I. L’interruption de la forclusion décennale : l’action du syndicat au service des copropriétaires
A. L’effet interruptif de l’action collective du syndicat sur l’action individuelle du copropriétaire
La responsabilité décennale des constructeurs, consacrée à l’article 1792 du code civil, constitue un régime de responsabilité de plein droit dont la mise en œuvre est enfermée dans un délai impératif. Selon ce texte, « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). L’action du maître de l’ouvrage contre le constructeur doit être exercée, à peine de forclusion, dans le délai de dix ans à compter de la réception des travaux, conformément à l’article 1792-4-1 du même code, aux termes duquel « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux » (article 1792-4-1 du code civil).
Or, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, la répartition des actions entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire pris individuellement soulève une difficulté singulière. L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » et que « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic » (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La question se pose dès lors de savoir si l’action en réparation engagée par le syndicat pour des désordres affectant les parties communes préserve le droit d’agir des copropriétaires pour les préjudices subis dans leurs parties privatives, lorsque ces dommages procèdent d’un même désordre.
La troisième chambre civile a apporté une réponse décisive à cette interrogation par un arrêt du 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324). En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné les constructeurs et leurs assureurs en réparation des désordres affectant les parties communes, et une société civile immobilière, copropriétaire, avait ensuite agi à son tour en réparation des préjudices personnellement subis dans son lot. La cour d’appel avait déclaré l’action du copropriétaire forclose, au motif que celui-ci n’avait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, en énonçant que « l’effet interruptif de forclusion attaché à l’assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires ayant agi en réparation d’un dommage affectant les parties communes bénéficie au copropriétaire agissant en réparation d’un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d’un même désordre, peu important que le copropriétaire n’ait pas été partie à l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324). Cette solution se fonde sur la combinaison de l’article 1792-4-1 du code civil, de l’article 2241 du même code et de l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
La portée de cette jurisprudence doit être mesurée avec exactitude. Le mécanisme interruptif profite au copropriétaire dont le préjudice trouve sa source dans le même désordre que celui ayant fondé l’action du syndicat, quand bien même les dommages affecteraient des parties distinctes, communes pour les uns, privatives pour les autres. Or, la condition de l’identité du désordre est essentielle, car elle borne l’extension de l’effet interruptif. A cet égard, la solution du 7 mai 2025 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large, que la Cour a poursuivi par un arrêt du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379 et 23-20.968), dans lequel elle a jugé que « l’exercice par le syndicat des copropriétaires de l’action collective interrompt l’action individuelle des copropriétaires relative aux mêmes désordres » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379).
Dans cette seconde affaire, des copropriétaires se plaignaient de la fissuration du carrelage de leurs logements, désordre trouvant son origine dans des malfaçons affectant la chape, qualifiée de partie commune spéciale par une interprétation souveraine du règlement de copropriété. La Cour a retenu que le syndicat, qui avait agi en réparation des dommages affectant les parties communes, avait également qualité pour agir en réparation des dommages affectant les parties privatives, dès lors que ces derniers procédaient des mêmes désordres. Elle a ainsi énoncé que « la cour d’appel, qui a constaté que les dommages affectant les carrelages privatifs provenaient en partie de malfaçons affectant les chapes, et donc des parties communes, en a exactement déduit, abstraction faite des motifs surabondants tenant à l’identité des troubles supportés par les copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir tant en réparation des parties communes que des parties privatives » (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379).
Par ailleurs, la même décision rappelle que l’effet interruptif attaché à l’action collective bénéficie aux actions individuelles poursuivant la réparation des mêmes désordres, de sorte que la recevabilité de l’action du copropriétaire se trouve, sur ce terrain, solidaire de celle du syndicat. Des lors, la coordination des actions constitue un enjeu stratégique majeur pour les syndicats et leurs conseils, dont la célérité conditionne la préservation des droits de l’ensemble des copropriétaires. La démonstration du lien entre les désordres affectant les parties communes et ceux affectant les parties privatives est en effet le pivot du mécanisme, et sa carence prive le copropriétaire du bénéfice de l’interruption.
