I. La détermination de l’obligation d’assurance du preneur
A. La clause d’assurance : l’étendue des garanties exigées et la justification de la souscription
Le bail commercial ne comporte, en principe, aucune obligation légale d’assurance à la charge du preneur, si bien que la répartition des risques dépend entièrement des stipulations contractuelles. La troisième chambre civile rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en application de l’article 1719 du code civil. Or, la clause d’assurance insérée dans le bail définit l’étendue des garanties que le preneur doit souscrire, de sorte que son contenu commande la solution du litige.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 22 mai 2025, pourvoi n° 23-16.844, fournit une illustration topique de la lecture des clauses d’assurance en matière de bail commercial. La cour d’appel de Douai avait relevé que l’article 17-1 du contrat stipulait que « le preneur devra contracter à ses frais, auprès d’une compagnie notoirement solvable ayant son siège en France ou agréée en France et pour un capital suffisant, une assurance contre les bris de glace, l’incendie, les explosions, le dégât des eaux, pour ses mobilier, matériel, marchandises ainsi que les recours des voisins », le bailleur invoquant le défaut de souscription d’une assurance dégâts des eaux pendant la période courant de février 2016 à novembre 2017, consultable sur le site de la Cour de cassation. La haute juridiction a jugé que la bailleresse, condamnée à indemniser la locataire des conséquences dommageables des inondations, n’apportait pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement ponctuel du preneur tenant au défaut de souscription d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles.
La justification de la souscription constitue un volet essentiel de l’obligation d’assurance, les baux imposant généralement au preneur de rapporter la preuve de la réalité des polices et du paiement des primes. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 13 janvier 2023, RG n° 22/08720, a examiné le cas d’un preneur qui n’avait souscrit une assurance multirisque professionnelle que le 9 juillet 2021, alors que le bail avait été conclu le 15 décembre 2019, en relevant qu’« il n’est justifié d’aucune assurance pour la période antérieure, soit depuis la signature du bail, le 15 décembre 2019 », décision accessible sur le site de la Cour de cassation. Cette décision souligne que la souscription tardive, intervenue à l’expiration du délai d’un mois après la sommation, ne peut couvrir rétroactivement la période antérieure, quand bien même l’attestation produite serait régulière.
La cour d’appel de Montpellier a, par un arrêt du 27 janvier 2026, RG n° 25/03169, précisé les conditions dans lesquelles le défaut de justification d’assurance fait jouer la clause résolutoire, en reproduisant la clause « Assurances » du bail aux termes de laquelle « le « Preneur » souscrira sous sa seule responsabilité avec effet au jour de l’entrée en jouissance, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après, et en maintiendra la validité pendant toute la durée des présentes », décision consultable sur le site de la Cour de cassation. La société locataire, dont la police avait été résiliée par l’assureur à la suite d’un incendie survenu le 4 avril 2024, n’avait pu justifier d’une assurance en cours de validité pendant le délai d’un mois courant à compter du commandement du 3 juin 2024, le local n’étant pas assuré entre le 5 juin et le 21 septembre 2024.
La cour a retenu que « l’absence de couverture assurantielle ne pouvant être régularisée a posteriori », la demande de délais rétroactifs était sans objet, dès lors que le local loué n’avait pas été assuré pendant la période d’un mois impartie par le commandement. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant remplies le 4 juillet 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur devenu occupant sans droit ni titre étant redevable d’une indemnité d’occupation et passible d’expulsion, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la date des faits.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans son arrêt du 6 novembre 2025, RG n° 24/14131, apporté une précision complémentaire en jugeant que l’obligation d’assurance pèse sur le preneur dès la prise à bail, indépendamment de l’exploitation effective des locaux, décision accessible sur le site de la Cour de cassation. La société preneuse soutenait que le local étant en travaux et non exploité, l’assurance souscrite par la société chargée des travaux était suffisante ; la cour a retenu que « la clause contenue au contrat de bail comporte obligation pour la société preneuse de souscrire une assurance dès la prise à bail, peu importe que les locaux soient exploités ou pas », et que cette assurance concerne les risques locatifs, ce qui ne peut être garanti par une entreprise de travaux.
