I. La substitution de plein droit de la société bénéficiaire de la restructuration dans le bail commercial
A. Le champ des opérations de restructuration ouvrant droit à la substitution du preneur
Le statut des baux commerciaux aménage, depuis le décret du 30 septembre 1953, un régime propre aux mutations du preneur personne morale. L’article L. 145-16 du code de commerce répute d’abord non écrites les conventions qui interdisent au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. La même interdiction frappe les stipulations qui feraient obstacle au transfert universel de son patrimoine professionnel. Le texte organise ensuite, en son alinéa deuxième, la substitution de plein droit de la société issue d’une restructuration. Cette substitution joue en cas de fusion ou de scission de sociétés. Elle joue également en cas de transmission universelle de patrimoine réalisée dans les conditions de l’article 1844-5 du code civil. Elle joue enfin en cas d’apport partiel d’actif réalisé dans les conditions de l’article L. 236-27 du code de commerce. La société bénéficiaire de l’opération est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée au preneur initial dans tous les droits et obligations découlant du bail. Ce mécanisme échappe ainsi à la logique de la cession conventionnelle du bail. Il s’articule avec la dissolution sans liquidation de la société dont toutes les parts sont réunies en une seule main.
La cour d’appel de Riom a fait une application rigoureuse de ce dispositif dans un arrêt du 4 mars 2026. La bailleresse d’un local commercial d’un centre commercial de Clermont-Ferrand était confrontée à la transmission du bail à une société de droit allemand. L’associé unique de la société Feetex, locataire, avait cédé ses parts à la société NWH Neuweg Holding. Cette dernière avait aussitôt décidé la dissolution de sa filiale sur le fondement de l’article 1844-5 du code civil. La transmission universelle de patrimoine à l’associé unique s’en est trouvée réalisée. La cour a énoncé que « il en ressort avec l’évidence requise en référé que la société NWH NEUWEG HOLDING AG est venue aux droits de la société Feetex, cette dernière étant désormais radiée et qu’elle est le nouveau preneur en application de la TUP intervenue » (CA Riom, 4 mars 2026, n° 25/00431, https://www.courdecassation.fr/decision/69a937a1cdc6046d4791d839). En conséquence, le commandement d’avoir à exploiter et à payer les loyers a valablement été délivré à la société substituée. La clause résolutoire, faute de paiement dans le délai d’un mois, a produit son effet de plein droit. L’expulsion de la société absorbante et sa condamnation provisionnelle à l’arriéré locatif ont été ordonnées.
La fusion-absorption produit les mêmes conséquences sur la qualité de preneur, la transmission universelle de patrimoine en constituant l’effet légal. La cour d’appel de Bordeaux a donné acte, dans un arrêt du 10 décembre 2024, de l’intervention volontaire de la société absorbante de la société Industries Textiles Cotonnières. Cette dernière était preneur d’un local de la galerie marchande d’un centre commercial bordelais. La société absorbante intervenait « venant en qualité de preneur, aux droits de la société Industries textiles cotonnières (ITC) par suite de la transmission universelle de patrimoine de la société Industries textiles cotonnières, par traité de fusion-absorption » (CA Bordeaux, 10 décembre 2024, n° 22/05408, https://www.courdecassation.fr/decision/67592fe97ca5dc1a2a0c0eaf). La société absorbante a ainsi été admise à se prévaloir du bail devant le juge des loyers commerciaux. Le traité de fusion-absorption du 12 mai 2023, devenu définitif le 30 juin suivant, lui avait transmis l’intégralité des droits attachés au contrat de location. Elle a poursuivi le litige relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé.
La scission et l’apport partiel d’actif obéissent à la même logique de transmission globale de la branche d’activité. La cour d’appel de Versailles a relevé, dans un arrêt du 8 octobre 2025, que « à l’issue d’opérations de fusion-absorption, de scission et d’apports partiels d’actifs, une nouvelle société Epargne actuelle s’est substituée à la société Aviva vie dans les droits et obligations découlant du bail » (CA Versailles, 8 octobre 2025, n° 23/04563, https://www.courdecassation.fr/decision/68e74179ac880aa7ee21f186). La société substituée, preneur de locaux à usage de bureaux donnés à bail en 2011, s’est vu reconnaître le droit de réclamer les indemnités d’éviction accessoires. Le congé avec refus de renouvellement avait été délivré en 2019 par la bailleresse. Par ailleurs, la cour d’appel de Chambéry a retenu, dans un arrêt du 24 février 2026, une substitution de même nature. L’apport de la branche d’activité d’exploitation touristique avait été consenti au profit de la société PV Exploitation France. La cour a relevé que « la société PV Exploitation France est donc devenue locataire aux lieu et place de la société PV Résidences & Resort » (CA Chambéry, 24 février 2026, n° 25/00398, https://www.courdecassation.fr/decision/699e9996cdc6046d47a787df). Des lors, la détermination du preneur en titre s’opère par référence à la société bénéficiaire de la transmission. Le seul titulaire originaire du contrat ne saurait, à cet égard, demeurer la référence exclusive.
