Le statut des baux commerciaux organise la détermination du loyer du bail renouvelé autour d’un principe unique, celui de la valeur locative. Ce principe, posé par l’article L. 145-33 du code de commerce, n’exclut pas que les parties confient elles-mêmes l’évaluation du loyer à un tiers choisi d’un commun accord, selon la pratique ancienne des clauses dites à dire d’expert. Cette convention d’évaluation emporte des conséquences procédurales qui demeurent parfois mal connues des praticiens, en particulier lorsqu’un désaccord surgit sur le choix du tiers chargé de l’estimation. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254) apporte sur ce point une précision d’un intérêt pratique immédiat : l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce, saisi en application de la clause, désigne l’expert figurant sur la liste annexée au bail, peut être frappée d’appel. La Haute juridiction écarte ainsi toute transposition du régime de l’estimation conventionnelle prévue par l’article 1592 du code civil à la procédure de désignation du tiers. Or, cette solution, rendue en formation restreinte, s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus large qui articule la liberté contractuelle des parties et l’office du juge des loyers commerciaux. Il importe, pour en mesurer la portée, d’examiner d’abord le cadre dans lequel le tiers estimateur intervient, avant d’étudier les voies de droit ouvertes autour de sa désignation et, plus largement, de la détermination du loyer renouvelé.
I. La fixation conventionnelle du loyer renouvelé par un tiers estimateur
A. Un mécanisme contractuel reconnu, entre droit supplétif et article 1592 du code civil
L’article L. 145-33 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) énonce que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Cette valeur est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La fixation judiciaire n’intervient donc, par principe, qu’à titre subsidiaire. La troisième chambre civile l’a énoncé avec netteté dans un arrêt publié du 30 mai 2024 : « Il résulte des articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce qu’à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). En conséquence, les parties demeurent libres d’organiser elles-mêmes la détermination de ce prix, le statut des baux commerciaux revêtant sur ce terrain un caractère supplétif.
Cette lecture est confirmée par le même arrêt, selon lequel « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (n° 22-16.447, précité). La pratique contractuelle a depuis longtemps investi cette liberté en empruntant le mécanisme de l’article 1592 du code civil (legifrance.gouv.fr), aux termes duquel « il peut cependant être laissé à l’estimation d’un tiers ; si le tiers ne veut ou ne peut faire l’estimation, il n’y a point de vente, sauf estimation par un autre tiers ». Transposée au bail commercial, cette technique permet aux contractants de stipuler que le loyer du bail renouvelé sera fixé par un expert choisi parmi une liste annexée au contrat, l’estimation valant alors détermination du prix entre les parties. Par ailleurs, la clause peut anticiper l’hypothèse d’un défaut d’accord sur la personne du tiers en prévoyant la saisine d’un juge aux fins de désignation.
L’affaire soumise à la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 illustre précisément cette configuration. Un bail portant sur des locaux à usage commercial d’entrepôts et d’activités comportait un article selon lequel les parties avaient, « à titre de condition essentielle et déterminante, stipulé qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché telle que définie par l’article 23-1-3 » du contrat. Une stipulation complémentaire précisait que « la valeur locative de marché est, à défaut d’accord entre les parties, fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe 3 du bail », la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce statuant en référé afin qu’il nomme l’un des experts figurant sur cette liste. À cet égard, la bailleresse avait assigné la locataire devant le président du tribunal de commerce de Paris en référé aux fins de désignation d’un expert, la locataire ayant formé appel de l’ordonnance qui avait fait droit à cette demande. Dès lors, la question soumise à la Cour tenait moins à la licéité de la clause qu’à la nature procédurale de la décision de désignation et à ses voies de recours.
B. La liberté du tiers encadrée par le seul contrôle de l’erreur grossière
La portée de l’estimation conventionnelle a été précisée par deux arrêts rendus le même jour, le 12 mars 2020, dans des litiges portant sur des baux comportant une clause de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative de marché « à dire d’expert ». La troisième chambre civile y a posé une règle dont la formulation est demeurée constante : « Si le tiers désigné par les parties pour procéder à l’évaluation du loyer d’un bail renouvelé est libre de retenir les critères qu’il juge opportuns suivant la méthode qui lui apparaît la plus adaptée et peut ainsi recourir à deux méthodes différentes selon les spécificités distinctes d’un ensemble immobilier, le cumul des résultats de deux méthodes d’évaluation d’un même bien constitue une erreur grossière » (Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-10.244 ; même jour, n° 19-10.245). Le tiers n’est donc pas tenu par les critères légaux de l’article L. 145-33 du code de commerce, dont l’application est réservée à la fixation judiciaire, et il conserve le choix des méthodes d’évaluation qu’il estime les mieux adaptées au bien considéré.
