Le statut des baux commerciaux confère au preneur un droit au renouvellement de son bail, à condition que le fonds de commerce soit exploité dans les lieux. Cette protection résulte de l’article L. 145-8 du code de commerce, qui exige une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Le bailleur conserve néanmoins la faculté de refuser le renouvellement. Ce refus ouvre alors droit, sauf exceptions, au paiement d’une indemnité dite d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce énonce que cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
La formulation légale du texte commande une lecture rigoureuse. La référence au préjudice causé par le défaut de renouvellement fonde une réparation intégrale, dont la charge de la preuve est organisée avec précision. Le propriétaire qui prétend que le préjudice est moindre doit le démontrer. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, entre 2023 et 2026, a précisé les contours de cette indemnité sur plusieurs points sensibles. Elle a notamment statué sur la consistance de l’indemnité principale, sur la réparation des pertes d’exploitation consécutives à la privation du maintien dans les lieux, sur le régime de l’indemnité d’occupation et sur les motifs graves et légitimes permettant d’échapper au paiement de toute indemnité. L’arrêt du 25 janvier 2023 rendu par la formation de section (pourvoi n° 21-19.089, publié au Bulletin) constitue le point de départ de cette série jurisprudentielle.
La matière intéresse directement les commerçants, les bailleurs et les cessionnaires de fonds. La détermination du montant de l’indemnité d’éviction conditionne en effet la valeur économique du droit au bail et du fonds de commerce. Elle commande également la stratégie des parties lors de la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement. Or, les solutions récentes rappellent que l’indemnité d’éviction ne se réduit pas à la valeur du fonds de commerce et que son paiement s’accompagne de droits corrélatifs au profit du preneur. La présente étude examine successivement l’assiette de l’indemnité d’éviction et la réparation intégrale du préjudice (I), puis les limites du droit à indemnité tenant au maintien dans les lieux, aux motifs graves et légitimes et au droit de repentir (II).
I. L’assiette de l’indemnité d’éviction : la réparation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement
A. La consistance de l’indemnité principale : la valeur marchande du fonds et la charge de la preuve du bailleur
L’article L. 145-14 du code de commerce énumère les composantes de l’indemnité d’éviction. L’indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, appréciée suivant les usages de la profession. Elle s’accompagne des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. La Cour de cassation rappelle régulièrement que le préjudice réparable est l’intégralité de celui qui résulte du défaut de renouvellement. La distinction entre la perte du fonds et le simple transfert de l’activité structure l’évaluation. Lorsque l’éviction entraîne la disparition du fonds, l’indemnité revêt une valeur de remplacement. Lorsque le fonds est transférable et que la clientèle est en partie conservée, seule la perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires est indemnisée.
La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a appliqué cette distinction dans l’affaire opposant la société King Invest à la société Sodiphot. La bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2015. La locataire, qui exploitait un fonds de vente de matériel photographique, avait quitté les lieux et pris à bail un autre local à compter du 1er janvier 2016. Elle sollicitait le paiement de l’indemnité d’éviction. La bailleresse soutenait que l’éviction n’avait pas entraîné la perte du fonds, transféré, mais seulement une perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires. La cour d’appel avait néanmoins retenu une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds de commerce initial. Par arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi (n° 22-16.076, Cass. 3e civ., 15 juin 2023).
La solution de la Cour de cassation repose sur l’analyse concrète des juges du fond. La cour d’appel avait relevé que le nouveau local présentait une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres que celui dont la locataire avait été évincée. Ce local était situé dans une galerie commerciale et il n’était pas établi que la clientèle se déplace entre les deux secteurs géographiques. Elle avait ensuite retenu que l’éviction s’était accompagnée d’une perte de clientèle et de chiffre d’affaires, adoptant le mode de calcul proposé par l’expert pour évaluer la valeur du fonds. La Cour a souligné que « le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076). Ayant souverainement apprécié le montant de l’indemnité d’éviction, la cour d’appel avait légalement justifié sa décision.
Cette décision confirme la répartition de la charge de la preuve instaurée par l’article L. 145-14 du code de commerce. Le preneur évincé n’a pas à démontrer le quantum exact de son préjudice au-delà des usages de la profession. Le bailleur qui entend obtenir la réduction de l’indemnité au motif que le fonds a été transféré doit rapporter la preuve que le préjudice est moindre. Il doit établir que la clientèle a suivi le preneur dans les nouveaux locaux ou que la perte est limitée. En conséquence, l’appréciation du caractère transférable du fonds relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la qualification. La seule circonstance qu’un local de remplacement ait été trouvé ne suffit pas à écarter la valeur de remplacement du fonds. La perte d’attractivité du nouvel emplacement, la différence de fréquentation ou l’absence de déplacement de la clientèle entre les deux secteurs sont autant d’éléments que le juge doit examiner.
