I. Les conditions de l’indemnisation : la régularité de la dépossession et la consistance du bien exproprié
A. La caducité de la déclaration d’utilité publique et l’appréciation de la consistance de la parcelle expropriée
L’indemnisation de l’exproprié suppose, au préalable, la régularité du transfert de propriété opéré au profit de la personne publique expropriante. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 avril 2026 rendu sur deux pourvois joints, que « l’expropriation n’est réalisée que par l’ordonnance d’expropriation qui seule opère le transfert de propriété », de sorte que « le juge de l’expropriation ne peut prononcer le transfert de propriété lorsqu’à la date de son ordonnance, la décision de déclaration d’utilité publique de l’opération est devenue caduque » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.155 et 24-18.498, lien officiel). En l’espèce, la commune s’était pourvue contre l’ordonnance ayant refusé le transfert d’une parcelle au motif que la déclaration d’utilité publique du 5 octobre 2018, fixée pour cinq ans, avait expiré le 15 avril 2024, alors même que le dossier avait été transmis au greffe le 24 juillet 2023, en cours de validité de la déclaration.
La Cour écarte la thèse de la commune selon laquelle la validité de la déclaration d’utilité publique s’apprécierait à la date d’envoi du dossier au greffe. L’article L. 121-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l’acte déclarant l’utilité publique précise le délai accordé pour réaliser l’expropriation, lequel ne peut excéder cinq ans, sous réserve de la prorogation prévue à l’article L. 121-5 du même code, possible pour une durée égale à la durée initialement fixée, sans nouvelle enquête préalable, en l’absence de circonstances nouvelles. Or la Cour retient que le juge de l’expropriation, saisi d’une requête en transfert de propriété, ne peut prononcer l’expropriation postérieurement à l’expiration de ce délai, peu important la date à laquelle il est en mesure de statuer, l’article R. 221-2 du code de l’expropriation n’étant assorti d’aucune sanction. Des lors, la caducité de la déclaration d’utilité publique entraîne celle de l’arrêté de cessibilité, et aucune indemnité ne saurait être due au titre d’une dépossession qui n’a jamais été régulièrement ordonnée.
Cette solution confère une portée décisive au respect des délais de la procédure administrative. La prorogation de la déclaration d’utilité publique constitue en effet la seule voie permettant de remédier à l’expiration du délai initial, et elle suppose une décision de l’autorité compétente antérieure à la caducité. En conséquence, une opération d’expropriation conduite avec lenteur expose l’expropriant au risque de voir refuser le transfert de propriété, et contraint les parties à reprendre la procédure à son stade déclaratif. La rigueur de la Cour de cassation s’explique par la nature du droit en cause : le transfert forcé de propriété ne peut intervenir que dans le cadre strictement fixé par la loi, et toute extension de ce cadre, fût-elle favorable à la personne publique, est exclue.
La détermination de la consistance du bien exproprié conditionne ensuite le quantum de l’indemnité. Par un arrêt du 6 mars 2025, la troisième chambre civile a précisé le périmètre de l’appréciation en cas d’expropriation partielle d’un terrain. Elle a énoncé que « en cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation » (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427, lien officiel). La métropole expropriante soutenait que l’emprise, exclusivement vouée à un usage de voirie et de parking, devait être évaluée en fonction de ce seul usage, et non de la vocation du terrain entier, classé en zone AU1 et destiné à l’habitat.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que la configuration à prendre en considération était celle de la parcelle dans son ensemble, la qualification de l’emprise ne pouvant être détachée de celle du terrain dont elle est issue. En conséquence, l’indemnité principale a été calculée en fonction de la superficie de la seule emprise, mais à partir d’une valeur unitaire déterminée au regard de la parcelle entière. Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui impose de ne prendre en considération que l’usage effectif des immeubles un an avant l’ouverture de l’enquête publique, et de l’article L. 321-1 du même code, aux termes duquel les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La notion de date de référence mérite ici une attention particulière. L’article L. 322-2 du code de l’expropriation précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, mais que, sous réserve des articles L. 322-3 à L. 322-6 relatifs aux terrains à bâtir, est seul pris en considération leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. A cet égard, il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation des biens à cette date, sauf si leur institution révèle une intention dolosive de l’expropriant, et il ne peut être tenu compte des changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux ou par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols. La fixation de l’indemnité s’opère ainsi sur la base d’une photographie juridique du bien arrêtée à une date antérieure à l’enquête, ce qui neutralise l’effet spéculatif de la perspective de l’expropriation.
