Cette demande portait sur des canalisations découvertes dans le tréfonds d’une parcelle grevée d’une servitude de passage. Les juges d’appel avaient retenu que ces réseaux bénéficiaient aux voisins depuis de nombreuses années sans controverse. Or, « en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure l’existence d’un litige potentiel entre les parties concernant la présence de canalisations dans le tréfonds de la propriété des défendeurs, alors qu’elle n’avait pas relevé que le titre constitutif de la servitude de passage prévoyait le droit de faire passer des canalisations et que, non apparente, cette servitude ne pouvait avoir été acquise par prescription, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-21.697). La seule potentialité d’un différend, fût-il à l’état embryonnaire, suffit ainsi à légitimer la mesure. Par ailleurs, la Cour a réaffirmé cette souplesse à propos des atteintes à l’environnement causées par la réalisation d’un ensemble immobilier. Par un arrêt de formation de section du 13 février 2025, elle a jugé que « l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée » (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 22-22.393). Des associations de protection de la nature pouvaient donc obtenir une expertise destinée à établir le lien entre les premiers travaux et le préjudice écologique allégué. La cour d’appel estimait pourtant leurs inquiétudes insuffisamment étayées par les études produites. En conséquence, le juge des référés ne doit pas se prononcer sur le bien-fondé de l’action au fond. L’arrêt du 28 mai 2026 rendu dans le litige opposant des sociétés de manutention à des sociétés de recyclage illustre cette conception extensive. La cour d’appel avait écarté la demande d’expertise en se fondant sur la compétence exclusive de l’autorité administrative. Or, la Cour a censuré ce raisonnement dès lors que « l’action en responsabilité en vue de laquelle la mesure d’instruction était sollicitée, fondée sur l’article 1240 du code civil, ne tendait qu’à l’indemnisation du préjudice subi par les demanderesses, et non à la mise en oeuvre des dispositions du règlement relatives à la reprise des déchets » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 23-18.913). Le juge des référés ne saurait anticiper l’échec de l’action au fond pour refuser la mesure probatoire. La seule apparence d’un litige sérieux entre parties justifie ainsi la désignation d’un technicien. La jurisprudence garantit en ce sens un accès large à la preuve technique dans le contentieux de la propriété. La demande d’expertise peut émaner de tout intéressé, y compris d’une association ou d’une collectivité. Elle peut également être formée par un copropriétaire contre son syndicat. Le champ d’application de l’article 145 du code de procédure civile demeure donc particulièrement étendu. Il couvre les vices de construction, les troubles de voisinage et les défauts de délivrance. Il s’étend aussi aux litiges relatifs aux servitudes et aux limites de propriété. La mesure sollicitée doit toutefois être légalement admissible et utile à la solution du litige. Le juge des référés conserve ainsi un pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la mesure. Il vérifie notamment que la preuve recherchée n’est pas disponible par d’autres moyens.

B. La régularité des opérations d’expertise et la force probante du rapport

Une fois l’expert désigné, le déroulement des opérations demeure soumis à des exigences de forme dont la méconnaissance peut entraîner l’annulation du rapport. L’article 160 du code de procédure civile organise la convocation des parties aux opérations techniques. Ce texte dispose que « les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d’instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis ». La convocation doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Par un arrêt du 7 décembre 2023, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait annulé un rapport d’expertise. La cour d’appel s’était fondée sur des informations contradictoires émanant du juge chargé du contrôle des opérations. Ces informations avaient pu faire douter les parties de la poursuite de la mesure. Or, « la convocation adressée par l’expert aux parties était régulière et le juge, qui s’était borné à solliciter l’avis de celui-ci sur l’utilité de la poursuite de sa mission, n’avait pris aucune décision d’annulation de la mesure d’instruction » (Civ. 3e, 7 décembre 2023, n° 22-20.093). La seule convocation régulière, non contredite par une décision du juge, suffit à garantir le caractère contradictoire des opérations. La force probante du rapport d’expertise judiciaire obéit par ailleurs à des règles spécifiques tenant à la qualité de l’expert et à la portée de ses constatations. Dans un litige de bornage, la Cour de cassation a jugé, le 30 mai 2024, que la loi du 7 mai 1946 ne trouve pas à s’appliquer. Cette loi réglemente la profession de géomètre-expert. L’expertise avait été ordonnée dans le cadre de ce litige de bornage. La cour d’appel avait homologué le rapport de l’expert désigné. Or, le technicien est régulièrement inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel. Il n’exerce pas une profession au sens de ce texte. Il exécute, en réalité, un mandat de justice confié par le juge. Cette solution préserve la liberté du juge dans le choix des techniciens. Elle facilite également la désignation d’experts compétents pour les opérations de bornage. En l’espèce, « la cour d’appel a, d’abord, constaté que M. [T], régulièrement inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Grenoble, avait été désigné en cette qualité, ce dont il résulte que les dispositions de la loi du 7 mai 1946, qui ont pour objet de protéger l’exercice de la profession de géomètres-experts, ne sont pas applicables, M. [T] n’ayant pas exercé une profession mais exécuté un mandat de justice » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-18.735). La contestation des conclusions de l’expert n’aboutit que si elle démontre un grief précis, car le juge n’est pas tenu de refaire les opérations techniques. En l’espèce, la partie qui invoquait une fraude sur les qualifications du technicien devait rapporter la preuve de son allégation. Par un arrêt du 1er mars 2023, la Cour de cassation a rappelé le principe selon lequel « si les juges ne sont pas liés par les constatations ou les conclusions de l’expert judiciaire, ils ne peuvent s’en écarter sans énoncer les motifs qui ont déterminé leur conviction » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-25.315). Cette règle concilie l’intime conviction du juge et le respect du contradictoire entre les parties. Elle confère au rapport d’expertise une autorité de fait considérable dans la résolution des litiges immobiliers. Le juge demeure toutefois maître de l’appréciation des données techniques qui lui sont soumises. Le rapport d’expertise constitue une pièce essentielle de la procédure, mais il ne lie pas le juge. Les constatations du technicien peuvent être discutées par les parties dans leurs conclusions. Les parties disposent, pour ce faire, de la faculté d’adresser des dires à l’expert. Ces dires doivent être annexés au rapport et recevoir une réponse motivée du technicien. La jurisprudence exige que le juge examine l’ensemble des éléments qui lui sont soumis. Il ne peut écarter les conclusions de l’expert qu’au prix d’une motivation spéciale. Cette motivation doit exposer les raisons pour lesquelles le rapport est écarté. Le contrôle du juge porte également sur la régularité des opérations d’expertise. Une expertise entachée d’irrégularité peut être annulée par le juge du fond.