B. Les conditions de la demande en justice interruptive : l’émanation et la destination de l’acte
L’article 2241, alinéa 1er, du code civil énonce que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion » (article 2241 du code civil). L’interruption de la forclusion décennale par la demande en justice est donc, en principe, d’une grande simplicité. Or, la jurisprudence subordonne l’effet interruptif au respect de conditions tenant à la personne du demandeur et à celle du défendeur, dont la méconnaissance fait perdre à l’acte toute efficacité. La troisième chambre civile a rappelé ces exigences à plusieurs reprises au cours de la période 2023-2026, spécialement dans le contentieux de la construction.
Dans un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.495), la Cour a jugé que « pour interrompre ce même délai, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.495). En l’espèce, un maître de l’ouvrage se prévalait, pour échapper à la forclusion de son action en garantie décennale, d’une assignation en référé-expertise délivrée par l’entrepreneur principal et son assureur. La Cour a écarté cette argumentation, en retenant que l’assignation émanant du constructeur, et non du titulaire du droit menacé, était sans effet interruptif à l’égard de l’action du maître de l’ouvrage.
La même exigence d’émanation se retrouve dans la jurisprudence relative aux actions de la victime contre l’assureur du constructeur. Par un arrêt du 9 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-10.405), la troisième chambre civile a rappelé, sur le fondement des articles 2244 et 2270 du code civil applicables en Polynésie française, que « pour interrompre le délai de prescription ou de forclusion, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-10.405). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait assigné en référé-expertise certaines parties, sans appeler à la cause une entreprise, qui lui opposait ensuite la forclusion de l’action engagée à son encontre.
La Cour a censuré la cour d’appel qui avait retenu l’effet interruptif de l’assignation à l’égard de l’entreprise, sans préciser si celle-ci avait été appelée aux opérations d’expertise par le syndicat, ni répondre aux conclusions de l’entreprise soutenant que la première demande financière dirigée contre elle n’était intervenue que plusieurs années plus tard. Cette décision enseigne que la demande en justice ne produit ses effets interruptifs qu’à l’égard des personnes qu’elle vise expressément, et que l’appel en cause du constructeur lors des opérations d’expertise, s’il participe au contradictoire, ne vaut pas nécessairement demande en justice adressée à cette personne au sens de l’article 2241 du code civil.
En conséquence, la stratégie du syndicat des copropriétaires doit intégrer, dès l’apparition des désordres, la détermination rigoureuse des parties à assigner, tant en référé qu’au fond. L’assignation en référé-expertise doit viser l’ensemble des constructeurs et assureurs potentiellement concernés, sous peine de laisser courir la forclusion à leur égard. Or, la diligence requise est d’autant plus grande que la Cour de cassation exerce sur ces questions un contrôle rigoureux, comme l’illustre la cassation prononcée le 9 octobre 2025, la décision attaquée ayant omis de vérifier la destination effective de l’assignation. A cet égard, la vigilance des praticiens s’impose également à l’égard des actes d’expertise, dont la valeur probatoire ne supplée pas l’absence d’acte interruptif régulier.
II. La préservation des recours du syndicat et des copropriétaires : qualité pour agir et action contre les assureurs
A. La qualité pour agir du syndicat et l’action directe contre les assureurs
La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires en matière de garantie décennale a été précisée par une jurisprudence constante, qui articule l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 avec les articles 1792 et suivants du code civil. Le syndicat, représentant de la collectivité des copropriétaires, est recevable à agir en réparation des désordres affectant les parties communes, ainsi que des désordres affectant les parties privatives lorsque ceux-ci sont généralisés et subis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ou trouvent leur origine dans les parties communes, comme l’a rappelé l’arrêt du 5 juin 2025 précité (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379).