Cette liberté trouve toutefois sa limite dans le caractère grossièrement erroné de l’estimation. Dans les espèces jugées le 12 mars 2020, le tiers avait appliqué à la partie bâtie du bien la méthode dite par comparaison et à la partie non bâtie la méthode dite par le revenu. La cour d’appel ayant relevé que le résultat auquel le tiers avait abouti ressortait « de l’addition de l’évaluation des bâtiments, selon une méthode incluant les places de stationnement, et de celle de l’intégralité du terrain non bâti, ce qui avait eu pour conséquence une double valorisation des places de stationnement », la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’en avoir déduit « qu’une telle opération révélait une erreur grossière, invalidant la détermination du prix » (n° 19-10.244, précité). En conséquence, l’erreur grossière sanctionne non pas le choix d’une méthode plutôt que d’une autre, mais la combinaison incohérente de deux méthodes aboutissant à valoriser deux fois le même élément du bien. Or, cette jurisprudence marque l’étendue du contrôle exercé par le juge sur l’estimation du tiers : le contrôle demeure minimal, sauf à caractériser une erreur grossière qui seule autorise à écarter les conclusions de l’expert conventionnel.
Par ailleurs, la liberté du tiers ne saurait s’affranchir de la convention qui l’a institué. La troisième chambre civile a ainsi admis, dans un arrêt du 14 mars 2012 rendu en matière de vente en l’état futur d’achèvement, que les juges du fond pouvaient écarter un prix fixé par un tiers estimateur dès lors que celui-ci avait intégré un paramètre étranger à la définition contractuelle du prix, en retenant que « la durée des baux ne faisait pas partie des paramètres pris en compte pour le calcul du prix complémentaire » (Cass. 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-25.866). Dès lors, le tiers estimateur puise sa mission dans la clause qui le désigne, et son évaluation ne lie les parties que dans la mesure où elle respecte le cadre défini par la convention. Cette jurisprudence conserve toute sa pertinence pour les clauses d’évaluation de la valeur locative insérées dans les baux commerciaux, qui doivent décrire avec soin la mission confiée au tiers et les paramètres qu’il doit retenir.
II. Les voies de droit ouvertes autour de la désignation et de la fixation du loyer
A. L’appel ouvert contre l’ordonnance de désignation du tiers estimateur
La difficulté tranchée par l’arrêt du 9 juillet 2026 portait sur la qualification de l’ordonnance de désignation de l’expert conventionnel. La bailleresse soutenait, au soutien de son pourvoi, que la décision par laquelle un juge désigne un tiers estimateur chargé d’évaluer une valeur conformément aux stipulations contractuelles était insusceptible d’appel, en invoquant l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 1592 du même code. La troisième chambre civile n’a pas suivi cette analyse. Sa réponse, dont la formulation mérite d’être reproduite, est la suivante : « Aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254). La Cour en conclut que « le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé ».
Cette solution repose sur le droit commun des ordonnances de référé. L’article 490 du code de procédure civile (legifrance.gouv.fr) dispose que « l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande », le délai d’appel étant de quinze jours. Or, la désignation d’un tiers estimateur conventionnel constitue une mesure relevant de la matière gracieuse ou des mesures d’administration judiciaire des preuves, pour laquelle aucun texte ne consacre une insusceptibilité de recours. En conséquence, le caractère irrévocable attaché par la clause à l’estimation du tiers ne se transmet pas à l’ordonnance qui le désigne : ce que les parties ont voulu rendre définitif, c’est la valeur retenue par l’expert, non la décision procédurale par laquelle le juge pallie leur désaccord sur le choix de cet expert. À cet égard, la solution du 9 juillet 2026 s’inscrit dans le prolongement d’une conception restrictive des insusceptibilités de recours, qui ne peuvent résulter que d’un texte exprès.
La portée pratique de l’arrêt doit être mesurée avec précision. Une partie confrontée à la désignation d’un expert qu’elle estime inadapté, ou qui conteste la compétence ou la régularité de l’ordonnance, dispose désormais d’une certitude : la voie de l’appel lui est ouverte dans le délai de quinze jours. Par ailleurs, la décision du 9 juillet 2026 ne préjuge en rien du sort de l’estimation elle-même, laquelle demeure soumise au contrôle de l’erreur grossière dégagé par la jurisprudence du 12 mars 2020. Dès lors, la stratégie des parties s’en trouve éclaircie : la contestation du choix du tiers se porte devant la cour d’appel, tandis que la contestation du montant de l’estimation suppose de caractériser une erreur grossière devant le juge du fond. Or, cette distinction entre la procédure de désignation et l’acte d’estimation constitue l’apport principal de l’arrêt, car elle évite de confondre l’inviolabilité conventionnelle de l’évaluation avec l’irrecevabilité des recours contre la décision qui organise cette évaluation.
