I. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à raison des parties communes
A. Le fondement légal de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, auquel la loi confie la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Ce texte institue une responsabilité qui ne suppose la démonstration d’aucune faute, dès lors que le dommage trouve son origine dans une partie commune.
La notion de parties communes est définie par l’article 3 de la même loi, qui vise notamment les sols, les cours, les jardins, les passages, les couloirs, les escaliers et les équipements communs. La cage d’escalier, le hall d’entrée, les paliers ou encore les rampes d’accès entrent dans ce périmètre lorsqu’ils servent à l’usage collectif. Le règlement de copropriété peut toutefois y déroger en qualifiant certains éléments de parties privatives ou à jouissance privative. En conséquence, la qualification exacte du lieu de la chute constitue une question préalable, dont dépend la mise en œuvre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La troisième chambre civile en a rappelé la portée dans un arrêt du 15 janvier 2026, auquel il est possible d’attribuer une valeur de principe. La société civile immobilière Pointe noire, propriétaire d’un lot, réclamait au syndicat l’indemnisation des préjudices résultant de dégâts des eaux survenus au printemps 2022. Le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne avait rejeté ses demandes en relevant qu’elle connaissait l’état de l’immeuble lors de son acquisition, que le syndicat avait tout mis en œuvre pour traiter les sinistres et qu’aucun retard fautif ne pouvait lui être reproché (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-11.742, lien courdecassation.fr).
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965. Elle énonce que « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-11.742, lien courdecassation.fr). Or, en se déterminant par des motifs impropres à exonérer le syndicat, les juges du fond n’ont pas donné de base légale à leur décision, faute d’avoir recherché si les dommages allégués trouvaient leur origine dans les parties communes.
La même logique gouvernait déjà l’arrêt du 30 novembre 2023, rendu dans le cadre d’un bail commercial. Une locataire avait subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage installée par les bailleurs dans leur partie privative. La cour d’appel de Douai avait exonéré le syndicat au motif qu’il n’avait pas eu connaissance de la présence de cet équipement (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-22.738, lien courdecassation.fr).
La haute juridiction a rappelé que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-22.738, lien courdecassation.fr). En statuant ainsi sans établir que le fait des bailleurs présentait le caractère de la force majeure, la cour d’appel a violé le texte susvisé. Cette exigence, constante, fait du syndicat le garant quasi systématique des sinistres dont la cause se situe dans les parties communes.
À cet égard, la rédaction antérieure de l’article 14, applicable aux faits antérieurs à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, visait expressément « le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». L’arrêt du 10 avril 2025 confirme que la responsabilité du syndicat demeure subordonnée à la caractérisation de l’un de ces deux fondements. La mutuelle assurance des instituteurs de France, subrogée dans les droits de ses assurés dont la maison avait été détruite par un orage violent, agissait contre le syndicat de la résidence édifiée sur la rive d’un cours d’eau (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-18.503, lien courdecassation.fr).
La cour d’appel de Bastia avait retenu que l’obligation d’entretien des parties communes est une obligation de résultat, que le dommage trouvant sa cause dans les parties communes emporte présomption du défaut d’entretien et de causalité, et que l’état de catastrophe naturelle ne constitue pas nécessairement un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-18.503, lien courdecassation.fr). La Cour de cassation a cassé l’arrêt, faute de caractérisation d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien à l’origine du dommage, le texte exigeant cette démonstration préalable.
La qualité de la victime ne modifie pas le régime applicable. Le locataire, le visiteur ou le livreur bénéficient de la même protection que le copropriétaire, dès lors que le dommage trouve son origine dans les parties communes. L’assureur de la victime, subrogé dans ses droits, peut également agir contre le syndicat et son assureur de responsabilité civile. En conséquence, les sinistres de chute en parties communes constituent une source fréquente de contentieux, dans laquelle la preuve de l’origine du dommage est centrale.
B. L’articulation avec la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être recherchée sur le terrain de la responsabilité du fait des choses, lorsque la chute a pour instrument un élément de la partie commune. Aux termes de l’article 1242, alinéa 1er, du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde » (article 1242 du code civil). Le gardien de la chose est celui qui en exerce les pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle au moment du dommage.
