Le bail professionnel constitue un statut autonome du droit des baux. Il a été créé par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009. Il est codifié à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il s’applique au contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel. Sont ainsi visées les activités ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles.
Sa souplesse le distingue du statut des baux commerciaux. La durée minimale est de six ans, avec reconduction tacite. Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois. Ces dispositions sont déclarées d’ordre public par l’article 46 de la même loi. Elles suscitent un contentieux nourri sur la qualification du contrat. Les conditions de la renonciation au régime et la régularité du congé sont également en débat.
La jurisprudence rendue depuis 2023 précise ces trois questions avec constance. La troisième chambre civile de la Cour de cassation et les juridictions du fond y ont contribué. Le présent article en propose une lecture synthétique.
I. La qualification du bail professionnel et la dérogation conventionnelle au régime d’ordre public
A. Le local à usage exclusivement professionnel : un champ d’application strictement défini
L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans ». Ce contrat doit être établi par écrit. A cet égard, le texte ne sanctionne pas le défaut d’écrit par la nullité. Le champ d’application de la règle est circonscrit à l’usage exclusivement professionnel. Sont ainsi exclus les locaux à usage mixte d’habitation et professionnel. Sont également exclus les locaux dans lesquels s’exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
La cour d’appel de Paris a rappelé, dans un arrêt du 6 septembre 2023, que ces dispositions « concernent les professions où l’activité intellectuelle joue en principe un rôle principal et consiste en la pratique indépendante d’un service découlant d’un savoir faire spécifique ou d’un art dans un but lucratif ». Elles « concernent généralement les professions libérales, artistiques, les sociétés civiles, les associations et les activités à objet purement civil » (CA Paris, 6 septembre 2023, n° 20/06442, lien officiel).
Le caractère lucratif ou non de l’activité exercée est indifférent à l’application du statut. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt publié du 20 octobre 2016. Elle statuait sur le bail de bureaux consenti à une mutuelle exerçant une activité non lucrative. Elle a retenu que « les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, étaient applicables et que le caractère lucratif ou non de l’activité était indifférent » (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20.285, Publié au Bulletin, lien officiel). Cette solution érige l’usage exclusivement professionnel en critère unique. Elle conserve toute sa portée dans les litiges récents opposant bailleurs et preneurs.
La qualification du bail dépend de l’activité réellement exercée dans les lieux. Elle ne dépend pas de l’intitulé choisi par les parties. Dans l’affaire dite de la sérigraphie, la société locataire exerçait une activité de reproduction d’œuvres d’art. Cette activité supposait la commercialisation des impressions et la réception d’une clientèle. La cour d’appel de Paris a retenu qu’« un fonds de commerce est exploité dans les locaux en cause, de sorte que les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux s’appliquent au contrat de bail liant les parties, et ce, nonobstant la qualification erronée expressément convenue dans le bail » (CA Paris, 6 septembre 2023, n° 20/06442, lien officiel).
La preuve de l’existence d’un fonds de commerce dans le local loué incombe au locataire. C’est à lui de se prévaloir du statut protecteur des baux commerciaux. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a appliqué cette règle. Il a refusé d’étendre le statut des baux commerciaux à une société d’études acoustiques. L’extrait Kbis de cette société localisait pourtant son activité principale dans un autre arrondissement parisien (TJ Bordeaux, 6 novembre 2025, n° 23/08452, lien officiel).
Le régime du bail professionnel peut s’appliquer à un bail verbal. Encore faut-il que la volonté des parties de s’y soumettre soit établie. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé, à propos d’un bail conclu en 1984, que le défaut d’écrit n’est pas sanctionné par la nullité. L’article 57 A, entré en vigueur postérieurement, « est applicable à une location verbale concernant un bail professionnel, comme c’est le cas en l’espèce, les parties ayant clairement exprimé leur volonté, dès l’origine, de soumettre le contrat de location au statut des baux professionnels » (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 19/14450, lien officiel).
Le bail, arrivé à expiration le 31 décembre 1993, s’est ainsi trouvé tacitement reconduit. Les périodes de reconduction étaient de trois, six ou neuf années. Cette solution résulte de l’article 57 A combiné à l’article 1738 du code civil. Elle démontre la plasticité du régime.
B. La renonciation conventionnelle au régime du bail professionnel : une volonté claire et non équivoque
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permet aux parties de déroger au régime du bail professionnel. La dérogation s’opère « dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce ». Ce texte étend le statut des baux commerciaux « aux baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».
