I. L’application du statut des baux commerciaux à l’activité de micro-crèche
A. La qualification du bail : le fonds de commerce de la structure d’accueil de la petite enfance
Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un chef d’une entreprise artisanale, en vertu de l’article L. 145-1 du code de commerce. La question se pose avec acuité pour les micro-crèches, dont l’activité d’accueil des jeunes enfants ne relève pas, par nature, de la commercialité. Or, la jurisprudence admet que l’exploitation d’une telle structure peut constituer un fonds de commerce lorsqu’elle est réalisée par une société commerciale disposant d’une clientèle propre.
Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, dans un jugement du 18 septembre 2025, n° 23/01162, a requalifié en bail commercial un contrat de bail de droit commun conclu entre une commune et une société exploitant une micro-crèche. Le juge a rappelé que le caractère commercial d’une société est déterminé par sa forme ou par son objet en application de l’article L. 210-1 du code de commerce, les sociétés par actions étant commerciales à raison de leur forme quel que soit leur objet.
La juridiction a relevé que « la SASU OKÖKON exploite en outre une activité commerciale de micro-crèche pouvant accueillir jusqu’à 12 enfants », de sorte qu’elle « dispose bien d’une clientèle ou d’un achalandage propre ». L’exploitation de cette activité étant stable et permanente depuis 2021, toutes les conditions du bail commercial étaient réunies, quand bien même le contrat avait été intitulé « bail de droit commun » par les parties. Le juge a énoncé que « les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux étant de droit », le bail sera requalifié en bail commercial et soumis au statut.
Or, la requalification a eu une conséquence paradoxale dans cette affaire. La commune avait délégué au maire l’ensemble de ses compétences, à l’exception du louage de choses à caractère économique ou commercial. Le juge a rappelé qu’aux termes de l’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales, le maire est chargé de passer les baux des biens de la commune dans les formes établies par les lois et règlements. En l’absence de pouvoir du maire pour signer un bail commercial, « la méconnaissance des dispositions d’ordre public relatives à la compétence de l’autorité signataire d’un contrat conclu au nom de la commune est sanctionnée par la nullité absolue ».
Le bail requalifié a donc été annulé. La société preneuse a été déclarée occupante sans droit ni titre, et son expulsion a été ordonnée. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer convenu a été mise à sa charge. Cette décision illustre le double enjeu de la qualification. Elle tient à l’application du statut protecteur du preneur, et à la régularité des pouvoirs de la personne publique contractante. Elle révèle également que la requalification n’ouvre pas nécessairement un droit au maintien dans les lieux lorsque l’acte est entaché d’une nullité d’ordre public.
Le tribunal judiciaire de Paris a, dans un jugement du 28 novembre 2024, n° 22/11265, appliqué le statut des baux commerciaux au bail d’une crèche associatif conventionnée de soixante berceaux et d’une halte-garderie de douze places. La juridiction a constaté que le bail expiré, d’une durée de douze ans, s’était prolongé par tacite reconduction au-delà de cette durée. Cette prolongation emportait déplafonnement du loyer du bail renouvelé. La valeur locative a été déterminée à partir des seules références de locaux à usage de crèche. Le juge a écarté les références de baux sociaux et de baux civils.
La décision du juge des loyers commerciaux parisien retient ainsi que « seules les références de locaux d’usage à activité de crèche sont pertinentes », compte tenu de la destination contractuelle et de la nature de l’activité exercée. Le tribunal a également pris en considération les contraintes réglementaires propres aux établissements d’accueil du jeune enfant. Il a relevé que « les établissements multi-accueil de la petite enfance doivent respecter des règlementations spécifiques » au regard de la sécurité incendie. L’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la locataire a justifié un abattement de trente pour cent, portant le loyer renouvelé à 197 400 euros par an hors taxes et hors charges.
B. La destination des lieux : la réglementation des établissements d’accueil du jeune enfant
La destination des lieux constitue l’un des critères de fixation de la valeur locative et commande l’usage auquel le local peut être affecté. Pour les micro-crèches, cette destination se double d’un régime d’autorisation administrative spécifique. L’article L. 2324-1 du code de la santé publique subordonne la création, l’extension et la transformation des établissements et services accueillant des enfants de moins de six ans à une autorisation délivrée par le président du conseil départemental, sauf régime d’autorisation spécifique.
