Le prix du bail commercial renouvelé obéit à un double régime depuis la loi du 18 juin 2014. Le loyer est en principe plafonné par la variation de l’indice des loyers commerciaux, calculée sur la durée du bail expiré. Or la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce constitue une exception à ce plafonnement, autorisant la fixation du loyer à la valeur locative.
La mise en œuvre de cette exception nourrit une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile. La teneur en a été précisée par l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288), rendu en formation de section et publié au Bulletin.
Cette décision consacre une solution désormais stabilisée. La modification notable des facteurs locaux de commercialité suffit dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le locataire. Elle écarte ainsi l’exigence d’une démonstration de l’incidence réelle de cette modification sur le commerce exploité. La controverse doctrinale et pratique qui entourait cette question se trouve, par suite, tranchée.
La question intéresse directement les bailleurs, qui recherchent la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. Elle intéresse tout autant les preneurs, qui en supportent l’augmentation et peuvent voir leurs arriérés majorés d’intérêts.
Dès lors, l’examen de la condition du déplafonnement (I) précédera celui de l’office du juge et des effets de la solution (II).
I. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, condition du déplafonnement
Le plafonnement du loyer du bail renouvelé constitue le principe, la modification notable des éléments de la valeur locative l’exception. Or la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en précise la consistance.
La notion de facteurs locaux de commercialité se trouve au cœur de cette construction (A). La condition d’incidence favorable sur l’activité du preneur en détermine la portée (B).
A. La consistance des facteurs locaux de commercialité et le caractère notable de leur évolution
L’article R. 145-6 du code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité. Aux termes de ce texte, ils « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
La troisième chambre civile applique ce texte avec une rigueur particulière. Elle distingue en effet les facteurs locaux de commercialité des caractéristiques du local loué, deux des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce.
La Cour a jugé, le 13 octobre 2021 (n° 20-12.901), que l’extension d’une terrasse sur le domaine public ne modifiait pas les caractéristiques des locaux loués. L’arrêt, publié au Bulletin, concernait un commerce de bar-brasserie. Or la terrasse, installée sur le domaine public, ne faisait pas partie des lieux loués.
La cour d’appel avait ainsi écarté la demande de déplafonnement des bailleurs par un motif inopérant. Or la Cour de cassation a retenu que « l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901).
En conséquence, les juges du fond auraient dû rechercher si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité. Ils ne pouvaient se borner à constater que la terrasse était étrangère à l’assiette du bail pour écarter tout déplafonnement.
Par ailleurs, la modification peut résulter de travaux réalisés par le preneur lui-même, lorsqu’ils portent sur les caractéristiques du local loué. La Cour de cassation l’a retenu dans un arrêt du 9 septembre 2021 (n° 19-19.285), publié au Bulletin.
En l’espèce, la locataire avait décidé et réalisé des travaux ayant modifié notablement les caractéristiques des locaux. La Haute juridiction a jugé que cette modification « justifiait, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 19-19.285).
À cet égard, la jurisprudence n’exige pas que la modification émane du bailleur pour emporter déplafonnement. Les travaux du preneur, lorsqu’ils changent notablement la consistance des lieux, suffisent à écarter le plafonnement, peu important l’absence d’incidence favorable de cette modification.
Le caractère notable de la modification s’apprécie par référence à l’activité considérée et à l’évolution constatée sur le secteur. Dans un arrêt du 13 avril 2022 (n° 19-24.068), la Cour de cassation a validé la solution des juges du fond. Ceux-ci avaient retenu que « les facteurs locaux de commercialité avaient, du fait de l’augmentation de la population de la commune, connu une modification notablement positive » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 19-24.068).
L’évolution démographique constitue l’illustration type de la modification durable des facteurs de commercialité. Elle peut, à ce titre, fonder le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
En conséquence, la notion de facteurs locaux de commercialité recouvre les éléments extérieurs au local, tenant au lieu d’implantation et à son environnement. Leur évolution notable, au cours du bail expiré, ouvre au bailleur la faculté d’obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. La distinction entre les caractéristiques du local et les facteurs de commercialité revêt, à cet égard, une importance pratique certaine. Elle commande l’appréciation du critère d’incidence favorable, propre aux seuls facteurs de commercialité. Elle détermine, en outre, la nature des éléments probants à réunir par le bailleur.
B. L’exigence d’une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le preneur
La seule constatation d’une évolution des facteurs locaux de commercialité ne suffit pas à justifier le déplafonnement. Cette évolution doit avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, selon une jurisprudence constante de la troisième chambre civile.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans un arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-21.006), relatif à des locaux de boulangerie. Elle a énoncé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Cette formulation, reprise de l’arrêt du 13 octobre 2021 précité, articule trois conditions cumulatives. L’évolution doit être notable, intervenir au cours du bail expiré, et présenter une incidence favorable sur l’activité du preneur.
