La résidence de tourisme constitue une catégorie singulière d’immeuble dont le régime juridique superpose le statut de la copropriété des immeubles bâtis et les règles propres du code du tourisme. L’article D. 321-1 du code du tourisme définit cet établissement commercial d’hébergement classé comme un ensemble homogène de locaux d’habitation meublés proposés à une clientèle touristique, doté d’équipements communs et géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. Le fonctionnement de ces ensembles repose sur des baux commerciaux conclus entre chaque copropriétaire, bailleur de son lot, et l’exploitant unique, preneur des locaux privatifs meublés.
Le champ d’application du statut des baux commerciaux est en outre garanti par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui vise les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’exploitant d’une résidence de tourisme, qui exerce une activité commerciale d’hébergement, entre dans ces prévisions, ce qui confère au preneur la propriété commerciale et le droit au renouvellement du bail.
Le législateur a toutefois aménagé le statut des baux commerciaux au profit de ce montage contractuel. L’article L. 145-7-1 du code de commerce dispose que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. Cette dérogation à la faculté de résiliation triennale du preneur illustre l’équilibre recherché par le législateur entre la protection de l’investisseur-bailleur et la stabilité de l’exploitation touristique, la rentabilité de l’opération dépendant de la continuité du remplissage sur le long terme.
Le contentieux récent de la troisième chambre civile révèle que ce montage contractuel ne saurait toutefois empiéter sur les prérogatives légales du syndicat des copropriétaires. Par deux arrêts rendus le 22 mai 2025, publiés au Bulletin (n° 23-19.544 et n° 23-19.545), la Cour de cassation a jugé que la clause de subrogation insérée dans le bail commercial, par laquelle le copropriétaire transmet à l’exploitant ses droits et actions contre les constructeurs, ne prive pas le syndicat de sa qualité pour agir en réparation des dommages affectant les parties communes. Cette solution, fondée sur l’adage nemo plus juris, commande d’examiner la portée de la clause de subrogation dans le bail commercial de résidence de tourisme (I) avant d’en mesurer les prolongements sur le partage des prérogatives entre le syndicat, le copropriétaire et l’exploitant (II).
I. La clause de subrogation de l’exploitant : un transfert de droits circonscrit aux prérogatives du copropriétaire
La clause de subrogation insérée dans les baux commerciaux de résidence de tourisme traduit la volonté des parties de concentrer entre les mains de l’exploitant les actions relatives aux garanties de construction. La jurisprudence en délimite cependant strictement la portée, tant au regard de son objet (A) que de ses effets à l’égard du syndicat des copropriétaires (B).
A. La portée strictement limitée de la subrogation insérée dans le bail commercial
Les baux conclus entre les copropriétaires et l’exploitant d’une résidence de tourisme comportent fréquemment une stipulation par laquelle le bailleur autorise le preneur et, en tant que de besoin, le subroge dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu, contre le vendeur ou les entreprises chargées des travaux, de toutes les garanties de vente et de construction ainsi que de l’assurance dommages-ouvrage. Les arrêts du 22 mai 2025 rendus à propos de la résidence de tourisme gérée par la société PV Résidences et Resorts offrent l’occasion d’en préciser la nature juridique.
En l’espèce, des désordres affectant les escaliers de secours extérieurs, pour le premier, et les portes-neige en toiture, pour le second, avaient conduit les syndicats des copropriétaires de plusieurs immeubles à assigner en référé-expertise les constructeurs et leurs assureurs. La cour d’appel de Chambéry avait déclaré ces demandes irrecevables, en relevant que les baux commerciaux conclus entre chaque copropriétaire et l’exploitant subrogeaient ce dernier dans les droits et actions des bailleurs contre les constructeurs, de sorte que les syndicats ne disposaient plus de la qualité pour agir.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Rappelant que l’article 1346-4, alinéa 1er, du code civil limite la subrogation à la transmission de la créance et de ses accessoires, dans la limite de ce que le subrogé a payé, la troisième chambre civile énonce qu’« il en résulte que ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause « subrogeant » l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble » (n° 23-19.544 et n° 23-19.545).
