Le statut des baux commerciaux organise le contenu du contrat, mais son exécution forcée relève de disciplines voisines que la pratique néglige parfois. Lorsque le preneur cesse de payer les loyers, le bailleur engage des mesures dont le maniement est rigoureusement encadré. Le code des procédures civiles d’exécution organise le commandement de payer, le commandement de quitter les lieux, la saisie-attribution des comptes bancaires ou des créances de loyers, puis la reprise des locaux. Or, ce contentieux s’est considérablement renouvelé depuis 2023, tant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation que devant les cours d’appel. Celles-ci ont précisé la compétence exclusive du juge de l’exécution, les obligations du locataire érigé en tiers saisi et la sanction des saisies abusives. La présente étude s’appuie sur un corpus de dix décisions rendues entre 2023 et 2026. Aucune d’elles n’a à ce jour fait l’objet d’une synthèse doctrinale, alors même qu’elles livrent une grille de lecture complète du contentieux de l’exécution locative. En conséquence, l’analyse distingue le régime des mesures d’exécution des protections reconnues au preneur. La mise en œuvre du premier obéit à des conditions de fond et à des règles de compétence strictes (I). Le second dispose de voies de contestation efficacement sanctionnées (II).

I. Le régime des mesures d’exécution dans le bail commercial

A. Les conditions de la saisie-attribution des loyers et l’effet d’attribution immédiate

La saisie-attribution constitue la mesure de recouvrement la plus efficace dont dispose le créancier du loyer. Aux termes de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code ». La créance de loyers, qui naît périodiquement de l’exécution du bail, constitue une cible naturelle de cette mesure, dont l’effet est immédiat. Selon l’article L. 211-2 du même code, « L’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a fait une application rigoureuse de ces textes dans un arrêt du 27 mars 2025 opposant une banque créancière au preneur d’un bail professionnel érigé en tiers saisi (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 24/10143). Le président de la société locataire avait déclaré au commissaire de justice que « la SASU COURTAGE HAUT VAR est locataire de la SCI VG […] moyennant un loyer de 1600,00 euros /mois. Je prends note de votre saisie-attribution ». S’étant abstenu de payer les sommes qu’il avait ainsi reconnues, le tiers saisi a été condamné à payer 24 000 euros au titre des loyers des mois d’août 2022 à novembre 2023. La cour a relevé que la délivrance du certificat de non-contestation le rendait personnellement débiteur. En conséquence, en cas de refus de paiement par le tiers saisi, « la contestation est portée devant le juge de l’exécution qui peut délivrer un titre exécutoire contre le tiers saisi », conformément à l’article R. 211-9 du code des procédures civiles d’exécution. La preuve de la libération des lieux incombe par ailleurs au preneur, en application de l’article 1353 du code civil, selon lequel « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Dans l’espèce précitée, la cour a écarté la preuve d’un congé remis en main propre sans date certaine. Or, le président de la société locataire était également gérant de la société bailleresse, ce qui privait ce document de sa force probante.

La saisie-attribution à exécution successive des loyers présente la particularité de porter sur des créances à échéances renouvelées. La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a tiré les conséquences dans un arrêt du 11 juin 2026 opposant une SCI bailleresse au fonds commun de titrisation titulaire d’une créance de prêt (CA Aix-en-Provence, 11 juin 2026, n° 25/11364). Le créancier avait fait pratiquer une saisie-attribution à exécution successive entre les mains de la banque locataire du local, laquelle avait déclaré « verser un loyer annuel de 23008,80 euros, payé par mensualités ». Les versements ainsi captés ont permis au créancier de percevoir 75 414 euros entre juillet 2023 et février 2026, la cour constatant que « la saisie-attribution ne peut être poursuivie du fait de la résiliation unilatérale par la locataire depuis le mois de mars 2025 pour manquement de la bailleresse à ses obligations ». Cette solution illustre la fragilité structurelle de la mesure : la saisie des loyers vit et meurt avec le bail, de sorte que sa pérennité suppose que le contrat demeure en vigueur. Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a précisé, dans un arrêt du 10 avril 2025, l’étendue de l’obligation déclarative du locataire tiers saisi (CA Versailles, 10 avril 2025, n° 24/04895). La société locataire d’un supermarché, dont le bailleur avait été saisi pour un solde de prix de vente de plus de 3,6 millions d’euros, s’était abstenue de déclarer l’étendue de ses obligations en invoquant une franchise de loyers. La cour a jugé que « La circonstance qu’elle estimait n’être redevable d’aucune somme à l’égard de son bailleur à la date de la saisie, ne constitue pas un motif légitime la dispensant de son obligation déclarative », laquelle résulte de l’article L. 211-3 du code des procédures civiles d’exécution, qui impose au tiers saisi de « déclarer au créancier l’étendue de ses obligations à l’égard du débiteur ainsi que les modalités qui pourraient les affecter et, s’il y a lieu, les cessions de créances, délégations, nantissements ou saisies antérieures ». Or, la cour a également rappelé la ligne de partage des sanctions énoncée par l’article R. 211-5 du même code : le tiers saisi qui, sans motif légitime, ne fournit pas les renseignements exigés « est condamné, à la demande du créancier, à payer les sommes dues à ce dernier sans préjudice de son recours contre le débiteur », mais celui qui n’est tenu d’aucune obligation envers le débiteur ne peut être condamné aux causes de la saisie, faute de créance saisissable. A cet égard, « faute de créance saisissable entre les mains de la société Sodigarches, la saisie-attribution n’a pas produit effet ». Le créancier n’était donc fondé qu’à solliciter des dommages et intérêts, sans pouvoir obtenir la condamnation du tiers saisi aux causes de la mesure.

