I. Le domaine d’application et les exclusions légales du droit de préemption du preneur commercial
A. Les conditions de fond relatives à la nature des locaux et aux modalités de la mutation
Le statut des baux commerciaux organise une protection approfondie du preneur dont l’une des manifestations essentielles réside dans le droit de préférence légal. L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose expressément que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire. Cette notification fondamentale vaut offre de vente au profit du preneur en place afin de lui permettre de consolider son exploitation économique par l’acquisition des murs. Or, le champ d’application matériel de ce dispositif impératif demeure strictement circonscrit par les critères de qualification des locaux assujettis aux règles statutaires définies par le code. À cet égard, la Cour de cassation veille avec une rigueur constante à exclure les locaux dont la destination contractuelle ne répond pas aux exigences restrictives posées.
L’application de cette prérogative légale suppose au préalable que les lieux loués soient régis par les dispositions impératives de l’article L. 145-1 du code de commerce. Le législateur a expressément restreint le bénéfice du droit de préférence aux seuls locaux abritant une activité commerciale de détail ou de gros ou une activité artisanale. Par ailleurs, les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts logistiques se trouvent formellement écartés du périmètre protecteur institué par le législateur national. Dès lors, la destination contractuelle stipulée dans le bail commercial initial constitue un élément d’appréciation déterminant pour qualifier la nature juridique exacte de l’exploitation poursuivie. En conséquence, les juridictions du fond doivent analyser la commune intention des parties contractantes afin de vérifier l’éligibilité effective du preneur au droit légal de préemption.
La qualification des locaux industriels a suscité d’importants débats doctrinaux quant à leur exclusion formelle du champ d’application de la législation issue de la loi Pinel. Dans un arrêt de principe du 29 juin 2023 (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034), la troisième chambre civile a dégagé un critère autonome décisif. La Cour de cassation a en effet jugé que « dès lors, au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». Or, cette définition fonctionnelle s’inspire directement des critères éprouvés de longue date par le Conseil d’État dans le cadre du contentieux fiscal des entreprises de production. À cet égard, la haute juridiction judiciaire unifie heureusement les notions économiques pour refuser le droit de préemption aux exploitants dont l’outillage matériel demeure prédominant.
Dans cette espèce remarquable, la société locataire soutenait exercer une activité mixte combinant la fabrication de matériaux de construction et le négoce de fournitures diverses. Les juges du fond avaient relevé que l’activité commerciale de distribution ne présentait qu’un caractère purement accessoire par rapport à la chaîne industrielle principale de fabrication d’agglomérés. Dès lors, la Cour de cassation a validé l’analyse souveraine ayant rejeté la demande du preneur tendant à l’annulation de la vente conclue avec un acquéreur tiers. En conséquence, le preneur industriel ne peut valablement invoquer les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour contester la vente de ses locaux. Par ailleurs, l’appréciation des installations matérielles s’effectue au regard de l’activité réellement déployée dans les lieux loués au jour de la notification de la vente.
Outre la nature spécifique des locaux loués, les modalités juridiques de la cession immobilière conditionnent l’existence même du droit de préférence accordé au locataire en place. Le texte statutaire subordonne expressément la purge de la préemption à l’hypothèse dans laquelle le propriétaire bailleur envisage volontairement de procéder à l’aliénation de son bien. Il en découle logiquement que les ventes forcées intervenant dans un cadre contentieux échappent totalement aux prescriptions formelles édictées par le statut des baux commerciaux contemporain. Dans son arrêt rendu le 17 mai 2018 (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113), la Cour a exclu les adjudications. La haute juridiction a ainsi affirmé que les ventes sur adjudication ordonnées par le juge de l’exécution ne confèrent aucun droit de priorité au locataire commercial.
Cette jurisprudence constante a été solennellement réitérée à l’occasion d’une vente judiciaire sur saisie immobilière par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par un arrêt rendu le 30 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505), les hauts magistrats ont rejeté le pourvoi formé. La haute cour a expressément affirmé que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice ». Or, la nature impérative du statut ne saurait faire échec aux règles spéciales gouvernant les voies d’exécution forcée diligentées par les créanciers poursuivants du propriétaire débiteur. Dès lors, le locataire dont l’immeuble est saisi ne dispose d’aucun moyen juridique pour contester le jugement d’adjudication rendu au profit d’un enchérisseur adjudicataire.