La formule « qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a » exprime l’application de la règle nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet au mécanisme de la subrogation conventionnelle. Le copropriétaire qui consent un bail commercial sur son lot ne peut transférer à l’exploitant que les droits qu’il détient en propre, à titre individuel, sur ses parties privatives. Or, les actions relatives aux désordres affectant les parties communes n’appartiennent pas au copropriétaire pris isolément, mais au syndicat, personne morale autonome dotée de la personnalité juridique.
Cette solution commande une lecture rigoureuse des stipulations insérées dans les baux commerciaux de résidence de tourisme. La clause de subrogation, fût-elle rédigée en termes généraux, ne peut avoir pour effet d’investir l’exploitant d’actions que le copropriétaire lui-même ne pouvait exercer. Sa portée est donc structurellement limitée aux droits individuels du bailleur, ce qui conduit à en examiner l’opposabilité au syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, la solution ainsi dégagée ne prive pas la clause de subrogation de toute utilité pratique. Elle conserve un effet utile dans la sphère des rapports entre le copropriétaire et l’exploitant : ce dernier peut, en vertu de la stipulation, exercer les actions relatives aux désordres affectant les parties privatives données à bail, et se faire rembourser le coût des travaux qu’il a exposés. La Cour de cassation n’a nullement prononcé la nullité de telles clauses, mais elle a borné leur domaine d’application au périmètre des droits réellement détenus par le bailleur, conformément aux exigences de l’article 1346-4 précité.
B. L’inopposabilité de la subrogation au syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est tiers aux baux commerciaux conclus entre chaque copropriétaire et l’exploitant de la résidence de tourisme. En vertu de l’article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
La cour d’appel de Chambéry avait pourtant déduit des clauses de subrogation l’irrecevabilité des demandes des syndicats, au motif qu’aucun des copropriétaires ayant subrogé le preneur dans son droit à agir n’avait pu leur transférer cette qualité. La Cour de cassation considère au contraire que la subrogation, enfermée dans la sphère contractuelle bilatérale, ne produit d’effet qu’entre le copropriétaire et l’exploitant, sans pouvoir atteindre les droits propres du syndicat, tiers à la convention.
Le principe res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest protège ainsi l’autonomie institutionnelle du syndicat. Les stipulations contractuelles librement consenties par les copropriétaires, fussent-elles généralisées à l’ensemble de la résidence, ne peuvent restreindre la capacité du syndicat à défendre l’intérêt collectif de l’immeuble. La cour d’appel a donc violé, ensemble, l’article 1346-4 du code civil, l’article 15 précité et l’article D. 321-2 du code du tourisme, qui encadre le placement des résidences de tourisme sous le statut de la copropriété.
En conséquence, ni l’exigence d’un exploitant unique, imposée par ce dernier texte pour l’ensemble de la résidence, ni les subrogations conventionnelles offertes par les copropriétaires ne sauraient faire plier le droit d’action que la loi confère au syndicat. Cette inopposabilité des conventions privées au syndicat préserve l’équilibre du régime de la copropriété touristique, dont l’architecture repose sur la distinction entre les intérêts individuels des bailleurs et l’intérêt collectif de l’immeuble.
À cet égard, la décision du 22 mai 2025 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de faire prévaloir les constructions contractuelles sur les prérogatives légales des organes de la copropriété. Les arrêts rendus à propos des désordres des escaliers de secours et des portes-neige présentent toutefois une portée singulière, en ce qu’ils sont publiés au Bulletin et émanent d’une formation de section, signe de l’importance que la troisième chambre civile attache à la question. La double cassation prononcée, accompagnée d’un renvoi devant la cour d’appel de Lyon, confirme que les juridictions du fond devront désormais s’abstenir de déduire des clauses de subrogation l’irrecevabilité des demandes du syndicat.
II. La préservation de la qualité à agir du syndicat et ses prolongements contentieux
La consécration de la qualité à agir du syndicat des copropriétaires de résidence de tourisme s’inscrit dans un ensemble jurisprudentiel cohérent qui délimite, avec une précision croissante, les prérogatives de chacun des acteurs du montage. Le droit propre d’action du syndicat (A) se prolonge dans un partage strict des charges et des pouvoirs de gestion avec l’exploitant (B).
