I. La détermination du loyer du bail renouvelé du commerce d’alimentation générale
A. La destination des lieux et l’appréhension de la valeur locative de la supérette
Le commerce d’alimentation générale constitue une catégorie singulière du statut des baux commerciaux, dont la destination contractuelle oscille entre la formule étroite de la supérette de quartier et la clause large ouverte aux magasins de type supermarché. La jurisprudence récente des juridictions du fond illustre avec précision la manière dont cette destination conditionne l’ensemble de la détermination du loyer du bail renouvelé. Or, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, aux termes de l’article R. 145-5 du code de commerce, ce qui confère aux stipulations contractuelles une importance décisive dans l’appréciation de la valeur locative.
Par jugement du 12 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a ainsi retenu, pour des locaux situés dans le dixième arrondissement, la destination de « Commerce d’alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché » (TJ Paris, 12 septembre 2025, n° 22/04299), avant de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 123 000 euros. En conséquence, la valeur locative s’apprécie, aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La détermination de cette valeur suppose, au préalable, l’établissement de la surface pondérée, laquelle résulte de l’application de coefficients aux différentes zones du local conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Dans l’affaire opposant la société VIDIS à la société Monoprix Exploitation, le juge des loyers commerciaux de Paris a retenu, pour un ensemble de 1 693,30 mètres carrés utiles, une surface pondérée de 994 mètres carrés, en écartant le coefficient de 0,30 revendiqué par la bailleresse au profit du coefficient de 0,20 préconisé par l’expert pour les annexes (TJ Paris, 26 juillet 2024, n° 23/05396). À cet égard, la destination contractuelle de « supermarché alimentaire ou non alimentaire » a été qualifiée de destination large, permettant l’exploitation valorisante d’un magasin à rayons multiples.
La formule de la supérette fait l’objet d’un traitement particulier, qui traduit la spécificité du modèle économique de la distribution alimentaire de proximité. Dans un litige opposant la SCI Aubel Mora à la société Eloral Distribution, le juge des loyers commerciaux de Pontoise a été saisi d’une destination contractuelle de « supérette–supermarché, commerce de détail de produits alimentaires, produits ménagers courants, vente de fruits et légumes, boucherie et cinquième rayon » (TJ Pontoise, 2 septembre 2025, n° 24/00013), dont la richesse terminologique démontre l’étendue des activités susceptibles d’être exercées dans de tels locaux. Par ailleurs, le juge de Versailles a relevé, dans l’affaire opposant la société Halion à la société CSF, que « les grandes surfaces alimentaires présentent un modèle économique marqué par la réalisation de chiffres d’affaires importants avec de faibles marges et ne peuvent pas supporter les mêmes taux d’effort que d’autres types commerces » (TJ Versailles, 11 septembre 2025, n° 24/07033), ce qui justifie l’écartement des références relatives à des activités non comparables telles que le bricolage ou le sport.
La modification conventionnelle de la destination constitue une autre source de contentieux, particulièrement au regard de la règle du plafonnement. Dans l’affaire opposant la société Ficommerce à la société Richardis, le bail, initialement consenti pour une activité de bureaux d’assurances, avait été modifié par avenant afin d’affecter les lieux à une activité de commerce alimentaire exploitée sous l’enseigne Franprix (TJ Paris, 9 juillet 2024, n° 24/02004). Or, la modification de la destination des lieux autorisée suivant avenant au bail constitue l’une des exceptions au plafonnement énumérées à l’article L. 145-34 du code de commerce, de sorte que le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise aux fins de rechercher la valeur locative du bail renouvelé.
B. Le plafonnement du loyer, ses limites conventionnelles et la charge du déplafonnement
La fixation du loyer du bail renouvelé obéit à un mécanisme binominal, qui combine la valeur locative de l’article L. 145-33 du code de commerce et le plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce. En conséquence, lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans que le preneur ait à établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, ainsi que l’a rappelé le juge des loyers commerciaux de Paris dans l’affaire opposant les consorts E. à la société Carrefour Proximité France (TJ Paris, 12 mars 2024, n° 21/03314).
