Le mur de soutènement, ouvrage destiné à retenir les terres d’un fonds surplombant un fonds inférieur, figure parmi les sources les plus fréquentes de litiges entre propriétaires voisins. Son effondrement engage des sommes considérables, comme l’illustrent les décisions récentes des juridictions du fond, et la question de l’identité de son propriétaire commande la répartition des charges d’entretien et de reconstruction. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a dégagé, depuis 2020, un ensemble de principes qui mérite une présentation systématique, d’autant que les juridictions du fond en font une application régulière et parfois contrastée.
Deux séries de questions se posent à l’égard de ces ouvrages, dont la particularité tient à leur fonction, qui est de contenir un dénivelé plutôt que de clore un héritage. Il faut d’abord déterminer à qui appartient le mur, la réponse conditionnant l’obligation d’entretien et la charge des travaux de réparation ; il faut ensuite déterminer sur quel fondement le propriétaire du fonds inférieur peut obtenir réparation lorsque l’ouvrage s’effondre sur son terrain, et selon quelles modalités le juge peut ordonner la remise en état. La troisième chambre civile, saisie à de nombreuses reprises de ces questions, a consacré une présomption d’appartenance au profit du propriétaire des terres soutenues, dont l’articulation avec la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil a été précisée en 2022, tandis que les juridictions du fond appliquent les articles 1244 et 1242 du code civil selon la nature de l’ouvrage en cause.
L’examen de ces deux séries de questions, auquel il sera procédé successivement, permettra de mesurer la portée pratique d’une jurisprudence que la cour d’appel de Riom a récemment appliquée par un arrêt du 28 avril 2026 et que le tribunal judiciaire de Dijon a mobilisée dans un jugement du 14 octobre 2025. A cet égard, la diversité des situations factuelles, de la parcelle en pente du département du Gard aux copropriétés édifiées à flanc de colline, témoigne de l’importance économique et sociale d’un contentieux que les acquéreurs de terrains en surplomb gagneraient à anticiper.
I. La détermination de la propriété du mur de soutènement : la présomption d’appartenance et ses limites
La question de la propriété du mur de soutènement se résout, selon la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, par l’application d’une présomption d’appartenance au profit du propriétaire des terres que l’ouvrage soutient. Cette présomption, dont le fondement réside dans la nature même des choses, puisqu’il serait illogique d’imposer à un propriétaire la charge d’un ouvrage qui ne sert pas son fonds, s’articule toutefois avec le titre de propriété et avec le régime de la mitoyenneté, dont les juridictions ont dû tracer les frontières.
A. La présomption d’appartenance au propriétaire des terres soutenues et la charge de l’entretien
La troisième chambre civile a énoncé, par un arrêt du 12 octobre 2022, que « un mur de soutènement est présumé appartenir exclusivement à celui dont les terres sont maintenues par l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 21-21.841, lien Judilibre). En l’espèce, des acquéreurs d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement, surplombant d’environ trois mètres la parcelle voisine, avaient été condamnés en référé à remédier au risque d’effondrement du mur séparant les deux fonds ; ils recherchaient ensuite la garantie du vendeur, du notaire et du géomètre-expert, en soutenant que le vendeur était demeuré propriétaire de l’ouvrage. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel de Riom d’avoir retenu que la présomption n’était « pas combattue par un titre contraire » et que « la nature même des lieux, que les acquéreurs avaient eu tout loisir d’examiner avant la vente, ne permettait pas de prouver une volonté contraire des parties ».
Cette solution présente une portée pratique considérable pour la vente des terrains en surplomb, car elle fait peser sur l’acquéreur de la parcelle surélevée, dès lors que le mur retient les terres de son fonds, la charge de son entretien et de sa réfection, sauf stipulation contraire du titre. En conséquence, celui qui acquiert un terrain dont le niveau excède celui du fonds voisin doit examiner avec attention le règlement de lotissement, le plan de bornage et les annexes de son acte, la mention d’un mur en limite pouvant suffire à emporter son inclusion dans le lot vendu. La jurisprudence des usages locaux renforce encore cette solution, la troisième chambre civile ayant, par un arrêt du 13 avril 2022, censuré une cour d’appel qui avait écarté le recueil officiel des usages locaux du département du Gard, aux termes duquel « le mur séparant deux propriétés de niveaux différents est présumé, sauf titre contraire, appartenir au terrain le plus élevé qu’il soutient » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-13.257, lien Judilibre).