Le tribunal judiciaire de Blois, dans un jugement du 16 avril 2026, n° 24/01176, a tiré les conséquences du refus d’autorisation opposé à un projet de micro-crèche. Le bail commercial, conclu les 9 et 11 avril 2022, précisait que la bailleresse avait pour projet l’exploitation d’un établissement d’accueil des enfants de moins de six ans sous la forme d’une micro-crèche au sens de l’article R. 2324-17 du code de la santé publique. Or, par décision du 1er septembre 2022, le président du conseil départemental du Loir-et-Cher a refusé d’octroyer l’autorisation sollicitée.
Le juge a retenu que « il importe peu que le bail ne définisse le projet de micro-crèche que par sa capacité d’accueil. Il était acquis, implicitement mais nécessairement que le projet portait sur l’accueil d’enfants de moins de 6 ans et qu’ainsi l’article L. 2324-1 du code de la santé publique était applicable ». Cette motivation est essentielle : la qualification de l’établissement au regard du régime d’autorisation ne dépend pas des mentions expresses du contrat, mais de la nature réelle de l’activité projetée.
En conséquence, la bailleresse était tenue de vérifier que les conditions d’exercice de l’activité de crèche étaient réunies avant la conclusion du bail. Le juge a rappelé que l’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, s’étend à la délivrance d’un bien conforme à l’usage prévu au bail ainsi qu’aux normes de sécurité, et que le bailleur est tenu de vérifier l’obtention des différentes autorisations administratives.
La stipulation du bail selon laquelle « le preneur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité » a été déclarée inopérante. Le juge a énoncé que « le bailleur ne peut s’affranchir par une clause contractuelle de son obligation de délivrance conforme ». Il a également écarté l’exception de force majeure, « l’obtention de l’autorisation du conseil départemental relevait de sa responsabilité et ne lui est donc pas extérieure ». Le manquement interdisant toute exploitation des lieux a été jugé suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du bailleur, fixée rétroactivement au 31 octobre 2022.
Le tribunal judiciaire de Nancy a adopté une solution convergente dans un jugement du 18 décembre 2025, n° 23/02101, relatif au bail commercial d’une micro-crèche consenti en sous-location par un crédit-bailleur. La cellule commerciale, désignée au rez-de-chaussée de l’immeuble, se situait en réalité au premier étage, et l’escalier d’accès n’était pas conforme aux règles d’accessibilité des établissements recevant du public, la demande de dérogation ayant été refusée pour une construction neuve. Le permis de construire modificatif n’a été accordé que le 17 novembre 2022.
Le juge a rappelé que « le bailleur est tenu d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat et de vérifier que les diverses autorisations nécessaires pour l’exercice de l’activité projetée sont réunies ». Il en a déduit que « la cellule commerciale, faute de comporter les travaux et autorisations nécessaires à la création d’un établissement recevant du public, ne pouvait dès la prise d’effet du bail, être utilisée conformément à l’exploitation de la micro-crèche prévue au bail ». Le bailleur a été condamné à indemniser la preneuse de sa perte d’exploitation à hauteur de 11 000 euros.
II. La formation et l’exécution du bail de la micro-crèche
A. Les autorisations administratives : conditions suspensives et obligation de délivrance du bailleur
La réalisation de l’autorisation d’exploitation constitue fréquemment une condition suspensive du bail de la micro-crèche, dont la répartition entre les parties et l’intérêt exclusif déterminent les droits de chacun. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 24 juin 2025, n° 22/04237, a précisé les règles de renonciation à une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif du preneur. La promesse synallagmatique de bail commercial prévoyait, à la charge de la bailleresse, l’obtention du permis de construire purgé de tous recours et d’un financement principal, et, à la charge de la locataire, l’obtention de l’accord d’ouverture de la PMI, de la CAF, de la DDP, de la commission de sécurité et de la mairie.