Dans cette affaire, le loyer plafonné avait été calculé par application de l’indice des loyers commerciaux, et non de l’indice du coût de la construction, dès lors que la référence contractuelle à ce dernier indice portait seulement sur les modalités de la révision triennale du loyer. Le juge a ainsi fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 170 754 euros, inférieure au plafond de 218 380,80 euros, en adoptant une double approche, en base boutique à 500 euros le mètre carré pondéré et en base moyenne surface à 300 euros, compte tenu de la surface des locaux comprise entre les deux catégories. À cet égard, la clause d’accession stipulée au bail interdisait au bailleur de tenir compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements réalisés par le preneur, de sorte que « l’appréciation de cette valeur locative au 1er avril 2020 ne peut être réalisée qu’en tenant compte de la configuration des lieux avant travaux ».
La charge de la preuve du déplafonnement pèse sur le bailleur qui invoque une modification notable des éléments de l’article L. 145-33 du code de commerce. Or, le juge des loyers commerciaux de Pontoise a précisé que « Le terme de « déplafonnement » doit être réservé à une fixation à un prix supérieur au plafond » (TJ Pontoise, 2 septembre 2025, n° 24/00013), de sorte que le preneur qui sollicite la fixation du loyer à la valeur locative en deçà du plafond n’a aucune preuve à rapporter autre que celle de la valeur locative. En conséquence, la demande de la bailleresse tendant à la fixation du loyer au montant du loyer indexé a été rejetée, les clauses d’indexation et d’échelle mobile ne pouvant faire obstacle à la saisine du juge des loyers commerciaux.
La cour d’appel de Paris a consacré la même articulation dans l’affaire opposant la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à la société Carrefour Proximité France, au sujet de locaux donnés à bail pour le commerce de « alimentation générale et tous produits vendus ensemble ou séparément dans des magasins de type supermarchés » (CA Paris, 12 décembre 2024, n° 22/13244). Dès lors que les parties s’accordaient pour retenir une valeur locative inférieure au montant du loyer plafonné, fixé à 160 248,57 euros, « il n’y a pas lieu de rechercher s’il existe des motifs de déplafonnement du montant du loyer résultant d’une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphe 1 à 4 de l’article L. 145-33 du code de commerce ». La cour a confirmé la fixation du loyer à la valeur locative de 115 331,25 euros, déterminée sur la base d’une surface pondérée de 307,55 mètres carrés et d’un prix unitaire de 375 euros.
La liberté contractuelle demeure toutefois susceptible d’écarter la règle du plafonnement, par une clause de valeur locative de marché. Dans l’affaire opposant la SCPI Fructipierre à la société Auchan Supermarché, le bail stipulait qu’en cas de renouvellement, « le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché », par dérogation expresse aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce (TJ Paris, 16 juin 2026, n° 23/11626). Le juge des loyers commerciaux a retenu, pour des locaux d’une surface utile de 2 219 mètres carrés, la stipulation contractuelle excluant toute pondération des surfaces : « En présence d’une exclusion claire et précise, il convient donc de n’appliquer aux surfaces utiles aucune pondération, bien que le recours à la pondération soit en principe justifié tant dans le cadre de l’évaluation d’une valeur de marché que dans l’évaluation d’un loyer de renouvellement statutaire ».
Le transfert des charges exorbitantes du droit commun au preneur constitue, à l’inverse, un facteur de diminution de la valeur locative, conformément à l’article R. 145-8 du code de commerce. Le juge des loyers commerciaux de Paris a ainsi énoncé, dans l’affaire Monoprix, que « si le contrat de bail peut valablement mettre l’impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur et que son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l’appréciation de la valeur locative » (TJ Paris, 26 juillet 2024, n° 23/05396). En conséquence, « le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur constitue une clause exorbitante et justifie de ce fait l’application d’un abattement sur la valeur locative » (TJ Paris, 16 juin 2026, n° 23/11626), ce dont le juge tient compte en déduisant le montant de la taxe foncière refacturée au preneur.