Dans cette espèce, le mur litigieux, constitué de pierres sèches, s’était effondré sur la parcelle inférieure, et les époux propriétaires du fonds surplombant avaient procédé à des apports de terre et à des enrochements accusés d’avoir aggravé la poussée exercée sur l’ouvrage. La cour d’appel de Nîmes avait retenu la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil, au motif que les clapas de garrigue étaient présumés mitoyens, « peu important à cet égard qu’il ait une fonction de soutien des terres ». La Cour de cassation a cassé cette décision au visa de l’article 455 du code de procédure civile, faute de réponse aux conclusions relatives aux usages locaux, lesquels font peser l’entretien « jusqu’au niveau de son fonds » sur le propriétaire du fonds supérieur. Or, cette décision illustre la tension entre la présomption de mitoyenneté, qui gouverne les murs de séparation, et la présomption d’appartenance, qui gouverne les ouvrages de soutènement, tension que la jurisprudence de 2022 a entendu résoudre en faveur de la seconde.
B. La frontière avec la mitoyenneté : l’exclusion de principe et l’exception de l’usage commun
La troisième chambre civile a nettement distingué le mur de soutènement du mur de clôture, en jugeant, par un arrêt du 26 janvier 2022, que « la présomption de mitoyenneté des murs de séparation n’est pas applicable au mur de soutènement » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-14.580, lien Judilibre). En l’espèce, des propriétaires de parcelles dans un lotissement demandaient la démolition d’un mur de soutènement édifié en limite séparative et empiétant, en sommet, sur leur fonds ; la cour d’appel de Fort-de-France avait écarté leur demande au motif que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil faisait naître un doute sur le caractère privatif du mur. La Cour de cassation a censuré cette analyse, le visa de l’article 653 ne pouvant servir à protéger l’ouvrage dont la démolition était demandée dès lors qu’un mur de soutènement n’entre pas dans la catégorie des murs de séparation présumés mitoyens.
Or, cette exclusion de principe connaît une exception, dégagée par un arrêt du 11 mai 2022, aux termes duquel « un mur de soutènement pouvait être mitoyen pour la portion à usage commun des deux voisins » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-22.840, lien Judilibre). Dans cette espèce, le mur litigieux assurait à la fois le soutènement d’un chemin communal et la clôture de la propriété des consorts, et soutenait également un ancien bassin leur appartenant ; la commune soutenait que le régime de la mitoyenneté ne pouvait s’appliquer à une dépendance du domaine public. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, retenant que la cour d’appel, « sans faire application de la présomption de l’article 653 », avait pu déduire de l’usage partagé de l’ouvrage sa qualification de mur mitoyen. Des lors, la mitoyenneté d’un mur de soutènement ne peut résulter que de la démonstration d’un usage commun effectif, et non d’une simple présomption légale.
Les juridictions du fond appliquent aujourd’hui cette distinction avec rigueur, comme en témoigne le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 14 octobre 2025, qui a qualifié de mur de soutènement un mur en pierres séparant deux parcelles dont l’une surplombait l’autre, en relevant qu’« un mur de soutènement appartenant exclusivement » au propriétaire des terres soutenues « dont il retient les terres » ne pouvait être regardé comme mitoyen, faute d’usage commun (TJ Dijon, 14 oct. 2025, n° 22/00846, lien Judilibre). Le tribunal a souligné, à cet égard, que l’installation d’une clôture à barbelés sur la parcelle supérieure démontrait que le mur ne suffisait pas à assurer la clôture entre les héritages, et que la parcelle inférieure était parfaitement visible depuis la parcelle supérieure, ce qui excluait toute fonction de clôture. Par ailleurs, la qualification de l’ouvrage emporte une conséquence directe sur la charge de sa reconstruction, le propriétaire des terres soutenues étant seul tenu de remettre l’ouvrage en état.
II. La responsabilité en cas d’effondrement et l’office du juge dans la réparation
Lorsque le mur de soutènement s’effondre, la victime, propriétaire du fonds inférieur, dispose de plusieurs fondements pour obtenir réparation, selon la nature de l’ouvrage et la qualité de son propriétaire. La jurisprudence distingue la responsabilité de plein droit du propriétaire du bâtiment en ruine, fondée sur l’article 1244 du code civil, de la responsabilité du fait des choses, fondée sur l’article 1242 du même code, sans préjudice de la responsabilité décennale des constructeurs lorsque l’ouvrage a été réalisé dans le cadre d’une opération de construction. La réparation, quant à elle, obéit au principe de la réparation intégrale, le juge disposant d’un pouvoir étendu pour ordonner la remise en état sous astreinte et pour apprécier l’utilité des ouvrages de substitution.
