Le Figaro Immobilier rapportait le 14 août 2026 l’affaire d’une Américaine de vingt-huit ans qui, après avoir hérité de la maison de son père décédé en Floride, a reçu de l’association de copropriétaires un courrier lui rappelant qu’elle ne répondait plus aux critères d’âge de la communauté, réservée aux foyers comptant au moins un occupant de plus de cinquante-cinq ans, et qu’elle devait déménager dans les meilleurs délais. Une action en justice engagée par la copropriété pourrait déboucher sur son expulsion du logement dont elle est pourtant légitime propriétaire. Le quotidien en tire une conclusion à propos du droit français : « En France, ce genre de clause serait très certainement jugée discriminatoire et illégale », au motif qu’elle violerait la liberté de propriété consacrée par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et créerait une discrimination liée à l’âge.
La conclusion est exacte dans son principe, mais le droit français des résidences destinées aux personnes âgées est plus subtil qu’elle ne le laisse entendre. D’un côté, la location d’un logement ne peut être refusée pour un motif discriminatoire, et l’âge figure expressément parmi les critères prohibés par le code pénal. De l’autre, le législateur a organisé des statuts propres aux logements-foyers et aux résidences-services, dans lesquels les conditions d’admission, qui peuvent tenir à l’âge, conservent une portée juridique. La copropriété ajoute un troisième étage au raisonnement : le règlement ne peut restreindre les droits des copropriétaires que dans la mesure justifiée par la destination de l’immeuble.
La question pratique se pose à deux familles de lecteurs : l’héritier ou l’acquéreur qui découvre que le logement dont il dispose est soumis à une condition d’âge, et le copropriétaire ou le bailleur qui souhaite faire respecter la vocation d’une résidence pour personnes âgées. L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts sont cités ci-dessous avec leurs numéros de pourvoi et leurs liens officiels, éclaire les deux versants du problème. Le cabinet kohenavocats.fr, avocat en droit immobilier à Paris, en expose les lignes de force.
I. L’interdiction de la sélection par l’âge dans l’accès au logement et ses aménagements légaux
A. La location d’un logement ne peut être refusée en raison de l’âge
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe le principe dans son article 1er : « Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal ». Le renvoi au code pénal est décisif, car l’article 225-1 de ce code range l’âge parmi les critères dont l’usage sélectif est interdit : « Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques sur le fondement de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d’autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques ». Refuser de louer à un candidat au seul motif qu’il serait trop jeune, ou trop âgé, engage donc la responsabilité pénale de l’auteur du refus.
La sanction est lourde. L’article 225-2 du code pénal punit la discrimination « de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende lorsqu’elle consiste : 1° A refuser la fourniture d’un bien ou d’un service », et subordonner la fourniture d’un bien ou d’un service à une condition fondée sur l’un des critères de l’article 225-1 constitue la même infraction. Or, la mise en location d’un logement est bien la fourniture d’un bien au sens de ce texte. La prohibition ne se limite d’ailleurs pas au stade de la conclusion du bail : elle s’étend aux conditions posées à l’accès au logement, quelle que soit la forme, directe ou indirecte, que prend la sélection.
Le droit processuel renforce l’effectivité de la règle en aménageant la charge de la preuve. Aux termes de l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989, « la personne s’étant vu refuser la location d’un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée ». Il suffit ainsi au candidat évincé de produire des indices, par exemple un refus formulé après communication de sa date de naissance, pour qu’il appartienne au bailleur d’établir que sa décision reposait sur un motif objectif étranger à toute discrimination.
En conséquence, une clause du règlement de copropriété ou du bail qui réserverait l’occupation des logements à une tranche d’âge déterminée, sans autre justification, se heurterait de front à ce dispositif. A cet égard, l’observation du Figaro est fondée : une condition d’âge posée en dehors de tout statut légal serait traitée comme une discrimination et, au surplus, comme une restriction injustifiée du droit du copropriétaire sur son lot, ainsi qu’on le verra dans la seconde partie. Or, le droit français comporte précisément des statuts légaux qui organisent, dans un cadre précis et contrôlé, des conditions d’occupation liées à la situation des personnes âgées.
B. Les statuts légaux réservés aux personnes âgées : logement-foyer et résidence-services
Le logement-foyer constitue le premier de ces statuts. L’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation le définit comme « un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées ». Par ailleurs, la résidence-services est définie par l’article L. 631-13 du même code : « La résidence-services est un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». Ces deux statuts ont en commun de superposer à l’hébergement des prestations de services qui justifient, aux yeux du législateur, un régime dérogatoire au droit commun du bail.