La dérogation ainsi organisée suppose une manifestation de volonté claire, certaine et dénuée d’équivoque. La cour d’appel de Paris l’a rappelé avec force dans un arrêt du 27 juin 2024. L’affaire concernait le bail d’infirmières libérales. La cour a jugé qu’« il résulte de ces dispositions combinées que la décision des parties de déroger à la réglementation d’ordre public applicable au bail professionnel afin d’adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux doit résulter d’une manifestation de volonté claire, certaine et dénuée d’équivoque » (CA Paris, 27 juin 2024, n° 21/15783, lien officiel).
Le seul intitulé « bail commercial » ou « bail de location commerciale » ne suffit pas à caractériser la renonciation. Dans la même affaire, le contrat s’intitulait pourtant « bail commercial de location ». Cette « formule répétitive et impropre ne permet pas de caractériser une réelle maîtrise des règles de droit applicables et un choix éclairé des parties » (CA Paris, 27 juin 2024, n° 21/15783, lien officiel). La cour a également relevé que le contrat se référait à des dispositions abrogées du décret du 30 septembre 1953.
Le contrat ne respectait pas davantage les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Les stipulations relatives à la durée et à la révision du loyer étaient contraires aux articles L. 145-4 et L. 145-38 du code de commerce. En application de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les parties sont présumées avoir entendu se placer sous le régime légal applicable à leur situation.
La Cour de cassation avait posé le principe dans l’arrêt précité du 20 octobre 2016. Elle a jugé que « la faculté d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime ». La qualification de bail commercial et la référence aux règles du code de commerce ne suffisaient pas. Elles ne caractérisaient pas « une renonciation en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A » (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20.285, lien officiel).
Cette exigence d’une renonciation expresse et non équivoque s’impose également au bailleur. Le bailleur qui souhaite écarter l’article 57 A doit démontrer la volonté des parties d’adopter le statut commercial. Le tribunal judiciaire d’Évry a ainsi écarté la soumission au statut des baux commerciaux d’un bail de bureaux. Le contrat prévoyait pourtant une durée de neuf ans et un congé triennal. Il ne stipulait en revanche aucun droit au renouvellement. Le tribunal a jugé que « il y a lieu de considérer que la seule présence de certaines dispositions spécifiques aux baux commerciaux (durée, congé), tout en en écartant d’autres, ne permettent pas de caractériser une volonté univoque d’opter pour l’extension conventionnelle du statut » (TJ Évry, 10 avril 2025, n° 22/02152, lien officiel).
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a synthétisé la règle en ces termes. « quand bien même les conditions de fond ne sont pas réunies pour appliquer le statut des baux commerciaux, les parties peuvent renoncer à l’application du régime applicable aux baux professionnels, en faveur du statut des baux commerciaux. Il est donc permis de passer d’un régime d’ordre public à l’autre mais à condition de renoncer en toute connaissance de cause et sans ambiguïté à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et de se soumettre au statut des baux commerciaux » (TJ Bordeaux, 6 novembre 2025, n° 23/08452, lien officiel).
Le contrat litigieux était dénommé « bail commercial » et stipulait une durée de neuf ans. Il a néanmoins été requalifié en bail professionnel. Aucune clause expresse ne manifestait la renonciation des parties. La clause d’échelle mobile était insuffisante à établir une volonté claire et univoque. La qualification du bail emporte ainsi des conséquences déterminantes sur le régime du congé.
II. Le régime du congé dans le bail professionnel : la faculté de rompre et les conditions de forme
A. Le congé du preneur : une faculté de résiliation à tout moment moyennant un préavis de six mois
L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que « le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois ». Cette faculté constitue la spécificité la plus protectrice du régime du bail professionnel. Elle permet au professionnel de s’adapter à l’évolution de son activité. Elle s’applique également à son départ à la retraite ou à la cessation de son cabinet. Le professionnel n’a pas à attendre l’expiration du bail ni une échéance triennale.
Les notifications sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elles peuvent également être faites par acte d’huissier. Ces formes sont prévues par le cinquième alinéa du texte. La Cour de cassation a confirmé la validité du congé délivré par le preneur d’un bail professionnel. Le preneur avait pourtant initialement soumis sa convention à certaines règles du statut des baux commerciaux.
Dans un arrêt du 26 janvier 2017, la Cour a retenu qu’« aucune stipulation contractuelle ni aucune pièce versée aux débats ne démontraient que la société locataire aurait renoncé expressément aux dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 permettant au locataire de donner congé à tout moment, sous réserve d’un préavis de six mois » (Cass. 3e civ., 26 janvier 2017, n° 15-28.165, lien officiel). La société d’expertise comptable exerçait une activité libérale sous forme de société commerciale. Elle avait pu régulièrement délivrer congé par lettre recommandée du 24 octobre 2012. Le congé prenait effet six mois plus tard.