A. Les fondements de la responsabilité : la ruine du bâtiment et la garde des choses
L’article 1244 du code civil dispose que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». La cour d’appel de Riom a fait une application directe de ce texte dans son arrêt du 28 avril 2026, en retenant la responsabilité pleine et entière du propriétaire d’un mur de soutènement long d’environ soixante mètres, qui s’était partiellement effondré sur la propriété voisine après des travaux de terrassement réalisés par le fonds inférieur (CA Riom, 28 avr. 2026, n° 24/01046, lien Judilibre). La cour a relevé que l’ouvrage, construit par son propriétaire sans recours à un professionnel, présentait des défauts majeurs de conception et de réalisation, le ferraillage étant insuffisant et la profondeur d’ancrage inférieure aux recommandations de garde au gel, et en a déduit que « le décaissement réalisé par les époux [K] sur leur propre terrain ne peut pas être considéré comme une cause exonérante de la responsabilité de M. [S] au titre d’un vice de construction de l’ouvrage selon l’article 1244 du code civil ».
Or, cette décision, qui alloue au fonds inférieur une indemnité de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la cause déterminante du sinistre, le comportement du voisin n’étant susceptible d’exonérer le propriétaire que s’il constitue une cause directe du dommage et non un simple élément aggravant. A cet égard, la troisième chambre civile a fait application de la même logique dans l’ordre de la construction, en jugeant, par un arrêt du 23 septembre 2020, qu’une cour d’appel ne pouvait retenir l’acceptation délibérée des risques par le maître de l’ouvrage comme cause étrangère exonératoire sans rechercher si « le comportement du maître de l’ouvrage était la cause directe des désordres de nature décennale » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-13.890, lien Judilibre). Dans cette affaire, des glissements de terrain et des coulées de boue étaient survenus après deux épisodes pluvieux dans un ensemble de vingt-quatre villas édifiées à flanc de colline, faute de travaux de soutènement des talus, malgré les alertes du bureau de contrôle technique, et la responsabilité de plein droit des constructeurs, fondée sur l’article 1792 du code civil, avait été écartée au bénéfice du maître de l’ouvrage professionnel.
Lorsque le mur ne constitue pas un bâtiment au sens de l’article 1244, la victime doit se tourner vers la responsabilité du fait des choses, dont le premier alinéa de l’article 1242 du code civil dispose que « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Le tribunal judiciaire de Dijon, dans son jugement du 14 octobre 2025, a ainsi jugé qu’un mur de soutènement formé de pierres sèches, sur lesquelles trois rangées de moellons de ciment avaient été ajoutées, ne constituait pas un bâtiment au sens de l’article 1244, de sorte que « les consorts [G] sont bien fondés à agir sur le fondement de l’article 1242 du code civil », en rappelant qu’« une chose inerte ne peut être l’instrument d’un dommage si la preuve n’est pas rapportée qu’elle occupait une position anormale ou qu’elle était en mauvais état » (TJ Dijon, 14 oct. 2025, n° 22/00846, lien Judilibre). La démonstration du mauvais état de l’ouvrage et du défaut d’entretien de son propriétaire, lequel avait laissé le mur se dégrader sans procéder aux réparations nécessaires, a suffi à engager sa responsabilité.
Par ailleurs, l’effondrement d’un mur de soutènement peut engendrer des litiges portant sur les modalités mêmes de la remise en état, comme l’illustre l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2024, qui a précisé l’articulation entre la servitude légale d’écoulement des eaux et le droit de propriété du fonds inférieur (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n° 22-23.976, lien Judilibre). Après l’effondrement d’un mur érigé en contrebas d’un fonds, à la suite de fortes pluies, et la réalisation des travaux de réfection, le propriétaire du fonds supérieur avait fait installer une pompe de relevage des eaux pluviales et reprochait au fonds inférieur son refus de laisser poser une canalisation enterrée sur son terrain. La Cour de cassation, au visa des articles 544, 640 et 1240 du code civil, a jugé que « ne commet pas de faute au sens du cinquième de ces textes le propriétaire du fonds inférieur qui s’oppose à la réalisation sur celui-ci d’un ouvrage destiné à permettre, au profit du fonds supérieur, l’exercice de la servitude naturelle d’écoulement des eaux le grevant par application du quatrième », dès lors qu’« une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui ».
B. La réparation : la remise en état, l’astreinte et la garantie d’assurance
La réparation du dommage causé par l’effondrement d’un mur de soutènement obéit au principe de la réparation intégrale, le juge disposant d’une marge d’appréciation dans le choix des modalités de remise en état. Le tribunal judiciaire de Dijon a ainsi condamné le propriétaire des terres soutenues « à reconstruire à l’identique le mur de soutènement », dans un délai de huit mois, « et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour pour une durée de quatre mois », tout en allouant aux victimes une somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de jouir intégralement de leur parcelle pendant plus de six ans (TJ Dijon, 14 oct. 2025, n° 22/00846, lien Judilibre). La cour d’appel de Riom a, pour sa part, retenu une solution de substitution, en considérant qu’« aucune raison juridique ne permet d’imposer à M. [S] de reconstruire sur son propre terrain un nouveau mur », et en ordonnant la démolition du mur restant, le terrassement des terres et la création d’un talus incliné muni d’un grillage séparatif, « toute autre solution technique propre à supprimer de manière efficace et pérenne tous risques pour la propriété » étant jugée acceptable (CA Riom, 28 avr. 2026, n° 24/01046, lien Judilibre).
