I. La contestation du compte individuel de charges par le copropriétaire

A. L’autonomie du compte individuel à l’égard de l’approbation des comptes du syndicat

La comptabilité du syndicat des copropriétaires obéit à des règles dont la connaissance conditionne l’issue des litiges relatifs au paiement des charges. L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Ce même texte précise que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». La troisième chambre civile a tiré de cette distinction des conséquences majeures dans un arrêt de formation de section du 27 février 2025, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une copropriétaire avait assigné le syndicat et son syndic en condamnation de ce dernier à créditer diverses sommes sur son compte individuel de charges. Le tribunal judiciaire de Paris avait déclaré ses demandes irrecevables au motif que les comptes des exercices 2018 à 2021 avaient été approuvés par les assemblées générales successives. La Cour de cassation a censuré cette position, la copropriétaire contestant précisément les modalités de répartition des charges inscrites au débit de son compte individuel (Civ. 3e, 27 février 2025, n° 23-14.697). L’approbation des comptes du syndicat ne saurait éteindre la faculté du copropriétaire de critiquer la conformité de son compte aux clés de répartition stipulées par le règlement. Cette faculté se distingue de la contestation des décisions d’assemblée générale. Ces dernières demeurent soumises au délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La demande du copropriétaire porte, en réalité, sur l’exécution de la décision collective et sur le calcul individuel des sommes appelées. En conséquence, l’assemblée générale approuve les comptes du syndicat sans certifier l’exactitude de chacun des comptes individuels. Le syndic, qui tient ces comptes en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, demeure responsable de leur exactitude. La jurisprudence du 4 janvier 2023 offre une illustration complémentaire de cette exigence. Le syndicat des copropriétaires d’une résidence avait sollicité le paiement des charges afférentes aux exercices 2015 à 2021 après que des copropriétaires eurent obtenu l’annulation de plusieurs délibérations. La cour d’appel de Limoges avait rejeté la demande en paiement en relevant que l’exigibilité des sommes réclamées ne pouvait être vérifiée. La Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant la portée de l’article 45-1 précité. Elle leur a reproché de n’avoir pas recherché si les comptes comportant le détail des charges étaient joints aux convocations des assemblées générales. Cette vérification devait porter sur chacun des postes contestés (Civ. 3e, 4 janvier 2023, n° 21-25.662). Cette solution impose au juge un contrôle concret de l’exigibilité des charges, au-delà des seules apparences de la comptabilité collective. Par ailleurs, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le principe de la participation de chaque copropriétaire aux charges des services collectifs. La répartition de ces charges s’opère selon les quotes-parts fixées par le règlement de copropriété. La contestation du compte individuel porte ainsi principalement sur le respect de ces quotes-parts et sur l’existence des dépenses imputées. A cet égard, le copropriétaire qui conteste son compte doit présenter des éléments précis. Le syndicat demeure, pour sa part, tenu de justifier le bien-fondé des sommes réclamées. La charge de la preuve se répartit ainsi entre les parties, comme l’illustrent les arrêts relatifs à la production des pièces comptables. La vigilance s’impose donc aux copropriétaires, qui doivent conserver les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblée générale. Elle s’impose également aux syndics, dont la comptabilité doit permettre une vérification individuelle à tout moment.

B. La preuve des charges et la vérification de leur répartition

Le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges supporte la charge de démontrer leur exigibilité. La cour d’appel de Grenoble avait, dans un litige opposant le syndicat à une copropriétaire, rejeté partiellement la demande en paiement d’un arriéré de charges. Elle avait constaté que le syndicat produisait « des extraits de compte individuel des années 2013 à 2018, les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2016 à 2019, la répartition des charges des exercices 2007 à 2018 ». Ayant retenu que le syndicat « ne pouvait solliciter le paiement de charges, d’une part, pour la période antérieure à 2014, faute de produire les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 2015, d’autre part, pour la période postérieure à 2018, faute de produire les décomptes de répartition des charges et les décomptes individuels postérieurs au 31 décembre 2018 », elle a légalement justifié sa décision (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-24.132). Cette solution consacre l’importance de la production des pièces comptables pour chaque exercice réclamé. L’approbation des comptes par l’assemblée générale ne supplée pas la production des décomptes individuels et des répartitions annexées aux convocations. Le 16 mars 2023, la troisième chambre civile a confirmé cette exigence en rejetant le pourvoi de trois syndicats qui poursuivaient le paiement de charges anciennes (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.134). Le moyen soutenait, sans succès, que le syndicat poursuivant le recouvrement doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant. La production des documents comptables et du décompte de répartition des charges était également revendiquée par ce moyen. La rigueur de la Cour de cassation en matière probatoire rejaillit également sur les modalités de répartition des charges individualisées. L’arrêt du 10 octobre 2024 illustre cette exigence dans le contentieux des charges d’eau. Des copropriétaires, propriétaires de chambres de service, contestaient la répartition des charges d’eau opérée sur la base de relevés de compteurs collectifs. La cour d’appel de Paris avait ordonné au syndicat de régulariser les charges d’eau des lots concernés sur la base de trente-trois tantièmes. Elle avait également ordonné la pose de compteurs individuels dans les chambres de service, aux frais de la copropriété. La Cour de cassation a relevé, d’une part, que la cour d’appel avait infirmé le jugement avant de le confirmer. Or, « l’infirmation d’un jugement, qui a pour effet de l’anéantir, interdit à une cour d’appel de le confirmer ensuite » (Civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-18.637). Elle a relevé, d’autre part, que la cour d’appel n’avait pas répondu aux conclusions du syndicat. Ce dernier soutenait que la demande relative à la pose des compteurs était nouvelle en cause d’appel. La Cour a visé l’article 455 du code de procédure civile, selon lequel « tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motif ». La solution intéresse directement les copropriétaires, qui voient dans la pose de compteurs individuels le moyen de ne payer que leur propre consommation. Or, la décision d’individualiser les compteurs demeure subordonnée aux délibérations de l’assemblée générale et aux règles de répartition des charges. En conséquence, la contestation de la répartition des charges d’eau suppose une démonstration précise de l’erreur de répartition. Cette démonstration s’appuie sur les relevés de compteurs et sur les décisions collectives. Le juge ne peut se substituer à l’assemblée générale pour fixer une nouvelle clé de répartition, hors les cas où la loi l’y autorise expressément. A cet égard, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le tribunal judiciaire procède à une nouvelle répartition. Cette faculté s’exerce lorsqu’il est fait droit à une action contestant une décision portant modification de la répartition des charges. Des lors, la distinction entre la contestation du compte individuel et la contestation de la décision collective commande le choix du fondement juridique. Elle détermine également le sort de la demande. La rigueur probatoire imposée au syndicat, conjuguée à l’autonomie du compte individuel, dessine un régime protecteur du copropriétaire. Ce régime n’affranchit toutefois pas le copropriétaire de toute diligence.

