I. Le régime de l’indemnité au preneur sortant : une créance légale soumise à conditions
A. Le principe de l’indemnisation des améliorations et la sanction des travaux irréguliers
L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime consacre le droit du fermier sortant à une indemnité. Aux termes de ce texte, « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » (article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime). La règle vaut pour toutes les formes d’extinction du bail, qu’il s’agisse de son terme, d’un congé, d’une résiliation ou d’une reprise. Or, la généralité apparente de ce principe se heurte à une condition fondamentale : la régularité des travaux réalisés par le preneur.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé cette exigence dans une série d’arrêts publiés au Bulletin. Par un arrêt du 28 novembre 2024, la Cour de cassation a jugé que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué « sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036, publié au Bulletin, lien vers la décision). En l’espèce, des preneurs avaient fait construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments sur un domaine donné à bail à long terme. La haute juridiction a déduit de cette irrégularité une double conséquence : l’absence d’indemnisation à la sortie de ferme, et l’impossibilité d’intégrer la valeur des constructions dans le prix du bail renouvelé. Elle a énoncé que « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036, précité).
Cette solution s’articule avec les dispositions de l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, qui organise la procédure d’autorisation des travaux d’amélioration (article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime). Le texte distingue plusieurs régimes selon la nature des travaux. Les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol et certains ouvrages exigent une notification au bailleur, dont le silence vaut refus et ouvre la voie à une autorisation judiciaire. Pour tous les autres travaux d’amélioration, l’autorisation préalable du bailleur demeure la règle. La méconnaissance de ces procédures prive le preneur de son droit à indemnité, quelle que soit la valeur des ouvrages réalisés. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé dans l’arrêt du 28 novembre 2024 que l’accession du bailleur à la propriété des constructions irrégulières ne saurait compenser la perte de l’indemnité : la sanction est autonome et s’applique cumulativement.
Le parallèle avec l’arrachage irrégulier des haies est éclairant. Par un arrêt du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a été saisie du cas d’un preneur ayant supprimé des haies sans l’accord des bailleurs, en méconnaissance de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime (article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime). La Cour a jugé que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257, publié au Bulletin, lien vers la décision). L’article L. 411-72 dispose en effet que « s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi » (article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime).
Par ailleurs, la régularité des travaux n’est pas la seule condition de l’indemnité. L’existence même du bail en constitue le socle. Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a jugé que « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.688, publié au Bulletin, lien vers la décision). En l’espèce, un bail avait été conclu par l’usufruitier seul, sans le consentement des nus-propriétaires, lesquels en avaient obtenu l’annulation. La cour d’appel de Poitiers avait néanmoins ordonné une expertise en vue d’évaluer l’éventuelle indemnité due aux preneurs sortants. La haute juridiction a censuré cette décision : la nullité emportant l’effacement rétroactif du contrat, aucune indemnité ne peut être allouée sur le fondement de l’article L. 411-69. La nullité remet en effet les parties dans la situation initiale, conformément à l’article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.
B. L’évaluation de l’indemnité et la charge de la preuve des améliorations
Lorsque les conditions de l’indemnité sont réunies, son montant obéit à des règles légales précises. L’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime distingue selon la nature des améliorations (article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime). Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution. Pour les plantations, elle correspond aux dépenses engagées avant l’entrée en production, déduction faite d’un amortissement. Pour les travaux de transformation du sol, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux dont l’effet est susceptible de se prolonger après le départ du preneur. Dans tous les cas, « l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ». Le montant peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds à l’entrée du preneur et son état à la sortie, ou au moyen d’une expertise.
La charge de la preuve des améliorations pèse sur le preneur qui en demande l’indemnisation. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation, sous le contrôle de la Cour de cassation. Par un arrêt du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile a sanctionné une cour d’appel qui avait limité l’indemnité aux seuls investissements réalisés par la société preneuse, en excluant les factures de travaux réglées directement par une société tierce. La Cour a censuré ce raisonnement, tout en constatant que « les bâtiments avaient été érigés et les travaux accomplis régulièrement par le preneur sur les biens pris à bail, de sorte que les conditions de l’indemnisation totale de celui-ci étaient réunies » (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-10.389, lien vers la décision). L’origine des financements est indifférente dès lors que les travaux ont été accomplis par le preneur sur le fonds loué. Cette solution étend le bénéfice de l’indemnité aux investissements financés par des tiers, le liquidateur du preneur étant en l’espèce recevable à agir.
