La garantie des loyers impayés dans le bail commercial : la déclaration du sinistre, l’étendue de la garantie et le recours de l’assureur subrogé (jurisprudence 2022-2026)
La garantie des loyers impayés, communément désignée sous le sigle GLI, s’est imposée comme un accessoire habituel du bail commercial. Elle est souscrite par le bailleur ou exigée de son preneur. Cette assurance de dommages, qui couvre la perte financière résultant du défaut de paiement des loyers, engendre un contentieux nourri. Le droit des assurances y croise le statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé les conditions de mise en œuvre de cette garantie. Un arrêt du 9 avril 2026, prononcé sur deux pourvois joints (n° 24-12.608 et 24-13.070), n’a encore donné lieu à aucun décryptage par un cabinet d’avocats. Or, la série des décisions rendues depuis 2022 permet de dessiner les contours de la protection assurantielle du loyer commercial. Elle éclaire tant la déclaration du sinistre que le recours de l’assureur contre le locataire défaillant. La présente étude examine ainsi la mise en œuvre de la garantie des loyers impayés, puis le recours de l’assureur et l’articulation des indemnisations.
I. La mise en œuvre de la garantie des loyers impayés
A. La déclaration du sinistre et la déchéance pour déclaration tardive
La souscription d’une police garantissant les loyers impayés soumet le bénéficiaire aux obligations générales du contrat d’assurance. La déclaration du sinistre figure au premier rang de celles-ci. L’article L. 113-2 du code des assurances impose ainsi à l’assuré de donner avis à l’assureur « de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat » (article L. 113-2 du code des assurances). Le non-respect de cette obligation expose l’assuré à la déchéance de la garantie, mais cette sanction est strictement encadrée par la loi.
La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 9 avril 2026 susmentionné, que « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-12.608 et 24-13.070). En l’espèce, un agent immobilier, chargé de la gestion locative d’un immeuble, avait souscrit une police d’assurance garantissant les loyers impayés. Cette police avait été conclue auprès de la société Das assurances, aux droits de laquelle est venue la société Covéa protection juridique. Le sinistre avait été déclaré avec quatre mois de retard. La cour d’appel de Paris avait condamné l’assureur à prendre en charge les loyers restés impayés à la date de sortie des lieux des locataires. Elle avait retenu qu’il ne démontrait pas le préjudice résultant de cette déclaration tardive.
La Haute juridiction a censuré ce raisonnement au visa de l’article L. 113-2 précité, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le retard de déclaration ne constituait pas, pour l’assureur, une aggravation du risque financier. Or, ce retard retardait d’autant la mise en œuvre de la procédure en résiliation du bail et en expulsion. L’assureur s’était pourtant engagé à entreprendre cette procédure en exécution du contrat, laquelle était de nature à limiter le montant de la dette locative (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, précité). L’arrêt enseigne ainsi que la charge de la preuve du préjudice pèse certes sur l’assureur. Ce dernier peut néanmoins se prévaloir de la perte de chance d’avoir pu limiter l’aggravation de la dette garantie par une procédure diligentée en temps utile.
Des lors, la déclaration du sinistre constitue un enjeu stratégique pour le bailleur assuré, dont la diligence conditionne l’étendue de la prise en charge par l’assureur. A cet égard, la mobilisation de la garantie suppose également une diligence du gestionnaire locatif. Lorsqu’il a souscrit la police pour le compte du propriétaire, il doit agir avec la même célérité que le bailleur lui-même. La Cour de cassation a statué, dans le même arrêt, sur la responsabilité de l’agent immobilier qui avait laissé la dette locative s’aggraver. Elle a retenu que « les fautes de gestion imputables à l’agent immobilier ont fait perdre à la SCI une chance de recouvrer la somme de 26 004,60 euros correspondant aux loyers laissés impayés par les locataires à leur départ » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, précité).
B. L’étendue de la garantie : le plafond, la franchise et le bénéficiaire de l’indemnité
L’étendue de la garantie des loyers impayés est déterminée par les stipulations de la police. Celle-ci fixe le plafond d’indemnisation, la franchise éventuelle et la durée de prise en charge. Les juridictions du fond appliquent scrupuleusement ces limites contractuelles. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 juin 2025, relatif à la prise en charge des loyers en cas de sinistre incendie, l’illustre parfaitement. En l’espèce, la société BGGD, locataire d’un magasin de prêt-à-porter, avait souscrit auprès de la société Axa France IARD une police multirisque professionnelle. Celle-ci prévoyait une garantie spécifique de prise en charge des loyers, plafonnée à 180 000 euros en cas d’incendie (CA Paris, 18 juin 2025, n° 22/04308).
