I. La destination contractuelle des locaux exploités en galerie d’art et son contrôle
A. L’application du statut des baux commerciaux aux galeries d’art et aux ateliers d’artiste
Le statut des baux commerciaux régit les locations des locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé. L’article L. 145-1 du code de commerce pose cette exigence de façon impérative. Les galeries d’art, qui achètent des oeuvres pour les revendre, accomplissent des actes de commerce. Elles relèvent dès lors de ce régime protecteur, indépendamment de la forme de leur exploitation. Par ailleurs, l’article L. 145-2, 6°, du même code étend le statut aux artistes admis à cotiser à la caisse de la maison des artistes. Cette extension bénéficie aux créateurs reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts.
La cour d’appel de Paris a précisé la frontière entre le bail professionnel et le bail commercial dans l’affaire de la société ART-KAI. Cette société exploitait une activité d’édition d’art et de sérigraphie dans des locaux désignés comme un atelier. Par arrêt du 6 septembre 2023, la cour a retenu que « les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux s’appliquent au contrat de bail liant les parties, et ce, nonobstant la qualification erronée expressément convenue dans le bail » (CA Paris, 6 sept. 2023, n° 20/06442). Or, cette requalification s’opère sans égard à la dénomination donnée par les parties. Elle suppose seulement que l’activité exercée présente les caractères d’un fonds de commerce.
La cour a, dans la même décision, écarté l’adage nemo auditur en relevant que « l’intention frauduleuse de la locataire n’est pas démontrée et ne saurait résulter du seul fait qu’elle ait signé un bail improprement qualifié » (CA Paris, 6 sept. 2023, n° 20/06442). Cette solution protège le galeriste qui, ignorant la nature exacte de son contrat, se voit reconnaître le bénéfice du statut. À cet égard, l’immatriculation au registre du commerce, la perception d’une clientèle propre et la commercialisation habituelle des reproductions caractérisent l’existence du fonds exploité dans les lieux.
L’analyse de la cour s’est appuyée sur des éléments concrets d’exploitation. La société vendait des reproductions à des musées, à des galeristes et à des particuliers. Elle émettait des factures soumises à la taxe sur la valeur ajoutée et était enregistrée à l’INSEE comme activité d’imprimerie. Or, la société ne créait pas elle-même les oeuvres mais les reproduisait selon différents procédés. Cette activité la privait de la qualité d’artiste et la rattachait à une activité commerciale. En conséquence, le bail improprement qualifié de professionnel a été requalifié en bail commercial, avec toutes les conséquences attachées à cette qualification.
Cette requalification a produit des effets directs sur la validité du congé délivré par le bailleur. Celui-ci avait signifié un congé dans les formes d’un bail professionnel, sans motivation ni mentions statutaires. La cour a annulé ce congé, privant ainsi le bailleur de son droit de mettre fin au bail sans indemnité d’éviction. Le locataire a, en outre, obtenu des délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire. Ces délais étaient justifiés par le contexte de dénégation de son statut par le bailleur.
La même logique commande d’apprécier la qualité d’artiste-auteur au regard de la réalité de l’activité créatrice. Le tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 20 mai 2026, une ordonnance de référé significative. Il a jugé qu’une locataire designer-artiste exerçait une activité conforme à la destination de son bail. Cette destination était celle d’une galerie d’art. La locataire était inscrite à la maison des artistes et relevait du régime des artistes-auteurs de l’URSSAF. Le juge a relevé que « la défenderesse produit une attestation de l’URSSAF établissant qu’elle relève du régime des artistes-auteurs, ce qui implique qu’elle est reconnue comme exerçant une activité de création originale relevant du champ artistique, et non une simple activité commerciale » (TJ Paris, réf., 20 mai 2026, n° 25/54255). Cette décision, rendue dans un litige opposant la société Foncière Romain d’Investissements à une galeriste, éclaire la notion d’oeuvre d’art dans la clause de destination.
B. La notion d’oeuvre d’art et l’étendue de la destination contractuelle
La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, en application de l’article R. 145-5 du code de commerce. Pour les galeries d’art, cette destination s’analyse au regard de la notion d’oeuvre d’art. La définition fiscale de cette notion figure à l’article 98 A de l’annexe III du code général des impôts. Ce texte est expressément visé par le 6° de l’article L. 145-2 précité. Le tribunal judiciaire de Paris a refusé de limiter cette notion aux seules créations picturales ou sculpturales. Il a retenu que des luminaires uniques, créés manuellement et sur commande, pouvaient recevoir la qualification d’oeuvre d’art.
