I. La formation de la sous-location et son opposabilité au bailleur
A. L’exigence d’une autorisation et du concours du bailleur à l’acte de sous-location
Le principe de liberté posé par l’article 1717 du code civil cède devant la règle spéciale de l’article L. 145-31 du code de commerce, qui subordonne toute sous-location d’un local commercial à une stipulation contraire du bail ou à un accord du bailleur. Ce texte dispose que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite », de sorte que la clause du bail constitue le titre de la sous-location projetée. Or la jurisprudence de la troisième chambre civile retient une lecture rigoureuse de ce formalisme. Sa méconnaissance expose le locataire principal à une résiliation du bail et le sous-locataire à une expulsion.
La cour d’appel de Grenoble a ainsi constaté, dans un arrêt du 17 avril 2025, que le sous-locataire était entré dans les lieux du chef du locataire principal. Ce dernier n’en avait pas informé le bailleur, alors que le bail ne permettait pas de sous-louer les lieux. Aucune autorisation du bailleur n’avait été délivrée à ce titre (CA Grenoble, 17 avril 2025, n° 24/03103, courdecassation.fr). La cour en a déduit que la société sous-locataire était occupante sans droit ni titre. Elle a ordonné son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle. En conséquence, l’entrée dans les lieux sans information préalable du bailleur constitue une sous-location irrégulière dont la sanction est l’inopposabilité au propriétaire.
Le concours du propriétaire à l’acte de sous-location, exigé par l’article L. 145-31 du code de commerce lorsque la sous-location est autorisée, ne constitue pas une simple formalité informative. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire dispose de quinze jours pour faire connaître s’il entend concourir à l’acte, étant précisé que, s’il refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. La Cour de cassation a toutefois apporté une limite notable à la sanction de ces exigences dans son arrêt du 18 janvier 2023.
Dans cette espèce, le bail dispensait la locataire d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location, tout en lui imposant de notifier une copie du sous-bail. Après la délivrance d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, la bailleresse reprochait à la locataire d’avoir notifié la copie de l’acte de sous-location postérieurement au congé. La Cour a rejeté le pourvoi en énonçant que « la notification à la bailleresse d’une copie de l’acte de sous-location, prévue à l’article 10.14.2 du contrat du bail, était, en l’absence de tout délai ou sanction, informative ». Elle a ajouté que, « peu important que cette formalité ait été faite postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable à la bailleresse » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-22.209, courdecassation.fr). Des lors, la clause qui prévoit la remise d’une copie du sous-bail sans délai ni sanction ne peut fonder la résiliation du bail. Elle ne peut davantage fonder le refus de renouvellement sans indemnité.
La qualification même de sous-location est par ailleurs l’objet d’un contentieux nourri, singulièrement dans l’hypothèse des mises à disposition de bureaux assorties de prestations de services. Par un arrêt de section du 27 juin 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». En l’espèce, une société avait conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux ». La bailleresse, alléguant des sous-locations irrégulières, avait obtenu un réajustement du loyer principal sur le fondement de l’article L. 145-31 du code de commerce.
La Cour a cassé l’arrêt des juges d’appel, lesquels avaient retenu la qualification de sous-location. Ils s’étaient fondés sur le motif que la prestation essentielle du contrat était la mise à disposition de bureaux. Elle a jugé que leurs constatations établissaient que la redevance fixée globalement rémunérait indissociablement la mise à disposition de bureaux équipés et des prestations de services spécifiques (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, FS-B, Bulletin, courdecassation.fr). A cet égard, la frontière entre sous-location et prestations de services détermine directement l’ouverture de la faculté de réajustement du loyer prévue par l’article L. 145-31 du code de commerce lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale.
B. L’agrément tacite du bailleur et l’opposabilité de la sous-location irrégulière
La jurisprudence admet que le bailleur peut couvrir l’irrégularité de la sous-location en donnant son agrément postérieurement à sa conclusion, et cet agrément peut être tacite. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi énoncé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que « malgré le défaut de respect de ces formalités, le bailleur peut donner son agrément à la sous-location ». Elle a précisé que « le bailleur peut en effet agréer tacitement ou expressément la sous-location couvrant ainsi l’irrégularité » (CA Aix-en-Provence, 4 juillet 2024, n° 20/08656, courdecassation.fr). La démonstration de l’agrément tacite suppose toutefois la preuve d’un acte positif non équivoque, la connaissance de la présence du sous-locataire ne suffisant pas à elle seule.