La cour a jugé que la garantie perte locative était mobilisée au profit du bailleur, tiers lésé, et non de l’assuré lui-même. Les loyers avaient ainsi vocation à être réglés directement au propriétaire dans la limite du plafond contractuel. La société Axa a ainsi été condamnée à payer le solde mobilisable de 73 040 euros. Cette somme correspondait au reliquat du plafond, après déduction de la somme de 106 960 euros déjà versée au bailleur. Cette somme correspondait aux loyers dus entre le 1er octobre 2016 et le 28 février 2018 (CA Paris, 18 juin 2025, précité). Ces loyers avaient été avancés en pure perte par la locataire. La cour a relevé que « le contrat d’assurance prévoit une garantie spécifique de prise en charge des loyers (responsabilité civile loyers) plafonnée à 180 000 euros en cas d’incendie », dont le décompte s’opère en déduction des versements déjà effectués au bailleur. Cet arrêt révèle par ailleurs que la garantie de perte de valeur vénale du fonds de commerce obéit à des conditions propres. Cette garantie, qui couvre notamment la perte du droit au bail, suppose une impossibilité de poursuivre l’activité. Celle-ci doit résulter d’une résiliation anticipée du bail par le propriétaire ou d’un refus de remettre les locaux en état.
La cour d’appel de Besançon a, de son côté, précisé le contenu d’une police GLI classique souscrite par un bailleur dans le cadre d’un mandat de gestion locative. La garantie couvrait les loyers impayés sans durée, dans la limite d’un montant de 61 000 euros, sous déduction d’une franchise de 400 euros. Les détériorations immobilières étaient couvertes dans la limite de 8 000 euros, incluse dans le plafond précité (CA Besançon, 25 janvier 2024, n° 22/01429). La cour en a déduit que l’assureur, subrogé dans les droits du bailleur, ne pouvait prétendre qu’aux sommes réellement versées au titre des loyers et des réparations locatives. Il convenait d’en déduire les frais de contentieux non justifiés, la preuve du paiement indemnitaire lui incombant. Elle a ainsi retenu, au visa des articles L. 121-12 du code des assurances et 1346 du code civil, qu’« il appartient donc à la SMAB de prouver la créance de Mme [T] ». La production du bail et des quittances subrogatives établissait le principe et le montant de la créance recouvrée.
Par ailleurs, la détermination du bénéficiaire de l’indemnité conditionne la validité des règlements opérés par l’assureur. En principe, l’indemnité d’assurance de choses est versée au propriétaire de la chose assurée. Le preneur peut toutefois en être le bénéficiaire lorsque la police a été souscrite à son profit ou lorsque la garantie couvre sa perte d’exploitation. La Cour de cassation a jugé, à cet égard, que l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce. Le droit au bail étant un élément essentiel mais non exclusif du fonds, l’assureur du preneur reste tenu d’indemniser la perte de valeur vénale du fonds. Cette perte doit toutefois être consécutive à un incendie garanti (CA Paris, 14 septembre 2023, n° 21/02376).
II. Le recours de l’assureur et l’articulation des indemnisations
A. La subrogation de l’assureur et les exceptions opposables au créancier subrogé
L’assureur qui a versé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers responsables du dommage. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose en ce sens que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur » (article L. 121-12 du code des assurances). Cette subrogation légale permet à l’assureur GLI d’agir contre le locataire défaillant pour recouvrer les sommes qu’il a versées au bailleur.
La mise en œuvre de ce recours suppose néanmoins que l’assureur rapporte la preuve du paiement indemnitaire. La cour d’appel de Besançon l’a rappelé dans l’arrêt précité du 25 janvier 2024. En l’espèce, la société mutuelle d’assurance de Bourgogne, subrogée dans les droits de la bailleresse, sollicitait la condamnation des locataires. Elle réclamait le paiement de la somme de 15 377,31 euros, correspondant aux loyers impayés et aux dégradations locatives. La cour a fait droit à cette demande. Elle a relevé que la garantie souscrite couvrait les loyers impayés. Elle a constaté que l’assureur justifiait des paiements effectués par l’intermédiaire de son gestionnaire de sinistres. Elle a relevé que la production d’une quittance subrogative établissait la transmission des droits de la bailleresse (CA Besançon, 25 janvier 2024, précité).