La portée de cette dernière condition a été précisée par l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288), qui constitue la décision de référence en la matière. Saisie d’un pourvoi formé par la locataire et le commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde, la Cour a jugé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue « un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288).
Or la société locataire soutenait, à l’appui de son pourvoi, que la loi exigeait la constatation d’une incidence effective de la modification. En écartant cette lecture, la Cour de cassation retient une appréciation par potentialité.
Il suffit, désormais, que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée. Il n’est plus nécessaire d’en démontrer l’effet réel et concret sur le commerce exploité dans les lieux.
Dès lors, le bailleur qui invoque le déplafonnement doit démontrer le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité. Il doit également établir la vocation de cette modification à influer favorablement sur l’activité exercée.
En revanche, il n’a pas à rapporter la preuve du résultat commercial effectivement obtenu par le preneur. Il n’a pas davantage à établir une corrélation chiffrée entre l’évolution du quartier et le chiffre d’affaires réalisé dans les lieux.
La condition d’incidence favorable s’apprécie, en outre, au regard de l’activité effectivement exercée dans les locaux. La nature de cette activité importe ainsi dans l’évaluation, comme l’illustre l’affaire du bar-brasserie jugée en 2021. Une modification profitable à un commerce de restauration peut, en effet, demeurer neutre pour une activité différente. Or cette appréciation conduit à examiner l’adéquation entre l’évolution du quartier et le commerce exploité, sans exiger toutefois la démonstration d’un profit réel.
La formulation retenue par l’arrêt du 18 septembre 2025 s’inscrit dans la ligne tracée par la jurisprudence antérieure. Elle en clarifie toutefois la portée, en écartant l’exigence d’une incidence effective dont la lettre des textes ne faisait pas mention. Or cette clarification répond à une préoccupation pratique des bailleurs, confrontés à la difficulté de prouver l’effet réel d’une modification urbaine sur leur commerce. La Cour de cassation a également précisé la période à prendre en considération pour apprécier la modification. Dans l’arrêt du 25 janvier 2024 précité, elle a censuré l’arrêt d’appel qui avait retenu une évolution des facteurs locaux de commercialité constatée « tant sur la période de 1988-2017 que sur la période de 2006 à 2017 ».
Seule la période du bail à renouveler, jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, devait en effet être examinée. La cour d’appel avait méconnu le cadre temporel fixé par les textes, la Cour relevant « des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
II. L’office du juge dans la démonstration du déplafonnement et la fixation du loyer
La mise en œuvre du déplafonnement soulève des questions de preuve et de contrôle. La Cour de cassation en fixe les contours (A), avant que la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative ne produise ses effets (B).
A. La charge de la preuve et le contrôle exercé par la Cour de cassation
Le bailleur qui sollicite le déplafonnement supporte la charge de démontrer la réunion des conditions légales. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle que cette démonstration doit être rapportée par des motifs propres et précis.
La Cour de cassation exerce, à cet égard, un contrôle de base légale strict. Dans l’arrêt du 13 octobre 2021 précité, elle a censuré la cour d’appel. Celle-ci s’était déterminée par la seule considération que la terrasse ne faisait pas partie des locaux loués.
Le juge du fond devait rechercher si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité. Il devait, le cas échéant, en déduire l’existence d’un motif de déplafonnement (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901).
En conséquence, il appartient au juge du fond de répondre au moyen précisément invoqué par le bailleur. Peu importe, à cet égard, que le motif invoqué soit fondé sur un élément extérieur à l’assiette du bail.
Dans l’affaire de la boulangerie tranchée en 2024, la cour d’appel s’était fondée sur l’évolution démographique du secteur. Elle avait également retenu la progression de la fréquentation touristique liée à l’ouverture d’une zone commerciale. Or ces constatations générales ne suffisaient pas à caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elles ne permettaient pas davantage d’établir l’incidence favorable de cette évolution sur l’activité de boulangerie exercée par les preneurs. La Cour de cassation a, en conséquence, censuré la décision pour défaut de base légale.
Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande en fixation du loyer renouvelé, doit vérifier la conformité du loyer retenu à la valeur locative. Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-19.433), qu’il incombe au juge de « rechercher d’office si le loyer du bail renouvelé correspondait à la valeur locative ». La cour d’appel qui s’était bornée à retenir l’offre de la locataire, faute d’éléments probants produits par le bailleur, avait privé sa décision de base légale (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-19.433).
En l’espèce, la cour d’appel avait déduit de la proposition de la locataire que cette offre rendait compte de la valeur locative réelle des locaux. La locataire estimait elle-même cette valeur à 100 000 euros hors taxes. Or la cour d’appel avait ainsi renoncé à l’organisation d’une expertise, en dépit de l’obligation lui incombant de vérifier d’office le bien-fondé du prix retenu.