B. L’étendue de la substitution : la transmission des droits, des autorisations et des obligations du bail
La substitution de plein droit opérée par l’article L. 145-16, alinéa 2, du code de commerce transmet à la société bénéficiaire l’ensemble des droits et obligations découlant du bail. Cette transmission s’étend aux droits présentant un caractère personnel. La cour d’appel de Paris en a tiré une conséquence remarquable dans un arrêt du 29 mai 2026. La bailleresse opposait à la société Distribution Sanitaire Chauffage le caractère intransmissible de l’autorisation de sous-location. Cette société était venue aux droits de la société Brossette, absorbée en 2020, dont le bail autorisait la sous-location des locaux. La sous-location consentie par la société absorbante aurait, selon la bailleresse, constitué une infraction au bail. La cour a jugé que « le caractère intuitu personae de cette autorisation ne fait pas obstacle, à sa transmission à la société absorbante par application de l’article L.145-16 du code de commerce, d’ordre public, et propre aux baux commerciaux, peu important l’intransmissibilité des clauses intuitu personae dans d’autres contrats » (CA Paris, 29 mai 2026, n° 25/14976, https://www.courdecassation.fr/decision/6a1a7296cdc6046d47745e9f). La contestation soulevée par la locataire étant sérieuse, le juge des référés ne pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire. La bailleresse a au surplus été condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La transmission des droits et obligations du bail s’opère de plein droit, sans aucune formalité de cession de créance à l’égard du bailleur. La cour d’appel de Riom a rappelé, dans un arrêt du 11 février 2025, le régime de la scission par apport partiel d’actifs. La branche d’activité apportée était celle d’entremise immobilière, et comprenait le droit au bail des locaux d’exploitation. La cour a énoncé que « la substitution dans les droits et obligations découlant du bail intervient de plein droit au profit du bénéficiaire de l’apport partiel, sans que le bailleur puisse se prévaloir des formalités de l’article 1690 du code civil, inapplicables dans cette situation » (CA Riom, 11 février 2025, n° 24/00552, https://www.courdecassation.fr/decision/67ac39393997245d88909d0b). En conséquence, l’action en paiement de loyers dirigée contre la société apporteuse a été déclarée irrecevable. Les loyers réclamés étaient postérieurs à l’apport, et seule la société bénéficiaire était titulaire du droit au bail. Cette dernière était seule substituée dans les obligations du preneur initial.
Le caractère d’ordre public de la substitution limite la portée des stipulations subordonnant la restructuration à l’agrément du bailleur. La cour d’appel de Riom a néanmoins admis, dans le même arrêt, les stipulations dérogatoires précises qui soumettent l’opération à certaines formalités. La clause insérée au bail imposait à la société bénéficiaire de l’apport de prendre un engagement direct envers le propriétaire. Cet engagement devait porter sur le paiement du loyer et l’exécution des conditions du bail, sous peine de résiliation de l’acte. La cour a retenu que « le transfert du droit au bail intervenu dans le cadre des opérations rappelées n’est pas irrégulier alors que sa validité n’était soumise à aucune condition particulière d’agrément par le bailleur et que les formalités de publicité ont été respectées » (CA Riom, 11 février 2025, n° 24/00552, précité). L’inexécution de la stipulation d’engagement direct ne prive pas la substitution de son effet. Elle ouvre au bailleur la faculté de solliciter la résiliation du bail, conformément aux prévisions du contrat.
Enfin, l’article L. 145-16, alinéa 3, du code de commerce ménage la protection du bailleur dont les garanties se trouveraient compromises. En cas de cession ou de restructuration, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée, le tribunal peut y substituer des garanties qu’il juge suffisantes. Ce pouvoir judiciaire corrige le caractère automatique de la transmission. Le bailleur ne peut se prévaloir, en revanche, de la déchéance du terme ni de la clause résolutoire du seul fait de la restructuration du preneur.
