I. La qualité de vendeur professionnel et l’étendue du devoir d’information dans la vente à visée défiscalisante
A. La détermination de la qualité de vendeur professionnel : l’activité habituelle et l’objet social
La qualification de vendeur professionnel commande le régime des garanties de la vente immobilière. Elle emporte la connaissance présumée des défauts de la chose vendue et prive le vendeur du bénéfice des clauses limitatives ou exonératoires. La troisième chambre civile en fait application avec rigueur depuis 2024. Par un arrêt du 5 septembre 2024, elle a censuré une cour d’appel qui avait écarté la qualité de professionnelle de l’immobilier d’une société civile immobilière. Cette société avait acheté une maison pour la revendre après travaux. Selon la Cour, « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.314). La formule rappelle l’arrêt du 27 octobre 2016, déjà publié au Bulletin, dont elle constitue le prolongement direct.
Or, l’appréciation de la qualité de vendeur professionnel demeure concrète et souveraine pour les juges du fond. Un arrêt de section du 17 octobre 2024 illustre la limite de la qualification lorsque l’opération est isolée et privée. Un négociateur immobilier salarié se présentait comme agent immobilier dans l’acte de vente. Il avait revendu une maison acquise pour la louer, avant que son état de santé ne le contraigne à céder le bien. La Cour a jugé que « M. et Mme [J] n’étaient pas des vendeurs professionnels, peu important que celui-ci ait été agent ou négociateur immobilier, de sorte qu’ils pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés » (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882). Le projet initial de location, la nature isolée de la revente et le cadre privé de l’opération ont exclu toute présomption de connaissance des vices.
La distinction s’avère déterminante dans les opérations d’investissement locatif. Le promoteur qui commercialise des logements en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’un programme défiscalisé agit nécessairement à titre professionnel. Il en va de même de la société chargée de la commercialisation et du conseil en gestion de patrimoine qui proposent le montage. La qualité de professionnel de chacun de ces intervenants emporte des obligations d’information étendues envers l’acquéreur. À cet égard, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » (art. 1643 C. civ.). La qualité de vendeur professionnel constitue le critère central qui fait échec à cette stipulation.
En conséquence, la lecture combinée des arrêts de 2024 dessine une ligne claire. L’activité habituelle de vente ou de construction, la détention d’une carte d’agent immobilier ou d’un mandat de commercialisation constituent autant d’indices de professionnalisme. L’objet social d’une société civile immobilière orienté vers la revente après travaux en est un indice supplémentaire. L’opération isolée, réalisée dans un cadre privé, demeure en revanche préservée. La jurisprudence récente confirme que le juge du fond doit rechercher concrètement la qualité de professionnel du vendeur au sens de la clause d’exonération des vices cachés. La dénomination sociale ou la mention d’un statut dans l’acte ne sauraient suffire.
La portée pratique de cette distinction se mesure à l’aune des sommes en jeu. Dans l’arrêt du 5 septembre 2024, la cour d’appel avait retenu que la société civile immobilière S2CS n’était pas une professionnelle du bâtiment. L’objet social de cette société couvrait pourtant la propriété, la gestion et l’exploitation par bail de biens immobiliers. La Cour de cassation a censuré cette analyse en lui opposant les conditions générales du contrat de vente. Celles-ci prévoyaient que la venderesse ne pourrait se prévaloir des clauses d’exonération de garantie si elle était considérée comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction. La clause elle-même invitait à la qualification, de sorte que la cour d’appel ne pouvait l’écarter sans recherche (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.314, précité). La démonstration montre que les rédacteurs d’actes anticipent désormais le contentieux de la qualification et adaptent leurs stipulations en conséquence.
Or, la présomption de connaissance du vice attachée à la qualité de professionnel produit des effets identiques en matière de dol. Le professionnel de l’immobilier, censé connaître les caractéristiques du bien qu’il vend et la valeur de celui-ci, ne peut invoquer sa propre ignorance pour échapper à sa responsabilité. La jurisprudence étend cette logique aux opérations de défiscalisation dans lesquelles le promoteur maîtrise l’ensemble des données de l’opération, du prix de revient aux projections locatives. La dissimulation d’une information déterminante constitue alors une réticence dolosive, sanctionnée par la nullité ou par l’indemnisation, au choix de la victime.