La même rigueur prétorienne gouverne les cessions immobilières autorisées par le juge-commissaire au cours de la liquidation judiciaire ouverte à l’encontre du propriétaire bailleur de l’immeuble. La Cour de cassation a tranché cette question procédurale par un arrêt remarqué rendu le 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475). La troisième chambre civile a jugé qu’« il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice ». La Cour en a déduit que le preneur ne peut exercer son droit de préférence au titre de l’article L. 642-18 du code de commerce. En conséquence, les ventes autorisées par l’autorité judiciaire dans les procédures collectives constituent des ventes d’autorité de justice exclusives de tout droit de préemption légal.
B. Les exceptions tenant à la cession globale de l’immeuble et à la cession unique de locaux distincts
Le sixième alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce consacre une série d’exceptions légales substantielles destinées à préserver la fluidité du marché immobilier. Le texte écarte formellement le droit de préemption en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou de cession unique de locaux commerciaux distincts. Cette disposition protectrice des prérogatives du propriétaire vendeur a suscité de vives discussions relatives à l’assiette matérielle du bail consenti au preneur revendiquant sa priorité. À cet égard, les cours d’appel ont longtemps hésité sur l’application de l’exception lorsque l’immeuble cédé en bloc ne comportait qu’un seul local exploité commercialement. Or, la Cour de cassation est intervenue pour fixer de manière définitive et solennelle les contours exacts de cette dérogation statutaire majeure.
Par un arrêt fondamental publié au Bulletin rendu le 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604), la troisième chambre civile a posé un principe général. La haute juridiction a jugé qu’« en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Elle a précisé que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». La Cour a conclu que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ». Dès lors, le propriétaire d’un immeuble collectif abritant un unique commerce et des appartements d’habitation peut librement céder son bien sans purger le droit statutaire.
Cette solution essentielle a été confirmée le même jour par une seconde décision de principe (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292) également publiée au Bulletin des arrêts de la Cour. Dans ce litige, le locataire commercial soutenait que le bailleur ne pouvait le priver de son droit de préférence en intégrant d’autres lots accessoires dans la mutation. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en réaffirmant que le droit de préemption ne saurait contraindre le bailleur à scinder artificiellement son opération d’aliénation patrimoniale. En conséquence, dès l’instant où l’assiette de l’acte de vente excède le périmètre contractuel du bail commercial, le droit de préférence légal se trouve totalement neutralisé. Par ailleurs, cette interprétation prétorienne renforce considérablement la sécurité juridique des investisseurs institutionnels procédant à l’acquisition d’actifs immobiliers mixtes ou de blocs d’immeubles.
L’exception tenant à la cession unique de locaux commerciaux distincts s’applique également lorsque plusieurs baux autonomes coexistent au sein du même ensemble immobilier mis en vente. La Cour de cassation a statué sur cette configuration par son arrêt du 29 juin 2022 (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452) relatif à une vente groupée de commerces. Les magistrats suprêmes ont jugé que la vente portant sur plusieurs locaux commerciaux loués à des preneurs distincts prive chacun d’eux de la faculté d’exercer une préemption. Or, cette exclusion demeure applicable même si la vente globale englobe accessoirement des locaux d’habitation ainsi que des caves dépendant du même bâtiment en copropriété. À cet égard, le propriétaire conserve la faculté d’organiser la transmission simultanée de l’ensemble de ses actifs locatifs sans être entravé par des préemptions partielles concurrentes.
L’application de cette exclusion suppose toutefois une stricte identité du propriétaire vendeur pour l’ensemble des locaux faisant l’objet de la transaction immobilière globale litigieuse. Dans un arrêt fondamental du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442), la troisième chambre civile a encadré cette notion contractuelle. La Cour a jugé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ». Dès lors, le regroupement artificiel de vendeurs indépendants dans un même acte notarié ne permet aucunement de faire échec au droit de préférence institué au profit du preneur. Dans ce contexte complexe d’aliénation d’actifs, le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de structurer efficacement les ventes et de purger valablement les droits statutaires.
II. La mise en œuvre procédurale de l’offre de vente et les sanctions de l’irrégularité
A. Le formalisme de la notification, l’interdiction des honoraires d’agence et les délais de réalisation
La notification adressée par le bailleur au locataire constitue le point de départ d’une procédure formaliste sanctionnée avec la plus extrême rigueur par les tribunaux judiciaires. L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose la communication par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre émargement. Cet acte fondamental doit obligatoirement mentionner le prix ainsi que les conditions précises de la vente projetée sous peine d’une nullité textuelle expresse du document notifié. Par ailleurs, les dispositions des quatre premiers alinéas du texte doivent être intégralement reproduites dans le corps de la notification sous peine de sanctionner l’acte de caducité. En conséquence, toute omission formelle ou toute imprécision matérielle sur les modalités financières de l’opération vicie irrémédiablement l’offre légale transmise au preneur en place.
