À l’échéance d’un bail commercial, le locataire qui reçoit un congé avec offre de renouvellement doit choisir. Il peut accepter le nouveau bail ou renoncer au renouvellement. Cette prérogative, dénommée droit d’option, est consacrée à l’article L. 145-57 du code de commerce. Le bailleur dispose d’une prérogative symétrique. Après avoir accepté le principe du renouvellement, il peut en refuser l’effet en offrant une indemnité d’éviction. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé ces mécanismes depuis 2023. Plusieurs arrêts publiés au Bulletin ont notamment défini les conditions d’exercice de l’option. Or la lecture de ces décisions révèle une prérogative d’une souplesse remarquable. Elle demeure affranchie du formalisme qui pèse sur le congé. Son exercice engage toutefois définitivement le sort de la relation contractuelle. Il convient d’examiner les conditions d’exercice du droit d’option (I). Il conviendra ensuite d’en décrire les effets sur le contrat et sur la situation financière des parties (II).
I. L’exercice du droit d’option : une prérogative souple et discrétionnaire
Le droit d’option se distingue du congé par l’absence de tout formalisme imposé. La Cour de cassation l’a rappelé en des termes nets. Les cours d’appel en précisent les contours procéduraux. Cette liberté d’exercice ne dispense toutefois pas les parties de respecter un délai. Le terme de ce délai est désormais fixé par la jurisprudence.
A. L’absence de condition de forme et la liberté d’exercice de l’option
Le droit d’option trouve son fondement à l’article L. 145-57 du code de commerce. Aux termes de ce texte, les parties dressent un nouveau bail dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive. Il en va ainsi à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Le texte ne soumet l’exercice de cette prérogative à aucune condition de forme. La Cour de cassation refuse d’étendre au droit d’option les exigences du congé. Ces exigences sont énoncées à l’article L. 145-9 du même code.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 27 mars 2025 illustre nettement cette solution. Il est publié au Bulletin. La Cour a jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f445482b9311fa9a3ea0. L’espèce concernait un bail portant sur des locaux d’horlogerie et de bijouterie. Le preneur contestait la validité de l’option exercée par la bailleresse. L’option était intervenue après l’échec des négociations sur le prix du bail renouvelé. Le preneur soutenait que l’acte aurait dû mentionner le délai de prescription applicable à sa contestation. La Cour a écarté cette exigence, qui ne concerne que le congé proprement dit.
La solution vaut également lorsque l’option est exercée par le locataire. La cour d’appel de Grenoble a ainsi énoncé que « le droit d’option n’impose aucune condition préalable d’information à la charge du locataire et l’exercice de ce droit n’a pas à être motivé par ce dernier » (CA Grenoble, 21 mars 2024, n° 22/03290) https://www.courdecassation.fr/decision/65fd2dcdcd2eb700086bad12. En l’espèce, la société Décathlon France avait accepté le principe du renouvellement. Elle contestait toutefois le loyer proposé par la bailleresse. Le 26 septembre 2017, elle a signifié son droit d’option en annonçant la libération des locaux pour le 30 novembre suivant. Aucun préavis n’était exigé. La bailleresse invoquait un exercice abusif de la prérogative. Elle soulignait le projet de réimplantation du preneur, connu de tous. La cour a retenu qu’aucun abus n’était caractérisé, la liberté s’attachant à l’exercice de ce droit.
La cour d’appel de Lyon a, de même, retenu que « le silence du bailleur ne fait pas obstacle à l’exercice de ce droit d’option qui lui permet de refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction tant que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur les conditions et le prix du bail renouvelé, dans le délai de la prescription biennale, ou tant que le loyer n’a pas été judiciairement fixé » (CA Lyon, 30 novembre 2023, n° 20/01924) https://www.courdecassation.fr/decision/656988c78d601c83182c19a4. Cette liberté n’est pas sans limite. La renonciation au renouvellement ne saurait se déduire d’un simple silence. La même cour a rappelé que « la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’une manifestation de volonté non équivoque » (CA Lyon, 30 novembre 2023, n° 20/01924) https://www.courdecassation.fr/decision/656988c78d601c83182c19a4.