En conséquence, la subrogation légale de l’assureur s’opère de plein droit, sans stipulation particulière dans la police. La pratique des juridictions commerciales le confirme. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi accueilli la demande de provision formée par l’assureur Wakam. Cet assureur était subrogé dans les droits de la bailleresse à hauteur des sommes réglées en application de la garantie. Cette garantie avait été souscrite le même jour que le bail commercial. Le montant réclamé correspondait aux quittances subrogatives versées aux débats (CA Aix-en-Provence, 23 janvier 2025, n° 23/12681). La cour a relevé que « la société Wakam, auprès de laquelle la bailleresse a souscrit une assurance afin de garantir les loyers impayés de la société Serrurier Paca, en date du 20 septembre 2022, a demandé une provision de 3 240 euros correspondant au montant réglé à la bailleresse en application de ladite garantie, tel que cela résulte des trois quittances subrogatives versées aux débats ».
Le locataire poursuivi par l’assureur subrogé conserve toutefois le droit d’opposer les exceptions inhérentes à la dette. L’article 1346-5 du code civil dispose que le débiteur peut opposer au créancier subrogé « les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes » (article 1346-5 du code civil). La Cour de cassation a fait application de ce texte dans un arrêt du 29 janvier 2026. Elle a censuré le juge qui avait refusé d’examiner la compensation invoquée par les locataires. Ceux-ci opposaient leur créance de restitution du dépôt de garantie à la dette locative recouvrée par l’assureur subrogé (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.255). Les locataires soutenaient que la créance de la bailleresse était en tout ou partie éteinte avant même la subrogation. Ils invoquaient la déduction de la somme versée au titre du dépôt de garantie. Ils opposaient ainsi au créancier subrogé une exception inhérente à la dette, que le juge ne pouvait écarter par un motif inopérant.
Par ailleurs, l’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré. Cette décharge suppose que la subrogation ne puisse plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur. La cour d’appel de Versailles a fait une application éclairante de ce mécanisme dans un arrêt du 4 décembre 2025 rendu après cassation. L’affaire concernait un bail commercial détruit par un incendie sept jours après sa conclusion. La bailleresse avait stipulé dans le bail une clause de renonciation à recours, aux termes de laquelle elle renonçait à tous recours contre le preneur et ses assureurs. Elle s’engageait en outre à obtenir de ses propres assureurs qu’ils renoncent à tout recours. Or, elle n’avait pas informé son assureur de l’existence de cette clause (CA Versailles, 4 décembre 2025, n° 24/07692).
La cour en a déduit que la bailleresse avait fait échec à la subrogation légale. Elle avait en effet privé son assureur de tout recours utile contre le preneur et son assureur. Or, l’article 1733 du code civil fait peser sur le preneur la responsabilité de l’incendie. Le preneur ne peut s’en exonérer qu’en prouvant que « l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction » ou que « le feu a été communiqué par une maison voisine » (article 1733 du code civil). La cour a rappelé qu’« en application de l’article L 121-12 alinéa 2 du code des assurances, l’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur ». Elle a jugé que « si l’indemnisation offerte par l’assureur n’est pas acceptée, ce dernier peut revenir sur le principe de sa garantie ». L’assureur conservait ainsi toute liberté d’action faute d’accord transactionnel (CA Versailles, 4 décembre 2025, précité).
B. La réparation intégrale du préjudice et le non-cumul des indemnités
La mobilisation d’une garantie des loyers impayés ne doit pas conduire à une double indemnisation du bailleur. Le principe de la réparation intégrale interdit qu’il en résulte pour la victime un profit. Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts « soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution » (article 1231-1 du code civil). Le principe de la réparation intégrale en découle. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 9 avril 2026, que « les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, précité).
