I. La prise de possession du bien exproprié : le paiement de l’indemnité et le délai d’un mois
A. Le point de départ du délai : le paiement effectif de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation
L’expropriation pour cause d’utilité publique constitue la privation la plus radicale du droit de propriété, que l’article 545 du code civil encadre en disposant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Le transfert de propriété est prononcé par l’ordonnance d’expropriation, dont l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose qu’« elle éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». Or la prise de possession du bien par l’expropriant n’est pas pour autant immédiate, puisque l’article L. 222-1 du même code énonce que l’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité, ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l’offre d’un local de remplacement. Cette condition de paiement préalable constitue le corollaire du principe posé à l’article 545 du code civil. Le paiement de l’indemnité apparaît ainsi comme la condition de la maîtrise effective du bien par la personne publique.
La troisième chambre civile a tiré de cette architecture un principe essentiel dans un arrêt du 10 juillet 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 24-10.402 FS-B). En l’espèce, l’indemnité de dépossession fixée par un jugement du 13 février 2020 avait été payée le 7 janvier 2021, puis ce jugement avait été frappé d’appel, et la cour d’appel de Bordeaux avait ensuite été elle-même cassée le 8 juin 2023. La cour d’appel saisie de la demande d’expulsion avait débouté l’expropriante au motif que l’indemnité n’avait pas été payée en exécution d’une décision définitive. La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que « le délai d’un mois à partir duquel l’expropriant peut solliciter la libération du local exproprié court à compter du paiement de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation en première instance ou de la consignation autorisée ». Elle précise que le paiement peut correspondre à une indemnité fixée en première instance, peu important qu’elle ne présente pas un caractère définitif, dès lors que l’appel du jugement fixant les indemnités n’est pas suspensif en application de l’article R. 311-25 du code de l’expropriation. Cette solution assure à l’expropriant la réalisation de l’opération d’utilité publique sans attendre l’issue des voies de recours, dont l’effet est exclusivement indemnitaire.
Le sort du bail consenti sur le bien exproprié illustre avec une particulière netteté la répartition des droits entre les parties dans l’intervalle séparant l’ordonnance d’expropriation du paiement de l’indemnité. Dans un arrêt du 29 juin 2022 (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.505), la troisième chambre civile a jugé qu’à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation, « le bail consenti sur le bien exproprié est résilié de plein droit et que, si le locataire se maintient dans les lieux après cette ordonnance, il doit une indemnité d’occupation au propriétaire exproprié jusqu’au paiement ou à la consignation de l’indemnité de dépossession ». Les propriétaires expropriés qui avaient donné leurs parcelles en location revendiquaient les loyers perçus par la commune du Havre, devenue propriétaire par l’effet de l’ordonnance, jusqu’au règlement effectif de l’indemnité intervenu le 19 juillet 2017. La Cour a rejeté leur demande, les biens ayant été libres d’occupation à la date de l’ordonnance, mais elle a consacré au passage la règle de l’indemnité d’occupation due au propriétaire exproprié tant que l’indemnité de dépossession n’a pas été payée ou consignée. Le locataire qui demeure dans les lieux après l’ordonnance n’est donc pas débiteur du loyer, le bail étant anéanti, mais d’une indemnité d’occupation dont le bénéficiaire est l’exproprié.
La sanction de la prise de possession réalisée sans le paiement préalable de l’indemnité est sévère, comme le montre un arrêt du 28 janvier 2021, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 28 janvier 2021, n° 19-21.089 F-P). Deux sociétés civiles immobilières, titulaires d’un bail emphytéotique sur des parcelles expropriées par la commune de Chambéry, sollicitaient l’indemnisation de leur préjudice, la commune ayant pris possession des biens sans avoir offert ni versé ni consigné l’indemnité due. La cour d’appel avait écarté la demande au motif que l’absence d’exécution forcée excluait toute voie de fait et que l’atteinte à un droit réel immobilier ne pouvait être assimilée à une atteinte au droit de propriété. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « la prise de possession intervenue sans fixation ni paiement préalable de l’indemnité d’expropriation constitue une emprise irrégulière qui ouvre droit à indemnisation au profit des titulaires de droits réels immobiliers sur le bien exproprié dont l’expropriant connaissait l’existence ». En conséquence, les emphytéotes, dont le droit avait été éteint par l’ordonnance, conservaient un droit à indemnisation, sans qu’il fût nécessaire de caractériser une voie de fait. Cette solution concilie la rigueur de l’article 545 du code civil avec la protection des titulaires de droits réels, auxquels l’article L. 311-2 du code de l’expropriation impose à l’expropriant d’appeler et de faire connaître sa procédure.