B. La compétence du juge de l’exécution et la contestation des commandements

Le contentieux de l’exécution forcée du bail relève d’une juridiction spécialisée, dont la compétence est exclusive. Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire ». La Cour de cassation a rappelé la portée de cette règle dans un arrêt du 4 janvier 2023, relatif à la délivrance, par une bailleresse, d’un commandement de libérer les lieux et d’un commandement de payer à fin de saisie-vente (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-19.705). La haute juridiction a d’abord jugé que « Si le commandement à fin de saisie-vente ne constitue pas un acte d’exécution forcée, il engage la mesure d’exécution et toute contestation portant sur les effets de sa délivrance relève des attributions du juge de l’exécution ». Ensuite, statuant au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle a censuré la cour d’appel qui avait ordonné la mainlevée du commandement de quitter les lieux au motif que le solde locatif était apuré, sans rechercher si les conditions de l’échéancier fixé par le juge des référés avaient été satisfaites. Or, selon ce texte, « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge », de sorte que la libération conditionnelle doit être vérifiée au regard des termes précis de la décision ayant accordé les délais. Des lors, la contestation de la mesure doit être formée devant le juge de l’exécution, seul compétent pour apprécier la validité du commandement et de ses effets.

La compétence du juge de l’exécution s’étend naturellement au contrôle de l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible, condition première de toute saisie. La cour d’appel de Rennes en a donné une illustration dans un arrêt du 3 février 2026 (CA Rennes, 3 février 2026, n° 25/01954). Une bailleresse avait fait procéder à la saisie-attribution des comptes bancaires de sa locataire, ainsi qu’à celle des comptes des cautions, pour obtenir le paiement de loyers postérieurs à une prétendue résiliation amiable du bail intervenue le 1er avril 2024. La cour a rejeté la demande de mainlevée en relevant que « il est de jurisprudence constante que si un bail commercial peut être résilié de manière anticipée en dehors des périodes triennales d’un commun accord entre les parties, encore faut-il que cet accord soit un minimum matérialisé et qu’il exprime une volonté certaine et non équivoque ». A cet égard, la seule mention d’une date de départ dans un courriel ne suffit pas à rapporter la preuve de la résiliation, alors que l’accord du bailleur était conditionné à la vente ou à la relocation du local. La preuve incombe à celui qui s’en prévaut, en vertu de l’article 1353 du code civil. Le maintien du bail a donc justifié la validité de la saisie, tandis que la mainlevée n’était ordonnée que pour les comptes joints appartenant à un tiers. La Cour de cassation a, pour sa part, appréhendé la question sous l’angle de la protection du preneur dans son arrêt du 30 novembre 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-14.594). La bailleresse d’un restaurant, dont la clause résolutoire avait joué en raison des impayés de l’année 2020, avait fait dresser un procès-verbal de reprise des lieux puis pratiquer une saisie-attribution sur le compte bancaire de la locataire. Or, l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 disposait que « les personnes morales de droit privé satisfaisant à plusieurs critères d’éligibilité ne peuvent encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives ». La haute juridiction a jugé que l’obligation d’accueillir les clients à une place assise, de limiter à dix personnes la taille des groupes et de respecter une distance d’un mètre entre les tables « constituait une mesure de police réglementant les conditions d’accès et de présence du public », de sorte que l’activité de la locataire demeurait affectée par une mesure de police et que la reprise des lieux comme la saisie-attribution étaient irrégulières. Cette solution révèle que la validité des mesures d’exécution dépend de l’état du contrat et des protections légales attachées à la situation du preneur.