La cour d’appel de Versailles a précisé, dans un arrêt du 7 janvier 2025, que la validité de la résiliation n’est pas subordonnée à la restitution des clés. Elle a jugé que « la validité de la résiliation du bail n’est pas subordonnée à la restitution des clés qui n’en est que l’exécution. Un défaut de restitution des clés est donc sans conséquence sur la résiliation du bail » (CA Versailles, 7 janvier 2025, n° 23/06191, lien officiel).
Une médecin gynécologue avait notifié sa résiliation le 26 juin 2019. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception respectait un préavis conforme de six mois. Le bailleur soutenait que le bail n’avait pris fin qu’au jour de l’expulsion. Il a été débouté de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers de plus de 231 000 euros. La cour a également condamné la société bailleresse à 8 000 euros de dommages et intérêts. Elle avait assigné la locataire en connaissance de son départ. La cour a caractérisé une « particulière mauvaise foi » au sens de l’article 1104 du code civil.
La notification du congé doit être non équivoque et respecter le préavis. Le tribunal judiciaire de Toulouse a jugé que la simple information de la cessation d’activité ne vaut pas résiliation. Il a rappelé que « la résiliation du bail ne pouvait donc avoir lieu, selon l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et en application des dispositions contractuelles, que par notification au bailleur de son intention de quitter les locaux, en respectant un délai de préavis de six mois » (TJ Toulouse, 16 septembre 2025, n° 21/02102, lien officiel).
Un médecin avait informé le bailleur de la cessation de son activité de consultation. Il n’avait pas notifié formellement son intention de quitter les lieux. Le tribunal a retenu que le courrier du 12 juillet 2019 valait notification. Le préavis de six mois avait couru jusqu’au 12 janvier 2020. Le preneur demeurait redevable des loyers jusqu’à cette date. En revanche, l’indemnité d’occupation postérieure a été fixée à un euro. Le bailleur avait vendu les locaux et ne justifiait d’aucun préjudice.
B. Le congé du bailleur : l’expiration du bail et la reconduction tacite, remparts contre la rupture anticipée
Le bail professionnel confère au bailleur une faculté de résiliation plus limitée que celle du preneur. Aux termes de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, « chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois ». Le bailleur ne peut donc mettre fin au bail qu’à son terme. Il doit respecter le préavis légal de six mois. Il ne dispose pas de la faculté de rompre à tout moment reconnue au preneur.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé en des termes nets. « ensuite, seul le preneur dispose de la faculté de délivrer à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois, son congé au bailleur. Si le bailleur omet de délivrer un congé avant l’expiration du contrat, il doit attendre l’expiration du contrat renouvelé pour délivrer congé » (TJ Bordeaux, 6 novembre 2025, n° 23/08452, lien officiel). Par ailleurs, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la faculté de résiliation à tout moment réservée au preneur.
Le bailleur qui notifie son refus de renouvellement hors délai voit son congé privé d’effet. Le bail se trouve alors tacitement reconduit. Dans la même affaire, le bail conclu pour neuf ans devait expirer le 11 juillet 2022. Le bailleur avait adressé son congé le 24 janvier 2023. Ce congé était postérieur au délai de préavis de six mois. Le tribunal a jugé que « le congé délivré le 24 janvier 2023, tardivement, doit être déclaré sans effet ». Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été rejetées (TJ Bordeaux, 6 novembre 2025, n° 23/08452, lien officiel).
La reconduction tacite emporte la poursuite du bail pour une nouvelle durée de six ans. Cette solution résulte du deuxième alinéa de l’article 57 A. Elle est combinée à l’article 1738 du code civil. Ce dernier texte règle l’effet de la tacite prolongation des baux écrits.
Le congé du bailleur doit en outre être notifié dans les formes légales. Le tribunal judiciaire de Thionville a annulé le congé délivré par le bailleur d’un cabinet de cardiologie. Le courrier portait deux dates ne respectant pas le délai de préavis de six mois. Aucune preuve de sa notification par lettre recommandée ou par acte d’huissier n’était rapportée. Le tribunal a jugé que « En conséquence, ledit congé n’est pas valide, de sorte qu’il doit être considéré que celui-ci doit être déclaré nul et de nul effet » (TJ Thionville, 16 juin 2025, n° 24/00320, lien officiel).