La cour a rappelé que « une condition suspensive fait dépendre l’obligation souscrite d’un événement futur dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple ». Elle a ajouté que « seule la partie, dans l’intérêt exclusif de laquelle la condition a été stipulée, a qualité pour se prévaloir de sa non réalisation ou y renoncer, ce qui interdit à celui qui n’est pas bénéficiaire de la condition de se prévaloir de la caducité du contrat consécutif à la non-réalisation de celle-ci ». La destination des locaux étant limitée à la seule activité de crèche, la condition d’autorisation d’ouverture présentait un intérêt exclusif pour la locataire, seule habilitée à y renoncer.
La bailleresse n’avait pas délivré le local au terme convenu du 1er janvier 2019. L’état de la rénovation demeurait inachevé en septembre 2019. La résolution du bail a donc été prononcée à ses torts pour manquement à l’obligation de délivrance. Le juge a écarté l’exception de force majeure, le retard de plus de dix mois trouvant son origine dans un défaut de diligences du bailleur. La locataire a obtenu l’indemnisation de sa perte de chance à hauteur de cinquante pour cent des résultats escomptés, soit 29 399,50 euros. Elle a en outre obtenu 900 euros au titre des honoraires d’architecte effectivement payés.
La cour d’appel d’Amiens a, dans un arrêt du 20 novembre 2025, n° 23/04508, examiné les suites d’une lettre d’intention portant sur la prise à bail d’un local destiné à l’exploitation d’une micro-crèche. Les sociétés candidates invoquaient une rupture abusive des pourparlers par le propriétaire, après l’engagement de frais d’immatriculation, de conseil et d’architecte, et l’obtention d’un pré-accord de la PMI. La cour a qualifié la lettre d’intention de simple invitation à entrer en négociation, « cet acte s’analyse en une simple invitation à entrer en négociation et non une offre acceptée ».
Se référant à l’article 1112 du code civil, la cour a rappelé que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ». De nombreux désaccords ayant subsisté sur les éléments essentiels du contrat, notamment le montant du loyer, la répartition des travaux et la condition suspensive d’autorisation de travaux, la rupture n’a pas été jugée fautive. Cet arrêt rappelle utilement que la condition d’obtention des autorisations administratives ne protège le preneur que si elle est expressément stipulée au contrat.
Par ailleurs, lorsque l’autorisation est requise pour l’exercice de l’activité projetée, sa vérification pèse sur le bailleur. La jurisprudence des tribunaux de Blois et de Nancy l’enseigne au titre de l’obligation de délivrance. Le preneur ne saurait donc s’en remettre à une clause d’exonération générale. Il ne peut pas davantage se voir reprocher l’absence de diligences lorsqu’il n’était pas seul compétent pour les accomplir. À cet égard, la charge des recours contre le refus d’autorisation pèse sur celui qui a seul qualité pour les exercer. Il s’agit le plus souvent du bailleur ou du gestionnaire selon le régime applicable.
B. Les impayés du preneur : clause résolutoire, suspension judiciaire et procédure collective
L’exploitation d’une micro-crèche connaît des aléas financiers qui se répercutent sur le paiement des loyers, et la jurisprudence des référés livre une série de décisions récentes sur le jeu de la clause résolutoire. Le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, dans une ordonnance de référé du 18 septembre 2025, n° 25/00306, a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial d’une société d’exploitation de crèches, l’arriéré locatif s’élevant à 36 028,83 euros au 1er février 2025. Le juge a rappelé que, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le juge des référés a énoncé que « faute de paiement dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer et par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail qui fait la loi des parties, le bail est résilié de plein droit à compter du 14 mars 2025 ». La société preneuse a été condamnée à verser une provision de 24 490,51 euros sur les loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation de 2 142,42 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux. La cour a relevé que l’occupation sans droit ni titre « cause nécessairement un trouble manifestement illicite » au bailleur.
Le tribunal judiciaire de Verdun, dans une ordonnance de référé du 26 mars 2026, n° 26/00007, a constaté la résiliation du bail commercial d’une micro-crèche à la date du 26 décembre 2025, le loyer n’étant plus payé depuis plusieurs mois. La juridiction a condamné la preneuse à une provision de 17 776 euros sur les loyers et charges impayés, en excluant les régularisations de charges des années 2023 et 2024 qui ne figuraient pas au commandement. Le juge a rappelé que « cet acte doit préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues ».