B. Le devoir d’information et de conseil du promoteur envers l’investisseur, même averti
Le devoir d’information du vendeur professionnel trouve son application la plus exigeante dans les montages d’investissement immobilier à visée défiscalisante. La Cour de cassation a consacré, par un arrêt du 16 mars 2023, l’étendue de cette obligation à l’égard de l’investisseur quel que soit son degré de compétence. Un actuaire, professionnel du risque, avait acquis un appartement dans une résidence de tourisme sur la foi d’une plaquette garantissant la rentabilité de l’opération. La Cour a énoncé qu’« il incombe au vendeur tenu d’informer l’investisseur même averti, des risques liés à l’achat d’un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation, de justifier qu’il a exécuté cette obligation, sans s’être tu sur ceux qui y sont associés » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.984). La qualité d’investisseur averti ne dispense pas le professionnel de délivrer une information complète sur les aléas de l’opération.
Or, cette obligation pèse de manière autonome sur chacun des intervenants. Le vendeur-promoteur, la société de commercialisation et le conseil en gestion de patrimoine sont chacun tenus de renseigner l’acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l’investissement. Cette obligation s’apprécie à raison de leur intervention respective. La Cour a cassé l’arrêt qui avait exonéré le promoteur au motif que l’investisseur, actuaire de profession, était en mesure d’appréhender l’aléa inhérent au bail commercial. Elle a également censuré la cour d’appel qui n’avait pas caractérisé l’information dispensée par les sociétés de commercialisation, dont les motifs ne démontraient pas « que les sociétés qui sont intervenues dans la réalisation de l’opération globale de défiscalisation, aient dispensé à l’investisseur, une quelconque information, même adaptée à son degré de connaissance et à sa situation » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.984).
Le contenu de l’information due porte sur les éléments objectifs de l’opération. Sont visés l’évaluation du bien au regard des prix du marché, la projection locative, la pérennité de l’exploitant et l’existence d’un éventuel fonds de concours. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond vérifient la réalité de l’information délivrée, sans se satisfaire des mentions générales d’une plaquette commerciale. La garantie de rentabilité annoncée, lorsqu’elle ne se réalise pas, constitue un indice déterminant du manquement. L’obligation d’information se rattache aux anciens articles 1116 et 1147 du code civil. Leur rédaction, antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, demeure applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016 (art. 1116 ancien C. civ.).
Par ailleurs, le régime contemporain du dol a été réécrit par l’article 1137 du code civil. Aux termes de ce texte, « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie » (art. 1137 C. civ.). Cette réticence dolosive s’articule avec l’obligation d’information du professionnel. Le promoteur qui omet de révéler l’existence d’un fonds de concours commet une réticence susceptible de vicier le consentement de l’acquéreur. Il en va de même de la cession des locaux d’accueil à l’exploitant. Il en va de même de l’absence d’analyse indépendante des prix du marché. Dès lors, le manquement à l’obligation d’information et le dol se cumulent au profit de l’investisseur. Celui-ci conserve le choix entre l’annulation de la vente et l’indemnisation de son préjudice.
La charge de la preuve de l’information délivrée pèse sur le professionnel, qui doit justifier de l’exécution de son obligation. Il ne suffit pas de produire une plaquette commerciale ou un contrat de réservation comportant des mentions générales. La Cour exige que la preuve de l’information soit rapportée par celui qui en était débiteur, à défaut de quoi le manquement est tenu pour établi. L’investisseur étranger, qui contracte à distance dans une langue qui n’est pas la sienne, bénéficie d’une protection accrue. La jurisprudence n’exige pas de lui la démonstration de l’absence d’information, laquelle résulte du silence du professionnel sur les aléas de l’opération.
II. La nullité pour dol de la vente et le sort du contrat de prêt affecté
A. La caractérisation du dol et l’anéantissement rétroactif des conventions
L’ancien article 1116 du code civil, applicable aux opérations conclues avant le 1er octobre 2016, dispose que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté » (art. 1116 ancien C. civ.). Dans les résidences de tourisme, la jurisprudence de la troisième chambre civile a fait application de ce texte à la série des programmes Garrigae. Commercialisés entre 2008 et 2009, ceux-ci comportaient une promesse de bail commercial au profit d’un exploitant unique. Les acquéreurs, souvent de nationalité étrangère, avaient contracté sur la foi d’une plaquette présentant la rentabilité de l’opération comme acquise.