A. La reconnaissance d’un droit propre d’action du syndicat sur les parties communes
La solution dégagée le 22 mai 2025 repose sur la nature juridique des dommages en cause. Les désordres affectant les escaliers de secours extérieurs et les portes-neige en toiture trouvent leur origine dans les parties communes des immeubles. Or, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, conformément à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La jurisprudence de la troisième chambre civile confirme que ce droit propre d’action ne saurait être neutralisé par l’économie générale du montage touristique. Dans un arrêt du 27 mars 2025 (n° 23-18.769), la Cour a ainsi admis que les copropriétaires représentant moins de 70 % des locaux d’habitation ne pouvaient se regrouper pour créer une résidence de tourisme indépendante au sein d’une résidence existante, en raison des exigences de l’article D. 321-2 du code du tourisme relatives à la gestion unique. Les copropriétaires disposent certes d’une liberté dans la gestion de leurs lots, mais cette liberté s’exerce dans le respect de la destination de résidence de tourisme et du règlement de copropriété.
La question du seuil de 70 % des locaux d’habitation meublés soumis à une obligation durable de location a été précisée par un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-14.303). En l’espèce, des copropriétaires d’un ensemble immobilier divisé en soixante-huit lots, n’ayant pas adhéré à l’association des propriétaires exploitants, mettaient occasionnellement leur bien en location. Le syndicat des copropriétaires et l’exploitant avaient obtenu qu’il leur soit interdit toute activité de location saisonnière sans recourir au concours de l’exploitant unique.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 8 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme. Dès lors que plus de 70 % des locaux de la copropriété étaient confiés à l’exploitation de la société gestionnaire, le lot des copropriétaires restants pouvait être géré directement par eux sans méconnaître la destination de résidence de tourisme de la résidence. La Cour relève en outre que l’article 4 du règlement de copropriété prévoyait expressément que « les appartements et studios qui ne sont pas exploités dans le cadre de la résidence de tourisme peuvent être occupés bourgeoisement ».
Cet arrêt dessine un équilibre subtil entre l’impératif de gestion unique, posé par le code du tourisme, et la liberté individuelle de jouissance du copropriétaire, garantie par la loi de 1965. L’exigence d’un exploitant unique ne porte que sur les locaux relevant de la résidence de tourisme, c’est-à-dire ceux qui composent le seuil de 70 %, et non sur l’ensemble de la copropriété. Les conventions et les règlements qui étendraient cette contrainte au-delà de son domaine légal encourent la censure pour dénaturation.
La même exigence de rigueur préside à l’appréciation des comportements des copropriétaires au sein de la résidence. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 27 mars 2025, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que des copropriétaires, représentant seulement 36 % des locaux d’habitation, ne pouvaient se prévaloir de la gestion de leurs lots pour créer une résidence de tourisme indépendante au sein du même ensemble, dès lors que le règlement de copropriété ne prévoyait l’exploitation que d’une seule résidence et que l’initiative concurrente portait atteinte à l’exploitation existante. La Cour a ainsi consacré la qualification de trouble manifestement illicite au sens de l’article 873 du code de procédure civile, ouvrant la voie à des mesures de remise en état ordonnées en référé.
B. Les prolongements du principe : gestion des parties communes, charges et taxes
La délimitation des prérogatives entre l’exploitant et le syndicat intéresse également la gestion courante de la résidence de tourisme. Par un arrêt du 4 janvier 2023 (n° 21-24.741), la troisième chambre civile a jugé qu’« il résulte de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires ». L’exploitant qui, de sa propre initiative, souscrit des contrats destinés à assurer le fonctionnement de la copropriété à la place du syndic ne peut en obtenir le remboursement, faute de démontrer une situation d’urgence propre à légitimer son intervention.
La même rigueur gouverne la mise à disposition des locaux techniques nécessaires à l’exploitation. Dans un arrêt du 6 juillet 2023 (n° 22-18.697), la Cour a rappelé que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge ». Un copropriétaire qui conserve la propriété de lots constitués de locaux techniques ne peut ainsi obtenir l’expulsion de l’exploitant ni une indemnité d’occupation, dès lors que le règlement stipule la mise à disposition gratuite de ces équipements pendant toute la durée de l’exploitation.