B. La consignation de l’indemnité en cas d’obstacle au paiement et le caractère impératif du délai d’un mois
L’article L. 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique organise la phase finale de la procédure en ces termes : « Dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants. » Le délai d’un mois ne constitue pas un simple délai de grâce offert à l’exproprié, mais la contrepartie de la régularité de l’indemnisation préalable. Sa nature impérative, dont l’article exclut toute modification, même judiciaire, garantit à l’expropriant une prise de possession certaine et rapide, au service de l’intérêt général qui fonde l’opération.
La consignation joue un rôle de substitution lorsque le paiement se heurte à un obstacle. Un arrêt de la formation de section, publié au Bulletin, du 23 septembre 2020 (Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-14.261 FS-P+B+I), en précise la portée en matière de préemption. Après l’exercice du droit de préemption urbain par la communauté urbaine de Lyon, le vendeur avait formé un recours contre l’arrêté de préemption et le prix de vente avait été consigné. La cour d’appel avait retenu l’existence d’un obstacle au paiement justifiant la consignation. Le vendeur contestait cette appréciation, faute pour la collectivité d’avoir établi concrètement le risque de non-restitution. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir souverainement retenu qu’« il existait un risque avéré de non-restitution du prix de vente en cas d’annulation de l’arrêté de préemption par la juridiction administrative, a caractérisé l’existence d’un obstacle au paiement justifiant la consignation du prix de vente ». Le doute sérieux sur le sort des sommes versées constitue ainsi l’obstacle au paiement au sens de l’article R. 323-8 du code de l’expropriation, devenu R. 13-65, et légitime la consignation qui permet à la personne publique de se voir transférer la possession du bien.
La question prioritaire de constitutionnalité a fourni l’occasion d’un arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, rendu en formation de section sous le numéro 25-21.560 FS-D, qui constitue le point d’orgue de cette construction. Une expropriée, dont la parcelle avait été transférée à une société d’économie mixte après consignation des indemnités, contestait la constitutionnalité de l’article L. 231-1 du code de l’expropriation, en ce qu’il imposerait à l’exproprié de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter du paiement ou de la consignation de l’indemnité, sans que ce délai puisse être modifié, y compris par voie judiciaire. La Cour de cassation écarte le caractère sérieux de la question, au terme d’un raisonnement en trois temps, en énonçant que « l’ordonnance d’expropriation ayant pour effet d’éteindre, à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés, la disposition critiquée, qui organise la seule prise de possession du bien par l’expropriant, ne prive pas l’exproprié de son droit de propriété, qui a cessé à la date du prononcé de l’ordonnance ». Elle rappelle d’abord que l’ordonnance d’expropriation ayant pour effet d’éteindre les droits réels et personnels sur l’immeuble, la disposition critiquée ne prive pas l’exproprié d’un droit de propriété qui a cessé à la date du prononcé de l’ordonnance. Elle relève ensuite que la possibilité de prendre possession du bien un mois après le paiement ou la consignation de l’indemnité fixée en première instance, y compris en cas d’appel, est justifiée par l’impératif d’intérêt général de mener à bien les procédures dans un délai raisonnable. Elle souligne enfin que la personne publique est tenue à une obligation de relogement envers les occupants de bonne foi, dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme et L. 423-2 à L. 423-5 du code de l’expropriation, et que l’expulsion ne peut être ordonnée que par le juge de l’expropriation, tenu de vérifier la réunion de l’ensemble des conditions de la prise de possession. En conséquence, le non-lieu à renvoi confirme la conformité du délai d’un mois aux articles 2, 16 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.
La consignation trouve encore un prolongement dans l’article L. 331-3 du code de l’expropriation, qui régit la situation où l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation est frappée d’appel. En présence d’indices sérieux laissant présumer que l’expropriant ne pourrait recouvrer les sommes qui lui seraient dues en restitution, celui-ci peut être autorisé par le premier président de la cour d’appel à consigner tout ou partie du montant de l’indemnité supérieur à ce qu’il avait proposé, et « cette consignation vaut paiement de ce surplus ». La prise de possession intervient alors selon les modalités définies à l’article L. 231-1. L’articulation de ces textes, mise en évidence par l’arrêt n° 24-10.402 du 10 juillet 2025, confirme que le point de départ du délai d’un mois ne dépend ni du caractère définitif du jugement fixant l’indemnité, ni de l’issue des recours, mais de la seule réalisation effective du paiement ou de la consignation autorisée.