La même décision a fait application de la clause pénale de vingt pour cent stipulée au bail, condamnant la preneuse à verser 3 555,20 euros à ce titre, et a retenu que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en vertu de la stipulation selon laquelle « en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale ». Cette série jurisprudentielle confirme la rigueur avec laquelle les juridictions des référés appréhendent les impayés des exploitants de micro-crèches.
Le tribunal judiciaire de Draguignan a, dans une ordonnance de référé du 24 juin 2026, n° 26/01546, suspendu les effets de la clause résolutoire acquise au 16 janvier 2026 au profit d’une société exploitant une micro-crèche. La preneuse ayant réglé une partie des loyers impayés, la juridiction a estimé que « la bonne foi étant présumée et la SAS Micro-Crèche Les Petites Roussettes ayant procédé au paiement d’une partie des loyers impayés, il sera fait droit à sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ». Des délais de trois mois ont été accordés, la clause étant réputée n’avoir pas joué si les paiements étaient régularisés.
Le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a, dans une ordonnance de référé du 16 octobre 2025, n° 25/00171, refusé une telle suspension s’agissant d’un bail professionnel portant sur une micro-crèche privée. Le juge a rappelé que « le bail à usage professionnel est régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et pour le surplus par les articles 1709 et suivants du code civil », et que « aucune de ces dispositions ne prévoit, comme cela est le cas pour le bail commercial ou le bail d’habitation, la possibilité de suspendre la clause résolutoire ». La distinction entre bail commercial et bail professionnel revêt donc une importance déterminante pour l’exploitant.
La cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 5 juillet 2024, n° 23/07569, écarté l’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre d’une société exploitant une crèche placée en redressement judiciaire. En application de l’article L. 622-21 du code de commerce, « l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement ». L’ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et l’expulsion a donc été infirmée.
Dès lors, l’exploitant de micro-crèche confronté à des impayés dispose d’un éventail de solutions dont la nature du bail commande l’étendue. La suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire n’est ouverte qu’au preneur d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Le preneur d’un bail professionnel doit, quant à lui, s’en remettre aux délais de grâce de droit commun. La protection contre les effets d’une procédure collective suppose que la résiliation n’ait pas acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture.
Le preneur d’un local destiné à l’accueil de la petite enfance doit enfin être vigilant sur la qualification du contrat lors de sa conclusion, car le choix d’un bail professionnel ou d’un bail de droit commun le prive des protections du statut. L’exigence d’exploitation du fonds, consacrée par l’article L. 145-8 du code de commerce, s’applique également au gestionnaire de micro-crèche, de même que les règles relatives à la destination des lieux et à la cession du bail. Un avocat en droit des baux commerciaux rompu au contentieux des micro-crèches à Paris accompagne utilement les porteurs de projet et les gestionnaires de structures d’accueil dans la négociation du bail, la vérification des autorisations administratives et la défense de leurs droits en cas de litige.
Conclusion
La jurisprudence 2024-2026 dessine un régime cohérent du bail commercial de la micro-crèche, articulé autour de trois pôles. La qualification du contrat tient à la forme commerciale du preneur et à l’existence d’une clientèle propre, sans égard à l’intitulé choisi par les parties. L’autorisation administrative d’exploitation, subordonnée à l’article L. 2324-1 du code de la santé publique, engage l’obligation de délivrance du bailleur, lequel ne peut s’en affranchir par une clause d’exonération générale. Le sort du bail en cas d’impayé dépend enfin de la nature du contrat et de l’ouverture éventuelle d’une procédure collective.
Dès lors, le porteur de projet de micro-crèche doit anticiper les contraintes réglementaires avant la signature du bail. Il doit vérifier la conformité du local aux normes des établissements recevant du public, ainsi que la faisabilité de l’autorisation départementale. Le bailleur doit, de son côté, s’assurer que le local est juridiquement et matériellement apte à l’activité d’accueil envisagée. À défaut, il s’expose à la résiliation du bail à ses torts et à l’indemnisation du preneur. La vigilance des parties sur la qualification du contrat et la répartition des conditions suspensives conditionne ainsi l’équilibre de leurs relations sur la durée.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.