II. Les voies de contestation et la protection du preneur

A. La mainlevée des mesures inutiles ou abusives et l’abus de saisie

Le preneur dispose d’un moyen spécifique pour faire cesser les mesures d’exécution excessives, fondé sur l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « Le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie ». La cour d’appel de Rennes a fait une application particulièrement nette de ce texte dans un arrêt du 14 janvier 2025 (CA Rennes, 14 janvier 2025, n° 23/06806). Une société locataire, condamnée à payer un arriéré locatif de plus de 913 000 euros, puis ramené par la cour d’appel à 340 634,12 euros après imputation des paiements effectués, avait fait diligenter seize saisies-attributions entre les mains des locataires de sa bailleresse pour recouvrer une prétendue créance de restitution. La cour a confirmé la mainlevée de l’ensemble de ces mesures, après avoir rappelé que « si le juge de l’exécution ne peut, sous prétexte d’interpréter une décision dont l’exécution est poursuivie, en modifier les dispositions précises, il lui appartient d’en fixer le sens ». Le titre exécutoire fondant les saisies ne consacrait aucune créance de restitution au profit de la locataire, laquelle demeurait au contraire débitrice de l’arriéré locatif. En conséquence, les seize saisies ont été jugées abusives. La cour a relevé que « la société BJ Invest savait en effet pertinemment qu’elle ne s’acquittait plus du paiement du loyer depuis le deuxième trimestre 2016 ». La multiplication des mesures, après une première saisie déjà opérationnelle à hauteur de 918 717,19 euros, « caractérise une intention de nuire à la société Arkéa Foncière ». La condamnation au paiement de 120 000 euros prononcée en première instance a néanmoins été ramenée à 10 000 euros, la cour estimant cette somme suffisante à réparer l’abus subi, tandis que la locataire succombait au surplus de ses demandes.

L’abus de saisie n’est pas la seule source de mainlevée : la mesure peut également être paralysée lorsque le paiement est intervenu par l’effet de la saisie dans les délais de la clause résolutoire. La cour d’appel d’Amiens en a fourni une illustration remarquable dans un arrêt du 24 avril 2025, rendu en matière de bail à construction (CA Amiens, 24 avril 2025, n° 21/02823). La bailleresse avait pratiqué une saisie-attribution sur les comptes de sa locataire, laquelle n’avait pas été contestée dans le délai d’un mois, puis le tiers saisi avait réglé la somme saisie, avant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne soit délivré. La locataire soutenait que « la somme que détenait le tiers-saisi pour le compte du débiteur s’est trouvée, en son principe, acquise à son profit et que le tiers-saisi est devenu personnellement son débiteur », de sorte que le loyer devait être réputé payé à la date de la saisie. La cour a confirmé le rejet de la demande de résiliation et du commandement de quitter les lieux, retenant que le paiement opéré par l’effet de la saisie non contestée avait libéré la locataire dans le délai d’un mois prescrit par l’article L. 145-41 du code de commerce. Or, la date de la mesure d’exécution doit se combiner avec les périodes de protection légale du preneur, comme l’illustre l’arrêt de la troisième chambre civile du 30 novembre 2023 déjà évoqué (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-14.594). En conséquence, la régularité de la saisie ne se juge pas seulement au regard du titre, mais aussi au regard de la situation objective du débiteur. Il peut s’agir de la persistance d’une mesure de police affectant son activité ou du respect, par le bailleur, des exigences propres à la clause résolutoire.