Le contrôle de la Cour de cassation porte donc à la fois sur la caractérisation de la modification notable et sur l’incidence favorable de celle-ci. Il s’étend également à la fixation du loyer à la valeur locative.
Or ce triple contrôle conduit les juges du fond à motiver précisément leur décision. À défaut, leur arrêt encourt la cassation pour défaut de base légale.
La solution de l’arrêt du 18 septembre 2025 s’inscrit dans ce mouvement de clarification. En écartant le moyen de la locataire, la Cour de cassation confirme que l’appréciation des juges du fond échappe à la censure. Encore faut-il, à cet égard, qu’elle soit légalement justifiée.
À cet égard, la décision du 18 septembre 2025 ne constitue pas un revirement de jurisprudence. Elle opère une mise au point sur la portée de la condition d’incidence favorable, dont la formulation est désormais stabilisée.
B. La fixation du loyer à la valeur locative et l’articulation avec les autres motifs de déplafonnement
Le déplafonnement emporte fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Cette valeur se détermine conformément aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Parmi ces critères figurent notamment la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La modification notable des facteurs locaux de commercialité peut, en pratique, se cumuler avec les autres motifs de déplafonnement.
Dans l’arrêt du 13 avril 2022 précité, la cour d’appel avait relevé, par motifs propres et adoptés, que les locataires « avaient adjoint une activité de restauration servie à table modifiant la destination des lieux ». Elle avait également constaté la modification notablement positive des facteurs locaux de commercialité résultant de l’augmentation de la population de la commune (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 19-24.068).
Or le cumul de motifs, lorsqu’il est constaté, renforce la démonstration du bailleur. Il sécurise, en outre, la fixation du loyer déplafonné à la valeur locative.
La détermination de la valeur locative tient également compte des obligations respectives des parties. Les charges transférées au preneur constituent, à cet égard, un facteur de diminution de cette valeur.
La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-17.227), publié au Bulletin, que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227).
En conséquence, le juge qui fixe le loyer déplafonné à la valeur locative doit intégrer les clauses exorbitantes du bail dans son évaluation. Il en va ainsi que ces clauses jouent à la hausse ou à la baisse.
La fixation du loyer déplafonné produit, par ailleurs, des effets financiers pour la période antérieure à la décision. La Cour de cassation a jugé, dans l’arrêt du 9 septembre 2021 précité, que « les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur » (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 19-19.285).
Or cette règle, d’origine prétorienne, offre au bailleur une garantie quant au point de départ des intérêts de l’arriéré de loyer. Le preneur, de son côté, sait que les intérêts ne courent qu’à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux.
Dès lors, le régime du déplafonnement du loyer du bail renouvelé repose sur une architecture cohérente. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, appréciée sur la seule période du bail expiré, ouvre droit à la fixation du loyer à la valeur locative.
Cette valeur locative intègre l’ensemble des critères légaux, y compris les obligations respectives des parties. L’appréhension de la modification par sa potentialité d’incidence favorable allège, enfin, la charge probatoire du bailleur.
Il appartiendra, en pratique, au bailleur qui délivre un congé avec offre de renouvellement à un loyer déplafonné de réunir les éléments probants utiles. Il devra, notamment, démontrer l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Il devra, en outre, établir la vocation de cette évolution à influer favorablement sur l’activité exercée dans les lieux.
Le preneur, de son côté, pourra utilement contester le caractère notable de la modification invoquée ou son incidence sur son activité. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux de la fixation des loyers des baux renouvelés permet d’anticiper ces débats. Elle permet, en outre, de sécuriser la position des parties.
La question de la restitution des sommes versées se pose, enfin, lorsque le loyer est fixé à un montant inférieur aux appels effectués. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 septembre 2025, la locataire sollicitait la restitution des surloyers versés depuis le 1er juillet 2014. La fixation judiciaire du loyer emporte, en pareil cas, un compte entre les parties. Le bailleur demeure, de son côté, tenu de restituer les sommes indûment perçues, le cas échéant avec intérêts.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile fixe les conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. L’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288) en constitue la consécration. La solution retient une appréciation par potentialité. La modification doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur, sans qu’il soit exigé d’en démontrer l’incidence effective.
Or cette clarification intervient après une série de décisions marquées par un contrôle strict de la base légale. Elle dessine un régime équilibré entre la protection du preneur, bénéficiaire du plafonnement, et la légitimité du bailleur à obtenir la fixation du loyer à la valeur locative.
En conséquence, la sécurisation de la preuve de la modification notable et de son incidence demeure l’enjeu central des contentieux de fixation du loyer renouvelé. Le bailleur devra réunir des éléments probants précis, quand le preneur devra veiller à la consistance du débat probatoire engagé devant le juge des loyers commerciaux.
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