I. La détermination du régime du logement accessoire au bail commercial
A. L’inclusion du logement dans l’assiette du bail commercial : une destination contractuelle soumise au statut
La pratique de la location d’un immeuble comprenant, outre le local d’exploitation, un logement destiné à l’habitation du commerçant demeure répandue, singulièrement dans les fonds de débit de boissons, de boulangerie ou d’hôtellerie. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile soumet un tel ensemble à un régime unitaire, dont la délimitation commande celle des obligations respectives des parties. La question préalable tient à la qualification de la partie d’habitation, qui dépend de la rédaction du bail autant que de la configuration matérielle des lieux.
Lorsque le logement est compris dans l’assiette du bail unique, sa destination d’habitation participe du contrat commercial. La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 11 février 2025, a ainsi rappelé que « le bail consenti à un commerçant sur des locaux distincts, dont une partie seulement sert à l’exploitation du fonds, est un bail indivisible, de caractère commercial pour le tout » (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738). Dans cette espèce, le bail décrivait un bâtiment composé d’un sous-sol affecté au fournil et au laboratoire, d’un rez-de-chaussée de vente et d’un appartement de cinq pièces au premier étage, les parties ayant expressément soumis « pour la totalité » la location au régime du bail commercial, l’appartement étant réservé « à usage d’habitation de l’exploitant » (ibid.).
La même analyse prévaut lorsque la destination d’habitation résulte de la configuration des lieux. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2024, le bail commercial portait sur un immeuble comportant « un rez-de-chaussée à usage commercial et un premier étage à usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650). La cour d’appel de Nîmes, saisie après renvoi, a précisé que l’appartement du premier étage, mentionné dans le bail comme inclus dans son assiette, n’était accessible qu’à partir du local commercial, de sorte qu’« il ne pouvait être donné à bail que simultanément avec le local commercial » (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103).
Cette unité conventionnelle produit un double effet. D’une part, le logement accessoire échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation, dont le champ d’application suppose un contrat distinct portant sur un local d’habitation principal. La cour d’appel de Chambéry a ainsi relevé que « les locaux d’habitation loués accessoirement à un local commercial n’entrent pas dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 » (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738). D’autre part, le preneur commercial ne saurait être privé de la protection que le statut des baux commerciaux attache à l’ensemble loué, la privation du logement pouvant compromettre l’exploitation du fonds au sens de l’article L. 145-1-I-1° du code de commerce.
La soumission de la partie d’habitation au statut emporte des conséquences concrètes sur le sort du bail. Le renouvellement du bail porte ainsi, en principe, sur la totalité des locaux loués, y compris le logement accessoire. Le législateur a toutefois aménagé une faculté de reprise partielle au profit du bailleur, l’article L. 145-22 du code de commerce autorisant le refus de renouvellement « exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint » (ibid.). Cette reprise est subordonnée à la condition que le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux de sa famille (ibid.).
Le texte exclut cependant la reprise dans plusieurs hypothèses. Elle ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement, pas plus qu’elle ne peut être mise en œuvre « lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible » (art. L. 145-22 C. com.). Or, lorsque l’immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut se prévaloir de la reprise que si son acte d’acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement, tandis que le bénéficiaire doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois et pendant une durée minimale de six ans, à défaut de quoi le locataire évincé recouvre un droit à indemnité d’éviction (ibid.).
A cet égard, la configuration matérielle des lieux joue un rôle décisif dans la délimitation de l’assiette soumise au statut. La cour d’appel de Nîmes a ainsi retenu que l’appartement du premier étage, accessible uniquement depuis le local commercial, « ne pouvait être donné à bail que simultanément avec le local commercial », la configuration des lieux constituant « un facteur qui diminue d’autant la valeur locative de l’appartement » (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103). Or, cette circonstance ne saurait dispenser le bailleur de ses obligations, la faiblesse du loyer étant indifférente à l’exigence de décence (ibid.).
Or, cette soumission au statut n’épuise pas la question des obligations du bailleur, qui demeure tenu, sur la partie d’habitation, des obligations essentielles du louage. La détermination de la qualification commande ainsi directement l’étendue des obligations du bailleur, au premier rang desquelles figure la délivrance d’un logement décent.
B. Le logement loué séparément : la condition de nécessité de l’article L. 145-1-I-1° du code de commerce
Lorsque le logement fait l’objet d’un bail distinct du bail commercial, son rattachement au statut suppose la réunion des conditions posées par l’article L. 145-1-I-1° du code de commerce. Selon ce texte, le statut s’applique « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal », les locaux accessoires devant, en cas de pluralité de propriétaires, avoir été « loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe » (ibid.).