Le partage des charges et des taxes constitue un troisième champ de tensions. Par un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-22.452), la troisième chambre civile a été saisie, à l’occasion d’un litige opposant des copropriétaires-bailleurs à l’exploitant d’une résidence de tourisme, de la répartition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La Cour a rappelé que la stipulation du bail selon laquelle le preneur s’oblige à acquitter « les impôts et taxes auxquels les locataires sont ordinairement soumis, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagère » faisait la loi des parties, de sorte que la cour d’appel ne pouvait refuser d’en déduire la mise à la charge du preneur de cette taxe.
Ce dernier arrêt illustre l’importance de la rédaction des stipulations relatives aux charges dans les baux commerciaux de résidence de tourisme. La jurisprudence exige en effet une clause expresse pour transférer au preneur les impôts et taxes dont le législateur n’a pas organisé la répartition, et sanctionne tant le défaut de réponse aux conclusions des parties que la méconnaissance de la loi contractuelle. La charge de la preuve de la clause pèse dès lors sur le bailleur qui s’en prévaut.
Le contentieux de la clause forfaitaire de charges, qui oppose depuis plusieurs années les bailleurs de résidences de tourisme à un gestionnaire hôtelier, confirme l’actualité de ces questions. Les arrêts du 2 avril 2026 (n° 24-16.070) et du 18 juin 2026 (n° 25-10.082) ont déclaré irrecevables les pourvois formés contre les décisions ayant rejeté une fin de non-recevoir tirée de la prescription, faute pour ces décisions d’avoir tranché, dans leur dispositif, la question de fond dont dépendait la prescription applicable. Ces décisions procédurales n’en révèlent pas moins l’existence d’un contentieux de fond portant sur la validité des clauses forfaitaires de charges, que la jurisprudence récente de la Cour de cassation soumet à un contrôle rigoureux.
La communication des comptes d’exploitation constitue enfin une obligation légale de l’exploitant, dont la méconnaissance est sanctionnée. L’article L. 321-2 du code du tourisme oblige l’exploitant d’une résidence de tourisme classée à tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, à les communiquer aux propriétaires qui en font la demande et à leur adresser chaque année un bilan précisant les taux de remplissage et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes. Un arrêt du 15 juin 2023, publié au Bulletin (n° 21-10.119), a rappelé que le juge doit examiner, fût-ce sommairement, les pièces produites par les parties avant d’ordonner la communication de ces documents sous astreinte.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime équilibré du bail commercial de résidence de tourisme, dont la portée dépasse le seul contentieux des garanties de construction. La clause de subrogation de l’exploitant, utile à la concentration des actions contre les constructeurs, demeure enfermée dans les droits que le copropriétaire peut légitimement transmettre, sans jamais priver le syndicat de sa qualité à agir pour la réparation des dommages affectant les parties communes. Cette solution, fondée sur l’adage nemo plus juris, réaffirme l’autonomie institutionnelle du syndicat des copropriétaires, tiers aux baux commerciaux conclus par les bailleurs.
Le montage contractuel de la résidence de tourisme ne peut dès lors s’écarter du socle impératif du droit de la copropriété. L’exigence d’un exploitant unique, le seuil de 70 % des locaux soumis à l’obligation durable de location, la liberté de gestion des lots non exploités, l’exclusivité du mandat du syndic et le partage conventionnel des charges et des taxes composent un ensemble normatif que la Cour de cassation applique avec rigueur. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent en tirer les conséquences dans la rédaction des conventions, tant pour la délimitation des pouvoirs de l’exploitant que pour la répartition des charges entre les parties.
L’avenir dira si le législateur, saisi de la réforme du statut des résidences de tourisme, entendra clarifier ces articulations ou s’en remettre à la construction prétorienne désormais bien établie. La protection du syndicat des copropriétaires, gardien de l’intérêt collectif de l’immeuble, apparaît en tout état de cause comme un acquis jurisprudentiel que les évolutions normatives à venir ne sauraient ignorer.
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