En application de ce principe, la Cour a censuré la cour d’appel de Paris. Celle-ci avait condamné l’agent immobilier à indemniser la SCI propriétaire d’une perte de chance de recouvrer les loyers. La cour d’appel avait, dans le même temps, condamné l’assureur à prendre en charge ces loyers impayés au titre de la garantie. La SCI n’avait subi aucune perte de chance, puisque la perte des loyers était précisément couverte par la garantie. La cour d’appel avait donc indemnisé un préjudice inexistant (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, précité). L’articulation entre la responsabilité du gestionnaire et la garantie de l’assureur suppose ainsi un contrôle du juge. Avant d’allouer une indemnité au bailleur, il doit vérifier que le poste de préjudice correspondant n’est pas déjà couvert par la garantie mobilisée.
Le même souci d’éviter tout enrichissement commande de délimiter précisément les postes de préjudice couverts par l’assurance du preneur. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé, dans l’arrêt du 14 septembre 2023, que « la perte totale de la chose objet du contrat d’assurance visée à l’article L. 121-9 du code des assurances ne peut être qu’une perte matérielle et non une perte juridique » (article L. 121-9 du code des assurances, CA Paris, 14 septembre 2023, précité). L’acquisition de la clause résolutoire du bail, qui prive le preneur de son droit au bail, ne met ainsi pas fin de plein droit à l’assurance. La garantie couvrant la valeur vénale du fonds de commerce reste mobilisable. La clause résolutoire du bail commercial, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, emporte résiliation du contrat et non disparition du fonds de commerce, lequel « est un élément essentiel mais non exclusif » du fonds (article L. 145-41 du code de commerce).
En conséquence, l’assureur du preneur a été condamné à garantir la perte de valeur vénale du fonds. Il soutenait pourtant que le fonds avait disparu à la date d’acquisition de la clause résolutoire. Sa garantie était fondée dès lors que la police n’excluait pas les garanties relatives aux prêts ou aux loyers impayés, lesquelles n’avaient pas été souscrites. La frontière entre les dommages matériels garantis et les dommages immatériels, tels que les pertes locatives, demeure au cœur des litiges. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 7 mai 2026 illustre cette difficulté. La cour a rejeté la demande de condamnation in solidum des assureurs au titre de « la garantie du dommage immatériel constitué par des pertes locatives ». La bailleresse ne justifiait pas de la mobilisation de cette garantie (CA Versailles, 7 mai 2026, n° 23/06476).
Enfin, la règle proportionnelle prévue à l’article L. 113-9 du code des assurances s’applique en cas d’omission ou de déclaration inexacte de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie. Elle suppose que la constatation n’ait lieu qu’après un sinistre. L’indemnité est alors réduite « en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés » (article L. 113-9 du code des assurances). La cour d’appel de Versailles a rappelé, dans l’arrêt du 4 décembre 2025, que cette réduction pouvait être opposée à la bailleresse. Celle-ci n’avait pas déclaré la clause de renonciation à recours, ni la modification de l’activité exercée dans les locaux. Ces circonstances étaient pourtant de nature à faire apprécier différemment les risques pris en charge (CA Versailles, 4 décembre 2025, précité).
Conclusion
La garantie des loyers impayés constitue désormais un rouage essentiel de la sécurisation des baux commerciaux, dont le contentieux révèle la technicité. La déclaration du sinistre dans les délais contractuels conditionne l’étendue de la prise en charge. La déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit le préjudice qu’il en a subi. La troisième chambre civile l’a rappelé le 9 avril 2026. Les limites contractuelles de la garantie, qu’il s’agisse du plafond, de la franchise ou du bénéficiaire de l’indemnité, sont appliquées strictement par les juridictions. Celles-ci veillent à ce que l’assuré ne retire de l’assurance aucun profit indû. Le recours de l’assureur subrogé contre le locataire défaillant est soumis à la preuve du paiement indemnitaire. Il se heurte en outre aux exceptions inhérentes à la dette, telles que la compensation avec le dépôt de garantie, que le preneur peut légitimement opposer. Des lors, la rédaction des clauses d’assurance du bail et l’information de l’assureur sur les stipulations de renonciation à recours apparaissent déterminantes. La méconnaissance de ces obligations peut en effet entraîner la décharge de la garantie. Les bailleurs, les preneurs et les gestionnaires locatifs ont intérêt à solliciter les conseils d’un avocat en droit des baux commerciaux. Cet accompagnement permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser les relations contractuelles.
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