B. La nullité de la saisie en période suspecte et les délais de grâce

Lorsque le preneur est placé en procédure collective, la saisie-attribution pratiquée par le bailleur peut être annulée si elle intervient pendant la période suspecte et en connaissance de la cessation des paiements. Aux termes de l’article L. 632-2 du code de commerce, « Toute saisie administrative, toute saisie attribution ou toute opposition peut également être annulée lorsqu’elle a été délivrée ou pratiquée par un créancier à compter de la date de cessation des paiements et en connaissance de celle-ci ». La cour d’appel de Douai a fait application de ce texte dans un arrêt du 9 juillet 2026 (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 25/01425). Une bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis obtenu en référé la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation provisionnelle de la locataire. Deux semaines après la signification de l’ordonnance, elle a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de cette dernière. Or, la locataire avait déclaré sa cessation des paiements le jour même de la saisie, avant d’être placée en redressement judiciaire, la date de cessation des paiements étant fixée au 1er janvier 2024. La cour a confirmé la nullité de la saisie, après avoir rappelé que « la connaissance de la cessation des paiements doit être appréciée à la date du paiement ou de l’acte litigieux ». Elle a néanmoins souligné que, si la saisie-attribution a été signifiée au tiers saisi avant le jugement d’ouverture, « l’effet attributif a joué et la saisie ne peut être remise en cause », l’annulation prévue par l’article L. 632-2 supposant la réunion de deux conditions cumulatives : l’accomplissement de l’acte pendant la période suspecte et la connaissance personnelle, par le créancier, de la cessation des paiements. La seule ampleur des impayés, l’existence d’inscriptions sur le fonds de commerce ou la délivrance préalable d’un commandement ne suffisent pas à rapporter cette preuve, qui incombe au mandataire judiciaire demandeur à la nullité.

Le preneur confronté à une saisie dispose enfin de la faculté d’obtenir des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », la décision du juge « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a refusé ce bénéfice à une SCI bailleresse dont les loyers étaient saisis à exécution successive, dans l’arrêt du 11 juin 2026 précité (CA Aix-en-Provence, 11 juin 2026, n° 25/11364). La cour a relevé qu’« il est constant qu’elle n’a réalisé aucun versement spontané alors qu’elle recevait les loyers du local professionnel », que les documents comptables mentionnaient des bénéfices de 28 369 euros en 2024 et un report à nouveau créditeur de 160 253 euros, et qu’aucune pièce ne démontrait la réalité d’un mandat de vente. Or, ces délais doivent se combiner avec l’article L. 145-41 du code de commerce, qui prévoit que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, l’octroi des délais et la suspension des effets de la clause étant, depuis la loi du 26 mai 2026, « conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». A cet égard, la cour d’appel de Dijon a rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2026, que « le paiement des loyers par un tiers est toujours possible » (CA Dijon, 29 janvier 2026, n° 25/00122). Elle a également jugé que « une telle situation, si elle interdit au locataire de se prévaloir du statut des baux commerciaux […] ne fait pas obstacle à la prise à bail de locaux commerciaux ». En l’espèce, la bailleresse d’un restaurant exploité sous bail verbal avait fait procéder à une tentative de saisie-attribution infructueuse sur le compte de la société locataire, avant de dresser une saisie conservatoire des meubles puis un procès-verbal de reprise du local abandonné. La cour a jugé que la gérante, qui s’était présentée comme la locataire dans la déclaration de remise des clés, avait qualité à défendre, l’absence d’immatriculation au registre du commerce ne permettant pas de présumer qu’elle n’avait pu louer personnellement les locaux. Cette solution confirme que l’efficacité des mesures de recouvrement du bailleur se heurte à la difficulté d’identifier le preneur lorsque le bail est verbal et que les paiements émanent de tiers. La charge de la preuve du paiement et de l’étendue des obligations pèse sur celui qui s’en prévaut.

Conclusion

Le contentieux des voies d’exécution du bail commercial s’est structuré autour de principes d’une remarquable cohérence : la saisie-attribution des créances de loyers, encadrée par les articles L. 211-1 à L. 211-5 et R. 211-5 du code des procédures civiles d’exécution, confère au locataire, érigé en tiers saisi, une obligation déclarative immédiate dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée, tandis que le juge de l’exécution exerce un contrôle exclusif sur la validité des commandements et des mesures, au regard de l’exigence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Or, la jurisprudence des années 2023 à 2026 démontre que ce régime ne saurait faire abstraction de la protection du preneur. La mainlevée des mesures inutiles ou abusives, l’annulation de la saisie pratiquée en période suspecte et les délais de grâce encadrent l’exercice des poursuites. L’abus expose le créancier à des dommages et intérêts. En conséquence, la mise en œuvre d’une saisie, comme sa contestation, suppose une appréciation rigoureuse de la situation du bail, des protections légales et des conditions propres à chaque mesure. Des lors, les parties confrontées à ces difficultés peuvent consulter un avocat en droit des baux commerciaux à Paris pour apprécier la régularité des poursuites et définir une stratégie adaptée à leur situation.