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 juin 2024, a fait une application rigoureuse de ce dispositif au logement du gérant d’un fonds de bar-restaurant. Le logement litigieux, loué séparément par l’office public d’habitat, était situé dans la même résidence que le local commercial, une fenêtre de l’appartement donnant sur la réserve du restaurant et le boîtier des caméras de surveillance étant alimenté par son électricité (CA Versailles, 4 juin 2024, n° 22/01402). La cour a néanmoins retenu que la condition de nécessité faisait défaut, dès lors que « la privation de ce local accessoire n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du fonds », la jouissance du logement ne rendant l’exploitation que « plus commode, en facilitant l’ouverture et la fermeture des locaux » (ibid.).
Cette décision rappelle les deux exigences cumulatives qui encadrent la soumission du logement au statut. La nécessité du local accessoire « est appréciée par rapport à l’exploitation du fonds sans considération des possibilités de remplacement, dès lors que celui-ci s’impose pour ne pas compromettre son exploitation » (ibid.), la charge de la preuve pesant sur le preneur qui se prévaut du statut. En outre, la cour a jugé que le gérant d’un bar « n’est pas obligé d’habiter sur place », de sorte que la seule qualité de dirigeant du bénéficiaire du logement ne saurait caractériser la nécessité (ibid.).
Par ailleurs, le logement loué séparément conserve son régime de droit commun, quand bien même il serait accessoire à l’activité. La Cour de cassation a ainsi appliqué l’article 1751 du code civil au logement de fonction d’un salarié, décidant que « le droit au bail du local, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, est réputé appartenir à l’un ou l’autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d’habitation » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 21-17.888). Dans cette espèce, la veuve du salarié, cotitulaire du bail, demeurait en droit d’occuper le logement après le décès de son conjoint, la cessation du contrat de travail ne pouvant fonder la résiliation du bail (ibid.).
Des lors, le régime du logement accessoire se déploie en deux branches distinctes. Le logement compris dans le bail unique participe de la soumission au statut, tandis que le logement loué séparément n’y accède que par la démonstration de sa nécessité pour l’exploitation du fonds. En conséquence, la détermination de la qualification commande directement l’étendue des obligations du bailleur, au premier rang desquelles figure la délivrance d’un logement décent.
II. L’obligation de délivrance d’un logement décent : la portée continue de l’obligation du bailleur et les sanctions de l’indécence
A. L’étendue de l’obligation de délivrance : la décence, l’entretien continu et l’inopérance de la connaissance des lieux
Le bailleur d’un immeuble à usage mixte est tenu, sur la partie d’habitation, de l’obligation de délivrance énoncée à l’article 1719 du code civil. Selon ce texte, le bailleur est obligé « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée et, « s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (ibid.). Cette obligation, essentielle, ne peut être écartée par les clauses du bail, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Chambéry en jugeant que le bailleur ne pouvait « se retrancher derrière les stipulations du bail imposant au locataire de prendre les lieux loués dans leur état actuel » (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738).
La portée de l’obligation ne se limite pas à la délivrance initiale. L’arrêt du 14 novembre 2024 en dessine la dimension continue, la Cour de cassation énonçant que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650). La cour d’appel de renvoi a tiré toutes les conséquences de ce principe en affirmant que « ni la connaissance de l’état des lieux par le preneur, ni la faiblesse du loyer, n’exonère le bailleur de satisfaire à ses obligations » (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103).
Cette obligation revêt, dans la jurisprudence des cours d’appel, la nature d’une obligation essentielle dont l’ordre public protège le preneur. La cour d’appel de Chambéry a ainsi jugé qu’« il s’agit d’une obligation essentielle du bailleur, dont il ne peut s’exonérer par une clause du bail », de sorte que les stipulations par lesquelles le locataire déclarait accepter les lieux en l’état ou supportait la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative étaient inopérantes (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738). La partie d’habitation ne saurait ainsi être sacrifiée à la liberté contractuelle, la décence s’imposant comme un plancher intangible des obligations du bailleur.
Cette construction vaut également lorsque le preneur est une personne morale. La cour d’appel de Chambéry a jugé que « le fait que le locataire commercial soit une société n’a, en outre, pas pour effet de priver son gérant qui habite effectivement dans les lieux de son droit de bénéficier de la délivrance d’un logement décent » (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738). Le statut des baux commerciaux ne dispense ainsi pas le bailleur de ses obligations de droit commun sur la partie d’habitation, dès lors que celle-ci est effectivement utilisée à cette fin.
Le contenu de la décence se mesure aux caractéristiques du logement définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lesquelles portent notamment sur la sécurité physique et la santé des occupants, le clos et le couvert, les installations électriques et de gaz, ou encore l’aération des pièces. La Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 7 décembre 2023, que « tout jugement doit être motivé » et que « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs », censurant la cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions soutenant que l’état de l’installation électrique interdisait la location du logement (Cass. 3e civ., 7 décembre 2023, n° 22-15.648). Or, la vérification de la décence conditionne la perte locative dont le bailleur peut se prévaloir (ibid.).