Le 16 janvier 2025, la Cour a rappelé le principe des restitutions consécutives à la nullité pour dol. Selon l’arrêt, « la nullité emportant l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties dans l’état antérieur, celle-ci ne peut donner lieu à des dommages-intérêts qu’à raison d’un préjudice subsistant malgré les restitutions réciproques consécutives à la nullité » (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-10.133). La cour d’appel avait condamné le vendeur à restituer le prix de vente de 282 256 euros. Elle l’avait en outre condamné à verser 63 122 euros au titre de l’apport personnel. Cette somme était nécessairement comprise dans le prix. La cassation était encourue, la restitution du prix ayant déjà fait retour de l’apport à l’acquéreur.
Or, le 20 mars 2025, la Cour a précisé la charge de la restitution du capital emprunté en présence d’un prêt affecté à la vente annulée. Dans un dossier où la Société générale avait financé l’acquisition à hauteur de 230 000 euros, la Cour a censuré l’arrêt attaqué. Celui-ci condamnait le vendeur et son mandataire à restituer le capital au prêteur. Selon la décision, « l’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur et nonobstant la sûreté dont dispose le prêteur » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350). La solution est reprise à l’identique le 3 avril 2025 dans un litige opposé portant sur le même programme (Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-14.448).
En conséquence, l’anéantissement du contrat de prêt est prononcé de plein droit par voie de conséquence de la nullité de la vente. Il laisse subsister l’obligation de restitution à la charge exclusive de l’emprunteur. La banque, qui dispose d’un privilège sur l’immeuble, reporte sa sûreté sur l’obligation de restituer le capital jusqu’à l’extinction de celle-ci. L’acquéreur dont la vente est annulée pour dol doit donc restituer le capital emprunté au prêteur, tandis que le vendeur restitue le prix reçu. La Cour a également précisé que la nullité de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des parties dans l’état antérieur. Des restitutions réciproques en découlent, sans que l’interdépendance des contrats rende indivisibles les obligations de restitution (art. 1304 ancien C. civ.).
Dès lors, la série Garrigae de 2025 offre un cadre complet au contentieux de la défiscalisation. Le dol du promoteur est établi par la présentation d’une rentabilité garantie, la dissimulation de l’aléa locatif et la surévaluation du prix d’acquisition. La sanction naturelle est la nullité de la vente, assortie des restitutions réciproques. Le sort du prêt affecté est désormais réglé : le capital est restitué par l’emprunteur, le prix par le vendeur. Les frais de vente et de prêt exposés par l’acquéreur restitués, seule subsiste l’indemnisation d’un préjudice qui ne serait pas couvert par les restitutions.
La question des frais accessoires a également été tranchée par la Cour dans cette série. Le 16 janvier 2025, elle a censuré la condamnation in solidum du vendeur et de l’auteur de la plaquette commerciale. Elle portait sur 19 784,86 euros au titre des frais de vente et de prêt. Les juges du fond n’avaient pas expliqué en quoi la somme réclamée au titre du mobilier pouvait être analysée comme des frais de vente et de prêt (Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-10.133, précité). Le défaut de motivation entraîne la cassation, la cour d’appel de renvoi devant déterminer avec précision la nature des sommes restituées. La rigueur du contrôle de la Cour s’étend à l’ensemble des chefs de restitutions. Sont visés le prix, l’apport personnel, les frais accessoires ou les intérêts conventionnels.
Or, l’anéantissement du contrat de prêt n’emporte pas pour autant la perte du privilège du prêteur. Dans ses arrêts du 20 mars et du 3 avril 2025, la Cour a rappelé que la sûreté du prêteur se reporte de plein droit. Elle porte désormais sur l’obligation de restituer et subsiste jusqu’à l’extinction de celle-ci (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-14.350, précité ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2025, n° 23-14.448, précité). La banque conserve ainsi une garantie réelle sur l’immeuble dont la vente a été annulée. Elle se trouve dès lors en mesure de recouvrer le capital prêté sur le prix restitué. L’emprunteur, tenu de restituer le capital, peut néanmoins opposer au prêteur le remboursement des intérêts perçus, la résolution du prêt entraînant la restitution réciproque des prestations.
B. La réparation du préjudice : la perte de chance et le point de départ de la prescription
Lorsque la nullité n’est pas demandée ou lorsque le préjudice survit aux restitutions, l’investisseur agit en réparation sur le fondement de la responsabilité civile. L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 C. civ.). La perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses constitue le préjudice réparable par excellence dans les opérations défiscalisées. Le 9 avril 2026, la Cour a confirmé la réparation d’un préjudice, rappelant que « le préjudice des acquéreurs s’analysait en une perte de chance, qu’elle a souverainement fixée à 80 % du total des sommes qu’ils avaient exposées, tant au titre des frais de crédit, du coût du redressement fiscal, de la vacance locative durant quinze mois et du moindre loyer lors de la relocation » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-12.996).