Le preneur qui entend conserver le bénéfice du renouvellement doit donc manifester son choix sans ambiguïté. Le bailleur, à l’inverse, peut exercer son option même après un silence initial. Ce silence aurait pu laisser croire à une acceptation définitive. Il n’en est rien. L’acceptation du principe du renouvellement ne vaut pas acceptation des conditions financières. À cet égard, cette distinction irrigue l’ensemble de la jurisprudence récente sur le droit d’option.
B. Le délai d’exercice de l’option : la fixation du loyer et la prescription
La période durant laquelle l’option peut être exercée est bornée par l’article L. 145-57 du code de commerce. Le texte renvoie à la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé. La jurisprudence a précisé que l’acceptation du principe du renouvellement ne consomme pas la prérogative. Encore faut-il que l’accord sur les conditions financières ne soit pas intervenu. La Cour de cassation a ainsi énoncé que « le seul fait d’accepter le principe du renouvellement sans en accepter les conditions financières proposées par la bailleresse ne faisait pas obstacle à l’exercice du droit d’option que la locataire pouvait mettre en oeuvre à tout moment et au plus tard dans le mois suivant la décision judiciaire fixant le montant du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-21.257, F-D) https://www.courdecassation.fr/decision/67c00ae71125355ef3efdc67.
L’arrêt du 27 mars 2025 apporte une précision complémentaire sur le terme ultime de ce délai. La Cour a jugé que « la bailleresse avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f445482b9311fa9a3ea0. Or, l’action en fixation du loyer est soumise à la prescription biennale. Cette prescription est édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce texte dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Le bailleur dispose donc d’une fenêtre d’exercice étendue. Cette fenêtre court jusqu’à l’expiration de ce délai. Elle suppose d’avoir saisi le juge des loyers commerciaux dans les formes requises. Par ailleurs, l’action en contestation de l’option est elle-même soumise à la prescription biennale, dont le point de départ ne court que de la signification de l’acte.
La souplesse du régime se manifeste enfin dans l’articulation entre l’option et l’instance en fixation du loyer. La cour d’appel de Lyon a rappelé que l’acceptation tacite du principe du renouvellement ne vaut pas acceptation des conditions financières. Elle a jugé que « la société Quarantaine Fulchiron disposait encore du droit d’agir en fixation du loyer à la date du 4 décembre 2015, et donc du droit d’option lui permettant de refuser le renouvellement du bail » (CA Lyon, 30 novembre 2023, n° 20/01924) https://www.courdecassation.fr/decision/656988c78d601c83182c19a4. L’acquéreur de l’immeuble loué peut exercer l’option en lieu et place du bailleur initial. Encore faut-il qu’il ait la qualité de bailleur au jour de l’exercice. La cour a constaté que cette qualité était acquise à la société acquéreuse. Elle a validé l’option exercée par celle-ci, quand bien même la demande de renouvellement avait été formée antérieurement à son acquisition.
La question de l’abus de droit dans l’exercice de l’option est tranchée de manière restrictive. La Cour de cassation a retenu que « la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que l’abus de droit allégué n’était pas caractérisé » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-21.257, F-D) https://www.courdecassation.fr/decision/67c00ae71125355ef3efdc67. Dans cette affaire, le preneur avait exercé son option quelques mois après avoir manifesté son intention de rester dans les lieux. Il souhaitait se ménager un délai de recherche de locaux. La seule volonté de disposer de ce temps ne suffit pas à caractériser un détournement de la prérogative. Le bailleur avait été informé en temps utile de la date de libération des lieux.
II. Les effets de l’exercice du droit d’option : la renonciation au renouvellement et le sort de l’indemnité d’occupation
L’exercice du droit d’option produit des effets rétroactifs sur la situation locative. Le locataire qui renonce au renouvellement voit sa qualité d’occupant redéfinie. Cette redéfinition s’opère depuis la date d’expiration du bail. Le bailleur qui refuse le renouvellement se trouve tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. La charge des frais de procédure a été précisée par une jurisprudence récente et cohérente. Le sort de l’indemnité d’occupation obéit également à des règles désormais stabilisées.