B. Le repli sur la fixation judiciaire : office du juge, valeur locative et prescription
Lorsque les parties n’ont pas organisé conventionnellement la fixation du prix, ou lorsque l’estimation conventionnelle est écartée, la détermination du loyer renouvelé relève du juge des loyers commerciaux. La compétence de cette juridiction est définie par l’article R. 145-23 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), aux termes duquel « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », l’article L. 145-56 du même code (legifrance.gouv.fr) renvoyant au décret en Conseil d’État le soin de fixer les règles de compétence et de procédure. La troisième chambre civile a déduit de ce texte que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (n° 22-16.447, précité). En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable la demande en fixation du prix au motif que les parties auraient exclu la fixation judiciaire, mais il doit examiner au fond la volonté commune des parties.
La même décision a délimité l’office du juge face aux conventions de fixation du prix. Après avoir relevé que « le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé », la Cour a jugé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (n° 22-16.447, précité). Par ailleurs, l’office du juge demeure cantonné à la fixation du loyer. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que, « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943). Dès lors, la fixation du prix demeure l’objet exclusif de la saisine du juge des loyers commerciaux, les questions connexes relevant du tribunal judiciaire de droit commun.
La détermination du loyer renouvelé à la valeur locative suppose encore de déterminer la date de prise d’effet du bail renouvelé et la durée du bail expiré, dont dépend l’application des règles de plafonnement. Un arrêt du 9 juillet 2026, rendu le même jour que la décision commentée, illustre cette articulation : la Cour y a retenu que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », avant d’approuver la cour d’appel d’en avoir déduit que « le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). La combinaison des articles L. 145-12 (legifrance.gouv.fr) et L. 145-34 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) détermine ainsi, en fonction de la durée écoulée, le choix entre le loyer plafonné et la valeur locative pleine, un enjeu financier considérable pour les parties.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement et exerce son droit d’option, la valeur locative retrouve également toute son importance. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 27 février 2025, que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce », et que « dès lors, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219). Ces règles s’articulent avec les articles L. 145-28 (legifrance.gouv.fr) et L. 145-57 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), le maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ayant pour contrepartie le versement d’une indemnité d’occupation.
Enfin, l’ensemble de ces actions est enfermé dans le délai de prescription biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), selon lequel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La jurisprudence en a fait une application constante en matière de fixation du prix. La troisième chambre civile a ainsi relevé que « la prescription biennale, qui avait commencé à courir le 30 juin 2003, date d’effet du congé délivré par la précédente propriétaire, avait été interrompue par l’assignation délivrée le 27 août 2003 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé et ce, jusqu’à la fin de l’instance » (Cass. 3e civ., 31 mars 2016, n° 14-28.211). Dans la même affaire, la Cour a jugé que « la prescription biennale, ayant commencé à courir le 28 juillet 2006, date de l’ordonnance commettant un expert, avait pris fin le 28 juillet 2008, en a exactement déduit que l’action en payement de l’indemnité d’éviction engagée par assignation du 29 juillet 2008 était prescrite ». Dès lors, l’interruption du délai par l’assignation en fixation du loyer du bail renouvelé, comme l’acquisition de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, constituent des données essentielles de toute stratégie contentieuse en matière de bail commercial.
Conclusion
L’arrêt du 9 juillet 2026 parachève une construction jurisprudentielle cohérente. La fixation du loyer du bail renouvelé peut résulter d’une estimation conventionnelle confiée à un tiers, dont la liberté méthodologique n’a d’autre limite que l’erreur grossière, mais la procédure par laquelle ce tiers est désigné demeure soumise au droit commun des voies de recours : l’ordonnance du juge des référés est susceptible d’appel dans les quinze jours. À défaut de convention d’évaluation, ou en cas d’invalidation de l’estimation, le juge des loyers commerciaux fixe le prix à la valeur locative, dans les strictes limites de son office, sous la contrainte de la prescription biennale. Les praticiens gagneront à articuler ces trois niveaux dans la rédaction même du bail : décrire précisément la mission du tiers et les paramètres d’évaluation, organiser le mécanisme de remplacement en cas de défection de l’expert, et anticiper le cas échéant la voie de l’appel contre l’ordonnance de désignation. La rigueur de la clause demeure la première protection contre les incertitudes contentieuses que la jurisprudence ne peut qu’encadrer.
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