Or, la démonstration du préjudice suppose l’établissement du lien de causalité entre le manquement et la perte de chance. La Cour exige des juges du fond qu’ils caractérisent la probabilité, pour l’acquéreur, de ne pas avoir contracté s’il avait été correctement informé. Le juge ne peut écarter la demande au motif que l’investisseur était un professionnel du risque. Il doit vérifier la réalité de l’information délivrée, nonobstant la conscience de l’aléa du bail. La perte de chance s’évalue au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, et son taux relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.
Par ailleurs, la prescription de l’action en responsabilité obéit à l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (art. 2224 C. civ.). En matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la Cour a jugé que « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.449). La même formule est reprise le 26 juin 2025. L’estimation du bien par une agence immobilière, le 9 août 2016, avait révélé la surestimation de l’acquisition (Cass. 3e civ., 26 juin 2025, n° 23-21.812).
Le point de départ du délai quinquennal se situe donc au jour où le risque s’est réalisé. Tel est le cas lorsque l’acquéreur apprend qu’il ne pourra revendre le bien à un prix permettant de rembourser le capital emprunté. Il en va de même lorsque l’administration fiscale notifie un redressement révélant l’échec de la rentabilité attendue. L’estimation d’un professionnel de l’immobilier établissant la surévaluation initiale suffit également. La date de la conclusion du contrat est indifférente dès lors que la surévaluation n’était pas objectivement connaissable. Le 5 juin 2025, la Cour a censuré l’arrêt qui avait fixé le point de départ au jour de l’acquisition. Le motif retenu tenait au caractère accessible de la valeur du bien (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.449).
À cet égard, la jurisprudence exige des juges du fond une recherche précise de la date de connaissance des faits par la victime. Le 25 septembre 2025, la Cour a rappelé que « le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 24-12.596). La connaissance du dommage matériel ne se confond pas avec la connaissance du manquement du professionnel. La découverte d’un défaut d’isolation ne révèle pas, à elle seule, la remise d’un diagnostic erroné par l’agent immobilier. La cour d’appel qui s’en tient à la date du dommage apparent, sans rechercher celle de la connaissance du fait générateur, encourt la cassation.
Dès lors, l’action de l’investisseur lésé s’inscrit dans un cadre juridique désormais stabilisé. La qualité de vendeur professionnel, acquise par le promoteur, la société de commercialisation ou le conseil en patrimoine, emporte une obligation d’information renforcée envers l’investisseur même averti. Le dol, caractérisé par la présentation d’une rentabilité garantie et la dissimulation des aléas, entraîne la nullité de la vente. L’anéantissement du contrat de prêt affecté laisse subsister la restitution du capital à la charge de l’emprunteur, tandis que le vendeur restitue le prix. En l’absence de nullité, la perte de chance de ne pas contracter ouvre droit à réparation, dans la limite du délai quinquennal courant de la révélation du dommage.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a construit un édifice cohérent au service de l’acquéreur d’un bien immobilier à visée défiscalisante. La qualité de vendeur professionnel, appréciée au regard de l’activité et de l’objet social, fait échec aux clauses limitatives et exonératoires de garantie. L’obligation d’information du promoteur s’impose à l’égard de l’investisseur, quel que soit son degré d’avertissement. La garantie d’une rentabilité non suivie d’effet constitue un indice déterminant du dol. La nullité de la vente pour dol emporte l’anéantissement rétroactif des conventions et des restitutions réciproques. Le capital emprunté est restitué par l’emprunteur, le prix par le vendeur. En conséquence, la réparation du préjudice de l’investisseur demeure subordonnée au respect du délai quinquennal. Qu’elle prenne la forme d’une perte de chance ou d’une perte de valeur, son point de départ se situe à la révélation effective du dommage. La rigueur de ce dispositif confère au conseil une place déterminante. En amont, il vérifie la réalité des informations délivrées avant la signature. En aval, il engage dans les délais l’action en nullité ou en réparation. Elle justifie l’intervention d’un avocat en contentieux de la vente immobilière défiscalisée à Paris rompu à la jurisprudence de la troisième chambre civile.
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