I. La qualification du prêt à usage : la gratuité essentielle et la frontière avec le bail
A. La gratuité, condition de qualification du commodat
Le prêt à usage, également dénommé commodat, est un contrat par lequel une partie livre une chose à une autre pour s’en servir. Le preneur doit rendre la chose après s’en être servi, comme le dispose l’article 1875 du code civil. L’article 1876 du même code précise que ce prêt est essentiellement gratuit. Cette gratuité constitue l’essence du contrat et distingue le commodat du bail, dont la cause suppose une contrepartie onéreuse. La qualification retenue commande le régime applicable à l’occupation du logement, en particulier la possibilité d’en exiger la restitution.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 20 avril 2023, que « le prêt à usage est essentiellement gratuit » et que « le preneur est tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-14.391). En l’espèce, une société civile immobilière avait mis un logement à la disposition d’un associé et réclamait le remboursement de la consommation d’eau. La cour d’appel avait refusé cette demande, au motif que la gratuité de l’occupation s’étendait aux charges. Or, la Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en déduisant que les dépenses ordinaires de fonctionnement demeurent à la charge du preneur. Dès lors, l’occupant d’un logement prêté reste redevable des factures afférentes à son usage, tandis que le propriétaire supporte les dépenses de conservation.
Le paiement de charges par l’occupant ne remet pas en cause la qualification de commodat, dès lors que ces versements ne constituent pas la contrepartie de la jouissance. Dans son arrêt du 17 décembre 2025, la cour d’appel de Toulouse a jugé établie la gratuité de l’occupation d’une maison de société civile immobilière (CA Toulouse, 17 décembre 2025, n° 23/01999). Les associés avaient entendu assurer au couple la jouissance d’un logement familial au travers d’un prêt à usage. La formulation générale des statuts autorisait la société à consentir toute forme d’occupation, y compris à titre gratuit, au profit des associés. Par ailleurs, le versement d’une somme mensuelle, allégué comme contrepartie de l’occupation, n’a pas été retenu dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 20 avril 2023. La cour d’appel avait souverainement qualifié la mise à disposition de non onéreuse au vu des déclarations fiscales de la société.
La gratuité s’apprécie au regard de l’ensemble des prestations consenties, sans que la prise en charge des charges courantes ne transforme la convention en bail. La cour d’appel de Montpellier avait ainsi jugé que le paiement des charges relatives à l’occupation ne remettait pas en cause le principe de la gratuité. L’espèce a été soumise à la Cour de cassation le 15 juin 2023. L’assurance habitation, l’électricité ou l’eau figuraient parmi les charges acquittées par l’occupant, sans que cela n’affecte la qualification. La convention conclue en 2012 s’analysait dès lors en un prêt à usage depuis le 1er janvier 2013 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-25.153). La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Les mentions relatives à la loi du 6 juillet 1989 ne figuraient dans la convention qu’en raison de son caractère de document pré-imprimé. Les parties n’avaient pas eu la commune intention de soumettre leur relation à cette loi, la volonté des parties demeurant centrale.
En conséquence, la qualification de commodat suppose que la jouissance de la chose soit consentie à titre gratuit. La prise en charge des dépenses ordinaires n’est pas incompatible avec cette gratuité. La preuve de la convention peut résulter d’actes écrits, mais également d’un faisceau d’indices, la jurisprudence admettant l’existence d’un commodat implicite. Or, la charge de la preuve de la gratuité pèse sur celui qui s’en prévaut, comme le rappelle la décision du 15 juin 2023. À cet égard, le défaut d’écrit ne fait pas obstacle à la reconnaissance d’un prêt à usage, la liberté de la preuve étant admise en matière de commodat.
B. La frontière avec le bail d’habitation et l’application de la loi du 6 juillet 1989
La distinction entre le commodat et le bail d’habitation revêt une importance pratique considérable. Le statut protecteur issu de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux locations de locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur. L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 délimite ainsi le champ d’application du titre relatif aux rapports entre bailleurs et locataires. La mise à disposition gratuite d’un logement, qui ne donne lieu au paiement d’aucun loyer, échappe par principe à ce statut. L’occupant est alors privé des protections attachées au bail, telles que la durée légale du contrat ou les conditions restrictives du congé.