Le même arrêt a précisé l’articulation entre l’action oblique et le délai d’action de l’indemnité au preneur sortant. La cour d’appel de Bourges avait jugé que l’action exercée par les créanciers du preneur, au titre de l’article L. 411-69, était prescrite. La Cour de cassation a approuvé la solution inverse, retenant que « l’action oblique de la société [Adresse 8] avait interrompu le délai dans lequel l’action de M. [V], liquidateur de la SCEA fermière sortante, devait être engagée » (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-10.389, précité). L’assignation invoquant les dispositions de l’article L. 411-69 dans l’intérêt du preneur, tendant au paiement des indemnités dues au titre de ce texte, interrompt valablement le délai au profit du preneur. L’action oblique constitue ainsi un mécanisme efficace pour préserver la créance du preneur sortant lorsque celui-ci est défaillant.
La charge de l’indemnité pèse en dernier lieu sur le bailleur. Cette règle est d’ordre public. Par un arrêt du 6 juin 2019, la Cour de cassation a jugé que « l’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds par le preneur sortant incombe au seul bailleur et que les conventions en mettant le coût à la charge du preneur entrant, illicites quelle qu’en soit la forme, donnent lieu à répétition des sommes indûment perçues » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486, publié au Bulletin, lien vers la décision). En l’espèce, un preneur entrant s’était engagé, par procès-verbal de conciliation, à payer au bailleur une somme que celui-ci reversait aux précédents preneurs à titre d’indemnité de sortie. La haute juridiction a considéré que ce montage, qui faisait supporter au preneur entrant le coût des améliorations, était illicite. Elle a précisé qu’« un titre exécutoire constatant une conciliation ne fait pas obstacle à la répétition des sommes versées en exécution de ce titre lorsque l’objet de l’accord est illicite et pénalement sanctionné » (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-19.486, précité).
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, qui sanctionne pénalement les remises d’argent non justifiées obtenues à l’occasion d’un changement d’exploitant et organise la répétition des sommes indûment perçues (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime). Par un arrêt du 8 juin 2023, la troisième chambre civile a précisé le régime de cette action en répétition. Elle a jugé que « l’action en répétition prévue par l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime était, sauf lorsqu’elle est exercée à l’encontre du bailleur, soumise à la prescription de droit commun », laquelle a été « réduite de trente ans à cinq ans » par la loi du 17 juin 2008 (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-24.738, publié au Bulletin, lien vers la décision). Le texte ouvre en revanche une action particulière contre le bailleur, recevable « pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé ».
II. La forclusion de douze mois : un délai rigoureux à l’épreuve de la contestation du congé
A. La nature du délai de l’article L. 411-69, alinéa 5 : une forclusion insusceptible d’interruption
Le législateur a enfermé la demande du preneur sortant dans un délai bref. L’article L. 411-69, alinéa 5, du code rural et de la pêche maritime dispose que « la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion » (article L. 411-69, alinéa 5, du code rural et de la pêche maritime). La formule « à peine de forclusion » est lourde de conséquences. Elle désigne un délai préfix, qui ne se confond ni avec la prescription extinctive ni avec les délais de procédure. La forclusion produit ses effets de plein droit, sans qu’il soit besoin de l’invoquer, et ne connaît ni interruption ni suspension, sauf texte contraire. Cette qualification explique la rigueur avec laquelle les juridictions en font application.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de ce délai dans une décision publiée au Bulletin du 6 novembre 2025. Les faits de l’espèce présentent un intérêt pratique considérable. Des bailleurs avaient délivré à leurs preneurs des congés à effet au 11 novembre 2020. Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux avait rejeté la demande des preneurs en annulation de ces congés. Ceux-ci avaient alors sollicité, en référé, la désignation d’un expert aux fins d’établir l’existence d’améliorations culturales. Les bailleurs avaient opposé la forclusion. La cour d’appel d’Amiens, par un arrêt du 4 juillet 2024, avait fait droit à cette fin de non-recevoir, retenant que le délai pour agir avait couru à compter de la date d’effet des congés et que les preneurs étaient forclos depuis plus de trois mois.
La troisième chambre civile a confirmé cette analyse dans son arrêt du 6 novembre 2025. Elle a d’abord rappelé que « le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime était un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-19.704, publié au Bulletin, lien vers la décision). Elle en a déduit que le délai avait commencé à courir le 11 novembre 2020, date d’effet des congés, « peu important qu’ils aient contesté en justice leur validité » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-19.704, précité). En conséquence, « l’action des preneurs en paiement d’une indemnité pour améliorations était manifestement forclose depuis le 12 novembre 2021, de sorte que leur demande d’expertise in futurum, formulée le 21 mars 2022, était dépourvue de motif légitime » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-19.704, précité).