II. Les effets de la mesure d’expertise sur la prescription : suspension et point de départ du délai

A. La suspension de la prescription au profit de la partie qui a sollicité la mesure

L’article 2239 du code civil dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence alors à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. Ce délai court à compter du jour où la mesure a été exécutée. La portée de cette suspension a fait l’objet, depuis 2025, d’une clarification majeure par la troisième chambre civile. Cette clarification intéresse tant le droit du bail commercial que le droit de la construction. Le législateur a voulu protéger le créancier qui diligente une mesure avant de saisir le juge du fond. La suspension ne vaut toutefois que pour l’exécution de la mesure, et non au-delà. Par un arrêt de formation de section du 12 février 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382). En l’espèce, la locataire d’un bail commercial avait été assignée en référé par sa bailleresse. Cette assignation visait une expertise sur le montant de l’indemnité d’éviction. La locataire n’avait pas qualité pour se prévaloir de la suspension. Elle s’était bornée à formuler protestations et réserves. Elle ne s’était pas associée à la demande de mesure d’instruction. L’action en paiement de l’indemnité d’éviction, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, se trouvait ainsi prescrite à défaut de tout acte interruptif utile. La même solution a été appliquée au droit de la construction par un arrêt de formation de section du 6 mars 2025. Dans ce litige, des entreprises réclamaient le paiement de leurs factures après une expertise ordonnée à la seule demande du maître de l’ouvrage. La mission de l’expert incluait pourtant l’établissement des comptes entre les parties. La Cour de cassation a rappelé que la suspension ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure. L’inclusion de l’apurement des comptes dans la mission de l’expert demeure ainsi « sans effet interruptif de prescription » et les dires adressés à l’expert, contestant la dette, ne valent pas « reconnaissance de droit interruptive de prescription » (Civ. 3e, 6 mars 2025, n° 23-16.269). Cette rigueur incite chaque partie à formuler, dès l’audience de référé, ses propres demandes d’expertise ou de complément de mission. A cet égard, la simple présence à l’instance de référé ne saurait suppléer une demande expresse de mesure d’instruction. Le demandeur à la mesure bénéficie seul de la protection que l’article 2239 du code civil attache à son exécution. La partie qui souhaite préserver ses droits doit donc se joindre à la demande d’expertise. Elle peut aussi solliciter une extension de la mission du technicien. Cette extension doit porter sur des chefs susceptibles d’éclairer son action au fond. La jurisprudence distingue ainsi nettement la position du demandeur à la mesure et celle des autres parties. Le locataire commercial, en particulier, doit être vigilant lors de la délivrance du congé avec refus de renouvellement. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé. L’expertise ordonnée à la demande du seul bailleur ne protège pas le locataire. Ce dernier doit agir au fond ou se joindre à la mesure avant l’expiration du délai. Une simple lettre adressée à l’expert ne constitue pas une reconnaissance du droit à indemnité. Elle ne peut donc interrompre la prescription au profit du locataire.