II. L’opposabilité de la restructuration au bailleur et la protection de ses intérêts
A. Les formalités de publicité et l’opposabilité de l’opération au bailleur
La substitution de plein droit du preneur restructuré ne dispense pas les sociétés participantes d’accomplir les formalités légales de publicité. L’opposabilité de l’opération aux tiers dépend de l’accomplissement de ces formalités. La cour d’appel de Montpellier a précisé ce point dans un arrêt du 5 juin 2025. L’apport partiel d’actif était placé sous le régime des scissions et portait sur la branche d’activité de construction d’une société de contrôle technique. La cour a rappelé que « sauf dérogation expresse prévue par les parties dans le traité d’apport, l’apport partiel d’actif emporte, lorsqu’il est placé sous le régime des scissions, transmission universelle à la société bénéficiaire, de tous les biens, droits et obligations dépendant de la branche d’actvité qui fait l’objet de l’apport » (CA Montpellier, 5 juin 2025, n° 24/05160, https://www.courdecassation.fr/decision/68427e450f45ed4199479acb). Elle a toutefois subordonné l’opposabilité de l’opération à l’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. La cour a retenu que « il appartenait à la société Bureau veritas de demander une inscription modificative dans le mois » (CA Montpellier, 5 juin 2025, n° 24/05160, précité). La mention de l’apport partiel d’actif n’a été portée au registre que plusieurs années après la réalisation de l’opération. Celle-ci était donc inopposable au tiers poursuivant, nonobstant les publications au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.
La charge de la preuve de la restructuration et de ses formalités pèse sur la société qui s’en prévaut. La cour d’appel de Nîmes a tiré les conséquences de cette exigence dans un arrêt du 28 novembre 2024. La créance litigieuse était née d’un prêt consenti à un exploitant de fonds de commerce, dont le créancier initial avait été absorbé en 1996. La cour a rappelé que « la fusion-absorption entraîne la dissolution sans liquidation de la société absorbée, et opère la transmission universelle de son patrimoine à la société absorbante qui a de plein droit qualité pour poursuivre les instances engagées par ou contre la société absorbée » (CA Nîmes, 28 novembre 2024, n° 24/01384, https://www.courdecassation.fr/decision/67495d95c001793d01e8bf6f). Elle a néanmoins relevé d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la société se présentant comme ayant cause universel du créancier initial. Les pièces produites ne démontraient pas la réalité de la fusion-absorption alléguée. Les sociétés confondues étaient pourtant des personnes morales distinctes. La preuve de la transmission universelle de patrimoine conditionne ainsi la qualité pour agir de la société prétendument substituée.
La validité de l’apport partiel d’actif n’est pas subordonnée à l’agrément du bailleur. L’opération est soumise à un régime spécifique de publicité et d’opposabilité aux créanciers. Or, la société apporteuse qui a transféré la branche d’activité comprenant le droit au bail perd sa qualité pour être attraite en paiement des loyers. L’action du bailleur doit être dirigée contre la société bénéficiaire de l’apport. A cet égard, la vigilance du bailleur s’impose dès la notification de l’opération. Il lui appartient de vérifier l’accomplissement des formalités d’opposabilité et l’identité réelle du nouveau preneur.
B. La délivrance des actes à la société substituée et le sort des indemnités après restructuration
La détermination de la personne du preneur revêt une importance décisive pour la régularité des actes délivrés par le bailleur. Le congé, le commandement et l’offre de renouvellement doivent être délivrés à la société substituée. La cour d’appel de Chambéry a jugé, dans son arrêt du 24 février 2026, la délivrance du congé à une société non substituée. Les bailleurs d’un appartement de résidence de tourisme avaient délivré le congé avec refus de renouvellement à la société PV Holding. Le preneur en titre était pourtant la société PV Exploitation France, substituée à la suite de l’apport de la branche d’activité. La cour a retenu que « ledit congé n’a pas été délivré à la locataire, la société PV Exploitation France, ce qui ne constitue pas une simple erreur matérielle, non plus qu’un vice de forme qui nécessiterait de démontrer l’existence d’un grief » (CA Chambéry, 24 février 2026, n° 25/00398, précité). En conséquence, le juge des référés ne disposait pas du pouvoir de constater la fin du bail. La contestation sérieuse tenant à la validité du congé excédait ses pouvoirs, et la demande d’expertise a été rejetée.