Le tribunal judiciaire de Lyon a fait une application particulièrement éclairante de ce mécanisme dans un jugement du 17 février 2025. Une habitante de la copropriété s’était blessée en tombant dans l’escalier, dont la porte d’accès donnait directement sur la première marche, sans pallier intermédiaire, tandis que la rampe était située du côté opposé (TJ Lyon, 17 févr. 2025, n° 23/04976, lien courdecassation.fr). Le syndicat ne contestait pas sa qualité de gardien de l’escalier, et le tribunal a retenu que « l’escalier étant une chose inerte, elle doit rapporter la preuve de son anormalité ou de sa dangerosité, en raison de sa position, de sa structure, de sa configuration » (TJ Lyon, 17 févr. 2025, n° 23/04976, lien courdecassation.fr).
Le caractère anormal de la chose était ici démontré par la double configuration de la porte et de la première marche, qui ne laissait pas à l’usager le temps de percevoir la proximité immédiate de la marche avant de s’être avancé pour ouvrir. Le tribunal en a déduit que « du fait de cette configuration dangereuse, et donc anormale, l’escalier a été l’instrument du dommage en provoquant la chute de la victime » (TJ Lyon, 17 févr. 2025, n° 23/04976, lien courdecassation.fr). La copropriété a été déclarée entièrement responsable, aucune faute d’inattention n’étant démontrée à l’encontre de la victime.
Le tribunal judiciaire de Nanterre a retenu une solution analogue dans un jugement du 13 mars 2025, à propos d’un visiteur chutant sur le carrelage glissant de l’entrée d’un immeuble rendu détrempé par la pluie. Il a relevé que « le sol de l’entrée de l’immeuble est revêtu, sur une largeur d’environ un mètre, d’un carrelage blanc et lisse » et que ce carrelage était « détrempé et rendu glissant par la pluie », ce dont il résultait que « la chose présentait un caractère anormal » (TJ Nanterre, 13 mars 2025, n° 22/05986, lien courdecassation.fr).
Le tribunal a combiné les deux fondements, l’article 1242 du code civil et l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et a condamné le syndicat in solidum avec son assureur, aucune faute ne pouvant être opposée à la victime dès lors que le caractère glissant du sol n’était pas signalé et qu’aucune main courante n’était disposée (TJ Nanterre, 13 mars 2025, n° 22/05986, lien courdecassation.fr). La coexistence des deux régimes offre ainsi à la victime d’une chute une double voie, selon que la preuve de l’origine du dommage dans les parties communes est rapportée ou que celle de l’anormalité de la chose est démontrée.
Dès lors, le demandeur peut cumuler les fondements ou les présenter subsidiairement, sans qu’il soit nécessaire de choisir entre la responsabilité légale de l’article 14 et celle, de droit commun, de l’article 1242 du code civil. La jurisprudence du fond retient fréquemment les deux, la première emportant une présomption plus favorable lorsque l’origine du dommage est établie, la seconde exigeant la preuve du rôle causal de la chose inerte par son anormalité.
En pratique, l’articulation des deux régimes ne manque pas de conséquences sur la charge de la preuve et sur l’assiette de l’indemnisation. Le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispense la victime d’établir un comportement fautif du syndicat, tandis que le fondement de l’article 1242 du code civil suppose de caractériser l’anormalité de la chose. Or, cette anormalité peut résulter d’un défaut de conception, d’un défaut d’entretien ou d’une circonstance temporaire, comme un sol rendu glissant par les intempéries. À cet égard, les juges du fond apprécient souverainement les éléments de preuve produits, qu’il s’agisse d’attestations, de photographies, de constats ou de rapports d’expertise.