A. La renonciation au renouvellement et la charge des frais de procédure
L’article L. 145-57 du code de commerce met à la charge de la partie qui manifeste son désaccord l’intégralité des frais exposés. Ces frais sont ceux de l’instance en fixation du loyer. La cour d’appel de Douai a précisé la portée de cette règle. Elle a jugé que « les frais sont à la charge de la partie qui manifeste son désaccord au renouvellement du bail et sont considérés comme inutilement exposés par l’autre partie parce que la procédure en fixation des loyers s’est avérée inutile pour parvenir au renouvellement » (CA Douai, 13 mars 2025, n° 22/04573) https://www.courdecassation.fr/decision/67d51c7d4e9af1785cdad035.
En l’espèce, le preneur d’un local situé dans un centre commercial avait exercé son droit d’option après plusieurs années d’expertise. La valeur locative s’était révélée inférieure au loyer proposé par le bailleur. La cour a néanmoins mis les frais de l’instance à la charge du preneur. Elle y a inclus le coût de l’expertise. La procédure était devenue sans objet par le fait du preneur. Cette solution est indépendante de l’issue de la procédure. La cour d’appel de Douai a expressément écarté la prise en compte du résultat de l’expertise. Elle a jugé que « la société V2 est mal fondée à soutenir qu’il y a lieu de tenir compte, pour déterminer la partie qui doit supporter les frais de la procédure relative à la fixation des conditions de renouvellement, de la partie à l’initiative de la procédure et du résultat favorable ou non de l’expertise pour la partie qui en a fait la demande » (CA Douai, 13 mars 2025, n° 22/04573) https://www.courdecassation.fr/decision/67d51c7d4e9af1785cdad035.
Le seul fait d’avoir laissé se poursuivre une instance dont l’objet disparaissait par l’effet de l’option suffit donc à justifier la charge des frais. Peu importe que le loyer finalement fixé eût été identique à celui que le preneur acceptait initialement. Le preneur pouvait exercer son droit d’option plus tôt s’il n’entendait pas accepter le renouvellement. En conséquence, une option exercée tardivement expose son auteur à l’intégralité des frais, y compris l’expertise. La renonciation au renouvellement entraîne par ailleurs l’extinction de l’instance en fixation du loyer. Elle emporte également la restitution des lieux. La Cour de cassation a eu l’occasion de constater cette séquence dans une affaire opposant la société Carrefour proximité France à ses bailleurs. Elle a relevé que, « exerçant son droit d’option, la locataire a, le 6 août 2018, renoncé au renouvellement du bail et, le 20 septembre 2018, a libéré les biens loués » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/667d328b0e9e6ea7dff2c8e8.
Le preneur qui opte pour la sortie demeure tenu de ses obligations de restitution. Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance. La troisième chambre civile a rappelé que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-21.272, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/667d328b0e9e6ea7dff2c8e8. Le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective des réparations. Dès lors, l’exercice de l’option ne purge pas les obligations contractuelles antérieures.
Lorsque l’option est exercée par le bailleur, elle emporte rétractation de l’offre de renouvellement. Un refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction s’y substitue. La cour d’appel de Paris a validé cette mécanique. Elle a relevé que, « par suite de l’exercice par la société 51 Jonquière de son droit d’option rétractant ainsi l’offre de renouvellement du bail et y substituant un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction dans les termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bail commercial liant la société 51 Jonquière, d’une part, et M. K, d’autre part, a pris fin » (CA Paris, 26 février 2026, n° 23/06212) https://www.courdecassation.fr/decision/69a16a5bcdc6046d47e7327b. Le litige portait sur « la validité de l’exercice du droit d’option par le bailleur et la fixation d’indemnités d’éviction et d’occupation » (CA Paris, 26 février 2026, n° 23/06212) https://www.courdecassation.fr/decision/69a16a5bcdc6046d47e7327b. L’acquéreur des murs avait exercé l’option après y avoir été subrogé par le vendeur. Le locataire contestait la subrogation, la régularité du mémoire préalable et la validité de l’option. La cour a validé l’ensemble, le droit d’option permettant au bailleur de rétracter l’offre de renouvellement tant que le prix n’était pas définitivement fixé.