Dans l’affaire précitée, le bailleur reprochait à sa locataire d’avoir dénaturé la destination contractuelle en exposant et en vendant des luminaires. Le bail était pourtant limité au commerce de livres anciens, de vieux papiers, de brocante et de galerie d’art. Le juge des référés a estimé que « la réunion de ces différents éléments suffit à démontrer que Mme [Q] [B] a la qualité d’artiste-auteur et que les luminaires, bien qu’ayant une fonction utilitaire, sont susceptibles de relever d’une démarche artistique et de recevoir la qualification d’oeuvre d’art, entrant dans la destination contractuelle de galerie d’art » (TJ Paris, réf., 20 mai 2026, n° 25/54255). Cette appréciation, fondée sur la démarche créative et le caractère individualisé de chaque pièce, écarte une lecture purement fiscale de la clause de destination.
Le juge a pris en compte la formation de la locataire aux arts appliqués et sa devanture annonçant la qualité de conceptrice créatrice de lumière. Il a également retenu la fabrication manuelle des pièces et leur proposition à la commande et à la personnalisation. Or, le seul cumul du statut d’auto-entrepreneur avec celui d’artiste-auteur ne remettait pas en cause cette analyse. En conséquence, le commandement délivré pour violation de la clause de destination a été jugé inefficace. L’acquisition de la clause résolutoire se heurtait, en effet, à une contestation sérieuse.
La Cour de cassation avait, de son côté, adopté une approche souple du contrôle de la destination dans un litige relatif à une galerie d’art contemporain. Par arrêt du 8 juin 2023, elle a approuvé les juges du fond d’avoir écarté la résiliation du bail. L’atelier d’encadrement était partiellement ouvert au public pour des expositions-ventes, contrairement à l’affectation contractuelle. Or, la Cour a retenu que « la bailleresse ne rapportait pas la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-14.491). En conséquence, une évolution des modalités d’exploitation compatible avec l’esprit de la destination n’emporte pas nécessairement violation de celle-ci.
Dans cette espèce, le bailleur se prévalait de l’ouverture au public d’une partie de l’atelier d’encadrement. La cour d’appel avait constaté que l’activité d’encadrement demeurait exercée et qu’un ouvrier encadreur était présent dans les lieux. La mezzanine d’exposition-vente était connue du bailleur, qui en avait tenu compte dans l’évaluation du loyer. Or, la connaissance par le bailleur de l’affectation effective des locaux prive sa demande de résiliation de son fondement.
Par ailleurs, la cour d’appel de Paris a précisé la portée des activités accessoires dans un bail à destination d’antiquités, de décoration et de salon de thé. Ce bail était exploité en réalité comme une boutique-galerie. Par arrêt du 12 juin 2025, la cour a jugé que « la réalisation d’expositions ponctuelles d’oeuvres d’art accessoirement à la vente de meubles et d’objets de décoration ne permet pas de caractériser une modification notable de la destination des locaux de nature à justifier le déplafonnement du loyer » (CA Paris, 12 juin 2025, n° 21/15842). Or, la charge de la preuve d’une telle modification incombe au bailleur qui poursuit le déplafonnement, ainsi que le rappelle l’article L. 145-34 du code de commerce.
La bailleresse soutenait que la locataire avait adjoint une activité pérenne de galerie d’art à la destination contractuelle. Elle se fondait sur des expositions et des vernissages organisés dans les locaux. La cour a toutefois relevé que ces manifestations demeuraient ponctuelles et s’inscrivaient dans la continuité de la vente de mobilier. La présence d’oeuvres d’art dans la boutique était, en outre, antérieure au bail. En conséquence, le loyer du bail renouvelé est demeuré plafonné, faute de modification notable de la destination.
II. La sanction des manquements du galeriste et l’évaluation de ses droits
A. La clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail de la galerie d’art
La clause résolutoire insérée dans le bail de la galerie d’art ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Cette règle résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce. Le juge des référés, saisi pour constater l’acquisition de la clause, doit vérifier que l’infraction alléguée est démontrée avec l’évidence requise en référé. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi refusé de constater l’acquisition de la clause dans l’affaire de la galerie de luminaires. Il a retenu qu’« il n’est pas démontré avec l’évidence requise que l’activité de création exercée par Mme [Q] [B] est contraire à la destination prévue au bail et l’acquisition de la clause résolutoire se heurte ainsi à une contestation sérieuse » (TJ Paris, réf., 20 mai 2026, n° 25/54255).