La question récurrente de l’inclusion des honoraires de négociation de l’agent immobilier a donné lieu à une jurisprudence particulièrement protectrice des intérêts financiers du preneur. Dans son arrêt de principe du 28 juin 2018 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605), la troisième chambre civile a affirmé le principe d’ordre public. La haute juridiction a jugé que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial ne peut valablement imposer au preneur le paiement d’une commission de négociation. Or, la vente issue de l’exercice du droit de préférence résultant exclusivement de l’effet de la loi, aucun intermédiaire immobilier n’est nécessaire à la conclusion de la mutation. À cet égard, l’offre de vente qui impose au locataire de s’acquitter des honoraires d’agence en sus du prix de vente encourt une nullité absolue et irrémédiable.
La Cour de cassation a toutefois tempéré cette sévérité lorsque la notification distingue clairement les honoraires de négociation du montant du prix principal net vendeur exigé. Par une décision rendue le 23 septembre 2021 (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799), les magistrats ont validé une notification comportant une ventilation financière transparente. La Cour a considéré que « la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente ». Dès lors, si le prix principal apparaît nettement identifiable, le preneur peut accepter l’offre hors frais d’agence sans que la validité de l’acte ne soit affectée. En conséquence, la validité de l’offre dépend de l’absence totale de confusion quant à la charge réelle des honoraires stipulés dans le projet d’acte.
Les pratiques consistant à dissimuler la commission au sein du prix principal afin d’en faire supporter le coût au preneur constituent des fautes professionnelles lourdement sanctionnées. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu un arrêt topique le 23 septembre 2025 (CA Aix-en-Provence, 23 septembre 2025, n° 24/03953) engageant la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier. La cour a retenu qu’en dissimulant sa commission dans le prix principal net vendeur, l’agence immobilière a commis une faute ouvrant droit à une indemnisation intégrale. Or, cette manœuvre déloyale avait contraint le locataire préempteur à verser un surcoût financier indu de quarante mille deux cents euros lors de la régularisation de l’acquisition. À cet égard, l’intermédiaire professionnel a été condamné à restituer intégralement ce montant majoré des intérêts au taux légal et de leur capitalisation annuelle de plein droit.
Le notaire chargé d’instrumenter la notification engage également sa responsabilité civile professionnelle s’il manque à son obligation d’assurer l’efficacité et la régularité juridique de l’acte. Par son arrêt du 6 novembre 2024 (CA Paris, 6 novembre 2024, n° 21/15730), le pôle civil de la cour d’appel de Paris a sanctionné une société notariale. La cour a retenu que l’officier ministériel notifiant un prix incluant indûment des frais d’agence a commis un manquement avéré à son devoir de conseil. Dès lors, les bailleurs et la société notariale ont été condamnés in solidum à indemniser le preneur pour la perte de chance éprouvée. En conséquence, les professionnels du droit doivent exercer un contrôle scrupuleux sur la décomposition du prix notifié au regard des exigences de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
L’acceptation notifiée par le preneur déclenche des délais légaux particulièrement stricts dont l’inobservation entraîne la caducité automatique et définitive de l’accord conclu entre les parties. Dans un arrêt rendu le 4 juillet 2024 (CA Versailles, 4 juillet 2024, n° 21/06121), la cour d’appel de Versailles a précisé la nature de ces délais préfix. La juridiction a jugé que « dans les deux cas, la « réalisation de la vente », c’est-à-dire le paiement du prix et le transfert de propriété constaté par acte authentique, qui doit intervenir dans un certain délai, est érigée en condition du contrat de vente ». Par ailleurs, le bailleur n’est tenu à aucune obligation de signer une promesse synallagmatique préalable dès lors que l’offre acceptée suffit à lier contractuellement les parties intéressées. Dès lors, à défaut de signature de l’acte authentique dans le délai légal de deux ou quatre mois, l’acceptation du locataire devient totalement caduque sans indemnité.