La jurisprudence rappelle également que les références locatives doivent être contemporaines de la date du renouvellement, ainsi que l’a souligné le juge de Versailles en énonçant que « ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement » (TJ Versailles, 11 septembre 2025, n° 24/07033), de sorte que les références postérieures de trois mois à la date du renouvellement ont été écartées. Cette exigence rejoint celle de l’article R. 145-7 du code de commerce, qui impose de comparer des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6, la surface de vente, l’emplacement et la commercialité de la supérette devant être appréciés au regard de l’activité d’alimentation générale exercée.
II. L’exécution et la fin de la relation locative du commerce alimentaire
A. La clause résolutoire et le recouvrement des loyers impayés de la supérette
Le commerce d’alimentation générale, dont les marges demeurent structurellement faibles, est particulièrement exposé au risque d’impayés locatifs, qui expose le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant mentionner ce délai à peine de nullité.
Par ordonnance de référé du 29 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a été saisi par l’établissement public Paris Habitat, bailleresse, d’une demande dirigée contre la société Nassim Alimentation, preneur de locaux commerciaux exploités en supérette d’alimentation générale (TJ Paris, référé, 29 octobre 2024, n° 24/51235). Après avoir rappelé que « la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement », le juge des référés a constaté que « le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues », de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire ne se heurtait à aucune contestation sérieuse.
Le juge des référés a néanmoins condamné la société preneuse au paiement d’une provision de 17 041,39 euros au titre des loyers et charges impayés, tout en lui accordant un délai de dix mensualités pour s’acquitter de sa dette. Or, il a été jugé qu’il y avait lieu, « compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ». En conséquence, l’expulsion n’a été ordonnée qu’à titre subsidiaire, pour le cas où le preneur ne se libérerait pas de sa dette dans les délais ainsi fixés, tandis que l’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel.
La réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par ailleurs, subordonné l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, ainsi que le prévoit désormais la rédaction en vigueur de l’article L. 145-41 du code de commerce. À cet égard, la situation économique des commerces d’alimentation générale, marquée par les incidences de la crise sanitaire, constitue un élément d’appréciation des demandes de délais, ainsi qu’en témoigne l’affaire Franprix dans laquelle la société preneuse invoquait « ses difficultés économiques résultant des incidences de la crise sanitaire sur son activité de commerce alimentaire (enseigne Franprix) » (TJ Paris, 9 juillet 2024, n° 24/02004).
La protection du preneur alimentaire passe également par la prise en compte, dans la fixation de l’indemnité d’occupation, de la précarité inhérente à la situation d’éviction. Dès lors que le locataire évincé bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux sections relatives au loyer, compte tenu de tous éléments d’appréciation, ce qui inclut l’abattement pour précarité dont l’ampleur varie selon la durée de l’incertitude locative subie par le commerçant.
B. L’indemnité d’éviction et la valorisation du fonds d’alimentation générale
Le refus de renouvellement du bail d’une supérette ouvre droit, sauf exceptions, au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La valorisation du fonds d’alimentation générale obéit à des usages professionnels spécifiques, que la cour d’appel de Paris a rappelés dans l’affaire opposant Monsieur O. aux consorts V. et à la Régie immobilière de la ville de Paris (CA Paris, 1er février 2024, n° 20/17633). Il a ainsi été jugé qu’« Il est d’usage d’estimer la valeur d’un fonds de commerce d’alimentation générale sur la base de son chiffre d’affaires et/ou de sa rentabilité », en appliquant au chiffre d’affaires moyen hors taxes un pourcentage oscillant entre 35 et 65 % et à l’excédent brut d’exploitation un coefficient compris entre 5 et 8. Or, en l’espèce, l’éviction entraînant la perte du fonds, l’indemnité principale a été fixée à la valeur du droit au bail, soit 137 300 euros, déterminée par différence entre la valeur locative de marché et le loyer plafonné, affectée d’un coefficient de situation de 6.