B. La qualification de terrain à bâtir et l’exigence d’un droit juridiquement protégé
La qualification de terrain à bâtir constitue l’un des enjeux majeurs de la fixation de l’indemnité principale, dans la mesure où elle majore substantiellement la valeur du bien. L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique réserve cette qualification aux terrains situés dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, le cas échéant, un réseau d’assainissement, à condition que ces réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains et de dimensions adaptées à leur capacité de construction. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 8 janvier 2026, la répartition de la charge de la preuve lorsque la qualification n’est contestée qu’au regard de la dimension des réseaux (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-22.726, lien officiel).
La commune expropriante soutenait que la charge de démontrer la qualification de terrain à bâtir, et donc l’adaptation des réseaux, incombait à l’exproprié. La Cour de cassation écarte cette analyse. Elle énonce que, lorsque la qualification n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone d’aménagement concerté, « il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance ». La Cour retient en effet que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone lorsqu’il s’agit d’une opération d’aménagement d’ensemble, et que l’expropriant, seul détenteur des informations sur la capacité des réseaux, est le mieux placé pour rapporter cette preuve.
Par ailleurs, l’indemnisation suppose que la dépossession porte atteinte à un droit juridiquement protégé. Par un arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile a jugé que « seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation », et que « la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation » (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-16.460, lien officiel). En l’espèce, une construction de vingt mètres carrés avait été édifiée sans autorisation sur une parcelle inconstructible, et l’expropriée invoquait la prescription de l’action publique pour obtenir une indemnisation.
La cour d’appel avait fixé des indemnités alternatives, selon que le caractère illégal de la construction serait ou non judiciairement reconnu, sur le fondement de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La Cour de cassation censure cette solution au motif que la prescription éventuelle de l’infraction pénale ne saurait transformer une construction illégale en droit juridiquement protégé. Elle statue sans renvoi et fixe l’indemnité par référence à la seule valeur du terrain nu, soit 5 486,40 euros, démontrant ainsi que l’irrégularité de la construction prive définitivement l’exproprié de toute indemnisation de celle-ci.
Or cette solution doit être rapprochée de la règle, également rappelée par la Cour, selon laquelle les indemnités alternatives de l’article L. 311-8 du code de l’expropriation ne sont prévues que pour les hypothèses de contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants, ainsi que pour les difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité. En l’absence de contestation sérieuse, le juge de l’expropriation doit statuer définitivement sur le quantum, et le mécanisme des indemnités alternatives ne saurait permettre de faire échec à l’exigence d’un droit juridiquement protégé. Des lors, la régularité de la construction au regard des règles d’urbanisme conditionne directement la valeur du bien exproprié, et l’exproprié ne peut tirer aucun avantage de la prescription de l’action en démolition.
II. Les règles de fixation de l’indemnité : la contradiction, les prétentions des parties et les préjudices accessoires
A. Les termes de comparaison contradictoires et l’office du juge en l’absence de réponse de l’exproprié
La fixation de l’indemnité repose sur la comparaison avec des mutations de biens analogues, dont le choix relève du pouvoir souverain du juge de l’expropriation. Par un arrêt du 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement » (Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783, lien officiel). La société expropriée reprochait à la cour d’appel d’avoir pris en considération des termes de comparaison invoqués mais non produits par l’expropriant, en méconnaissance du principe de la contradiction énoncé à l’article 16 du code de procédure civile.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que les termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et les références de publication permettant d’obtenir les actes de mutation auprès du service de la publicité foncière, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé. Or la production de l’acte de vente lui-même n’est pas exigée, contrairement à ce que soutenait l’expropriée. A cet égard, cette solution concilie l’exigence procédurale de la contradiction avec l’impératif d’efficacité de la procédure d’indemnisation, laquelle repose largement sur les données publiques de mutation immobilière.
