Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les règles de la réparation des désordres affectant un local donné à bail commercial. Une société civile immobilière bailleresse était poursuivie par sa locataire, exploitante d’un commerce de motocycles, à la suite de l’apparition de désordres dans les lieux loués. La locataire demandait la condamnation de la bailleresse à procéder à divers travaux de reprise et sa condamnation solidaire avec l’assureur de celle-ci à l’indemniser des préjudices subis, tandis que la bailleresse réclamait des loyers impayés, la remise en état des lieux et la garantie de son assureur.
La cour d’appel avait retenu l’évaluation proposée par l’expert judiciaire, toutes taxes comprises, et condamné la bailleresse, pour partie solidairement avec l’assureur, au titre des travaux de reprise des conséquences dommageables d’un dégât des eaux et du préjudice de jouissance. La Cour de cassation censure partiellement cette décision sur la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée dans l’indemnité, tout en approuvant le refus de condamner l’assureur à garantir les travaux mis à la charge de son assurée. La cassation prononcée ne remet en revanche pas en cause l’indemnisation du préjudice de jouissance, laquelle se trouve ainsi dissociée du sort des travaux de reprise.
Le contentieux des désordres du local commercial est l’un des plus fréquents du droit des baux, tant la qualité des lieux conditionne l’exploitation du fonds et tant la multiplicité des intervenants complique la liquidation des préjudices. Le bailleur, le preneur, l’assureur et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires s’y trouvent engagés dans des rapports croisés. La présente décision, rendue en formation restreinte et non publiée au Bulletin, n’en offre pas moins une synthèse précieuse des règles applicables à l’assiette de l’indemnité et à la garantie des condamnations.
Ces solutions ne sont pas isolées. Elles prolongent une ligne jurisprudentielle dont la troisième chambre civile a posé les termes en 2021, qu’elle a appliquée au bailleur social en 2023 et qu’elle a consolidée en 2025 dans le contentieux de la copropriété. L’arrêt du 29 janvier 2026 réunit en une seule espèce la question de l’assiette de l’indemnité, celle de la garantie de l’assureur et celle du préjudice de jouissance du preneur, ce qui en fait un point d’observation commode de l’état du droit.
L’analyse de ces trois enseignements commande de distinguer, d’une part, l’assiette de l’indemnité de reprise au regard de la taxe sur la valeur ajoutée, d’autre part, la liquidation des préjudices annexes, qu’il s’agisse de la garantie de l’assureur du bailleur ou de la réparation de la perte de jouissance du preneur.
I. L’assiette de l’indemnité de reprise : la taxe sur la valeur ajoutée au prisme de la réparation intégrale
A. Une règle posée depuis 2021 : la taxe n’entre dans l’indemnité que si elle demeure à la charge du créancier
Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, ainsi que l’énonce l’article 1231-2 du code civil (legifrance.gouv.fr). La réparation du préjudice suppose qu’il n’en résulte pour la victime ni perte ni profit. Or, lorsque l’indemnité allouée doit financer des travaux de reprise, la taxe sur la valeur ajoutée que le créancier versera aux entreprises constitue un élément de la perte si elle demeure définitivement à sa charge. Elle n’en constitue pas un si le créancier, assujetti à la taxe, peut la déduire et la récupérer.
Le risque d’une évaluation erronée est symétrique. Inclure la taxe dans l’indemnité alors que le créancier peut la récupérer l’enrichit d’autant. L’exclure alors qu’il ne peut la récupérer laisse le préjudice incomplètement réparé. La question ne relève donc pas d’une simple technicité fiscale : elle engage le respect du principe de la réparation intégrale, que la troisième chambre civile vise expressément aux côtés des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
La chambre a tiré de ce principe une règle précise dès 2021, dans le contentieux de la réhabilitation d’un immeuble. Elle a retenu que « le principe de la réparation intégrale d’un préjudice suppose la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation des désordres, si cette taxe reste à la charge du créancier de l’indemnité en vertu des règles fiscales, lorsqu’il ne peut la récupérer » (Civ. 3e, 4 mars 2021, n° 19-23.599). La formule subordonne l’inclusion de la taxe dans l’indemnité à une condition expresse : que cette taxe reste à la charge du créancier, parce que les règles fiscales ne lui permettent pas de la récupérer.
L’arrêt du 29 janvier 2026 reprend la même construction au soutien de la cassation prononcée. La Cour énonce que « la réparation du préjudice subi suppose la prise en compte de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation des désordres que si cette taxe reste à la charge du créancier de l’indemnité, qui, non assujetti à la TVA, ne peut la récupérer » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 23-15.292). La comparaison des deux formulations révèle une remarquable stabilité : la règle de 2021, énoncée à propos d’un maître de l’ouvrage, est transposée sans inflexion au preneur à bail commercial.
En l’espèce, la cour d’appel avait fixé l’indemnité due à la locataire du chef des travaux de reprise toutes taxes comprises, en soulignant que la locataire aurait nécessairement à acquitter les taxes pour faire réaliser les travaux. Ce motif ne suffisait pas, dès lors qu’il ne recherchait pas si la locataire, société commerciale, était assujettie à la taxe et pouvait en récupérer le montant. La censure rappelle ainsi que le fait de devoir payer la taxe aux entreprises ne préjuge pas de son caractère définitif pour le créancier de l’indemnité.