B. La nullité de la vente conclue au mépris du droit de préférence et le régime de la rétractation du bailleur
La violation des obligations issues du droit de préférence expose la transaction conclue au profit d’un acquéreur tiers à la sanction la plus énergique du droit civil. Dans un arrêt de principe rendu le 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767), la troisième chambre civile a confirmé la sanction de nullité. La Cour a énoncé solennellement que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité ». Or, cette nullité protège directement l’intérêt statutaire du preneur commerçant qui se trouve ainsi rétabli dans sa faculté légale d’acquérir les murs de son fonds de commerce. À cet égard, l’acquéreur tiers ne peut utilement invoquer sa propre bonne foi pour échapper à l’anéantissement rétroactif de son titre de propriété irrégulièrement consenti par le bailleur.
L’exercice de l’action en nullité intentée par le preneur évincé est encadré par des règles de prescription rigoureuses propres au statut protecteur des baux commerciaux. Dans cette même décision du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767), la haute cour a fixé le régime temporel de l’action. La Cour de cassation a affirmé que l’action en nullité exercée en vertu du statut est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Dès lors, le locataire dispose d’un délai strict de deux ans pour assigner son bailleur et l’acquéreur tiers devant le tribunal judiciaire territorialement et matériellement compétent. En conséquence, l’inaction prolongée du preneur au-delà du délai de deux années purge définitivement les vices affectant la mutation immobilière conclue en fraude de ses droits.
Le législateur a également anticipé l’hypothèse dans laquelle le propriétaire décide d’aliéner son bien immobilier à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur tiers. L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose dans cette situation une obligation impérative de seconde notification adressée au locataire sous peine de nullité de la vente. Le notaire instrumentaire est expressément tenu d’effectuer cette démarche légale lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé lui-même auprès de son locataire commercial statutaire. Par ailleurs, cette nouvelle notification ouvre un nouveau délai légal d’un mois au bénéfice du preneur pour lui permettre d’acquérir aux conditions financières ainsi révisées à la baisse. À cet égard, toute dissimulation portant sur un rabais consenti au tiers acquéreur vicie irrémédiablement la cession et autorise le locataire à poursuivre la nullité de l’opération.
La question fondamentale de la rétractation de l’offre par le bailleur avant toute acceptation du locataire a trouvé une issue jurisprudentielle remarquable le 25 juin 2026. Par un arrêt retentissant (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765), la troisième chambre civile a articulé le droit spécial avec les articles 1113 du code civil et 1116 du code civil. La haute juridiction a jugé que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Or, cette solution de compromis consacre l’impossibilité juridique de forcer la vente contre un propriétaire qui renonce loyalement à se défaire de son patrimoine immobilier. Dès lors, la rétractation fautive de l’offre engage uniquement la responsabilité civile extracontractuelle du bailleur au sens de l’article 1240 du code civil.
Cette distinction essentielle opérée par la troisième chambre civile assure une protection rigoureuse du locataire tout en préservant le droit fondamental de propriété du bailleur. Si le bailleur aliène son bien à un tiers durant le délai légal d’un mois, la sanction de la nullité de la vente demeure impérative. En revanche, lorsque le propriétaire décide simplement de conserver son bien immobilier et d’interrompre son projet de vente, aucune vente forcée ne peut être judiciairement prononcée. En conséquence, les juridictions du fond doivent rechercher si la rétractation découle d’une renonciation authentique à l’aliénation ou d’une manœuvre frauduleuse destinée à évincer le commerçant. Par ailleurs, les dommages et intérêts octroyés dans cette hypothèse réparent la perte de chance éprouvée par le preneur sans pouvoir excéder les frais utilement engagés.
Conclusion
Le droit de préemption du preneur commercial issu de la loi Pinel s’est progressivement affirmé comme une pièce maîtresse du droit économique des baux statutaires contemporains. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 ont permis de dissiper de nombreuses incertitudes touchant aux exclusions matérielles et aux cessions globales d’immeubles. Or, la sanction impérative de la nullité de la vente garantit l’effectivité de cette prérogative légale tout en sanctionnant les dérives tarifaires liées aux commissions d’intermédiaires. À cet égard, la rigueur procédurale imposée par l’article L. 145-46-1 du code de commerce exige une vigilance permanente de la part des bailleurs et de leurs conseils. Dès lors, les acteurs de l’immobilier commercial disposent désormais d’un cadre jurisprudentiel parfaitement clarifié conciliant la sécurité des transactions et la pérennité des commerces de proximité.
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