Le bailleur d’un local commercial peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, sur le fondement de l’article L. 145-18 du code de commerce. Cette faculté de reprise le dispense de poursuivre la relation locative, à charge pour lui de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14. Or, la jurisprudence rendue depuis 2025 précise les conditions de validité d’un tel congé et l’étendue de l’indemnisation due. La présente étude examine successivement ces deux séries de questions à la lumière des décisions récentes de la troisième chambre civile.
I. Les conditions de validité du congé pour construire ou reconstruire
A. La sincérité présumée de la déclaration de reprise et la charge de la preuve de la fraude
La déclaration de reprise fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce est présumée sincère, le bailleur étant cru sur sa simple affirmation. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt du 19 juin 2025, en jugeant que « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372). Dès lors, l’absence de permis de construire à la date de l’acte ne vicie pas le congé, ni n’établit l’insincérité du projet.
La charge de la preuve pèse exclusivement sur le preneur, qui doit démontrer l’insincérité de l’intention du bailleur. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé, dans un jugement du 31 mars 2026, que « les intentions du bailleur, s’agissant d’un refus de renouvellement pour démolir et reconstruire, sont présumées sincères ; il appartient en conséquence au preneur évincé de démontrer que ces intentions n’existent pas ou de rapporter l’existence d’un fait certain contraire à cette déclaration » (TJ Bordeaux, 31 mars 2026, n° 24/02992). Par ailleurs, la seule circonstance que les travaux n’aient pas été engagés demeure sans incidence, la fraude ne se présumant pas.
Le tribunal judiciaire de Montauban a fait application de ces principes dans un jugement du 16 décembre 2025. Il a rappelé que « le bailleur doit avoir l’intention de démolir et de reconstruire au moment où il notifie son droit de reprise ; il est cru sur sa simple affirmation » (TJ Montauban, 16 décembre 2025, n° 23/00793). À cet égard, une note interne émanant du bailleur lui-même ne suffit pas à établir la sincérité du projet, faute de valeur probante. La présomption n’est renversée que par des éléments objectifs, tels la revente immédiate de l’immeuble ou l’absence de toute démarche administrative.
La sincérité du projet peut, en revanche, se déduire d’éléments extrinsèques et postérieurs à la délivrance du congé. Dans l’arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a validé la prise en compte des échanges avec l’architecte. Elle s’est également fondée sur la réunion de la commission locale et sur le permis délivré en 2020 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-21.372). Le preneur qui conteste le congé doit donc rapporter la preuve d’un fait certain, positif et contraire à la déclaration de reprise. À défaut, la validité de l’acte est maintenue et le bail prend fin au terme prévu.
Le preneur qui conteste le congé doit donc rapporter la preuve d’un fait certain, positif et contraire à la déclaration de reprise. À défaut, la validité de l’acte est maintenue et le bail prend fin au terme prévu.
Le renoncement du bailleur aux effets de son congé obéit, par ailleurs, à des conditions également strictes. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé que « le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail. Le renoncement aux effets qu’il produit ne peut résulter que de circonstances établissant de façon non équivoque la volonté du celui qui l’a délivré de renoncer, laquelle ne se présume pas » (TJ Bordeaux, 31 mars 2026, n° 24/02992). En l’espèce, la facturation de loyers en lieu et place d’indemnités d’occupation n’a pas caractérisé une telle volonté. Seules des circonstances objectives et postérieures peuvent révéler la renonciation, dont la preuve incombe au preneur.
B. L’exigence d’une démolition totale et la distinction avec les travaux de transformation et la surélévation
Le droit de reprise de l’article L. 145-18 suppose une opération de démolition suivie d’une reconstruction de l’immeuble, à l’exclusion des travaux de simple transformation. La cour d’appel de Paris a jugé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que « le droit de reprise du bailleur prévu à l’article L. 145-18 du code de commerce ne s’applique ni en cas de reconstruction partielle de l’immeuble objet du bail, ni en cas de simple transformation ou aménagement des locaux loués » (CA Paris, 27 mars 2025, n° 22/13880). Un projet de transformation de chambres de service en appartements, sans démolition totale, a ainsi conduit à l’annulation du congé.