La sanction de l’irrégularité est d’autant plus lourde que le bailleur a été débouté de sa demande de résiliation. Il a également été condamné à rembourser les provisions sur charges non régularisées. Le congé régulièrement délivré produit en revanche tous ses effets. Il emporte notamment l’expulsion du preneur qui se maintient dans les lieux.
Le tribunal judiciaire de Versailles a validé le congé notifié par le bailleur d’un avocat. Le congé avait été délivré le 22 janvier 2024, soit six mois avant l’expiration du bail au 31 juillet 2024. Le tribunal a jugé qu’« il en résulte que par des termes clairs et précis, la bailleresse a notifié à son locataire qu’elle n’entendait pas renouveler le bail en respectant le délai de préavis prévu par l’article 57-A précité. Dès lors, le congé délivré doit être considéré comme régulier et le bail est résilié depuis le 1er août 2024 » (TJ Versailles, 28 mai 2025, n° 24/05925, lien officiel).
Le tribunal a ordonné l’expulsion de l’avocat, occupant sans droit ni titre. Il l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 409,20 euros par mois. Cette indemnité court jusqu’à la libération complète des lieux. Elle présente un caractère mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Le tribunal judiciaire de Paris a, dans le même sens, validé le congé signifié par acte d’huissier le 18 février 2022 pour le 5 octobre 2022. Le préavis de six mois était respecté. La locataire a été condamnée au paiement de l’arriéré de loyers indexés. Elle a également été condamnée au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la restitution intégrale des lots (TJ Paris, 18 novembre 2024, n° 23/04616, lien officiel).
Un congé délivré prématurément n’est pas nul. Il produit ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé en ces termes : « un congé donné prématurément est réputé emporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné, de sorte que le congé du 25 mars 2019 n’est pas nul mais ne pouvait prendre effet qu’au 31 décembre 2020 » (TJ Paris, 26 mars 2024, n° 19/14450, lien officiel). Cette règle, héritée du droit commun des baux, garantit l’équilibre des intérêts en présence.
Les actions relatives au bail professionnel obéissent enfin à des règles de prescription distinctes. L’action tendant à faire appliquer le régime des baux commerciaux se prescrit par deux ans. Cette prescription résulte de l’article L. 145-60 du code de commerce. La demande tendant à voir appliquer la réglementation des baux professionnels relève de la prescription quinquennale de droit commun. Cette dernière prescription est édictée par l’article 2224 du code civil.
La cour d’appel de Paris l’a jugé dans l’arrêt du 27 juin 2024. « Une action aux fins de voir qualifier un bail en bail commercial se prescrit par deux ans. » Or, « tel n’est pas le cas de la demande formée par Mme [B] visant à voir appliquer la réglementation relative aux baux professionnels et l’exclusion de celle relative aux baux commerciaux » (CA Paris, 27 juin 2024, n° 21/15783, lien officiel).
La cour d’appel de Paris a, en revanche, déclaré irrecevable comme prescrite la demande reconventionnelle en requalification d’un bail en bail commercial. La demande avait été formée plus de deux ans après la conclusion du contrat. La cour a, en revanche, déclaré recevable la contestation de la validité du congé fondée sur le statut des baux commerciaux. Cette contestation constituait une exception à la demande de validation du congé (CA Paris, 6 septembre 2023, n° 20/06442, lien officiel). Des lors, la distinction entre la demande reconventionnelle et la défense au fond détermine l’étendue de la prescription biennale.
Conclusion
Le bail professionnel constitue un régime autonome dont la jurisprudence récente dessine les contours avec précision. La qualification du contrat dépend exclusivement de l’usage exclusivement professionnel du local. Le caractère lucratif de l’activité et l’intitulé choisi par les parties sont indifférents. La renonciation conventionnelle au régime d’ordre public de l’article 57 A suppose une volonté claire et non équivoque. La preuve de cette renonciation incombe à celui qui se prévaut du statut des baux commerciaux.
Le congé du preneur, délivré à tout moment moyennant un préavis de six mois, demeure la garantie essentielle du professionnel locataire. Le congé du bailleur est strictement cantonné à l’expiration du bail. Il est assorti des mêmes formes. Les tentatives de rupture anticipée sont ainsi sanctionnées. En conséquence, la maîtrise des règles de qualification et de notification conditionne la sécurité juridique des relations locatives des professions libérales.
La vigilance s’impose tant lors de la rédaction du contrat que lors de la délivrance des congés. La moindre irrégularité de forme ou de délai expose le bailleur au maintien du contrat. Elle expose le preneur au paiement de loyers indus. Le recours à un avocat en droit immobilier à Paris permet d’anticiper ces contentieux. Il permet de sécuriser les opérations de prise à bail et de résiliation des locaux professionnels.
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