Dans cette même espèce, la bailleresse avait signé, le même jour, le bail principal autorisant la sous-location de certains locaux et la convention de sous-location. Elle n’avait toutefois pas été appelée à concourir à cette dernière. La cour a jugé qu’aucun acte positif non équivoque caractérisant un agrément tacite n’était établi. La sous-location, inopposable à la bailleresse, privait le sous-locataire de tout droit au renouvellement direct après la résiliation amiable du bail principal. Le sous-locataire devenait ainsi un occupant sans droit ni titre. En revanche, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu, dans un arrêt du 20 mars 2025, l’existence d’un agrément tacite donné par une bailleresse. Bien qu’informée de la sous-location, elle n’avait jamais empêché le sous-locataire de jouir paisiblement des lieux. Elle avait en outre évoqué la sous-location consentie dans sa propre requête tendant à la désignation d’un huissier de justice (CA Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n° 21/04192, courdecassation.fr).
L’opposabilité de la sous-location au bailleur demeure toutefois distincte de sa validité dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire. La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 25 avril 2024, le principe selon lequel « si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux ». En l’espèce, une société avait donné à bail deux locaux dont elle n’était pas propriétaire de l’un d’eux, avant d’acquérir ce dernier. Elle réclamait au locataire le paiement d’arriérés de sous-loyers pour la période antérieure à son acquisition.
La Cour a cassé l’arrêt qui avait déclaré cette demande irrecevable. Les juges d’appel avaient retenu que les sous-loyers perçus par le preneur constituaient des fruits civils appartenant par accession au propriétaire. Elle a jugé que la société, qui avait sous-loué ces locaux, avait qualité à agir en paiement des sous-loyers en sa qualité de locataire principal (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). Des lors, le locataire principal conserve la qualité pour réclamer au sous-locataire les sous-loyers dont celui-ci est débiteur. Peu importe que la sous-location n’ait pas été opposable au propriétaire des murs.
Par ailleurs, la Cour de cassation a fixé une limite essentielle au montage consistant à cumuler une cession du droit au bail et une sous-location. La réunion de ces deux opérations sur les mêmes locaux est en effet exclue. Dans son arrêt du 27 mars 2025, elle a jugé que « un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux », rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause. En l’espèce, une société avait reçu paiement d’une somme au titre de la « cession de son droit au bail » par une autre société. Cette dernière exploitait le fonds en versant un loyer supérieur au loyer principal au cédant demeuré locataire. Le liquidateur judiciaire du cessionnaire sollicitait la nullité de l’opération (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963, courdecassation.fr).
Les juges d’appel avaient retenu l’existence cumulée d’une cession du droit au bail et d’une sous-location autorisée. La Cour a cassé leur arrêt au visa des articles 1131, 1582, 1709 et 1717 du code civil. Elle a retenu que les engagements résultant de ces deux contrats sont incompatibles entre eux, de sorte que l’un d’eux est nécessairement sans cause. En conséquence, le rédacteur d’un bail doit opter pour l’un ou l’autre des montages. La qualification de la convention détermine en effet le régime applicable, notamment en matière d’agrément et de garanties.
II. Les effets de la sous-location à l’égard du bailleur et du sous-locataire
A. L’action directe du bailleur contre le sous-locataire et le sort des sous-loyers
L’article 1753 du code civil ouvre au propriétaire une action directe contre le sous-locataire, lequel « n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé, dans son arrêt du 20 mars 2025, la portée de ce texte en jugeant que « l’action directe ouverte au profit du bailleur principal, par l’article 1753 du code civil, contre un sous-locataire, ne se limite pas aux loyers impayés ». Elle a retenu que le texte est « rédigé de façon large et imposant pour seule limite, à l’action directe, le fait que le sous-locataire n’est tenue que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location » (CA Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n° 21/04192, courdecassation.fr).