B. La recherche exigée du juge et la répartition de la charge de la preuve
La cassation est prononcée pour défaut de base légale : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire justifiait ne pas être assujettie à la TVA et ne pas pouvoir en récupérer le montant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 23-15.292). La formule est doublement instructive. Elle impose au juge du fond une recherche sur l’assujettissement du créancier de l’indemnité, et elle désigne la partie sur laquelle pèse l’obligation de convaincre.
Sur la charge de la preuve, la position de la chambre est constante depuis 2021. La Cour avait alors approuvé une cour d’appel d’avoir retenu « qu’il appartenait au maître de l’ouvrage réclamant une condamnation incluant la TVA de prouver que ses activités professionnelles n’étaient pas soumises à cette taxe, dès lors non récupérable, ce que les caisses ne démontraient pas » (Civ. 3e, 4 mars 2021, n° 19-23.599). Dès lors, celui qui réclame une indemnité toutes taxes comprises supporte la charge de démontrer qu’il ne peut récupérer la taxe, sauf à voir sa condamnation prononcée hors taxe.
La solution a été appliquée au bailleur social en 2023, dans une espèce où la société bailleresse poursuivait son assureur en paiement d’une indemnité incluant la taxe. La Cour a retenu que « la cour d’appel, qui a constaté que la société Domaxis pouvait être assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée au titre d’opérations de construction et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a souverainement retenu, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la quatrième branche et sans inverser la charge de la preuve, que l’intéressée ne démontrait pas ne pas pouvoir récupérer le montant de cette taxe » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-20.429). Par ailleurs, la possibilité d’une déduction de la taxe peut résulter des règles fiscales applicables à une activité accessoire du créancier, sans qu’il soit exigé que celui-ci soit exclusivement assujetti.
La portée probatoire de la règle se mesure au regard de l’office du juge. La cour d’appel ne peut ni présumer que la taxe restera à la charge du créancier, ni présumer le contraire, sans procéder à une recherche fondée sur les données de l’espèce. La censure pour défaut de base légale, en l’absence de toute discussion du fondement de la solution, est la sanction naturelle de cette carence. En conséquence, la détermination de l’assiette de l’indemnité de reprise obéit désormais à un schéma simple : le créancier qui réclame une indemnité incluant la taxe doit justifier qu’elle restera à sa charge, et le juge doit se prononcer sur ce point après avoir mis les parties à même d’en débattre.
II. La liquidation des préjudices annexes : l’assurance du bailleur et la jouissance du preneur
A. L’assureur de responsabilité ne garantit pas l’obligation de faire de son assuré
L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité, selon l’article L. 121-1 du code des assurances (legifrance.gouv.fr). L’indemnité due par l’assureur ne peut dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. Or, la bailleresse demandait à son assureur de la relever et garantir de la condamnation à effectuer, dans les locaux loués, les travaux de réfection du complexe d’étanchéité et de reprise de la découpe du rideau métallique.
La Cour approuve le refus de la garantie : « Ayant énoncé, à bon droit, qu’aucune obligation de faire mise à la charge de l’assuré ne pouvait être garantie par l’assureur et constaté que la bailleresse demandait à voir condamner son assureur à la relever et à la garantir de toute éventuelle condamnation qui serait mise à sa charge, la cour d’appel en a exactement déduit que l’assureur ne pouvait être condamné à garantir la bailleresse de la condamnation de celle-ci à effectuer, dans les locaux loués, les travaux de réfection du complexe d’étanchéité et de reprise de la découpe du rideau métallique évalués par l’expert judiciaire commis en référé à la somme globale de 39 093,93 euros » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 23-15.292). La garantie d’une obligation de faire est ainsi refusée en son principe, alors même que la valeur de cette obligation avait été chiffrée par l’expert.
La solution s’explique par la nature indemnitaire du contrat d’assurance. L’assureur verse une indemnité correspondant au dommage, il n’exécute pas à la place de l’assuré les prestations auxquelles celui-ci est tenu. La distinction est d’importance pratique : la victime du sinistre ne peut obtenir de l’assureur l’exécution en nature des travaux, mais seulement le paiement d’une indemnité, dans les limites des garanties souscrites et dans le respect du principe indemnitaire.
À cet égard, l’étendue de la garantie demeure régie par la police. Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police, selon l’article L. 113-1 du code des assurances (legifrance.gouv.fr). La troisième chambre civile en a fait application dans un contentieux de réhabilitation menée en site occupé, en censurant une clause d’exclusion dont elle a relevé le défaut de précision : « En statuant ainsi, alors que la clause litigieuse, qui ne se référait pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées permettant à l’assuré de connaître l’étendue exacte de sa garantie, ne pouvait recevoir application, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-20.790). Dès lors, si l’obligation de faire échappe par nature à la garantie, l’indemnisation des dommages qu’elle sous-tend peut être recherchée dans le cadre contractuel défini par la police.