Le tribunal judiciaire de Paris a précisé la frontière avec la surélévation dans un jugement du 26 mars 2025. Il a énoncé que « la surélévation qui consiste à démolir la toiture et les derniers étages d’un immeuble en vue de créer de nouvelles surfaces n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 145-18 du code de commerce qui ne s’applique qu’en cas de reprise en vue de la reconstruction totale de l’immeuble objet du bail » (TJ Paris, 26 mars 2025, n° 21/07558). En conséquence, la reprise implique une démolition totale de l’immeuble et non de simples travaux de transformation ou d’aménagement. Le bailleur ne peut en outre exercer son droit que si les travaux ne peuvent être accomplis qu’après éviction du locataire.
Cette exigence de démolition totale se combine avec la condition tenant à la nécessité de l’éviction du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi énoncé que « le bailleur ne peut exercer son droit de reprise que si les travaux ne peuvent être accomplis qu’après éviction du locataire » (TJ Paris, 26 mars 2025, n° 21/07558). La jurisprudence écarte ainsi le droit de reprise lorsque l’opération préserve le local dans sa consistance et permet au preneur de réintégrer les lieux. Or, cette analyse conduit les juridictions à requalifier certaines opérations en simples travaux de réhabilitation, emportant l’annulation du congé et la poursuite du bail. Le droit de reprise constitue donc une faculté d’exception, dont l’appréciation demeure strictement conditionnée à l’ampleur réelle du projet.
La qualification de l’opération s’opère à partir des éléments objectifs du dossier, et non de la seule dénomination retenue par le bailleur. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi écarté la qualification de reconstruction au profit de la surélévation. Le permis de construire décrivait en effet un projet d’extension de quatre logements, sans démolition du local loué (TJ Paris, 26 mars 2025, n° 21/07558). À cet égard, la note technique unilatérale d’un architecte mandaté par le preneur ne suffit pas à démontrer la réalité d’une démolition totale. La comparaison des visuels du projet avec l’état actuel de l’immeuble prime sur les affirmations des parties.
L’annulation du congé pour reconstruction laisse subsister le bail, dont les obligations reprennent leur cours normal. La cour d’appel de Paris a rappelé que le bailleur doit délivrer des locaux conformes à l’usage prévu au bail (CA Paris, 27 mars 2025, n° 22/13880). Cette obligation découle de l’article 1719 du code civil, qui pèse sur le bailleur sans stipulation particulière. En l’espèce, l’absence de ventilation des locaux destinés à la restauration a été imputée au bailleur. Celui-ci ne pouvait transférer ces travaux à son locataire, ni s’en exonérer par une clause du bail. La contestation du congé s’accompagne donc d’une réactivation des obligations réciproques des parties au contrat de location.
II. Les effets du congé : l’indemnisation du locataire évincé et le droit de priorité
A. L’indemnité d’éviction et l’offre d’un local de remplacement
Le congé pour construire ou reconstruire n’exonère pas le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation. Le bailleur ne peut s’y soustraire qu’en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Cette alternative contractuelle suppose néanmoins que l’offre réponde à des conditions strictes, précisées par la jurisprudence récente.
Le tribunal judiciaire de Montauban a ainsi rappelé que « le local de remplacement, que peut proposer le bailleur au locataire évincé en application de l’article L. 145-18, alinéa 3, du code de commerce, doit exister au moment où le congé est délivré » (TJ Montauban, 16 décembre 2025, n° 23/00793). En l’espèce, la proposition d’un local dont les photographies étaient partiellement générées par image de synthèse a été écartée. Le bailleur est dès lors demeuré redevable de l’indemnité d’éviction, l’offre ne répondant pas aux exigences du texte.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a, quant à lui, jugé que « en application de ces dispositions, pour que le bailleur qui souhaite détruire et reconstruire son immeuble puisse se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, il doit offrir un local de remplacement qui doit être immédiatement et définitivement disponible, l’offre d’un local provisoire, complétée par l’offre d’un local dans l’immeuble reconstruit n’étant pas suffisante » (TJ Bordeaux, 9 janvier 2025, n° 23/01714). L’offre d’un local provisoire, complétée par un local dans l’immeuble reconstruit, ne saurait donc suffire à priver le preneur de son droit à indemnité.