B. La suspension du délai biennal de la garantie des vices cachés

L’interaction entre la mesure d’expertise et la prescription de l’action en garantie des vices cachés constitue un contentieux particulièrement nourri de la troisième chambre civile. L’article 1648, alinéa 1er, du code civil impose à l’acquéreur d’intenter son action dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. L’article 1641 du même code définit quant à lui la garantie du vendeur à raison des défauts cachés de la chose vendue. La Cour de cassation a, depuis l’arrêt de la chambre mixte du 21 juillet 2023, rangé le délai biennal dans la catégorie des délais de prescription. Ce délai se trouve ainsi susceptible de suspension. Cette qualification emporte des conséquences pratiques déterminantes pour les parties à la vente. Un délai de forclusion, en effet, ne peut être ni interrompu ni suspendu. Un délai de prescription, en revanche, obéit au régime des articles 2241 et suivants du code civil. Par un arrêt du 3 avril 2025, la troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette qualification. La vente en cause était affectée d’un défaut de performance énergétique. L’expertise avait été ordonnée par ordonnance de référé du 23 décembre 2015. Le rapport avait été déposé le 4 janvier 2019. La cour d’appel avait fait courir le délai biennal sans tenir compte de la mesure d’instruction. La Cour de cassation a censuré cette analyse en rappelant que « le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application du second de ces textes » (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-15.693). Le délai, interrompu par l’assignation en référé, avait été suspendu de l’ordonnance de désignation jusqu’au dépôt du rapport. L’assignation au fond du 4 juillet 2019 demeurait dès lors parfaitement recevable. Cette solution a été réitérée par l’arrêt du 26 mars 2026 dans une vente de maison affectée de multiples vices. Elle a ensuite été confirmée le 28 mai 2026 dans un litige relatif à la pollution des sols d’un lotissement. Dans cette dernière affaire, la cour d’appel avait commis une double erreur en qualifiant le délai biennal de forclusion non susceptible de suspension. Elle avait également fait courir ce délai dès la communication d’un diagnostic de pollution des sols. La Cour de cassation a censuré l’arrêt en énonçant que « le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription, susceptible de suspension pendant toute la durée de la mesure d’expertise » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-11.258). L’expertise, ordonnée le 23 février 2016 et achevée le 1er novembre 2019, avait donc suspendu le délai biennal. L’action engagée le 20 octobre 2020 se trouvait ainsi recevable. La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les acquéreurs comme pour les vendeurs. La suspension ne profite, en effet, qu’à la partie qui a sollicité la mesure d’instruction, sauf association expresse à la demande ou sollicitation d’un complément de mission. L’arrêt du 12 février 2026 précité a nettement consacré cette exigence au profit du bail commercial (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382). Le point de départ du délai biennal demeure, quant à lui, la découverte du vice dans toute son ampleur. Cette exigence résulte de la motivation de l’arrêt du 28 mai 2026 précité. La période d’expertise constitue donc un temps utilement protégé pour l’acquéreur diligent qui a pris l’initiative de la mesure. Le dépôt du rapport marque toutefois la fin de cette protection. Le délai recommence alors à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. L’acquéreur dispose ainsi d’un délai minimal pour engager son action au fond. Cette garantie protège le justiciable qui a légitimement attendu l’issue des opérations techniques. Elle assure également une sécurité juridique au vendeur, qui connaît précisément le terme de la période d’expertise. Le régime de la garantie se trouve ainsi ordonné autour du dépôt du rapport. L’acquéreur doit, dès la réception du rapport, faire évaluer l’ampleur du vice et ses conséquences. Il peut ensuite engager son action dans le délai résiduel, majoré du minimum légal de six mois.

Conclusion

L’expertise judiciaire occupe une place structurante dans le contentieux immobilier, tant pour l’administration de la preuve que pour la sauvegarde des droits des parties. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile depuis 2023 dessinent un régime équilibré et cohérent. Le motif légitime de l’article 145 du code de procédure civile est apprécié largement par les juges du fond. La force probante du rapport est confortée par l’exigence de motifs explicites pour s’en écarter. La suspension de la prescription par l’article 2239 du code civil protège la partie qui prend l’initiative de la mesure. Or, cette protection n’est pas automatique. La rigueur manifestée par la Cour de cassation à l’égard de la partie passive de la mesure commande une stratégie procédurale réfléchie. Cette stratégie doit être élaborée dès la première audience de référé. En conséquence, la maîtrise des règles de la désignation de l’expert et de leurs incidences sur les délais conditionne directement l’efficacité de toute action. Cette maîtrise intéresse la vente, le bail et la construction d’un immeuble. Par ailleurs, le concours d’un avocat en droit de l’expertise immobilière à Paris s’avère précieux pour présenter une demande d’expertise utile. Il permet de s’associer à la mission confiée au technicien et de préserver la prescription de l’action au fond. A cet égard, chaque partie au litige immobilier doit être en mesure d’anticiper les effets de la mesure d’instruction sur le cours de la prescription. Des lors, la vigilance s’impose à tous les stades de la procédure. Cette vigilance s’exerce de l’assignation en référé jusqu’à l’assignation au fond. Elle évite de laisser s’éteindre des droits dont l’exercice n’attendait que l’issue des opérations techniques.