B. Les sanctions de l’indécence : la mise en conformité, le préjudice de jouissance et la perte du droit aux loyers
L’indécence de la partie d’habitation ouvre au preneur un faisceau de sanctions, dont la première est la mise en conformité du logement. La cour d’appel de Chambéry a ainsi condamné la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires pour que la partie louée destinée à l’habitation réponde aux normes du décret du 30 janvier 2002, sous astreinte de vingt-deux euros par jour de retard passé le délai de six mois (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738). La cour d’appel de Nîmes, sur renvoi de l’arrêt du 14 novembre 2024, a condamné les bailleurs au paiement de la somme de 49 720,67 euros au titre des travaux de remise en conformité du logement indécent, indexée sur l’indice BT01 (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103).
L’indécence engage en outre la responsabilité du bailleur au titre du préjudice de jouissance. La même cour a alloué au preneur une somme de 3 960 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant onze années, le logement demeurant partiellement utilisable comme bureau et entrepôt (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103). La cour d’appel de Chambéry a, pour sa part, fixé le préjudice à une fraction du loyer, soit 220 euros par mois pendant quatre-vingt-dix mois, puis alloué 5 720 euros de dommages-intérêts pour la période postérieure (CA Chambéry, 11 février 2025, n° 22/01738).
La sanction la plus radicale tient à la perte du droit aux loyers. La Cour de cassation, dans un arrêt de section publié au Bulletin, a jugé que le bailleur d’un logement indécent ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers, la cour d’appel ayant « violé les textes susvisés » en allouant une indemnité pour perte de revenus locatifs après avoir constaté que les logements ne répondaient pas « aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.792). La même logique, qui prive le bailleur de sa créance de loyers pour les locaux indécents occupés à titre de résidence principale, irrigue l’ensemble du contentieux de la décence.
Or, le sort du logement accessoire doit également être apprécié au regard des hypothèses où l’occupant ne dispose d’aucun titre. La Cour de cassation a ainsi rappelé que, « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts » (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503). Dans cette espèce, le gérant, occupant sans droit ni titre la partie d’habitation de l’immeuble dont le rez-de-chaussée était donné à bail commercial, était redevable d’une indemnité d’occupation, la nullité du commodat le privant de toute cause de jouissance (ibid.).
Enfin, l’action en paiement des travaux de mise en conformité et des dommages-intérêts relève de la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, qui court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (ibid.). La Cour de cassation, dans l’arrêt du 14 novembre 2024, a écarté le point de départ tiré de la seule signature du bail, les demandes du locataire fondées sur cette obligation « ne sauraient commencer à se prescrire à compter de la date de signature du contrat de bail » compte tenu de l’obligation continue du bailleur (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650).
Par ailleurs, l’office du juge saisi d’une demande fondée sur l’indécence est déterminant dans la répartition des postes de préjudice. La cour d’appel de Nîmes a ainsi arrêté le préjudice de jouissance à trente euros par mois, tenant compte de l’utilisation partielle de l’appartement comme bureau et entrepôt, du moindre intérêt du local d’habitation pour une société exploitant un débit de boissons et de la moindre valeur locative résultant de l’accessibilité par le local commercial (CA Nîmes, 14 novembre 2025, n° 25/00103). La souveraineté des juges du fond dans l’appréciation du quantum ne saurait toutefois conduire à priver le preneur de toute réparation lorsque l’indécence est établie.
La confrontation des deux branches du régime révèle la fonction de la qualification dans la protection du preneur. Le logement compris dans le bail unique bénéficie, sans démonstration supplémentaire, de la plénitude du statut et de l’obligation de délivrance, tandis que le logement loué séparément n’accède au statut qu’au prix de la preuve de sa nécessité. Or, dans les deux hypothèses, la décence de la partie d’habitation demeure une exigence irréductible, dont la sanction s’étend de la mise en conformité à la perte du droit aux loyers.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle se dégage des arrêts rendus entre 2023 et 2025, dessine un régime cohérent du logement accessoire au bail commercial. Le logement compris dans l’assiette du bail unique participe de la soumission au statut des baux commerciaux, tandis que le logement loué séparément n’y accède que sous la double condition de la connaissance du bailleur et de la nécessité pour l’exploitation du fonds. Or, dans toutes les hypothèses, le bailleur demeure tenu de délivrer un logement décent, obligation continue dont la méconnaissance est sanctionnée par la mise en conformité forcée, le préjudice de jouissance et la perte du droit aux loyers. Des lors, la rédaction du bail, la configuration des lieux et l’occupation effective conditionnent l’étendue des droits du preneur, qu’il s’agisse du commerçant, de son gérant ou des membres de sa famille. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris doivent ainsi apprécier, dès la prise à bail, la portée des stipulations relatives à la partie d’habitation et l’incidence des normes de décence sur l’équilibre du contrat.
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