B. La portée de l’obligation : l’assurance pour compte du bailleur et la clause de renonciation à recours
L’obligation d’assurance du preneur peut être étendue, par stipulation expresse, à la couverture des intérêts du bailleur, qu’il s’agisse de l’assurance du bâtiment souscrite pour le compte du propriétaire ou de l’assurance des risques locatifs assortie d’une clause de renonciation à recours. L’article L. 112-1 du code des assurances dispose que l’assurance peut être contractée pour le compte d’une personne déterminée en vertu d’un mandat, ou pour le compte de qui il appartiendra.
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 20 septembre 2023, RG n° 23/00080, a rappelé que « l’assurance pour compte ne se présume pas et doit être établie, conformément à l’article L. 112-1 du code des assurances », décision consultable sur le site de la Cour de cassation. Une association locataire, placée en liquidation judiciaire, avait fait souscrire par une nouvelle association une assurance contre les risques locatifs, en soutenant qu’il s’agissait d’une assurance pour compte ; la cour a retenu que ni le contrat, ni les quittances, ni l’attestation versés aux débats ne mentionnaient que l’assurance contractée l’avait été pour le compte de la locataire, le contrat ne faisant état d’aucun autre bénéficiaire que le souscripteur.
La cour d’appel d’Orléans a, par un arrêt du 17 mars 2026, RG n° 24/01784, examiné le sort d’un avenant par lequel les parties avaient convenu que « le locataire agissant pour le compte du bailleur devrait également souscrire une police d’assurance garantissant les bâtiments », décision accessible sur le site de la Cour de cassation. L’immeuble loué ayant été détruit par un incendie le 11 février 2019, le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de son action en responsabilité contre la locataire, faute pour l’avenant d’avoir été porté à la connaissance du cessionnaire du fonds lors de la cession intervenue le 17 février 2017, l’acte authentique ne reprenant pas les termes de l’avenant.
La cour a jugé que l’omission de mentionner l’avenant dans l’acte de cession avait eu une conséquence juridique directe, et a retenu la responsabilité délictuelle du notaire rédacteur de l’acte sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce qu’il avait manqué à son devoir d’information et de conseil. S’agissant du préjudice, la cour a rappelé que « seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable », et a indemnisé le bailleur à hauteur de la perte de chance que le locataire assure les bâtiments pour le compte du propriétaire conformément aux termes de l’avenant.
La clause de renonciation à recours insérée dans le bail commercial, qui implique que chacune des parties renonce à exercer un recours contre l’autre et contre son assureur en cas de sinistre, ne peut toutefois exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. L’arrêt de la troisième chambre civile du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-16.844, consacre cette solution en énonçant qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance », arrêt consultable sur le site de la Cour de cassation.
En l’espèce, l’article 8-3-2 du contrat stipulait que « les parties en présence, bailleur et preneur, s’engagent tant pour elles-mêmes que pour leurs assureurs respectifs, à renoncer réciproquement entre elles à l’exercice de tout recours en cas de sinistre, incendie, explosion, dommages électriques et dégâts des eaux ». La haute juridiction a retenu que, les inondations trouvant leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, liés à des désordres structurels du bâtiment, la clause de non-recours n’avait pas pour effet d’exonérer le bailleur de cette obligation.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 6 juillet 2023, RG n° 21/06691, a également délimité la portée des clauses combinant obligation d’assurance et exclusion de réclamation, décision accessible sur le site de la Cour de cassation. L’article 12.1 du bail prévoyait que « le preneur ne pourra faire aucune réclamation, ni demande de réduction de loyer sauf faute ou négligence du bailleur ou défaut de conception », notamment en cas d’humidité, fuites ou infiltrations, « ce dernier devra d’ailleurs s’assurer contre ces risques ». La cour a jugé que ces stipulations ne trouvaient pas à s’appliquer à des désordres de construction, apparus dès l’entrée dans les lieux et relevant des grosses réparations et des garanties légales des constructeurs, le bailleur demeurant tenu de l’obligation de délivrance de l’article 1720 du code civil.