La troisième chambre civile a récemment tranché cette question dans un arrêt du 9 juillet 2026. Une société civile immobilière avait prêté un appartement à l’association Solidarités nouvelles pour le logement, qui l’avait elle-même sous-loué temporairement à un particulier. Ce dernier sollicitait la requalification du contrat en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant qu’« elle a justement déduit de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la convention conclue avec M. [T] n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-14.065). En l’espèce, l’association était bénéficiaire d’un prêt à usage avec l’autorisation expresse du prêteur d’y loger des personnes démunies. Le commodat était conclu pour une durée de trois ans et seize jours, renouvelable par tacite reconduction, la sous-location temporaire étant d’une durée d’un an renouvelable.
Cette solution confirme que la qualification de bail suppose l’existence d’un loyer, même symbolique. La gratuité de l’occupation conduit à l’application du régime du prêt à usage. La cour d’appel de Paris a fait application de ce principe dans un arrêt du 10 avril 2026. Elle a confirmé le jugement qui avait constaté que l’occupant d’un studio était sans droit ni titre. Le propriétaire « ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement après expiration d’un délai raisonnable » (CA Paris, 10 avril 2026, n° 24/00109). La demande de requalification du prêt à usage en bail d’habitation, formée subsidiairement par l’occupant, a été rejetée. La mise à disposition gratuite du studio, consentie dans un cadre familial, ne constituait pas une location. Par ailleurs, la revendication de propriété de l’occupant, fondée sur une prétendue convention de prête-nom, a été écartée faute de preuve, l’expulsion et l’indemnité d’occupation ayant été ordonnées.
La frontière entre les deux qualifications peut toutefois se révéler délicate lorsque les parties versent une contrepartie dont la nature est ambiguë. La Cour de cassation a ainsi été saisie de la question de savoir si la prise en charge des charges par l’occupant constituait une contrepartie onéreuse. La question se posait dans la décision du 15 juin 2023 précitée. Elle a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté cette analyse, en retenant que le paiement des charges ne remettait pas en cause la gratuité de la jouissance. En revanche, lorsque les versements périodiques présentent les caractéristiques d’un loyer, la requalification en bail s’impose, avec toutes les conséquences protectrices qui en découlent. À cet égard, l’absence de contrat écrit ne constitue pas un obstacle, le bail verbal étant admis et sa preuve pouvant être rapportée par tous moyens.
En conséquence, la gratuité de la mise à disposition prive le propriétaire du bénéfice des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. En contrepartie, il conserve la faculté d’obtenir la restitution du bien selon les règles propres au commodat. La distinction entre bail et prêt à usage commande ainsi des régimes juridiques radicalement différents, tant s’agissant de la durée de l’occupation que des conditions de son extinction. Or, la jurisprudence récente, tant de la Cour de cassation que des cours d’appel, témoigne d’une application rigoureuse de ces critères. La gratuité demeure l’élément déterminant de la qualification.
II. La fin du prêt à usage : la révocation de la convention et le sort de l’emprunteur
A. Les conditions de la révocation : le terme convenu, le besoin pressant et le délai de préavis raisonnable
Le prêt à usage, en raison de sa nature précaire, peut prendre fin dans des conditions plus souples que le bail. L’article 1888 du code civil dispose que « le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée ». L’article 1889 du même code prévoit qu’« il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre ». Ces textes dessinent un régime de révocation fondé sur le terme contractuel, le besoin de l’emprunteur ou le besoin pressant du prêteur.
Lorsqu’aucun terme n’a été convenu, le prêteur peut mettre fin au contrat à tout moment, sous réserve d’un délai de préavis raisonnable. La cour d’appel de Poitiers a énoncé, dans un arrêt du 5 novembre 2024, que « le prêt à usage permanent a été consenti sans qu’un terme soit expressément exprimé et soit en outre prévisible, le prêteur étant en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable » (CA Poitiers, 5 novembre 2024, n° 24/01184). En l’espèce, une mère avait mis sa maison à la disposition de sa fille dans le cadre d’un prêt à usage, à la suite d’une séparation conjugale. Après plus de six années d’occupation, la prêteuse, dont le bien constituait la résidence principale, avait légitimement requis la restitution du logement. La cour a également jugé qu’« il n’est pas au surplus nécessaire pour le prêteur de justifier d’une raison particulière ou d’un motif pressant ou imprévu, alors que le propriétaire d’un bien doit pouvoir bénéficier de la jouissance de celui-ci ».