La troisième chambre civile a validé la constitutionnalité de ce régime différencié. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité dirigée contre l’exclusion des logements-foyers du champ de la loi du 6 juillet 1989, elle a retenu, dans un arrêt du 2 mai 2024 (n° 23-21.590, FS-D), que « le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi ». Elle en a déduit que « les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, relative aux rapports locatifs, qui excluent l’application au logement-foyer des dispositions de son titre premier à l’exception des articles 6, alinéa 1er, et 20-1, imposant la délivrance d’un logement décent, ne constituent pas une atteinte au principe d’égalité, en ce que la différence de traitement qui en résulte est en rapport avec l’objet de la loi ». La sélection opérée par ces établissements, pourvu qu’elle respecte les conditions d’admission prévues par leurs statuts, n’est donc pas en elle-même une discrimination condamnable.
La portée de ces conditions d’admission n’est pas seulement théorique. L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation énumère limitativement les cas dans lesquels le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat de la personne logée en logement-foyer : l’inexécution par cette personne d’une obligation lui incombant au titre du contrat, le manquement grave ou répété au règlement intérieur, la cessation totale d’activité de l’établissement, et enfin « le cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ». Un héritier qui, après le décès du titulaire du contrat, ne remplirait plus les conditions d’admission propres au foyer, pourrait ainsi voir le contrat résilié selon ce fondement. Le même texte protège en retour l’occupant : « Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites ».
La distinction entre ces contrats et le bail de droit commun a été tranchée à propos des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Dans un arrêt du 3 décembre 2020 (n° 20-10.122, FS-P+B+R+I), la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait appliqué la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie, en retenant que « le contrat de séjour au sens de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose ». Par ailleurs, le droit commun du bail d’habitation contient lui-même une protection fondée sur l’âge, en sens inverse : selon l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, tel que l’a rappelé la Cour dans un arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-12.308, FS-B), « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ».
Dès lors, le droit français connaît bien une place pour l’âge dans le logement, mais cette place est strictement assignée : l’âge ne peut jamais fonder un refus arbitraire, et il ne peut opérer que dans le cadre des statuts légaux des logements-foyers et des résidences-services, ou comme critère de protection du locataire vulnérable. La seconde partie examine le troisième étage du raisonnement, celui de la copropriété.
II. La copropriété et les clauses d’occupation : la destination de l’immeuble comme seule limite licite
A. Les restrictions d’usage du lot face au contrôle de la troisième chambre civile
En copropriété, la liberté de principe est posée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La restriction conventionnelle n’est licite que si elle est adossée à la destination. L’article 8 de la même loi l’énonce sans équivoque : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
La transposition à la question de l’âge est immédiate : une clause qui interdirait à un copropriétaire d’occuper personnellement son lot au motif qu’il n’a pas atteint un âge déterminé ne serait licite que si la destination de l’immeuble, au sens des actes, la justifie. Tel est précisément le cas des immeubles dont le règlement énonce une destination de résidence-services destinée aux personnes âgées. La troisième chambre civile a eu l’occasion d’en connaître à propos d’une résidence dont, selon ses constatations, « le règlement de copropriété a été modifié le 20 décembre 2005 pour prévoir expressément une destination de résidence-services » ; par quatre arrêts du 20 novembre 2025 (n° 23-23.312, n° 23-23.316, n° 23-23.317 et n° 23-23.320), la Cour a tranché les litiges relatifs aux charges de services de cette résidence sur le fondement des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui confirme que la modification du règlement prévoyant une destination de résidence-services produit des effets juridiques opposables aux copropriétaires.
La Cour veille toutefois à ce que la destination ne serve pas de prétexte à des restrictions que le règlement ne prévoit pas réellement. Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-14.303, FS-D), rendu à propos d’une résidence de tourisme en copropriété, elle a cassé l’arrêt qui avait interdit à deux copropriétaires toute location saisonnière hors exploitation commune, en retenant que « la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce règlement de copropriété et qui n’a pas constaté que les conditions de jouissance des lots de M. et Mme [W] portaient atteinte à la destination de résidence de tourisme de l’immeuble, a violé les textes et le principe susvisés ». La leçon vaut pour les résidences seniors : le juge exige que le règlement contienne effectivement la restriction invoquée et que l’usage reproché au copropriétaire porte atteinte à la destination, faute de quoi la liberté d’usage de l’article 9 reprend son empire.
En conséquence, la clause d’âge en copropriété se trouve enfermée dans une double condition : elle doit figurer dans le règlement, ou dans la destination qu’il définit, et elle doit être justifiée par cette destination. Une clause d’interdiction d’occuper imposée par simple décision d’assemblée générale, ou par le syndic, sans assise dans le règlement ni dans la destination, serait dépourvue de fondement. Par ailleurs, l’hypothèse inverse mérite la même rigueur : la destination de résidence-services ne dispense pas le syndicat de démontrer, lot par lot, que l’occupation litigieuse y porte atteinte.