Par ailleurs, la valeur du droit au bail constitue une composante essentielle de l’évaluation lorsque le fonds ne peut être transféré. Le droit au bail représente l’avantage économique que procure au preneur la détention d’un bail à un loyer inférieur à la valeur locative. Lorsque ce droit excède la valeur du fonds, l’indemnité principale peut correspondre à la valeur du droit au bail. La détermination de cette valeur s’opère par référence à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer contractuel, capitalisée selon les usages. Les juridictions du fond prennent en compte les termes de comparaison disponibles dans le secteur considéré. A cet égard, l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, influence directement la valeur du droit au bail. La jurisprudence récente de la Cour de cassation ne remet pas en cause ces méthodes d’évaluation, mais elle veille à ce que la charge de la preuve ne soit pas inversée au détriment du preneur.
B. La réparation des pertes d’exploitation subies jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction
Le droit au maintien dans les lieux, reconnu au preneur évincé, constitue la contrepartie du paiement de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit garantit la continuité de l’exploitation du fonds pendant la période qui s’écoule entre l’expiration du bail et le versement effectif de l’indemnité. La Cour de cassation en a déduit des conséquences importantes quant à la réparation des pertes d’exploitation. Lorsque le preneur est privé de la possibilité de poursuivre son activité dans les locaux, il subit un préjudice distinct de la perte du fonds, qui doit être réparé.
L’arrêt du 25 janvier 2023 rendu par la formation de section constitue le lead de cette série jurisprudentielle (pourvoi n° 21-19.089, Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, FS-B). En l’espèce, une locataire exploitait un hôtel, un bar restaurant et une salle de réception dans des locaux donnés à bail commercial. Elle avait été expulsée en exécution d’une ordonnance constatant la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire. Cette ordonnance avait été infirmée par la suite, après cassation. La locataire, représentée par son mandataire liquidateur, sollicitait la réparation de la perte de son chiffre d’affaires depuis la date de l’expulsion jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que la locataire, indemnisée de la perte de son fonds de commerce intervenue à la date de l’expulsion, ne pouvait au surplus être indemnisée des gains qu’elle aurait obtenus si elle était restée en possession du fonds.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a rappelé que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089). Elle en a déduit que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089). La réparation de ce préjudice se cumule avec l’indemnité d’éviction, dès lors qu’il procède d’une cause distincte, la violation du droit au maintien dans les lieux.
La même exigence a été appliquée aux troubles de jouissance affectant la période postérieure à l’expiration du bail. Par arrêt du 16 mai 2024, la troisième chambre civile a statué dans une affaire où la bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction (n° 22-22.906, Cass. 3e civ., 16 mai 2024). La locataire exploitait des locaux commerciaux, notamment des terrains de golf et un practice. Elle avait été indemnisée pour les atteintes portées à sa jouissance paisible des lieux, sa rémunération ayant chuté de manière certaine. La cour d’appel avait toutefois limité l’indemnisation au 31 décembre 2017, date d’effet du congé, au motif que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre. La Cour de cassation a censuré cette approche en rappelant qu’« un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906). La locataire se maintenait dans les lieux en vertu du titre qu’elle tenait de l’article L. 145-28 du code de commerce, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction. Son préjudice économique ne prenait donc pas fin avec le bail.
Des lors, la perte d’exploitation subie pendant la période de maintien dans les lieux est réparable, même lorsque le preneur n’a pas formellement sollicité le renouvellement du bail. Le fondement de la réparation n’est pas la perte du fonds, mais la méconnaissance du droit au maintien dans les lieux. Cette solution présente une portée pratique considérable pour les preneurs victimes d’une expulsion irrégulière ou d’un congé dont la validité est contestée. Elle les autorise à réclamer, en sus de l’indemnité d’éviction, la réparation des pertes d’exploitation sur la période d’éviction effective. Le juge évalue souverainement ce préjudice au regard du chiffre d’affaires antérieur et de la durée de privation du local. En conséquence, les bailleurs doivent mesurer le coût d’un congé avec refus de renouvellement : l’indemnité d’éviction s’accompagne désormais, dans certaines hypothèses, de la réparation des pertes d’exploitation et des frais accessoires.