II. Le contrôle des sommes perçues par le syndic et la portée des décisions d’assemblée générale

A. La restitution des honoraires du syndic en cas d’annulation de sa désignation

Le sort des honoraires versés au syndic dépend étroitement de la régularité de sa désignation. L’arrêt de formation de section du 27 février 2025 a consacré, sur ce point, une règle d’une portée considérable. Dans cette affaire, la copropriétaire réclamait le remboursement, sur son compte individuel, des honoraires appelés pour la période du 24 septembre 2020 au 24 mai 2022. Le tribunal judiciaire avait écarté cette demande au motif qu’il ne pouvait être procédé rétroactivement à l’annulation de ces honoraires. Il avait retenu que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission pendant cette période. Or, le jugement du 16 septembre 2022 avait annulé l’assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant renouvelé le mandat du syndic. La Cour de cassation a censuré le raisonnement du premier juge. Elle a rappelé que, selon l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, « le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération ». Elle a déduit de cette exigence, combinée à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, une règle de restitution. En effet, « en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires » (Civ. 3e, 27 février 2025, n° 23-14.697). La nullité de la décision de désignation prive ainsi le syndic de tout titre de perception de sa rémunération. La restitution s’impose alors même que le syndic aurait accompli des actes de gestion durant la période litigieuse. Il en va toutefois autrement lorsque le mandat a été régulièrement renouvelé par une décision non annulée. Cette solution protège le copropriétaire qui supporte, au travers de son compte individuel, la charge des honoraires indûment perçus. Elle s’inscrit dans le prolongement des règles relatives au contrat de syndic. Les conditions de détermination de la rémunération doivent, en effet, être précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination. La jurisprudence antérieure avait déjà appréhendé les conséquences financières des décisions relatives au syndic. Par un arrêt du 21 septembre 2023, la troisième chambre civile s’est prononcée sur les suites d’une assemblée générale ayant révoqué un syndic et désigné son successeur. La cour d’appel de Pau avait annulé ces résolutions pour abus de majorité. Elle avait condamné le syndicat à répéter aux copropriétaires non signataires d’un contrat de gestion les sommes versées en exécution de ce contrat. La Cour de cassation a censuré cette décision au double motif d’une dénaturation et d’une méconnaissance de l’autorité de la chose jugée. Elle a rappelé que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement » (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 21-15.367). La condamnation prononcée supposait, en effet, l’identité des parties. L’autorité relative de la chose jugée est consacrée à l’article 1355 du code civil. Elle limite les effets des décisions rendues dans un litige opposant le syndicat à certains de ses membres. En conséquence, la restitution des sommes perçues par le syndic suppose de démontrer le caractère indu des versements au regard des parties au litige. Il en va de même des sommes versées à son cocontractant. Par ailleurs, l’annulation de la désignation du syndic n’affecte pas la validité des actes accomplis dans l’intérêt du syndicat. La jurisprudence distingue ainsi le sort de la rémunération, attaché à la validité du mandat, et le sort des actes de gestion courante. A cet égard, les copropriétaires disposent d’un intérêt direct à contester les décisions de désignation ou de renouvellement du syndic. Cette contestation doit être exercée dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La restitution des honoraires constitue, en cas d’annulation, la sanction naturelle du défaut de titre du mandataire. Des lors, la vigilance des copropriétaires lors du vote des résolutions relatives au syndic revêt une importance pratique déterminante. Elle conditionne tant la régularité de la gestion que l’équilibre financier de leur compte individuel.