La question de la transmission de l’action en garantie décennale aux acquéreurs successifs de l’immeuble a, par ailleurs, fait l’objet de précisions importantes. Dans un arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-22.930), la troisième chambre civile a rappelé que « si l’action en garantie décennale se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-22.930). En l’espèce, un promoteur, vendeur en l’état futur d’achèvement, avait vendu l’ensemble des lots d’un immeuble collectif tout en conservant la qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des constructeurs.
La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir déclaré le promoteur irrecevable à agir contre les constructeurs au titre des sommes qu’il serait exposé à payer aux acquéreurs, dès lors que les actions engagées étaient attachées à la propriété des lots vendus, que le promoteur ne s’était pas réservé de droit d’agir lors de leur vente, et que les acquéreurs avaient eux-mêmes initié une instance à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage. Cette décision illustre la rigueur du contrôle de l’intérêt à agir du maître de l’ouvrage dépossédé de l’immeuble, et rappelle l’importance, pour le vendeur, de se réserver expressément le droit d’agir dans les actes de vente lorsqu’il entend conserver ses recours contre les constructeurs.
Le régime de l’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité du constructeur a, en outre, été précisé par l’arrêt du 9 octobre 2025 précité (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-10.405). La Cour y a jugé que « l’action directe de la victime dirigée contre l’assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à la réparation de son préjudice, n’étant pas soumise à la prescription biennale mais se prescrivant par le même délai que son action contre le responsable » (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-10.405). Le syndicat des copropriétaires victime de désordres peut donc agir directement contre l’assureur de responsabilité du constructeur dans le délai de dix ans de la garantie décennale, sans être enfermé dans la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » (article L. 114-1 du code des assurances).
Le sort de l’assurance dommages-ouvrage obéit, pour sa part, à des règles spécifiques qu’un arrêt du 11 janvier 2023 a utilement rappelées (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-20.418). L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire « une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs » (article L. 242-1 du code des assurances). La Cour y a jugé qu’« après l’aliénation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage », de sorte que le maître de l’ouvrage condamné à réparation des désordres de nature décennale est sans recours ni garantie contre l’assureur dommages-ouvrage, sauf subrogation légale dans les droits de l’acquéreur (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-20.418).
Or, cette solution consacre l’ancrage de la garantie dommages-ouvrage sur la chose, dont le bénéfice suit la propriété de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires, en qualité de représentant des propriétaires successifs, se trouve ainsi titulaire de l’action directe contre l’assureur dommages-ouvrage, dont la garantie fonctionne en dehors de toute recherche de responsabilité. En conséquence, l’architecture des recours du syndicat se déploie sur deux fondements complémentaires : l’action directe contre l’assureur de responsabilité, soumise au délai décennal, et l’action contre l’assureur dommages-ouvrage, fondée sur la police de l’article L. 242-1 du code des assurances, dont les délais de prise de position sont encadrés par le texte.
B. Les actes dépourvus d’effet interruptif : la reconnaissance de responsabilité et la transaction
La forclusion décennale se distingue de la prescription extinctive par son régime, dont l’article 2220 du code civil fixe le principe en disposant que « les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre » (article 2220 du code civil). Il en résulte que les causes d’interruption propres à la prescription, parmi lesquelles figure la reconnaissance de responsabilité, sont sans effet sur le cours du délai de forclusion. L’article 2240 du code civil énonce en effet que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » (article 2240 du code civil), mais cette disposition ne trouve pas à s’appliquer aux délais de forclusion.
La troisième chambre civile a appliqué ce principe au contentieux de la construction dans un arrêt du 17 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-13.305). En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait confié à une entreprise des travaux d’étanchéité, réceptionnés en 2000, puis s’était plaint de désordres. Après une transaction conclue en 2013, aux termes de laquelle l’entreprise devait réaliser des travaux de reprise, le syndicat l’avait assignée en 2014 en réparation de l’exécution défectueuse de ces travaux. La Cour a rappelé que « les actions du maître de l’ouvrage contre le constructeur en réparation des désordres affectant l’ouvrage doivent être exercées, à peine de forclusion, dans le délai de dix ans à compter de sa réception », et que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion des actions du maître de l’ouvrage contre le constructeur en réparation des désordres affectant l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-13.305).