II. La sanction de l’inexécution de l’obligation d’assurance
A. La clause résolutoire : le commandement de justifier de l’assurance et la résiliation de plein droit
L’inexécution de l’obligation d’assurance par le preneur est sanctionnée, lorsque le bail comporte une clause résolutoire, par la résiliation de plein droit du contrat, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté infructueux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, disposait que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La cour d’appel de Montpellier a fait application de ces dispositions dans son arrêt du 27 janvier 2026, RG n° 25/03169, en jugeant que le commandement de payer et de justifier d’une assurance du 3 juin 2024, qui citait expressément la clause résolutoire et le délai d’un mois, avait produit ses effets, la locataire étant demeurée dans l’incapacité de justifier d’une assurance en cours de validité pendant ce délai, décision consultable sur le site de la Cour de cassation. La cour a notamment écarté l’argument de la bonne foi du preneur, qui n’établissait pas s’être rapproché du bailleur pour l’informer des démarches entreprises en vue de souscrire une nouvelle police, la seule justification correspondant à une proposition d’assurance intervenue plus de trois mois après la résiliation.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans son arrêt du 6 novembre 2025, RG n° 24/14131, précisé que les juges saisis peuvent, en accordant des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, mais que ces délais ne peuvent être accordés pour régulariser rétroactivement une absence de couverture d’assurance, décision accessible sur le site de la Cour de cassation. La cour a relevé que la société preneuse avait souscrit une assurance contre les risques locatifs à compter du 9 août 2023, soit postérieurement à la résiliation constatée le 12 juin 2023, et que pour la période antérieure « aucune régularisation n’est envisageable s’agissant de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs portant sur une période déjà échue ».
La cour d’appel de Riom, dans son arrêt du 20 septembre 2023, RG n° 23/00080, a retenu que la clause résolutoire avait produit son effet à défaut pour la locataire d’avoir justifié, dans le délai d’un mois imparti, de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, la souscription d’un contrat par une association tierce étant insuffisante dès lors que l’assurance pour compte ne se présumait pas, décision consultable sur le site de la Cour de cassation. La cour a ainsi confirmé la résiliation de plein droit du bail au 1er juillet 2022, l’expulsion de la locataire devenue occupante sans droit ni titre et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
La cour d’appel de Paris a, dans son arrêt du 13 janvier 2023, RG n° 22/08720, jugé que la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et défaut d’exploitation n’était pas soumise aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce relatives aux délais de paiement, celles-ci n’étant pas applicables lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de respect d’obligations de faire résultant du bail, décision accessible sur le site de la Cour de cassation. La cour a constaté que le local n’avait pas été assuré entre la signature du bail et le 9 juillet 2021 et que l’assurance souscrite avait été résiliée en octobre 2021 pour non-paiement de la cotisation, la souscription tardive n’ayant pas été effectuée dans le délai d’un mois après la sommation.
Par ailleurs, la cour a rappelé qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, le commandement délivré à la locataire devait reproduire le texte de cet article et indiquer le délai d’un mois, la délivrance d’un commandement de payer régulier étant une condition de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette exigence de validité formelle, rappelée par l’ensemble des juridictions du fond, protège le preneur contre une résiliation précipitée de son bail pour défaut d’assurance.
B. L’indemnisation du bailleur : le préjudice, la perte de chance et l’articulation avec l’obligation de délivrance
Lorsque la clause résolutoire n’est pas stipulée ou n’a pas joué, le bailleur peut solliciter l’indemnisation du préjudice résultant du défaut d’assurance du preneur, à charge pour lui de démontrer l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement contractuel. L’arrêt de la troisième chambre civile du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-16.844, subordonne ainsi l’indemnisation du bailleur à la démonstration d’un préjudice certain, la cour ayant retenu que le bailleur n’apportait pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement ponctuel du preneur, dès lors que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, arrêt consultable sur le site de la Cour de cassation.