II. Les limites du droit à indemnité : le maintien dans les lieux, les motifs graves et légitimes et le droit de repentir
A. Le maintien dans les lieux et le paiement de l’indemnité d’occupation
Le droit au maintien dans les lieux constitue une prérogative du preneur, et non une obligation. L’arrêt du 15 juin 2023 rendu dans l’affaire opposant la société Nexity Studea à la société Safimmo précise ce point (n° 22-13.376, Cass. 3e civ., 15 juin 2023). Une bailleresse avait délivré un congé valant refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction. Un arrêt irrévocable avait écarté l’existence de motifs graves et légitimes de refus du renouvellement et ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction. La locataire avait quitté les lieux le 31 décembre 2018, avant toute décision sur l’indemnisation de son éviction. La cour d’appel avait jugé que la demande d’indemnité d’éviction était sans objet, faute de preuve d’un préjudice spécifique résultant du départ des lieux directement imputable au congé.
La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle a rappelé que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). Le droit au maintien dans les lieux est une faculté offerte au preneur, destinée à garantir le paiement effectif de l’indemnité. Il ne saurait se retourner contre lui. Le preneur qui choisit de quitter les lieux avant le paiement de l’indemnité conserve l’intégralité de ses droits à indemnisation. La solution inverse aurait subordonné le droit à indemnité à un comportement de patience que le texte n’exige pas. Or, la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement fait naître la créance d’indemnité d’éviction au profit du preneur, indépendamment de la date effective de libération des lieux.
Le même arrêt précise le régime de l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux. La bailleresse sollicitait le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des lieux occupés. La cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant que la bailleresse continuait de percevoir le loyer aux conditions du bail expiré et qu’elle s’était privée de la possibilité de relouer les locaux en refusant le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a énoncé que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). La bailleresse pouvait prétendre au paiement d’une indemnité calculée selon la valeur locative pour l’occupation du bien depuis la date d’expiration du bail.
Cette solution commande l’équilibre économique des rapports entre bailleur et preneur pendant la période d’éviction. Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail conserve le droit de percevoir une indemnité d’occupation au moins égale à la valeur locative des locaux. Il ne peut être contraint d’accepter le maintien des conditions du bail expiré lorsque celui-ci prévoyait un loyer inférieur au marché. Le preneur qui demeure dans les lieux en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction doit donc anticiper la majoration de sa charge locative. A cet égard, la valeur locative est déterminée selon les critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage. La période de maintien dans les lieux se traduit ainsi par un double flux : l’indemnité d’occupation due au bailleur et l’indemnité d’éviction due au preneur, dont les montants sont déterminés par référence à la valeur locative.
En conséquence, la gestion de la période d’éviction suppose une appréciation financière rigoureuse. Le preneur qui choisit de rester dans les lieux prolonge son exploitation, mais supporte une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative. Le preneur qui libère les lieux conserve son droit à indemnité d’éviction, mais perd la faculté de poursuivre son activité dans les locaux. Le bailleur, de son côté, perçoit une indemnité d’occupation revalorisée, mais demeure débiteur de l’indemnité d’éviction jusqu’à son paiement effectif. La jurisprudence récente sécurise ainsi les droits des deux parties, tout en rappelant que la créance d’indemnité d’éviction naît du seul refus de renouvellement, et non de la libération effective des lieux.
B. Le refus de renouvellement sans indemnité : les motifs graves et légitimes et le droit de repentir
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Cette faculté résulte de l’article L. 145-17 du code de commerce. S’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa. La jurisprudence récente a précisé l’étendue de ces motifs, notamment à l’égard des cessionnaires du bail et des preneurs victimes des manquements du bailleur.
L’arrêt du 14 décembre 2023 a apporté une précision majeure quant à l’opposabilité des motifs graves et légitimes au cessionnaire du fonds (n° 22-13.661, Cass. 3e civ., 14 décembre 2023). Dans cette affaire, les bailleurs, propriétaires de lots dans une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété, avaient délivré à la locataire des congés avec refus de renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes. La locataire avait ensuite cédé son fonds de commerce à une société tierce. Les bailleurs soutenaient que les manquements commis par la locataire cédante étaient opposables au cessionnaire, dès lors que les congés avaient été délivrés avant la cession. La Cour de cassation a rejeté ce moyen. Elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu qu’« au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-13.661). La date de délivrance des congés, antérieure à la cession, était indifférente.