La cour d’appel de Paris a précisé, dans l’affaire opposant les frères J. à une société bailleresse, que « il est d’usage, pour les superettes, de valoriser le fonds de commerce en fonction du chiffre d’affaires HT », en appliquant le pourcentage de 60 % « comme il est d’usage pour une activité de supérette » à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années consécutives connues, recoupée avec la méthode de la rentabilité consistant à appliquer un coefficient de 6,5 à la moyenne des excédents bruts d’exploitation (CA Paris, 3 avril 2025, n° 22/09613). En conséquence, l’indemnité principale a été fixée à 148 500 euros, les frais de remploi étant déterminés au taux forfaitaire usuel de 10 %, et le trouble commercial évalué à trois mois de l’excédent brut d’exploitation moyen, soit 5 700 euros.
La spécificité des denrées périssables justifie, par ailleurs, l’octroi d’une indemnité spécifique au titre de la perte sur stock. La cour d’appel de Paris a ainsi énoncé qu’« une indemnisation spécifique peut être accordée au titre de la perte sur stock, en particulier lorsqu’il s’agit de denrées périssables qui ne peuvent être conservées », le preneur devant justifier d’un préjudice spécifique résultant de la perte sur stock (CA Paris, 3 avril 2025, n° 22/09613). Les frais de réinstallation comprennent, quant à eux, la fourniture et l’installation d’une chambre froide positive et la réinstallation des vitrines réfrigérées, ces équipements étant indispensables à l’activité alimentaire, le tout affecté d’un coefficient de vétusté de 30 %.
Enfin, la précarité subie par le commerçant alimentaire évincé pendant la durée de l’instance de fixation de l’indemnité d’éviction justifie un abattement sur l’indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé que « la précarité ainsi subie depuis plus de six ans suite à sa demande de renouvellement, justifie l’application d’un abattement excédant celui de 10 % habituel », de sorte que l’abattement a été porté à 25 % de la valeur locative, l’indemnité d’occupation étant fixée à 20 660 euros par an (CA Paris, 1er février 2024, n° 20/17633). La protection du preneur d’un bail commercial d’alimentation générale se manifeste ainsi tant dans la fixation du loyer renouvelé que dans la détermination des indemnités consécutives à l’éviction, à la lumière des usages professionnels propres à la distribution alimentaire, qu’il s’agisse de la supérette de quartier ou du supermarché de proximité, ce dont un avocat en droit des baux commerciaux à Paris rompu au contentieux des commerces d’alimentation générale et des supérettes pourra assurer la défense devant les juridictions.
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2024 et 2026 dessine un régime cohérent du bail commercial de l’épicerie-supérette et de l’alimentation générale, articulé autour de la destination contractuelle des lieux et des usages professionnels de la distribution alimentaire. La destination large ouverte aux magasins de type supermarché favorise la valorisation des locaux, tandis que la formule de la supérette suppose une pondération adaptée et des références exclusivement comparables, les grandes surfaces alimentaires ne pouvant supporter les mêmes taux d’effort que les autres commerces. Or, le plafonnement du loyer du bail renouvelé joue à sens unique au profit du preneur, dès lors que la valeur locative inférieure au plafond s’impose sans qu’aucune modification notable n’ait à être démontrée, le déplafonnement étant réservé à la fixation d’un loyer supérieur au plafond. En conséquence, la clause de valeur locative de marché et le transfert des charges exorbitantes du droit commun constituent les deux leviers majeurs de la négociation des baux d’alimentation générale, dont la jurisprudence contrôle étroitement la portée. Par ailleurs, la clause résolutoire demeure la sanction naturelle des impayés locatifs, sans préjudice des délais de paiement et de la suspension de ses effets accordés au preneur en difficulté, la capacité de reprise du loyer courant étant désormais expressément conditionnée par la loi du 26 mai 2026. Dès lors, la valorisation du fonds d’alimentation générale, fondée sur le chiffre d’affaires et la rentabilité, avec les correctifs propres aux denrées périssables, achève de conférer au commerçant alimentaire un statut protecteur, à la condition qu’il anticipe les stipulations contractuelles relatives à la destination, aux surfaces et au sort des améliorations.
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