L’exigence d’un local immédiatement et définitivement disponible s’apprécie à la date de la délivrance du congé et au cours de la procédure. Le bailleur qui ne met pas le preneur en mesure d’exercer l’option prévue par l’article L. 145-18 ne remplit pas les conditions du texte. En conséquence, un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux du congé pour reconstruire peut vérifier la réalité du local proposé. Cette vérification s’effectue dès la réception de l’acte, en contrôlant sa disponibilité effective et les formalités d’option dans le délai de trois mois. À cet égard, l’offre doit porter sur un emplacement équivalent, apprécié au regard de la commercialité du site et de la visibilité du fonds.
L’option offerte au preneur obéit par ailleurs à un formalisme strict, dont la méconnaissance prive le bailleur de sa faculté d’échapper à l’indemnité d’éviction. Le congé ou l’acte de refus doit viser les dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-18 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire dispose ensuite d’un délai de trois mois pour accepter l’offre ou saisir la juridiction compétente dans les conditions de l’article L. 145-58 du code de commerce. Dès lors, l’absence de mention des conditions de location dans le congé rend l’offre inopposable au preneur.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction obéit, quant à elle, aux règles de l’article L. 145-14, la valeur du fonds étant déterminée selon les usages de la profession. Le tribunal judiciaire de Montauban a rappelé que l’indemnité doit tenir compte de la valeur du droit au bail (TJ Montauban, 16 décembre 2025, n° 23/00793). Elle doit également intégrer la totalité de la clientèle, élément inséparable du fonds de commerce dont le transfert est envisagé. C’est au bailleur qu’il appartient d’apporter la preuve que le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle. La distinction entre l’indemnité de déplacement et l’indemnité de remplacement conditionne ainsi directement le montant alloué au preneur.
Le juge dispose, pour l’évaluation du fonds, de méthodes reconnues par la pratique professionnelle et la jurisprudence. Le tribunal judiciaire de Montauban a admis le recours à la méthode de l’excédent brut d’exploitation (TJ Montauban, 16 décembre 2025, n° 23/00793). Il a toutefois relevé qu’il est d’usage de prendre en compte les trois derniers exercices, à condition qu’ils reflètent une activité normale. L’indemnité principale se distingue des indemnités accessoires, telles que le trouble commercial, le déménagement ou le remploi. Le preneur qui ne justifie pas des montants sollicités s’expose au renvoi des parties devant un expert judiciaire.
Le congé pour reconstruire s’inscrit dans le cadre du congé triennal ouvert au bailleur, ce qui limite sa faculté de reprise aux échéances de trois ans. Selon l’article L. 145-4 du code de commerce, le bailleur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale s’il entend reconstruire ou surélever l’immeuble existant. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé ce fondement dans son jugement du 31 mars 2026 (TJ Bordeaux, 31 mars 2026, n° 24/02992). La faculté de reprise n’est ainsi ouverte qu’aux échéances triennales, dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du code de commerce.
Le régime de l’article L. 145-18 connaît par ailleurs une dérogation notable tenant aux travaux prescrits dans un secteur d’aménagement. Ce secteur est prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, dans des conditions strictement définies. Dans ce cas, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire. Cette indemnité est déterminée au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État. Cette dérogation, qui écarte le principe du maintien dans les lieux, traduit l’impératif d’urbanisme qui commande la libération rapide des locaux.
B. Le maintien dans les lieux, le droit de priorité et la surélévation différée
Le locataire évincé dispose, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, d’un droit au maintien dans les lieux. Ce droit s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, en application de l’article L. 145-28 du code de commerce. Il protège le preneur contre toute obligation de quitter les lieux avant d’avoir perçu sa créance, sauf dans le cas des travaux prescrits en secteur d’aménagement. La cour d’appel de Montpellier a rappelé que le preneur ayant agi dans le délai conserve le maintien (CA Montpellier, 9 octobre 2025, n° 25/00345). La contestation du congé et la demande d’indemnité, formées dans le délai de deux ans, font ainsi échec à toute éviction anticipée du preneur.
Le droit de priorité du locataire constitue l’autre versant de la protection du preneur évincé, en cas de reconstruction de l’immeuble. Aux termes de l’article L. 145-17 II du code de commerce, « en cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 » (CA Montpellier, 9 octobre 2025, n° 25/00345). Ce droit doit être exercé par une notification adressée au propriétaire, en quittant les lieux ou dans les trois mois suivants. La notification s’effectue par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à l’article L. 145-19 du code de commerce. Le preneur doit également notifier, sous peine de déchéance, tout changement de son domicile, dans les mêmes formes. À défaut d’une telle notification dans les délais impartis, le preneur est déchu de son droit de priorité.