En l’espèce, la bailleresse principale poursuivait le sous-locataire en réparation du préjudice résultant de la disparition d’une baie de brassage et de pertes locatives. La cour a accueilli cette action directe, l’inexécution contractuelle invoquée relevant du champ de l’article 1753 du code civil. Elle tenait au manquement à l’obligation de restituer les lieux en bon état. La même cour a, en revanche, déclaré irrecevable l’action indemnitaire exercée par la bailleresse contre le sous-locataire. Cette action était fondée sur l’action oblique de l’article 1166 du code civil, le locataire principal ayant lui-même assigné le sous-locataire en indemnisation. Or la jurisprudence conditionne la recevabilité de l’action oblique à la preuve, par le créancier poursuivant, de l’absence de diligence de son débiteur. Cette absence se rapporte à la réclamation de son dû.
En conséquence, le propriétaire qui entend obtenir réparation d’un préjudice causé par le sous-locataire dispose de l’action directe de l’article 1753 du code civil. Le plafond de cette action est le prix de la sous-location. Il ne peut en revanche se prévaloir de l’action oblique lorsque le locataire principal a lui-même agi contre le sous-locataire. Il en résulte une architecture contentieuse précise. Le bailleur ne peut en effet obtenir du sous-locataire que ce que celui-ci doit au titre de la sous-location, dans la limite du sous-loyer. Par ailleurs, le sort des sous-loyers est également gouverné par la règle de réajustement énoncée à l’article L. 145-31 du code de commerce.
Aux termes de ce texte, le propriétaire peut exiger une augmentation du loyer principal lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale. La troisième chambre civile, dans son arrêt de section du 27 juin 2024, a rappelé que cette faculté de réajustement suppose la qualification de sous-location. Elle s’apprécie au sens de ce même texte. La mise à disposition de locaux moyennant un prix global rémunérant indissociablement des prestations de services exclut donc le réajustement (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, FS-B, Bulletin, courdecassation.fr). La Cour a en outre précisé l’étendue de la cassation. Elle s’étend aux chefs du dispositif faisant droit à la demande en réajustement du loyer principal, qui constatent l’existence de contrats de sous-location.
Ces chefs s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire au sens de l’article 624 du code de procédure civile. A cet égard, l’économie du réajustement repose donc sur la démonstration préalable de la sous-location, dont les conditions cumulatives ont été rappelées par la jurisprudence. La mise à disposition des locaux à un tiers et la jouissance continue de celui-ci en constituent les deux éléments constitutifs. Ils sont appréciés souverainement par les juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation.
B. L’extinction du bail principal et le droit au renouvellement direct du sous-locataire
Le sort du sous-locataire à l’extinction du bail principal est régi par les articles L. 145-32 et L. 145-60 du code de commerce. Aux termes de l’article L. 145-32 du code de commerce, « à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence a déduit de ce texte que « l’expiration du contrat de bail principal entraîne la cessation du contrat de sous-location » (CA Aix-en-Provence, 4 juillet 2024, n° 20/08656, courdecassation.fr).
Le sous-locataire qui ne remplit pas les conditions du droit direct devient ainsi un occupant sans droit ni titre. Cette situation fonde son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation. La cour a en outre rappelé que la mise en œuvre du droit direct au renouvellement est enfermée dans le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le point de départ de ce délai est le moment où le sous-locataire a eu connaissance de l’événement ayant mis fin au bail. La charge de la preuve du point de départ incombe au bailleur qui soulève la prescription. Or, en l’espèce, la propriétaire ne démontrait pas que l’information sur la résiliation du bail principal aurait été portée à la connaissance de la sous-locataire.