Cette décision comporte un double enseignement. D’une part, l’engagement pris par le constructeur de reprendre les désordres, fût-il formalisé dans un courriel, ne fait pas obstacle à l’acquisition de la forclusion, de sorte que le maître de l’ouvrage doit agir en justice dans le délai de dix ans. D’autre part, la Cour a rappelé que « sauf intention contraire des parties, la transaction n’emporte pas novation », de sorte que la transaction conclue entre le syndicat et l’entreprise ne faisait pas courir un nouveau délai d’action (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-13.305). La transaction, définie à l’article 2044 du code civil comme « un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître » (article 2044 du code civil), ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la forclusion, sauf stipulation expresse.
La même exigence de prudence a été rappelée par l’arrêt du 11 juillet 2024 précité, dans lequel la Cour a retenu que la reconnaissance de responsabilité du constructeur et de son assureur était sans effet sur le cours de la forclusion, en énonçant que « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait n’interrompt pas le délai de forclusion des actions du maître de l’ouvrage contre le constructeur en réparation des désordres affectant l’ouvrage » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.495). La Cour a, en outre, rappelé dans cette décision que l’action directe du maître de l’ouvrage contre le fabricant d’un élément incorporé à l’ouvrage est de nature contractuelle, de sorte que la seule présence d’un contrat d’entreprise entre le maître de l’ouvrage et le constructeur est sans incidence sur la nature contractuelle de cette action directe.
Des lors, la sécurité des droits du syndicat des copropriétaires repose exclusivement sur la demande en justice, dont l’article 2241 du code civil constitue le vecteur, à l’exclusion de tout acte amiable, fût-il accompagné d’une reconnaissance explicite de responsabilité ou d’un engagement de reprise des désordres. La transaction, si elle peut utilement solder une contestation née, doit être rédigée avec la conscience de ses limites : elle ne suspend ni n’interrompt la forclusion, et ne saurait, sans stipulation expresse, faire revivre une action éteinte. Par ailleurs, la qualité d’acte authentique de la transaction n’y change rien, la novation ne se présumant point et la volonté de l’opérer devant résulter clairement de l’acte, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 17 octobre 2024.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de l’interruption de la forclusion décennale dans le contentieux de la construction et de la copropriété. L’action du syndicat des copropriétaires, engagée en réparation des désordres affectant les parties communes, produit un effet interruptif au profit des copropriétaires dont les préjudices procèdent des mêmes désordres, quand bien même ils affecteraient leurs parties privatives, à la condition que le lien entre les désordres soit démontré. Cette solution, consacrée par l’arrêt du 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-19.324) et confirmée par celui du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.379), garantit une articulation efficace des actions collective et individuelles, au service de la préservation des droits de l’ensemble des copropriétaires.
Or, cette efficacité est strictement conditionnée au respect des exigences de la demande en justice, qui doit émaner du titulaire du droit menacé et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.495 ; Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-10.405). En conséquence, les actes amiables, la reconnaissance de responsabilité et la transaction, quelle que soit leur portée contractuelle, demeurent sans incidence sur le cours de la forclusion décennale (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-13.305). Des lors, la vigilance des syndicats et des copropriétaires doit s’exercer dès la réception des travaux, dans la détermination des parties à assigner, dans la conservation des actes interruptifs et dans l’appréciation des garanties mobilisables, à l’égard tant des constructeurs que des assureurs de responsabilité et des assureurs dommages-ouvrage, dont le bénéfice suit la propriété de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-20.418). Le contentieux de la garantie décennale à Paris et le droit de la copropriété mobilisent ces questions dans des affaires où la maîtrise des délais et la qualité des actes déterminent l’issue du litige.
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