La mise en œuvre du droit de priorité est assortie de règles spécifiques tenant à la superficie des locaux reconstruits. L’article L. 145-20 du code de commerce limite en effet ce droit à des locaux possédant une superficie équivalente à celle précédemment occupée. La préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants. Par ailleurs, le propriétaire qui ne se conforme pas à ces obligations s’expose au paiement de dommages-intérêts.
Le congé différé pour surélévation offre enfin un régime distinct, régi par l’article L. 145-21 du code de commerce. Le propriétaire peut différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble. Cette faculté suppose que la surélévation rende nécessaire l’éviction temporaire du locataire, qui perçoit alors une indemnité égale au préjudice subi. Cette indemnité ne peut toutefois excéder trois ans de loyer, et ne constitue pas une indemnité d’éviction au sens strict. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé que le locataire temporairement évincé ne peut se prévaloir de l’article L. 145-28 (TJ Paris, 26 mars 2025, n° 21/07558). Le régime de la surélévation diffère donc nettement de celui de la reconstruction, tant dans son objet que dans son indemnisation.
La distinction entre le congé pour reconstruire et le congé pour surélever emporte des conséquences financières considérables pour les parties. Dans le premier cas, le preneur perçoit une indemnité d’éviction calculée sur la valeur du fonds de commerce. Dans le second, il ne peut prétendre qu’à une indemnité plafonnée à trois ans de loyer. Or, les juridictions qualifient l’opération au regard de l’ampleur réelle des travaux, sans s’arrêter à la qualification choisie par le bailleur dans son acte. Dès lors, une opération présentée comme une reconstruction alors qu’elle ne consiste qu’en une surélévation expose son auteur à une requalification.
Le congé pour surélever est, comme le congé pour reconstruire, présumé sincère, et il appartient au locataire de démontrer le caractère frauduleux de l’acte. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé qu’une surélévation intégrée à une opération plus large ne caractérise pas une fraude (TJ Paris, 26 mars 2025, n° 21/07558). En conséquence, la requalification du congé pour surélever en congé pour reconstruire est subordonnée à une démonstration probante. Le preneur qui sollicite une indemnité d’éviction doit établir la réalité d’une opération de démolition totale de l’immeuble. Or, une telle démonstration ne se présume pas et demeure à la charge du locataire évincé.
La contestation du congé est, par ailleurs, soumise à un délai de deux ans, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a précisé que le preneur qui s’en prévaut comme moyen de défense bénéficie d’une exception (TJ Bordeaux, 31 mars 2026, n° 24/02992). Il s’agit de l’exception de nullité perpétuelle, laquelle échappe à la prescription biennale qui frappe les actions du chapitre. La distinction entre l’action et l’exception commande ainsi la recevabilité de la contestation du congé, lorsque le bailleur poursuit l’expulsion du locataire.
Conclusion
Le congé pour construire ou reconstruire, consacré par l’article L. 145-18 du code de commerce, constitue une faculté de reprise majeure du statut des baux commerciaux. La jurisprudence rendue entre 2025 et 2026 confirme la présomption de sincérité de la déclaration de reprise, dont le renversement incombe au preneur. Elle encadre également la nature des travaux exigés, lesquels doivent emporter la démolition totale de l’immeuble. La distinction opérée avec la surélévation de l’article L. 145-21 conditionne l’ampleur de l’indemnisation du locataire évincé.
L’offre d’un local de remplacement, seule alternative au paiement de l’indemnité d’éviction, est soumise à des exigences renforcées. Le local doit exister et être immédiatement disponible au jour du congé, correspondre aux besoins du preneur et être situé à un emplacement équivalent. En conséquence, la délivrance d’un tel congé exige du bailleur une préparation minutieuse de son projet immobilier et la constitution d’un dossier probant. Le preneur dispose, quant à lui, de leviers substantiels, du maintien dans les lieux au droit de priorité sur l’immeuble reconstruit, pour préserver la continuité de son exploitation.
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