Le commandement délivré le 15 avril 2025 visait l’obligation d’exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle. Le bailleur produisait deux procès-verbaux de constat établissant la présence de luminaires dans la boutique. Or, la locataire justifiait de dix-sept années d’exploitation de la galerie et de sa reconnaissance comme artiste-auteur. Elle démontrait, en outre, la fabrication unique de ses pièces. En conséquence, le juge a retenu l’existence d’une contestation sérieuse et a dit n’y avoir lieu à référé, condamnant le bailleur aux dépens.
La bonne foi du bailleur constitue, par ailleurs, une condition de la mise en oeuvre de la clause résolutoire. La cour d’appel de Basse-Terre, dans un litige opposant un bailleur à la société Almosnino Fine Art, a rappelé cette exigence. Cette société exploitait une galerie d’art à Saint-Barthélemy. La cour a jugé qu’« un commandement délivré au preneur d’un bail commercial et visant la clause résolutoire d’un contrat dont il est promis la résiliation de plein droit en cas de non-exécution de l’obligation y visée dans le délai de l’article L145-41 précité, ne peut produire effet s’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur » (CA Basse-Terre, 20 mars 2026, n° 25/00381). En l’espèce, la légitimité du commandement visant l’obligation d’assurance a été reconnue et la résiliation confirmée.
Le litige était né d’un dégât des eaux survenu dans la galerie le 18 janvier 2024. Le bailleur réclamait la justification des contrats d’assurance depuis la cession du bail en 2014. La preneuse ne démontrait pas avoir été assurée à la date du sinistre, ses attestations ne couvrant pas la période litigieuse. Or, la cour a jugé que l’obligation d’assurance constitue une obligation essentielle du preneur. Les difficultés de santé de la gérante n’étaient pas exonératoires, de sorte que la clause résolutoire était acquise.
La résiliation judiciaire du bail de la galerie d’art suppose, de même, un manquement suffisamment grave du preneur. La cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation du bail de la société La Maison, locataire d’une voûte du Viaduc des Arts. Cette société exploitait une galerie d’art contemporain mais mettait habituellement les locaux à disposition d’entreprises pour des événements. Cette mise à disposition s’effectuait moyennant une contrepartie financière. La cour a retenu que « le manquement à celle-ci, qui s’analyse en un détournement de cette même destination, présentait une gravité qui justifiait la résiliation du bail » (CA Paris, 21 juin 2023, n° 21/05651). Dès lors, la location événementielle des espaces d’exposition, étrangère à l’activité artistique, constitue un détournement de destination sanctionnable.
À cet égard, la prescription biennale de l’action en résiliation ne fait pas obstacle à l’invocation de manquements renouvelés. La même cour l’a jugé dans l’affaire de la Semaest. Le galeriste qui conteste une telle résiliation doit démontrer la conformité de ses activités à la clause de destination. Il doit prouver la persistance d’une exploitation artistique réelle, seule à même d’écarter le prononcé de la résiliation. Les simples déclarations d’intention ou l’accord verbal du bailleur sur une évolution ponctuelle ne suffisent pas à élargir la destination contractuelle.
B. La valeur locative et l’indemnité d’éviction des locaux à destination artistique
Le loyer du bail renouvelé de la galerie d’art doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties et les facteurs locaux de commercialité. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage sont également pris en compte, en application de l’article L. 145-33 du code de commerce. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fait application de ces critères. Il a fixé le loyer renouvelé d’une galerie d’art du sixième arrondissement en retenant la valeur de 800 euros le mètre carré pondéré proposée par l’experte judiciaire.
Dans cette affaire, l’experte avait expliqué qu’« il existe un double réseau de valeurs locatives dans les beaux emplacements ». Elle distinguait la valeur locative de marché et celle applicable au renouvellement (TJ Paris, juge des loyers commerciaux, 5 févr. 2025, n° 22/14632). La concentration historique des galeries d’art sur la rue et la présence de l’Académie des Beaux-Arts ont été prises en compte. L’adéquation des locaux à l’activité a également été retenue comme un élément favorable. En revanche, le défaut d’éclairement naturel d’une partie de la surface d’exposition a été retenu comme élément défavorable. En conséquence, le juge a fixé le loyer renouvelé à 28 500 euros par an, hors taxes et hors charges.
L’indemnité d’éviction due au galeriste évincé comprend la valeur marchande du fonds de commerce. Cette règle résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce. Le tribunal judiciaire de Paris, saisi de l’indemnisation d’une galerie d’art contemporain rue du Faubourg-Saint-Honoré, a retenu que la perte du fonds était présumée. Il a rappelé que « la perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable » (TJ Paris, 7 mars 2025, n° 22/04161). Le bailleur n’ayant pas démontré l’existence de locaux équivalents disponibles, l’indemnité a été fixée à 583 286 euros. Cette somme comprenait 515 400 euros au titre du droit au bail capitalisé sur neuf ans.