B. Le préjudice de jouissance, réparé intégralement et distinct du sort des travaux
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, selon l’article 1719 du code civil (legifrance.gouv.fr). L’article 1720 du même code ajoute qu’il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (legifrance.gouv.fr).
La chambre a réaffirmé en mai 2026 la force de cette obligation dans un local commercial situé en copropriété : « Il est jugé que cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345) et que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853, publié) » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905). La cour d’appel ayant exonéré les bailleurs au motif de leurs diligences auprès du syndic, la censure était inévitable : « En se déterminant ainsi, sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905).
L’arrêt du 19 juin 2025, auquel se réfère cette motivation, avait déjà précisé le régime des travaux dans les parties privatives et celui de la perte de jouissance. Sur les travaux, la chambre avait posé qu’« il en résulte que, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués », avant de censurer la cour d’appel : « En statuant ainsi, alors qu’une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié). Sur la jouissance, le même arrêt exigeait la réparation intégrale : « En statuant ainsi, alors que la bailleresse, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation, la cour d’appel a violé les textes et principe susvisés » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié).
L’arrêt du 29 janvier 2026 s’inscrit dans cette continuité en dissociant nettement le préjudice de jouissance des chefs cassés. La Cour précise que « la cassation prononcée sur le troisième moyen du pourvoi principal formé par la bailleresse et sur le moyen du pourvoi incident, pris en sa troisième branche, formé par l’assureur, n’entraîne pas la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt les condamnant à payer à la locataire diverses sommes en réparation des préjudices de jouissance subis entre le 30 août 2017 et le 30 juin 2022, qui sont justifiés par des motifs vainement critiqués par les autres moyens et qui ne sont pas dans un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire avec les chefs de dispositif cassés » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 23-15.292). La réparation de la perte de jouissance obéit ainsi à ses propres règles, sans dépendre du sort de la condamnation aux travaux.
La gravité des troubles conditionne l’ampleur de la réparation. La chambre avait validé, dans un chantier de réhabilitation en site occupé, la constatation selon laquelle « ces désordres prolongés avaient causé aux locataires un préjudice de jouissance anormal et d’une particulière gravité constitutif d’un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail » (Civ. 3e, 3 déc. 2020, n° 19-20.790). Il en résulte que la perte de jouissance ne se confond pas avec la simple gêne occasionnelle : elle suppose un trouble d’une certaine intensité, apprécié souverainement par les juges du fond.
Lorsque le désordre prend sa source dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires répond pour sa part de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble. La troisième chambre civile l’a rappelé dans une espèce de dégât des eaux affectant un local commercial en sous-sol : « Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble, et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-22.738). La cour d’appel y avait exonéré le syndicat au motif qu’il ignorait l’existence de la pompe de relevage défaillante, sans rechercher si le fait des bailleurs présentait les caractères de la force majeure.
Le bailleur peut également répondre des troubles causés par un autre locataire de l’immeuble, encore faut-il que le preneur établisse la réalité des troubles invoqués. La chambre l’a rappelé en janvier 2026 en approuvant une cour d’appel qui, « appréciant ainsi souverainement les éléments de preuve soumis à son examen », avait rejeté les demandes de la locataire fondées sur un manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible, faute de preuve datée des agissements imputés à la clientèle d’un commerce voisin (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-12.185).
La répartition des réparations demeure, enfin, un préalable au débat indemnitaire. La cour d’appel qui écarte la demande du preneur doit rechercher si le désordre relevait des réparations locatives, seules mises à sa charge par le bail, comme l’a censuré la chambre dans une espèce où la réparation d’une toiture en verre avait été laissée à la charge du preneur sans cette recherche (Civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-11.851). Le bailleur doit en outre garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même il ne les aurait pas connus lors du bail, selon l’article 1721 du code civil (legifrance.gouv.fr), et il « ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble », ainsi que la chambre l’a jugé à propos d’une clause de renonciation à recours opposée à des preneurs après un incendie (Civ. 3e, 26 janv. 2022, n° 18-23.578).
Conclusion
L’arrêt du 29 janvier 2026 ordonne la réparation des désordres du local commercial autour de trois règles désormais stabilisées. La taxe sur la valeur ajoutée n’entre dans l’indemnité des travaux de reprise que si elle demeure à la charge du créancier, qui supporte la charge de démontrer qu’il ne peut la récupérer. L’assureur du bailleur ne garantit pas l’obligation de faire de son assuré, l’assurance de responsabilité demeurant un contrat d’indemnité. Le préjudice de jouissance du preneur, quant à lui, se répare intégralement, indépendamment du sort des travaux, dès lors que le bailleur a été informé des désordres et que la force majeure n’est pas caractérisée.
Ces solutions confirment la cohérence du contentieux immobilier commercial, entre droit des obligations, droit des assurances et règles fiscales. Leur portée pratique est immédiate pour les bailleurs comme pour les preneurs, dans la conduite des expertises, la formulation des demandes et la détermination des montants réclamés. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans cette jurisprudence de la troisième chambre civile un cadre d’analyse utile aux litiges relatifs à l’état des locaux commerciaux (avocat en droit immobilier).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.