B. Le quitus, l’étendue de la cassation et la portée des comptes approuvés

La distinction entre l’approbation des comptes et le quitus donné au syndic commande l’appréciation des litiges relatifs à la gestion de la copropriété. L’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret ». La troisième chambre civile en a tiré, par un arrêt du 9 mars 2023, des conséquences relatives à l’office du juge. Des copropriétaires d’un lot soumis au statut de la copropriété contestaient les résolutions d’une assemblée générale approuvant les comptes d’un exercice. Ces résolutions donnaient également quitus au syndic et fixaient la cotisation au fonds de travaux. La cour d’appel de Bastia avait rejeté leurs demandes. Elle avait retenu qu’elle n’avait pas compétence pour se prononcer sur les irrégularités alléguées de la comptabilité d’une association syndicale libre. Elle avait ajouté que les montants reportés par le syndic s’imposaient aux copropriétaires. La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé que les comptes du syndicat « doivent comporter les charges et produits de l’exercice » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.793). Elle a reproché à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si les comptes du syndicat étaient erronés. Certaines dépenses de l’association figuraient, en effet, aux comptes de cette dernière et contribuaient à la quote-part réclamée. Elle a également précisé la portée de la cassation au regard du quitus. Selon l’article 624 du code de procédure civile, « la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ». La cassation du chef rejetant l’annulation de l’approbation des comptes s’étendait ainsi au chef rejetant l’annulation de la résolution donnant quitus. La solution révèle l’articulation étroite entre l’approbation des comptes et le quitus. Le quitus ne saurait être analysé comme une simple formalité détachable des comptes eux-mêmes. Dans la même décision, la Cour de cassation s’est prononcée sur le fonds de travaux. Elle a jugé que la fixation de la cotisation à 5 % du budget prévisionnel ne pouvait inclure une part provisionnelle des charges d’une association syndicale libre. En effet, « les charges dues par les copropriétaires à l’ASL n’entrent pas au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires ». Cette solution éclaire le régime de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de ce texte, la cotisation annuelle alimentant le fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. La composition de ce budget doit ainsi être rigoureusement vérifiée, à peine de vicier la délibération fixant la cotisation. Par ailleurs, le quitus donné au syndic ne le décharge pas de toute responsabilité à l’égard de la gestion passée. La jurisprudence rapproche le quitus de l’approbation des comptes sans lui conférer une portée exonératoire générale. Le syndic demeure, en effet, comptable de sa gestion. Il reste tenu de répondre des fautes commises dans l’exercice de son mandat, conformément aux missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, l’approbation des comptes et le quitus produisent des effets distincts selon la qualité de celui qui les invoque. Ils font obstacle à la contestation des comptes collectifs dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ne privent pas le copropriétaire de la faculté de contester son compte individuel. A cet égard, la Cour de cassation maintient une distinction fonctionnelle entre la décision collective et le compte individuel. La décision collective peut être contestée dans le délai de deux mois. La contestation du compte individuel obéit, quant à elle, aux règles de droit commun. Des lors, la maîtrise des règles comptables de la copropriété s’avère indispensable à la défense des intérêts du copropriétaire. Il en va de même de la connaissance de la composition du budget prévisionnel et de la portée des délibérations. Cette maîtrise est utile tant dans les procédures de recouvrement des charges que dans les actions en contestation des décisions d’assemblée générale.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, dessine un régime cohérent de la contestation des charges de copropriété. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Le copropriétaire demeure fondé à contester la conformité de son compte aux clés de répartition stipulées par le règlement. Il n’est pas tenu par le délai de deux mois applicable à la contestation des décisions collectives. La charge de la preuve pèse, corrélativement, sur le syndicat qui poursuit le recouvrement. Ce dernier doit produire les procès-verbaux d’assemblée générale, les décomptes de répartition et les décomptes individuels des exercices réclamés. La nullité de la désignation du syndic entraîne, par ailleurs, la restitution des honoraires perçus par celui-ci. La rémunération du mandataire n’a d’autre titre que la décision collective qui l’a investi. L’annulation des décisions relatives aux comptes ou au quitus emporte enfin des conséquences étendues. La cassation encadre leur portée au regard des liens de dépendance nécessaire entre les résolutions. Or, ces solutions nourrissent une exigence de vigilance quotidienne, tant pour les syndics que pour les copropriétaires. La tenue d’une comptabilité exacte, la conservation des pièces et la contestation dans les délais conditionnent l’issue des litiges. En conséquence, un copropriétaire confronté à un compte contestable peut solliciter un avocat dans le cadre de la contestation des charges de copropriété à Paris. L’examen attentif des appels de fonds, des procès-verbaux et des répartitions annexées aux convocations constitue la première ligne de défense. A cet égard, la connaissance précise des règles de la comptabilité du syndicat et des sanctions de leur méconnaissance s’impose à tous les acteurs. La jurisprudence récente, loin de se cantonner à des solutions d’espèce, offre un cadre prévisible dont l’anticipation évite les contentieux les plus coûteux.