B. L’héritier, l’acquéreur et le preneur face au règlement de copropriété
La jurisprudence rendue sur l’affectation des lots à l’habitation illustre le contrôle exercé par la Cour sur les restrictions d’occupation. Dans un arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-15.745, F-D), elle a approuvé la cour d’appel d’avoir ordonné la remise en état de lots de caves transformés en logements, après avoir constaté que « les lots de M. [V] et Mme [Y], correspondant, selon le règlement de copropriété, à un appartement au rez-de-chaussée, et au sous-sol, deux caves et un couloir les reliant, avaient été affectés pour le tout à un usage d’habitation et divisés en deux appartements distincts », cette transformation ayant entraîné une appropriation de la cour commune, des empiétements et des dégradations. L’arrêt montre que l’usage d’habitation n’est pas librement extensible et que le règlement, avec la destination qu’il exprime, demeure la mesure de l’occupation licite des lots.
La situation de l’héritier qui souhaite demeurer dans les lieux est encadrée par des règles propres au droit du bail. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 juillet 2024 (n° 23-13.757, F-D), a censuré une cour d’appel pour défaut de réponse aux conclusions : la fille d’une locataire décédée invoquait le transfert du bail au profit des descendants, selon la règle reprise dans le moyen selon laquelle « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès », et se prévalait de l’exception tenant au handicap dispensant de la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage. La Cour a retenu que « En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [X] qui se prévalait de l’exception, prévue par l’article 40 précité, tenant au fait qu’elle présentait un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ». L’occupation des lieux par le descendant du locataire décédé ne peut donc être écartée sans examen sérieux des conditions du transfert.
La volonté des parties conserve par ailleurs un rôle dans la qualification de l’occupation. Dans un arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-21.660, F-D), la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la commune intention des parties avait été de conclure le dernier contrat de bail sans obligation d’habitation principale tout en soumettant volontairement la location au régime de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le bailleur ne pouvait se prévaloir du défaut d’usage des lieux à titre de résidence principale pour fonder la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ». Une stipulation qui exigerait que l’occupant ait une résidence principale effective dans les lieux, ou qui définirait les conditions d’occupation du logement, doit être expresse, claire et non équivoque pour recevoir effet.
L’acquéreur d’un lot situé dans une résidence-services n’ignore pas davantage, en principe, la vocation de l’immeuble. Un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-17.393, F-D) rendu à propos d’acquéreurs ayant obtenu l’annulation d’irrégularités formelles de la vente montre le contexte économique de ces opérations : les époux avaient acquis « un appartement et un emplacement de stationnement, destinés à la location et bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, dans un immeuble en copropriété à vocation de résidence services ». La vocation de résidence services figure ainsi dans les actes et dans le règlement, ce qui rend le risque d’une condition d’occupation normalement décelable avant l’acquisition, pour peu que le candidat à l’achat lise les pièces qui lui sont notifiées.
Le cadre général des obligations du bailleur complète l’ensemble. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». La décence du logement, exigence d’ordre public, demeure due à l’occupant, y compris lorsque l’établissement relève des statuts dérogatoires étudiés plus haut, ainsi que le rappelle expressément la décision précitée du 2 mai 2024 au sujet des logements-foyers. L’interdiction faite à une personne d’occuper les lieux, lorsqu’elle est fondée, ne dispense jamais le gestionnaire de ses obligations à l’égard de l’occupant en place.
Conclusion
La question posée par l’affaire américaine reçoit donc en droit français une réponse en trois temps. En premier lieu, la location d’un logement ne peut être refusée en raison de l’âge, sous peine des sanctions de l’article 225-2 du code pénal, et la charge de la justification repose sur le bailleur. En deuxième lieu, le législateur a institué des statuts dérogatoires, logement-foyer et résidence-services, dans lesquels les conditions d’admission peuvent tenir à l’âge et justifier, en dernier ressort, la résiliation du contrat de la personne logée qui cesse de les remplir. En troisième lieu, en copropriété, toute restriction au droit d’occuper son lot doit être prévue par le règlement et justifiée par la destination de l’immeuble ; à défaut, la liberté d’usage de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévaut, et les restrictions que le règlement ne contient pas réellement sont sanctionnées.
Pour l’héritier ou l’acquéreur, la précaution essentielle est documentaire : lire le règlement de copropriété, la charte des services et le bail ou le contrat de résidence avant d’occuper ou d’acheter, et identifier précisément la destination définie aux actes. Pour le syndicat ou le gestionnaire, la rigueur est inverse : ne jamais opposer une condition d’âge qui ne serait pas fondée sur le règlement, la destination ou un statut légal, et motiver chaque restriction par l’atteinte démontrée à cette destination. Entre ces deux versants, le juge tranche sur le terrain des textes, non sur celui des convictions.
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