II. Les conditions et les limites de l’engagement de la responsabilité
A. La preuve de l’origine du dommage dans les parties communes et l’anormalité de la chose
La mise en œuvre de la responsabilité de plein droit suppose d’abord la démonstration que le dommage a son origine dans les parties communes. La qualification des parties communes résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise notamment les sols, les cours, les escaliers, les passages, les couloirs et, plus largement, tout élément d’équipement commun. La charge de la preuve incombe à la victime, qu’elle soit copropriétaire, locataire, visiteur ou simple tiers de passage. La preuve peut être rapportée par tous moyens, attestations, photographies, constats d’huissier ou rapports d’expertise.
La démonstration peut être délicate lorsque la chose est inerte. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé dans un arrêt du 2 octobre 2025, statuant sur la chute d’un résident sur une rampe d’accès pour personnes à mobilité réduite. Elle énonce qu’« il est de principe qu’une chose inerte ne peut être l’instrument d’un dommage que si la preuve de son anormalité est rapportée par la victime du dommage » (CA Aix-en-Provence, 2 oct. 2025, n° 23/14092, lien courdecassation.fr).
En l’espèce, le demandeur échouait à rapporter cette preuve : les attestations produites ne démontraient pas le caractère glissant de la rampe, le relevé météorologique établissait qu’il n’avait pas plu le jour des faits, et le rapport technique non contradictoire ne suffisait pas à caractériser la dangerosité pour une personne valide (CA Aix-en-Provence, 2 oct. 2025, n° 23/14092, lien courdecassation.fr). La cour a confirmé le débouté, faute d’anormalité démontrée, et a condamné le demandeur aux dépens.
Par ailleurs, la caractérisation du vice de construction ou du défaut d’entretien peut résulter d’une abstention fautive dans la surveillance des ouvrages. La Cour de cassation l’a admis dans un arrêt du 4 septembre 2025, à propos de l’effondrement d’une partie de falaise constituant une partie commune d’un lotissement en copropriété, survenu en 2011 et ayant emporté une partie du jardin du lot n° 46 (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-10.318, lien courdecassation.fr). Les juges du fond avaient relevé, au vu du rapport d’expertise, que « le dommage aurait pu être évité par une surveillance régulière de la falaise et des travaux confortatifs préventifs » (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-10.318, lien courdecassation.fr), engageant ainsi la responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien.
La qualité pour agir du syndicat doit également être rappelée, car elle conditionne l’organisation du procès. Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » (article 15 de la loi du 10 juillet 1965).
La Cour de cassation a précisé le périmètre de cette qualité dans un arrêt du 22 mai 2025, publié au Bulletin, concernant des désordres affectant les escaliers de secours extérieurs d’une résidence de tourisme. Elle a jugé que ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par le code du tourisme ni la clause d’un bail commercial subrogeant l’exploitant dans les droits des copropriétaires n’ont pour effet de priver le syndicat de sa qualité à agir contre les constructeurs en réparation des dommages affectant les parties communes (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, lien courdecassation.fr).
Or, dans l’hypothèse d’une chute dans les parties communes, la victime peut ainsi actionner directement le syndicat, représenté par son syndic, sans devoir mettre en cause chaque copropriétaire, l’assureur de responsabilité civile de la copropriété étant le plus souvent appelé à la garantie. En conséquence, la dimension collective de l’immeuble ne fait pas obstacle à l’indemnisation individuelle de la victime, qu’elle soit membre de la copropriété ou non.
B. Les causes d’exonération : force majeure et faute de la victime
La responsabilité de plein droit du syndicat n’est pas pour autant absolue. La jurisprudence ne lui reconnaît que deux causes d’exonération, d’interprétation stricte : la force majeure et la faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. L’arrêt du 15 janvier 2026 le rappelle en des termes particulièrement nets, et l’arrêt du 30 novembre 2023 en fait une application rigoureuse en refusant d’exonérer le syndicat en l’absence de force majeure démontrée (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-22.738, lien courdecassation.fr).