Or, l’enjeu de cette décision dépasse la seule hypothèse du congé. Le délai de douze mois court « à compter de la date de fin de bail », quelle que soit la cause de cette fin. Le terme du bail, la résiliation judiciaire, la reprise ou l’annulation du congé emportent tous l’ouverture du délai. La jurisprudence du 6 novembre 2025 précise que la date d’effet du congé vaut date de fin de bail, même lorsque sa validité est contestée devant le tribunal paritaire. Le preneur qui conteste le congé ne doit donc pas attendre l’issue de ce contentieux pour former, le cas échéant à titre subsidiaire, sa demande en indemnisation des améliorations. À défaut, la forclusion le privera de sa créance, quand bien même il obtiendrait gain de cause sur la validité du congé : la demande d’expertise in futurum, elle-même, est frappée d’irrecevabilité lorsqu’elle tend à suppléer l’absence d’action dans le délai.
Par ailleurs, la qualification de forclusion écarte l’application des règles du droit commun de la prescription. Les causes d’interruption et de suspension prévues par les articles 2240 et suivants du code civil ne jouent pas, sauf disposition contraire expresse. La Cour de cassation l’a expressément rappelé dans l’arrêt du 6 novembre 2025 : le délai est « insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension ». Dès lors, une mise en demeure, une négociation amiable ou une action en contestation du congé n’ont aucun effet sur le cours du délai. Seule une demande en justice portant sur l’indemnisation des améliorations elle-même est de nature à interrompre le délai, et encore faut-il qu’elle soit formée avant son expiration. Cette rigueur se justifie par la volonté du législateur de pacifier rapidement les relations entre le bailleur et le preneur sortant.
B. La portée pratique de la forclusion et la stratégie procédurale du preneur sortant
La solution du 6 novembre 2025 appelle une vigilance particulière des praticiens du droit rural. Le point de départ du délai de forclusion se situe à la date d’effet du congé, non à la date à laquelle la contestation du congé est tranchée. Le preneur qui souhaite contester la validité du congé et, en même temps, préserver son droit à indemnité doit former ses demandes de manière cumulative. La demande en annulation du congé et la demande en indemnisation des améliorations poursuivent des objets distincts. La première vise à la poursuite du bail, la seconde suppose au contraire la fin de celui-ci. Or, le preneur ne peut connaître à l’avance l’issue du contentieux. La seule voie sûre consiste à former, dès la réception du congé et dans le délai de douze mois, une demande en paiement d’une indemnité pour améliorations, à titre subsidiaire pour le cas où le congé serait jugé valable. La jurisprudence n’exige pas que cette demande soit chiffrée ; une demande en paiement d’une somme à parfaire, ou une demande d’expertise formée dans le délai, suffit à préserver les droits du preneur.
La Cour de cassation a d’ailleurs admis que l’action oblique puisse interrompre le délai imparti au preneur. Dans l’arrêt du 17 novembre 2021, elle a jugé que l’assignation des créanciers du preneur, invoquant l’article L. 411-69 dans son intérêt, avait interrompu le délai dans lequel l’action du liquidateur devait être engagée (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-10.389, précité). Cette solution révèle que la forclusion n’est pas insusceptible de toute interruption : une demande en justice tendant au paiement des indemnités dues au titre de l’article L. 411-69, formée dans le délai, produit son effet interruptif, qu’elle soit exercée par le preneur ou par ses créanciers. Elle confirme également que la demande d’indemnité peut être formée par voie d’action oblique, sans que le preneur lui-même agisse, ce qui constitue une garantie pour les créanciers du fermier sortant.
La détermination de la date de fin de bail conserve toutefois une part d’incertitude lorsque le congé est contesté. La solution de l’arrêt du 6 novembre 2025 vaut pour le congé délivré par le bailleur à effet à une date déterminée. Dès lors que le congé fixe une date d’effet, le délai court à compter de celle-ci, sans attendre l’issue du contentieux. La situation est différente lorsque la fin du bail résulte d’un événement dont la date est incertaine, comme la résiliation judiciaire ou l’annulation du congé par le juge. Dans ces hypothèses, la date de fin de bail se situe à la date de la décision qui constate la résiliation ou qui rejette la contestation du congé, la jurisprudence appréciant les circonstances de chaque espèce. La prudence commande donc de ne pas laisser s’écouler le délai, quel que soit le fondement de la fin du bail.