La portée pratique de cet arrêt est considérable pour l’ensemble du contentieux de l’expropriation. Les termes de comparaison constituent en effet le socle commun des évaluations proposées par l’expropriant, l’exproprié et le commissaire du gouvernement, et leur contestation fonde la plupart des débats relatifs au quantum. En admettant que des références issues de bases publiques, non accompagnées des actes de vente correspondants, puissent être débattues contradictoirement dès lors qu’elles sont suffisamment identifiées, la Cour de cassation renforce la transparence de la procédure tout en préservant son efficacité. En conséquence, la partie qui entend contester un terme de comparaison doit être en mesure d’en discuter utilement, à partir des seules informations de publication, sans pouvoir exiger systématiquement la production des actes.
En conséquence, la détermination de l’indemnité s’opère dans la limite des prétentions des parties. L’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement, et que, si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. La troisième chambre civile a interprété ce texte dans un arrêt du 9 octobre 2025, rendu en matière d’expropriation en Guyane (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-12.637, lien officiel).
L’expropriant reprochait à la cour d’appel d’avoir alloué à l’expropriée, qui n’avait répondu ni aux offres ni à la demande du commissaire du gouvernement, une indemnité supérieure à son offre initiale de 3 819 euros. La Cour de cassation écarte le moyen et consacre la portée de la participation du commissaire du gouvernement, partie à l’instance. Elle retient que « si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement ». Des lors, le silence de l’exproprié ne le prive pas de la possibilité d’obtenir une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, la proposition du commissaire du gouvernement constituant le plafond de l’allocation.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence relative à la limite des prétentions en matière d’expropriation. Le juge ne peut statuer au-delà du quantum de la demande formée par l’exproprié, y compris lorsque la proposition du commissaire du gouvernement lui est supérieure. En revanche, en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de mémoire remis dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11 du code de l’expropriation, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au nombre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci fût-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Or la Cour de cassation a expressément précisé que ce mécanisme s’applique tant à la phase amiable qu’à la phase judiciaire, l’exproprié étant réputé s’en tenir à sa réponse aux offres s’il n’a pas notifié son mémoire en réponse.
B. Les indemnités accessoires : la perte de revenus locatifs, la rétrocession impossible et la prescription quadriennale
L’indemnisation de l’exproprié ne se limite pas à l’indemnité principale de dépossession. Elle comprend notamment l’indemnité pour perte de revenus locatifs, dont la recevabilité en appel a été consacrée par un arrêt du 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296, lien officiel). L’expropriant soutenait que cette demande, formée pour la première fois en cause d’appel, constituait une demande nouvelle irrecevable au regard de l’article 566 du code de procédure civile, qui n’autorise les parties à ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et affirme que « la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, pendant la durée nécessaire à l’exproprié pour acquérir un autre bien et le donner à bail, qui poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation, est l’accessoire de la demande d’indemnité principale de dépossession ». Cette qualification emporte deux conséquences : d’une part, la demande est recevable lorsqu’elle est formée pour la première fois en appel ; d’autre part, elle s’ajoute à l’indemnité principale sans se confondre avec elle. Or la période d’indemnisation court de la dépossession jusqu’à l’acquisition d’un bien de remplacement, ce qui confère à cette indemnité accessoire une importance pratique considérable pour les propriétaires bailleurs expropriés.