Cette solution protège le cessionnaire du fonds contre les manquements antérieurs du cédant. Le bailleur qui n’a pas dénoncé les infractions au bail avant la cession ne peut s’en prévaloir pour refuser le renouvellement sans indemnité à l’égard du nouveau preneur. La sécurité juridique des opérations de cession de fonds de commerce s’en trouve renforcée. Par ailleurs, l’appréciation des motifs graves et légitimes doit tenir compte de la situation de droit au jour du congé, telle que fixée par les décisions de justice. L’arrêt du 30 mai 2024 illustre cette exigence (n° 23-13.044, Cass. 3e civ., 30 mai 2024). Des bailleresses avaient délivré à la locataire des congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, en raison de désordres affectant la structure de l’immeuble. La cour d’appel avait jugé les congés non fondés en se référant à un jugement de première instance qui avait exclu la responsabilité de la locataire. Or, ce jugement avait été infirmé par un arrêt dont le dispositif s’était rétroactivement substitué au dispositif du jugement infirmé. La Cour de cassation a rappelé qu’« à défaut de précision le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Les motifs graves et légitimes doivent donc être appréciés au regard de l’état du droit tel qu’il résulte de la décision devenue définitive.
La nature du motif grave et légitime est également encadrée par la jurisprudence. L’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision décisive quant à l’articulation entre les manquements du preneur et ceux du bailleur (n° 25-10.069, Cass. 3e civ., 4 juin 2026). Une locataire exploitait une villa donnée à bail commercial au sein d’un lotissement exploité en hôtel de tourisme. Le bailleur lui avait signifié un refus de renouvellement du bail sans droit à indemnité d’éviction, pour motifs graves, en raison de l’importance de l’arriéré locatif. La locataire avait opposé l’exception d’inexécution, soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation d’entretien après le passage du cyclone Irma, la villa ne nécessitant que des réparations importantes mais non une reconstruction. La cour d’appel avait considéré que le cas fortuit justifiait à lui seul l’application des règles de la perte partielle de la chose louée et que le bailleur pouvait se dispenser de réaliser les travaux. La Cour de cassation a censuré cette analyse, en rappelant que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). L’arriéré locatif invoqué comme motif grave ne pouvait résulter de la carence du bailleur dans l’exécution de ses propres obligations.
Enfin, le droit de repentir du bailleur constitue la dernière limite au paiement de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-58 du code de commerce permet au propriétaire, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, de se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. L’arrêt du 15 février 2023 précise les conditions de ce droit (n° 21-21.985, Cass. 3e civ., 15 février 2023). Une bailleresse avait refusé le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, puis avait exercé son droit de repentir après le dépôt du rapport d’expertise. La Cour de cassation a jugé cet exercice régulier, dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’avait fixé le montant de l’indemnité et que la locataire n’avait pas engagé un processus irréversible de départ des lieux.
La Cour de cassation a toutefois rappelé que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985). Le bailleur repentant doit supporter tous les frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, y compris les frais irrépétibles et les dépens exposés devant les juges du fond. Il a été condamné à rembourser à la locataire la totalité des frais taxables et non taxables exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé. Des lors, l’exercice du droit de repentir n’est pas gratuit : il permet au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, mais il emporte le paiement des frais de l’instance et le renouvellement du bail aux conditions fixées par les parties ou par le juge.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, dessine un régime précis de l’indemnité d’éviction du bail commercial. L’indemnité demeure égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. La valeur marchande du fonds de commerce en constitue la composante principale, sous réserve de la preuve contraire du bailleur. Les pertes d’exploitation subies jusqu’au paiement de l’indemnité sont réparables lorsque le preneur est privé du maintien dans les lieux. Le droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, demeure une faculté du preneur, et non une condition de son indemnisation.
La série jurisprudentielle récente se caractérise par une protection renforcée du preneur évincé. La charge de la preuve du préjudice moindre pèse sur le bailleur. La privation du droit au maintien dans les lieux ouvre droit à réparation distincte de la perte du fonds. Les motifs graves et légitimes, qui permettent d’échapper au paiement de toute indemnité, sont interprétés strictement : ils ne sont opposables au cessionnaire que pour les faits personnels, ils doivent être appréciés au regard de l’état du droit définitif et ils ne peuvent résulter de la propre carence du bailleur. En contrepartie, le bailleur conserve la perception d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative et la faculté d’exercer son droit de repentir, sous réserve de supporter les frais de l’instance. A cet égard, l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet aux bailleurs et aux preneurs de sécuriser la délivrance des congés, la fixation de l’indemnité d’éviction et la gestion de la période de maintien dans les lieux.
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