La faute de la victime, lorsqu’elle est seule à l’origine du dommage, emporte exonération totale du syndicat. Le tribunal judiciaire de Nice en a donné une illustration frappante dans un jugement du 9 septembre 2025. Une copropriétaire âgée de quatre-vingt-sept ans avait chuté dans la cage d’escalier, dont l’éclairage était en panne depuis plusieurs jours, et avait subi un traumatisme crânien avec hémorragie méningée (TJ Nice, 9 sept. 2025, n° 23/01782, lien courdecassation.fr).
Le tribunal a rappelé qu’« il est constant en jurisprudence que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit instauré par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (TJ Nice, 9 sept. 2025, n° 23/01782, lien courdecassation.fr). Il a relevé que la victime, informée de la panne d’éclairage depuis plusieurs jours, avait gravi deux volées d’escaliers dans l’obscurité totale alors que l’ascenseur fonctionnait normalement, et qu’« elle a adopté un comportement fautif à l’origine de son entier dommage, exonérant le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité » (TJ Nice, 9 sept. 2025, n° 23/01782, lien courdecassation.fr).
À cet égard, la seule connaissance du danger ne suffit toutefois pas à caractériser la faute de la victime. Le tribunal judiciaire de Lyon l’a implicitement rappelé en retenant l’entière responsabilité de la copropriété pour un escalier dont la configuration dangereuse était pourtant visible, dès lors que la victime n’utilisait pas habituellement cet escalier et que rien n’établissait un manque de vigilance de sa part (TJ Lyon, 17 févr. 2025, n° 23/04976, lien courdecassation.fr). La faute exonératoire doit être la cause exclusive du dommage, seule une telle faute pouvant anéantir le droit à réparation.
La force majeure, quant à elle, doit présenter les caractères classiques d’irrésistibilité, d’extériorité et d’imprévisibilité. Les juges du fond se montrent exigeants sur ce point : l’arrêt du 10 avril 2025 indique ainsi que l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration « ne constituant pas nécessairement un cas de force majeure » ne suffit pas à exonérer le syndicat lorsque le vice de construction ou le défaut d’entretien n’a pas été exclu (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-18.503, lien courdecassation.fr).
En conséquence, le syndicat qui invoque une cause d’exonération supporte la charge de sa preuve, et cette preuve est appréciée strictement. La jurisprudence récente témoigne d’une volonté constante de préserver l’équilibre entre la protection des victimes de chute et la responsabilité des collectivités de copropriétaires, sans jamais laisser l’absence de faute du syndicat, en elle-même, constituer un motif d’exonération. Par ailleurs, le syndicat conserve la faculté d’exercer un recours subrogatoire contre l’assureur de la copropriété, ainsi que des actions récursoires contre le tiers responsable, en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur le plan procédural, la victime dispose de la faculté de saisir le juge des référés pour obtenir une provision et une expertise judiciaire, avant tout débat au fond sur l’imputabilité de la chute. La désignation d’un expert permet d’établir l’anormalité de la chose, la configuration des lieux et la causalité entre l’état de la partie commune et le dommage corporel. Les postes de préjudice, déficit fonctionnel temporaire et permanent, souffrances endurées, tierce personne, sont ensuite liquidés à l’issue du rapport. En pareille configuration, la production des pièces médicales contemporaines des faits revêt une importance décisive pour la démonstration du lien de causalité.
Conclusion
La chute dans les parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété ouvre à la victime une action fondée sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, telle que consacrée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, éventuellement combinée avec la responsabilité du fait des choses de l’article 1242 du code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile, confirmée par les juridictions du fond entre 2023 et 2026, exige de la victime la preuve de l’origine du dommage dans les parties communes ou celle de l’anormalité de la chose, et ne reconnaît au syndicat que les causes d’exonération strictement limitées que constituent la force majeure et la faute exclusive de la victime ou d’un tiers. Or, la rigueur de ces conditions rappelle l’intérêt d’une documentation minutieuse des circonstances de la chute, des attestations et des constats, ainsi que d’une vigilance particulière quant aux délais de prescription applicables aux actions en responsabilité. En présence d’un sinistre de cette nature, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit de la copropriété permet d’apprécier les fondements mobilisables et d’organiser la preuve dans les meilleures conditions.
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