La cour d’appel de Metz a précisé, dans son arrêt du 6 février 2025, que « le sous-locataire ne pouvant faire valoir de droits plus étendus que ceux du locataire principal, la résiliation du bail principal entraîne celle du sous-bail ». En l’espèce, le locataire principal avait délivré congé au bailleur pour le 30 juin 2020 et avait dénoncé ce congé à son sous-locataire. Ce dernier avait assigné le locataire principal en paiement d’une indemnité d’éviction, après que le bail commercial avait été tacitement reconduit. La cour a jugé que le point de départ du délai de prescription biennale est fixé à la date pour laquelle le congé a été donné. Cette solution vaut pour l’action en fixation de l’indemnité d’éviction du sous-locataire (CA Metz, 6 février 2025, n° 23/02149, courdecassation.fr).
Cette date correspond en tout état de cause à la date de résiliation du bail principal emportant la résiliation du contrat de sous-location. La cour a en outre relevé que la clause du sous-bail privait le sous-locataire de tout droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux. Cette privation jouait en cas de résiliation du bail principal, et ce « pour quelque raison que ce soit ». Une telle clause ne pouvait, à elle seule, fixer le point de départ du délai de prescription. Elle ne pouvait davantage le fixer à une date antérieure à la résiliation du contrat de sous-location. La question de l’indemnité d’éviction du locataire principal confronté à une sous-location totale a par ailleurs été tranchée le 18 janvier 2023 par la troisième chambre civile.
La Cour a validé les modalités contractuelles de calcul de l’indemnité fondées sur les caractéristiques d’exploitation du sous-locataire, en énonçant que « les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation et, par voie de conséquence, de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-22.209, courdecassation.fr). En l’espèce, la clause litigieuse prévoyait que l’indemnité d’éviction serait calculée en fonction des caractéristiques d’exploitation de la sous-locataire. Elle devait être d’un montant suffisant pour permettre à la locataire principale d’indemniser sa sous-locataire du préjudice subi par celle-ci en raison du non-renouvellement.
La Cour a approuvé les juges d’appel d’avoir retenu que cette clause précisait les modalités de calcul de l’indemnité sans limiter l’indemnisation. Il ne s’agissait pas, en effet, d’une indemnisation forfaitaire. Une telle clause est donc conforme à l’article L. 145-15 du code de commerce, lequel répute non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement institué par le chapitre du bail commercial. Enfin, l’articulation entre la cession du droit au bail et la sous-location commande la détermination de la personne du locataire. La Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 27 mars 2025, que ces deux conventions sont incompatibles sur les mêmes locaux (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963, courdecassation.fr).
Or cette incompatibilité a une incidence directe sur le régime de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, laquelle doit réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle a également une incidence sur la charge des loyers, la sous-location n’établissant de rapport de droit qu’entre le locataire principal et le sous-locataire. Des lors, la rédaction des conventions doit être d’une particulière vigilance. La qualification retenue par les juges commande en effet tant l’opposabilité au bailleur que les droits respectifs des parties à l’indemnité d’éviction et aux sous-loyers.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, entre 2023 et 2026, dessine un régime de la sous-location commerciale à la fois exigeant et nuancé. L’autorisation du bailleur et son concours à l’acte demeurent les conditions de l’opposabilité du sous-bail, mais l’agrément tacite permet de couvrir l’irrégularité. La clause prévoyant une simple notification informative ne peut fonder la résiliation du bail, et la qualification de sous-location est strictement délimitée par la jurisprudence. La mise à disposition assortie de prestations de services à prix global est exclue du champ de l’article L. 145-31 du code de commerce, et le cumul de la cession du droit au bail et de la sous-location sur les mêmes locaux est prohibé. L’action directe du bailleur contre le sous-locataire, fondée sur l’article 1753 du code civil, s’étend à l’ensemble des obligations résultant de la sous-location. Elle demeure toutefois limitée au prix de celle-ci.
La cessation du bail principal entraîne celle du sous-bail. Le sous-locataire ne dispose d’un droit au renouvellement direct qu’à la condition d’avoir été autorisé ou agréé, et dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce. La maîtrise de ces règles, dont l’enjeu économique est considérable pour les bailleurs comme pour les locataires, suppose une analyse précise des clauses du bail. Les avocats du cabinet en droit des baux commerciaux à Paris accompagnent quotidiennement leurs clients dans la sécurisation de ces opérations et la défense de leurs intérêts contentieux.
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