L’exécution de ces condamnations est garantie par l’astreinte, dont la troisième chambre civile a précisé le régime dans un arrêt du 13 octobre 2021, en rappelant que « l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 19-26.196, lien Judilibre). Dans cette espèce, des propriétaires avaient réalisé des travaux de terrassement et de surélévation de leur parcelle et construit un mur de clôture, avant d’être condamnés à remettre les lieux en état sous astreinte ; la Cour de cassation a jugé que l’astreinte ne pouvait commencer à courir à compter d’un jugement non assorti de l’exécution provisoire, mais seulement à compter du jour où l’arrêt était devenu exécutoire. Des lors, le créancier de la remise en état doit veiller à la signification régulière du titre exécutoire, le point de départ de l’astreinte étant, sauf décision contraire du juge, celui où l’obligation devient exécutoire.
Enfin, la garantie d’assurance peut jouer un rôle déterminant dans l’indemnisation, la troisième chambre civile ayant rappelé, par un arrêt du 5 novembre 2020, le caractère d’ordre public de l’assurance de responsabilité décennale en matière de construction (Cass. 3e civ., 5 nov. 2020, n° 18-18.341, lien Judilibre). En l’espèce, des désordres étaient apparus en limite de propriété à la suite de la réalisation d’un terrassement de masse et d’un enrochement en surplomb, et les propriétaires, condamnés sous astreinte à démolir et reconstruire la partie du mur de soutènement située sur le fonds voisin, recherchaient la garantie de l’assureur de l’entreprise liquidée, lequel invoquait une clause excluant la réalisation des parois de soutènement autonomes. La Cour de cassation a jugé que « la clause, qui avait pour conséquence d’exclure de la garantie certains travaux de gros œuvre réalisés par la société LSTP dans l’exercice de son activité d’entrepreneur, faisait échec aux règles d’ordre public relatives à l’étendue de l’assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite ».
La frontière entre le mur de soutènement et l’ouvrage de clôture conserve, dans cet ordre d’idées, une importance décisive, puisque la qualification de l’ouvrage détermine l’application de la présomption de mitoyenneté et, partant, la charge des travaux. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 17 septembre 2020, rappelé que la juridiction judiciaire « n’était pas compétente pour ordonner la démolition du mur litigieux à titre de sanction d’une éventuelle inobservation des règles d’urbanisme », lorsque le mur a été édifié en exécution d’un permis de construire et n’a occasionné aucun dommage (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-17.828, lien Judilibre). Cette solution invite le propriétaire du fonds inférieur à fonder son action sur un préjudice réel et actuel, la démolition d’un ouvrage régulièrement édifié ne pouvant être ordonnée à titre de simple sanction d’une irrégularité administrative.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2020 à 2026 dessine, en matière de murs de soutènement, un régime cohérent qui repose sur deux piliers. Le premier pilier est la présomption d’appartenance de l’ouvrage au propriétaire des terres soutenues, laquelle emporte la charge de l’entretien et de la réfection, et qui se concilie avec la mitoyenneté uniquement lorsque l’usage commun de l’ouvrage est démontré ; le second pilier est la responsabilité de plein droit du propriétaire, fondée sur l’article 1244 du code civil lorsque l’ouvrage s’analyse en un bâtiment, et sur l’article 1242 lorsqu’il s’agit d’un mur de pierres sèches, sans préjudice de la responsabilité décennale des constructeurs et des garanties d’assurance d’ordre public.
Or, les décisions récentes des juridictions du fond, de la cour d’appel de Riom au tribunal judiciaire de Dijon, témoignent de l’importance de ces questions dans un contentieux où les enjeux financiers sont considérables, la reconstruction d’un mur pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. En conséquence, le propriétaire d’un fonds en surplomb, comme l’acquéreur d’un terrain en pente, doit s’attacher à vérifier la consistance de son lot, la présence d’un mur en limite et l’état d’entretien de l’ouvrage, et doit, le cas échéant, solliciter une clause d’attribution ou une convention d’entretien propre à écarter la présomption. Des lors, l’intervention d’un conseil avisé en droit immobilier, en amont de l’acquisition comme en aval du sinistre, permet de sécuriser la situation des parties et de prévenir un contentieux dont la jurisprudence récente démontre à la fois la fréquence et le coût.
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