Cette solution, qui refuse d’exiger du prêteur la démonstration d’un besoin pressant lorsqu’aucun terme n’a été convenu, procède d’une lecture pragmatique de l’article 1888 du code civil. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a adopté la même analyse dans un arrêt du 20 février 2025. Le prêteur peut mettre fin à tout moment au prêt d’une chose d’usage permanent, sous réserve d’un délai de préavis raisonnable (CA Aix-en-Provence, 20 février 2025, n° 23/11169). En l’espèce, une mère et son époux occupaient un appartement dont leur fils, bénéficiaire d’une donation manuelle, était propriétaire. Le congé délivré le 24 juillet 2019, avec un délai de six mois pour quitter les lieux, a été jugé valable. La cour a souligné que le faible règlement de charges de 128,01 euros par mois n’était pas susceptible de changer la qualification du contrat. La cour d’appel de Toulouse a fixé à trois mois le délai de préavis raisonnable, dans son arrêt du 17 décembre 2025. Une ex-épouse occupait alors la maison de la société civile immobilière familiale (CA Toulouse, 17 décembre 2025, n° 23/01999). Elle a énoncé qu’« lorsqu’aucun terme n’a été convenu et que, comme en l’espèce, aucun terme naturel n’est prévisible, le prêteur est en droit de mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ».
La détermination du délai de préavis relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui tiennent compte des circonstances de l’espèce. La durée de l’occupation, la situation familiale de l’emprunteur ou la nécessité pour le prêteur de récupérer son bien sont ainsi prises en considération. La cour d’appel de Poitiers a considéré que le double délai de préavis, aboutissant au 1er mai 2023, était suffisant au regard des six années d’occupation gratuite. Le besoin de relogement de la fille persistait pourtant, en raison de la tension du marché immobilier insulaire. À cet égard, l’absence de solution de relogement de l’emprunteur ne fait pas obstacle à la fin du prêt à usage. Le propriétaire ne peut être privé indéfiniment de la jouissance de son bien.
Par ailleurs, la manifestation de la volonté du prêteur de mettre fin à la convention doit être non équivoque. La cour d’appel de Toulouse a jugé que les courriers de mise en demeure de payer une indemnité d’occupation n’invitaient pas l’occupante à quitter les lieux. Elle a retenu qu’« il ne résulte pas de la décision déférée que ces courriers invitaient l’occupante à quitter les lieux. Ils ne pouvaient donc valoir cessation du prêt à usage » (CA Toulouse, 17 décembre 2025, n° 23/01999). Seul le courrier du 9 avril 2021 a été retenu comme manifestation de la volonté de mettre fin au prêt. Il mettait expressément en demeure l’occupante de quitter les lieux. En conséquence, le propriétaire qui souhaite recouvrer la jouissance de son bien doit notifier clairement à l’emprunteur son intention d’y mettre fin. Il doit lui laisser un délai de préavis raisonnable, sans pouvoir se prévaloir de simples demandes de paiement d’une indemnité d’occupation.
B. L’occupation sans droit ni titre et le paiement d’une indemnité d’occupation
À l’expiration du prêt à usage, l’emprunteur qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre. Le prêteur est alors fondé à obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Poitiers a rappelé, dans son arrêt du 5 novembre 2024, qu’« il ne résulte pas du caractère en principe gratuit du prêt à usage une absence de préjudice lorsque la chose n’est pas restituée » (CA Poitiers, 5 novembre 2024, n° 24/01184). L’indemnité d’occupation, fixée à 700 euros par mois en l’espèce au regard de la valeur locative du bien, compense la privation de jouissance subie par le propriétaire. La gratuité originelle de la mise à disposition ne fait pas obstacle à son octroi. La cour d’appel de Toulouse a, dans la même logique, condamné l’ex-épouse au paiement d’une indemnité mensuelle de 1 700 euros. L’indemnité était due à compter de l’expiration du délai de préavis (CA Toulouse, 17 décembre 2025, n° 23/01999). L’occupation du bien avait en effet empêché la société de jouir de son droit de propriété de manière absolue.