B. L’indemnité d’occupation : la valeur locative et le régime de prescription
Le locataire qui se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option est redevable d’une indemnité d’occupation. Son montant et son régime juridique dépendent de la date à laquelle l’option a été exercée. La Cour de cassation a posé la règle en ces termes : « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/6412c738314ae0a62152cdd8.
Cette indemnité se substitue rétroactivement au loyer. Elle doit être fixée à la valeur locative. Cette valeur est déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. La cour d’appel de Grenoble a rappelé que, « en cas d’exercice par le preneur de son droit d’option, celui-ci est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative du bien, laquelle est déterminée dans les conditions fixées par l’article L. 145-33 du code de commerce » (CA Grenoble, 21 mars 2024, n° 22/03290) https://www.courdecassation.fr/decision/65fd2dcdcd2eb700086bad12. La valeur locative s’apprécie au regard des obligations respectives des parties. L’article R. 145-8 du code de commerce érige en facteur de diminution les obligations incombant normalement au bailleur. Il en est ainsi lorsque le bailleur s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie.
Le régime de la prescription varie selon la période considérée. La Cour de cassation a jugé, dans la même décision, que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B, Bull.) https://www.courdecassation.fr/decision/6412c738314ae0a62152cdd8. L’indemnité due pour la période antérieure à l’option relève de la prescription biennale. Cette prescription est celle de l’article L. 145-60 du code de commerce. L’indemnité due pour la période postérieure relève de la prescription quinquennale. Cette seconde prescription est celle de l’article 2224 du code civil. Son point de départ est fixé au jour de l’exercice de l’option.
Cette dualité s’explique par la nature de la créance. Avant l’option, l’indemnité d’occupation trouve son origine dans le statut des baux commerciaux. Elle participe de la même nature que le loyer qu’elle remplace rétroactivement. Après l’option, l’occupation perd son fondement statutaire. Elle ne relève plus que du droit commun. Le bailleur n’a connaissance des faits lui permettant d’agir qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice de l’option. La Cour de cassation en a déduit que le délai de la prescription biennale ne court qu’à compter de cette date. Cette solution protège le créancier contre une déchéance prématurée. Or, elle impose au bailleur une vigilance particulière sur la preuve de la date de sa connaissance.
La distinction présente un intérêt pratique immédiat. Le bailleur qui réclame une indemnité d’occupation pour la période antérieure à l’option doit agir dans les deux ans de sa connaissance de l’option. Le même bailleur dispose d’un délai de cinq ans pour la période postérieure. La charge de la preuve du point de départ du délai obéit aux règles de droit commun. Le juge doit rechercher la date à laquelle le bailleur a été informé de l’exercice de l’option. Une cour d’appel qui se fonde sur la seule cessation des relations contractuelles s’expose à la cassation. La détermination de la valeur locative, de son côté, intègre l’ensemble des critères légaux et réglementaires. Les caractéristiques du local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité sont pris en compte. La jurisprudence garantit ainsi une évaluation complète et prévisible de l’indemnité d’occupation due au titre du droit d’option.
Conclusion
Le droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce constitue un instrument de sortie du bail commercial d’une souplesse remarquable. La jurisprudence récente a conforté cette prérogative dans ses conditions d’exercice. L’absence de formalisme et l’étendue du délai d’exercice forment un ensemble cohérent. La fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative participe de la même logique. Cette construction est favorable à la liberté contractuelle. La charge des frais de procédure rappelle toutefois que l’option engage définitivement les parties. La distinction des prescriptions biennale et quinquennale en constitue une autre manifestation. La décision de la troisième chambre civile du 27 mars 2025 offre aux praticiens un cadre prévisible. Les arrêts d’appel qui l’accompagnent en précisent les applications concrètes. Cette jurisprudence permet de conseiller les parties avec sécurité, qu’il s’agisse de préserver le droit au renouvellement ou de sécuriser une sortie. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux et du droit d’option à Paris permet d’apprécier la stratégie la mieux adaptée à chaque situation locative.
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