La sanction de la délivrance des actes à une personne qui n’est pas le preneur en titre se retrouve dans le contentieux de la clause résolutoire. La cour d’appel de Paris a refusé de constater l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur une sous-location prétendument non autorisée. La société absorbante, substituée au preneur initial, bénéficiait de l’autorisation de sous-location contenue dans le bail. Cette autorisation lui a été transmise par l’effet de la transmission universelle de patrimoine. En outre, l’engagement d’une procédure aux fins d’acquisition de la clause résolutoire a été sanctionné au titre de la légèreté blâmable. La bailleresse avait connaissance de la présence du sous-locataire depuis plusieurs années. Elle avait par ailleurs engagé des négociations avec offre d’indemnité d’éviction (CA Paris, 29 mai 2026, n° 25/14976, précité). La société bailleresse a été condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Le sort des indemnités dues au preneur évincé se trouve également affecté par la substitution. La société bénéficiaire de la restructuration, devenue locataire en titre, peut réclamer les indemnités d’éviction accessoires. La cour d’appel de Versailles a jugé, dans son arrêt du 8 octobre 2025, que « dès lors que la société Epargne actuelle a déménagé et restitué les locaux après la délivrance du congé avec refus de renouvellement du bail, elle a droit à une indemnité d’éviction, peu important qu’elle ait pris à bail de nouveaux locaux avant d’avoir reçu le congé » (CA Versailles, 8 octobre 2025, n° 23/04563, précité). La société substituée a ainsi été indemnisée de ses frais de déménagement. Elle a obtenu l’indemnisation du double loyer subi pendant deux mois. Les frais d’aménagement et les honoraires de commercialisation du nouveau bail ont également été pris en charge par la bailleresse.
En ce qui concerne les loyers, la société substituée répond des dettes locatives nées de l’exploitation du bail. La transmission universelle de patrimoine emporte transfert de l’actif comme du passif. La cour d’appel de Riom a ainsi condamné la société absorbante au paiement provisionnel de l’arriéré locatif. Elle a également ordonné le paiement de l’indemnité d’occupation contractuelle majorée de cinquante pour cent. Les pénalités contractuelles et la conservation du dépôt de garantie ont été examinées au regard de leur caractère de clauses pénales. La résiliation de plein droit du bail avait été constatée par l’effet de la clause résolutoire (CA Riom, 4 mars 2026, n° 25/00431, précité). La société absorbante ne pouvait se prévaloir de son absence de qualité de partie au contrat originaire. Elle ne pouvait ainsi échapper aux obligations résultant de la substitution légale.
La poursuite des instances engagées par le preneur initial constitue un dernier effet processuel de la restructuration. La société absorbante ou bénéficiaire de l’apport, ayant qualité de partie au bail, se trouve substituée dans les instances relatives au contrat. Les cours d’appel de Bordeaux et de Nîmes l’ont expressément admis. La société issue de la restructuration peut poursuivre une action en fixation du loyer du bail renouvelé. Elle peut également réclamer le paiement des indemnités d’éviction ou défendre aux demandes du bailleur. La transmission universelle de patrimoine lui confère la qualité de partie aux instances antérieurement engagées par la société qu’elle absorbe.
Conclusion
La jurisprudence des cours d’appel rendue de 2024 à 2026 dessine un régime cohérent de la restructuration du preneur à bail commercial. Les articles L. 145-16 du code de commerce, 1844-5 du code civil et L. 236-27 du code de commerce en forment la trame. La substitution de plein droit de la société issue d’une fusion, d’une scission, d’un apport partiel d’actif ou d’une transmission universelle de patrimoine constitue le principe. Elle s’impose au bailleur nonobstant toute stipulation contraire. Elle s’étend aux autorisations présentant un caractère personnel, telle l’autorisation de sous-location. En conséquence, la société bénéficiaire de l’opération devient le preneur en titre. Le bailleur doit lui délivrer le congé, le commandement visant la clause résolutoire et l’offre de renouvellement. La délivrance de ces actes à une personne dépourvue de la qualité de preneur est sanctionnée. Par ailleurs, l’opposabilité de la restructuration suppose l’accomplissement des formalités de publicité légale. L’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés en constitue l’exigence centrale. La charge de la preuve de la transmission pèse sur la société qui s’en prévaut. A cet égard, la vigilance des parties lors de la notification de l’opération demeure la garantie la plus sûre de la sécurité des rapports locatifs. Les garanties du bailleur peuvent au surplus être substituées par le tribunal lorsqu’elles ne peuvent plus être assurées. Le contentieux de la restructuration du preneur appelle une anticipation rigoureuse des opérations de fusion, de scission et d’apport. L’activité soutenue des cours d’appel en 2025 et 2026 en témoigne. Cette anticipation s’exerce tant dans la rédaction des baux que dans la conduite des instances. Le cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris en accompagne la mise en œuvre au quotidien.
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