Pour évaluer la valeur du droit au bail, le tribunal a retenu la méthode dite du différentiel de loyer. Cette méthode consiste à capitaliser l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer théorique de renouvellement. Le tribunal a retenu un prix unitaire de 2 600 euros le mètre carré pondéré. Il a appliqué un coefficient de capitalisation de neuf, au regard de l’excellence de l’emplacement pour une galerie d’art. L’indemnité comprenait, en outre, les frais de remploi à hauteur de dix pour cent. Le trouble commercial, évalué à un mois de masse salariale, et des frais administratifs ont également été indemnisés.
Lorsque le fonds de la galerie est transférable, l’indemnité prend la forme d’une indemnité de déplacement. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi admis, dans le litige opposant une artiste exploitant un atelier de peinture et de décoration, qu’« l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de déplacement » (TJ Paris, 1er juin 2026, n° 23/13498). La clientèle de l’atelier étant essentiellement composée d’architectes, de restaurateurs et de galeries d’art, la perte de clientèle a été jugée limitée. Cette appréciation a conduit à fixer l’indemnité totale à 85 542,18 euros.
Dans cette espèce, les bailleresses avaient offert une indemnité de transfert fondée sur un coefficient de commercialité de 2,5. La locataire réclamait une indemnité de 214 040 euros sur la base d’un coefficient de 6,5. Le tribunal a fixé l’indemnité principale à 71 059,80 euros. L’indemnité d’occupation statutaire a été fixée à 19 300,28 euros par an, avec compensation entre les créances réciproques. Or, le déplacement du fonds dans le même arrondissement, sans perte significative de clientèle, justifiait le caractère limité de l’indemnisation.
La Cour de cassation a, enfin, rappelé le sort des locaux d’atelier d’artiste lors de la cessation du bail, s’agissant des biens qui y demeurent. Par arrêt du 16 novembre 2023, elle a confirmé la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de l’héritière qui n’occupait pas les lieux. Celle-ci avait « sollicité des délais auprès de la bailleresse pour finaliser l’inventaire des deux mille oeuvres d’art se trouvant dans l’appartement, et refusé de les confier à la garde de ses soeurs, sans pour autant agir pour permettre leur enlèvement » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-11.240). Or, l’obligation de délivrance du bailleur, énoncée à l’article 1719 du code civil, trouve sa contrepartie dans l’obligation du preneur de restituer les lieux libres de tout bien.
La cour d’appel de Pau a, quant à elle, fait application de l’obligation de délivrance au bénéfice d’un antiquaire-brocanteur dont les caves avaient été inondées. Elle a retenu que « le bailleur doit établir qu’il a rempli son obligation de délivrance conforme » (CA Pau, 10 mars 2026, n° 24/03311). En conséquence, le bailleur qui loue des caves à un marchand d’art ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la connaissance du risque d’inondation par le preneur. La destination contractuelle ne comportait, en effet, aucune réserve à cet égard.
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent du bail commercial de la galerie d’art et du commerce d’antiquités. Ce régime s’articule autour de la destination contractuelle et de la notion d’oeuvre d’art. Le statut des baux commerciaux s’applique aux galeries et aux artistes-auteurs, indépendamment de la qualification retenue par les parties. La clause de destination s’interprète, quant à elle, au regard de la réalité de l’activité créatrice exercée dans les lieux. Or, la sanction du dépassement de destination, qu’elle emprunte la voie de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire, suppose un manquement démontré avec évidence. Elle suppose, en outre, un commandement délivré de bonne foi. À défaut, le juge des référés écarte la résiliation et la clause demeure sans effet. En conséquence, la valeur locative et l’indemnité d’éviction des locaux à destination artistique s’apprécient au regard des caractéristiques propres du secteur des galeries. La concentration historique des commerces d’art et la transférabilité effective du fonds constituent des facteurs déterminants de cette appréciation. Le galeriste évincé dont le fonds est perçu comme irremplaçable obtient la valeur du droit au bail. Celui dont l’activité peut être déplacée se voit reconnaître une indemnité de déplacement mesurée à l’aune de la clientèle conservée. À cet égard, la vigilance des praticiens doit porter sur la rédaction de la clause de destination et la justification du statut d’artiste-auteur. La preuve de l’activité réellement exercée demeure le seul garant d’une sécurité juridique pleine et entière. Un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu aux litiges des galeries d’art et des commerces d’antiquités peut accompagner les parties dans ces démarches.
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