À cet égard, la répartition des rôles entre le preneur et le bailleur mérite d’être rappelée. Le bailleur peut utilement opposer la forclusion à une demande d’indemnisation formée tardivement, y compris devant le juge des référés saisi d’une demande d’expertise. L’arrêt du 6 novembre 2025 illustre cette stratégie : les bailleurs avaient opposé la forclusion dès l’ordonnance de référé, et la cour d’appel les avait suivis. La demande d’expertise in futurum formée après l’expiration du délai est dépourvue de motif légitime, car l’expertise ne pourrait servir qu’à une action elle-même forclose. En conséquence, le juge des référés doit rejeter la demande d’expertise. Cette solution s’applique à tous les cas où la fin du bail est certaine et datée, comme en cas de congé non contesté ou de congé contesté mais dont la date d’effet est déterminée.
Par ailleurs, le preneur sortant dispose d’autres voies pour sauvegarder ses intérêts. Lorsque la vente du bien loué intervient par adjudication, l’article L. 411-69, alinéa 4, impose au cahier des charges de mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur. Par un arrêt du 25 mai 2023, la Cour de cassation a jugé que l’omission de ces mentions dans le cahier des conditions de vente ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit à indemnité. Elle a énoncé que « leur défaut de mention ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015, publié au Bulletin, lien vers la décision). L’omission du cahier des charges demeure toutefois préjudiciable au preneur : elle prive l’adjudicataire de la connaissance des améliorations et peut retarder le règlement de l’indemnité. La mention y figurant sert de preuve de la nature et de la date des travaux, sans être toutefois exclusive.
La forclusion de douze mois s’apprécie ainsi au regard de l’ensemble du régime de l’indemnité au preneur sortant. L’arrêt du 6 novembre 2025 en constitue le point d’orgue jurisprudentiel récent, en ce qu’il tranche une question que la pratique se posait : la contestation du congé n’arrête pas le cours du délai. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante, qui appréhende la forclusion de l’article L. 411-69 comme une règle d’ordre public de gestion du temps du contentieux rural. Elle invite les preneurs à agir avec célérité, et les bailleurs à vérifier le respect du délai avant tout règlement amiable. L’équilibre du statut du fermage, qui protège le travail du preneur tout en assurant la sécurité du bailleur, en sort conforté.
Conclusion
L’indemnité due au preneur sortant au titre des améliorations apportées au fonds loué constitue l’une des pièces maîtresses du statut du fermage. Son régime, façonné par les articles L. 411-69 à L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, se caractérise par un double encadrement. L’indemnité n’est due que si les travaux ont été régulièrement autorisés, et sa charge incombe au seul bailleur, toute convention contraire étant sanctionnée par la répétition. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2019 et 2025, a consolidé ces exigences : les améliorations irrégulières sont exclues de l’indemnisation, le bail annulé ne peut fonder aucune créance, et les montages faisant supporter le coût au preneur entrant sont frappés de nullité.
La forclusion de douze mois de l’article L. 411-69, alinéa 5, apporte à ce régime une contrainte temporelle majeure. L’arrêt du 6 novembre 2025, publié au Bulletin, en précise la portée : le délai court à compter de la date d’effet du congé et n’est ni interrompu ni suspendu par la contestation de sa validité. Le preneur qui entend contester le congé tout en préservant sa créance doit former, dans le délai, une demande en indemnisation à titre subsidiaire. La demande d’expertise formée après l’expiration du délai est irrecevable. Cette solution, sévère pour le preneur négligent, garantit la sécurité juridique du bailleur et l’équilibre des relations entre les parties au bail rural.
La pratique du contentieux rural devra intégrer ces enseignements. La vérification de la régularité des travaux, la preuve des améliorations et le respect du délai de douze mois conditionnent l’efficacité de la créance du preneur sortant. Les bailleurs, de leur côté, disposent d’un moyen de défense puissant : la fin de non-recevoir tirée de la forclusion, opposable en référé comme au fond. Dès lors, la sécurisation d’une sortie de ferme suppose une analyse rigoureuse du régime de l’indemnité et une action diligentée dans les délais. L’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’appréhender ces questions avec la précision requise, qu’il s’agisse de préparer une demande d’indemnisation ou de faire valoir une forclusion.
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