A cet égard, la solution du 9 avril 2026 manifeste la volonté de la Cour de cassation d’assurer la réparation intégrale du préjudice de l’exproprié. L’indemnité pour perte de revenus locatifs ne constitue pas un poste autonome de préjudice, susceptible d’être ajouté en appel à la discrétion de l’exproprié, mais l’accessoire naturel de la demande principale de dépossession, dès lors qu’elle poursuit la même fin indemnitaire. En conséquence, la recevabilité de la demande ne se heurte pas à l’effet dévolutif de l’appel, et le juge d’appel peut statuer sur ce chef sans que l’expropriant puisse utilement invoquer l’article 566 du code de procédure civile. Cette lecture, favorable aux expropriés bailleurs, protège la continuité de leurs revenus locatifs dans l’attente de la reconstitution de leur patrimoine.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé les conséquences de l’impossibilité de rétrocession du bien exproprié. L’article L. 421-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ouvre aux anciens propriétaires la faculté de demander la rétrocession des immeubles qui n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue. Dans un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation a jugé que l’impossibilité de rétrocession se résout en dommages-intérêts, et que « la rétrocession n’étant qu’une faculté, sans incidence sur la régularité de l’expropriation, le point de départ de la période préjudicielle est, non pas la date à laquelle le bien a été exproprié, mais celle de l’assignation aux fins de rétrocession, qui constitue la mise en demeure de l’autorité expropriante de restituer son bien à l’exproprié » (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.964, lien officiel).
A cet égard, la perte de plus-value résultant de l’impossibilité de rétrocession est fixée à la différence entre la valeur du bien au jour de l’assignation aux fins de rétrocession et sa valeur au jour de la reconnaissance définitive du droit à rétrocession, le préjudice de jouissance courant sur la même période. La Cour de cassation précise au surplus que la rétrocession ne constitue pas une résolution du transfert de propriété intervenu par expropriation, mais une nouvelle vente opérant sans rétroactivité, qui n’affecte pas l’indemnité précédemment versée à l’exproprié. Enfin, la demande indemnitaire des propriétaires dont les terrains sont frappés d’une servitude d’utilité publique est soumise à la prescription quadriennale des créances sur les personnes publiques. Par un arrêt du 11 septembre 2025, la Cour de cassation a jugé que « l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée n’emportant pas automatiquement, à la différence d’un périmètre de protection immédiate, l’inconstructibilité des parcelles concernées, le point de départ de la prescription quadriennale de la demande d’indemnités dues aux propriétaires ou occupants de ces parcelles est le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle ils ont eu ou auraient dû avoir connaissance des restrictions d’usage résultant de la servitude d’utilité publique les affectant » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-14.398, lien officiel).
Or cette dernière solution précise les rapports entre la prescription quadriennale et l’acte administratif générateur de la créance. La simple création du périmètre de protection, qui ne rend pas nécessairement les parcelles inconstructibles, ne constitue pas en soi le fait générateur de la créance indemnitaire. En conséquence, le point de départ de la prescription doit être fixé au premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les propriétaires ont eu connaissance des restrictions d’usage, et non au jour de l’arrêté préfectoral. La Cour de cassation censure ainsi la cour d’appel de Reims, qui s’était fondée sur un certificat d’urbanisme de 2008 ne mentionnant qu’une servitude de protection des eaux, alors que les parcelles n’étaient devenues inconstructibles qu’en 2017, par l’effet des documents d’urbanisme, et que cette inconstructibilité n’avait été portée à la connaissance des propriétaires qu’en 2016.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, dessine un régime de l’indemnisation de l’exproprié à la fois rigoureux et protecteur. La régularité du transfert de propriété, la consistance de la parcelle entière, la qualification de terrain à bâtir et l’existence d’un droit juridiquement protégé déterminent le périmètre du préjudice réparable, tandis que la contradiction, la limite des prétentions et la participation du commissaire du gouvernement encadrent l’office du juge. En conséquence, l’exproprié doit être particulièrement attentif à la date de validité de la déclaration d’utilité publique, à la qualification de son terrain au regard des réseaux et des documents d’urbanisme, ainsi qu’à la formulation de ses demandes, l’indemnité pour perte de revenus locatifs pouvant être présentée pour la première fois en appel. Des lors, le contentieux indemnitaire de l’expropriation constitue un levier essentiel de la protection du droit de propriété, que les propriétaires concernés gagneront à anticiper avec un conseil expérimenté en droit immobilier.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.