La cour a en effet observé que si des dégâts des eaux étaient à déplorer, il avait été démontré que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué, le défaut d’entretien des canalisations ou des descentes d’eau pluviales n’étant pas la cause des dégâts constatés. Il en résulte que la souscription d’une assurance de choses couvrant le dégât des eaux n’aurait pas eu pour conséquence de dispenser le bailleur de sa propre responsabilité, la garantie de l’assureur ne constituant pas une cause d’exonération de l’obligation de délivrance.
La réparation du préjudice du bailleur peut également prendre la forme de l’indemnisation d’une perte de chance, ainsi que l’illustre l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans du 17 mars 2026, RG n° 24/01784, décision accessible sur le site de la Cour de cassation. Le bailleur, dont l’immeuble avait été détruit par un incendie alors que le preneur n’avait pas souscrit l’assurance du bâtiment prévue par l’avenant, a été indemnisé de la perte de chance que le locataire assure les bâtiments pour le compte du propriétaire, la présence de l’obligation dans l’acte de cession n’ayant pas garanti que l’assurance serait souscrite, de sorte que la perte de chance ne pouvait porter sur l’intégralité du préjudice résultant du sinistre.
La cour d’appel de Versailles a, dans son arrêt du 6 juillet 2023, RG n° 21/06691, confirmé l’indemnisation du preneur pour trouble de jouissance consécutif à des désordres d’infiltration, malgré les clauses du bail relatives à l’obligation d’assurance et à l’exclusion des réclamations, décision consultable sur le site de la Cour de cassation. La cour a retenu que les désordres, qui ne constituaient pas de simples fuites ou infiltrations mais des défauts de construction affectant la structure du bâtiment, relevaient des grosses réparations et des garanties légales des constructeurs, de sorte que les clauses d’exonération ne trouvaient pas à s’appliquer et que le bailleur, tenu de l’obligation de délivrance, devait réparer intégralement le préjudice de jouissance de la locataire.
La sanction du défaut d’assurance doit ainsi être articulée avec l’obligation de délivrance du bailleur, qui constitue une obligation essentielle du contrat. En conséquence, la clause de non-recours ne peut avoir pour effet de transférer au preneur la charge des désordres relevant de l’obligation de délivrance, et le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d’assurance pour s’exonérer de sa propre responsabilité. A cet égard, la répartition contractuelle des risques d’assurance ne modifie pas le régime légal de l’obligation de délivrance, dont l’article 1719 du code civil fait une obligation du bailleur.
Le recours de l’assureur du bailleur, subrogé dans les droits de son assuré en application de l’article L. 121-12 du code des assurances, peut être exercé à l’encontre du preneur dont la responsabilité est engagée pour défaut d’assurance, sous réserve de la démonstration d’un manquement contractuel en lien causal avec le préjudice. Des lors, la stipulation d’une clause de renonciation à recours, qui implique les assureurs respectifs des parties, constitue un instrument de sécurisation des relations locatives, dont la portée demeure limitée par le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance du bailleur.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel rendues entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent de l’obligation d’assurance du preneur dans le bail commercial. La clause d’assurance, dont l’étendue est déterminée par la volonté des parties, impose au preneur de souscrire les garanties prévues au contrat et d’en justifier la réalité et le maintien pendant toute la durée du bail, la souscription tardive ou par un tiers ne pouvant suppléer le défaut de justification dans le délai du commandement. Or, l’inexécution de cette obligation expose le preneur à la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, dont les conditions de mise en œuvre sont strictement encadrées par l’article L. 145-41 du code de commerce, et à l’indemnisation du bailleur lorsqu’un préjudice certain et un lien de causalité sont démontrés. En conséquence, la vigilance des parties dans la rédaction de la clause d’assurance et la rigueur du preneur dans la justification de la souscription conditionnent la sécurité des relations locatives, tandis que l’obligation de délivrance du bailleur demeure, en toute hypothèse, la pierre angulaire du contrat de bail commercial. Pour toute question relative à la rédaction de votre bail commercial ou à la mise en œuvre de votre clause d’assurance, l’expertise d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser vos intérêts.
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