La restitution de la chose prêtée constitue l’obligation essentielle de l’emprunteur. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi énoncé que « la restitution du bien est l’essence même du commodat, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée » (CA Aix-en-Provence, 20 février 2025, n° 23/11169). L’article 1877 du code civil précise que « le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée ». L’emprunteur ne peut donc se prévaloir d’aucun droit réel sur le bien. La restitution s’effectue à la fin du prêt, dans l’état où la chose se trouve, sous réserve de l’usure normale et des dégradations fautives. Par ailleurs, l’emprunteur qui détourne la chose de son usage, ou la garde plus longtemps qu’il ne le devait, répond de la perte survenue, même par cas fortuit. Tel est le sens de l’article 1881 du code civil.
La validité même de la convention de prêt à usage peut être remise en cause lorsque celle-ci est consentie par une personne dépourvue du pouvoir de la conclure. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 2 mai 2024 publié au Bulletin, que, « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts » (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503). En l’espèce, le gérant d’une société civile immobilière avait consenti à lui-même un prêt à usage portant sur les étages supérieurs de l’immeuble social. L’objet social ne prévoyait pas la mise à disposition gratuite des biens aux associés, de sorte que la nullité du commodat a été prononcée. L’occupant a alors été déclaré sans droit ni titre et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, sous peine d’expulsion. Cet arrêt, fondé sur les articles 1848, 1849 et 1852 du code civil, illustre la vigilance des juridictions quant aux conditions de formation du commodat.
La fin du prêt à usage peut également être invoquée dans le cadre de procédures d’urgence, comme en matière de référé. La Cour de cassation a précisé cette règle dans un arrêt du 10 octobre 2024. Le congé mettant fin à un commodat de parcelles agricoles fait naître une contestation sérieuse sur le droit d’occupation du bénéficiaire (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-24.205). En l’espèce, le propriétaire de parcelles voisines se prévalait d’un commodat du 15 décembre 2004 pour accéder aux terres enclavées. Il contestait la tranchée creusée par le propriétaire des parcelles prêtées. La cour d’appel a retenu que l’acte du 4 octobre 2019, délivrant un congé de prêt à usage, démontrait la volonté de mettre un terme au commodat. L’existence d’un titre d’occupation n’était dès lors pas établie avec l’évidence requise en référé. La Cour de cassation a validé ce raisonnement, en relevant que l’authenticité du contrat invoqué n’était pas rapportée.
En conséquence, la fin du prêt à usage emporte pour l’emprunteur l’obligation de restituer la chose prêtée. La persistance de l’occupation le fait déchoir de la gratuité et l’expose au paiement d’une indemnité d’occupation. Le prêteur, quant à lui, doit veiller à manifester sans équivoque sa volonté de mettre fin à la convention et à respecter un délai de préavis raisonnable. À cet égard, la jurisprudence récente dessine un régime équilibré, protecteur du droit de propriété tout en ménageant les intérêts légitimes de l’emprunteur. Or, la multiplication des litiges relatifs au commodat témoigne de la fréquence de cette convention dans les relations familiales et associatives, justifiant une attention particulière à sa rédaction.
Conclusion
Le prêt à usage d’un logement, régi par les articles 1875 à 1891 du code civil, constitue une convention d’une grande utilité pratique. Il permet à un propriétaire de mettre un bien à la disposition d’un proche sans le soumettre au statut protecteur du bail d’habitation. La gratuité, condition essentielle de la qualification, distingue le commodat de la location, tandis que le prêteur demeure propriétaire de la chose et peut en exiger la restitution. La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 précise les conditions de formation de la convention, les exigences de sa révocation et les conséquences de son expiration. La décision du 9 juillet 2026 illustre la portée pratique de ces distinctions. Elle écarte la requalification en bail d’habitation d’une sous-location consentie dans le cadre d’un commodat au profit d’une association d’aide au logement. En cas de litige, l’assistance d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet de sécuriser les droits des parties et de déterminer le régime de l’occupation.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.