II. Le départ de l’exproprié et des occupants : le relogement et les garanties procédurales
A. L’obligation de relogement : la notification des offres et la réputation d’acceptation
L’expulsion de l’exproprié et des occupants est étroitement encadrée par l’obligation de relogement qui pèse sur la personne publique. Or cette obligation ne constitue pas une simple exigence formelle, dont la méconnaissance serait dépourvue de sanction. L’article L. 423-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que, s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré « par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré », l’article L. 314-7 du code de l’urbanisme précisant que toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance et que « l’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre ». Le relogement n’est donc pas une simple faculté laissée à l’appréciation de l’occupant, mais un mécanisme impératif dont la mise en œuvre conditionne la régularité de l’expulsion.
L’arrêt n° 24-10.402 du 10 juillet 2025 apporte sur ce point un enseignement décisif. L’expropriante avait adressé à l’expropriée six propositions de relogement, qu’aucune des parties ne prétendait avoir été acceptées ou validées. La cour d’appel avait déduit de cette absence d’acceptation que les conditions légales de l’expulsion n’étaient pas réunies. La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher si l’expropriée avait fait connaître ses refus dans le délai de deux mois », privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 314-7 du code de l’urbanisme et L. 423-2 et L. 231-1 du code de l’expropriation. Le silence de l’occupant pendant deux mois emporte acceptation de l’offre, de sorte que l’expropriant qui a notifié des offres en temps utile est réputé avoir satisfait à son obligation de relogement, alors même que l’occupant n’a pas expressément consenti. Cette réputation d’acceptation constitue un mécanisme protecteur de la fluidité des opérations d’aménagement, dont la Cour de cassation garantit l’effectivité.
La protection des occupants évincés ne se limite pas au relogement, puisqu’ils bénéficient en outre de droits de priorité et de préférence. Un arrêt du 13 juin 2019, rendu en formation de section (Cass. 3e civ., 13 juin 2019, n° 18-13.292 FS-D), a été rendu dans une procédure d’expropriation d’un immeuble insalubre menée par la commune de Nanterre, dont une occupante contestait l’expulsion. La cour d’appel avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de l’occupante tendant à voir ordonner sous astreinte la reconnaissance de son droit de priorité et de préférence, au motif que cette demande ne résultait pas des textes applicables. La Cour de cassation casse l’arrêt en énonçant que « l’occupant exproprié en vertu de la procédure spéciale d’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine bénéficie des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L. 423-1 à L. 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». L’article L. 314-2 du code de l’urbanisme précise d’ailleurs que tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement et qu’ils bénéficient de ces droits de priorité et de préférence, « même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires ». La qualité d’occupant suffit donc à ouvrir ces prérogatives, dont l’effectivité est garantie par le contrôle du juge de l’expropriation.
B. L’office du juge de l’expropriation et l’indemnisation des titulaires de droits
L’expulsion de l’exproprié n’est pas laissée à l’initiative de l’expropriant, mais demeure subordonnée au contrôle du juge de l’expropriation. L’arrêt n° 25-21.560 du 18 juin 2026 le rappelle en relevant que, conformément à l’article R. 231-1 du code de l’expropriation, l’expulsion ne peut être ordonnée que par le juge de l’expropriation, tenu de vérifier la réunion de l’ensemble des conditions auxquelles est soumise la prise de possession du bien par l’expropriant, tenant notamment au paiement des indemnités ou à leur consignation, celle-ci ne pouvant valoir paiement que si elle est autorisée par le premier président de la cour d’appel dans les conditions de l’article L. 331-3. Par ailleurs, la même décision souligne que l’acte déclaratif d’utilité publique, l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation sont susceptibles de recours, et qu’à défaut d’accord amiable les indemnités sont fixées par le juge de l’expropriation. En conséquence, ni les modalités de la prise de possession ni le caractère non modifiable du délai d’un mois ne sont susceptibles de porter atteinte au droit de propriété ou au droit à un recours juridictionnel effectif de l’exproprié, qui dispose de voies de droit préalables et complètes.
La protection de l’exproprié se prolonge dans le règlement des intérêts dus sur l’indemnité, dont l’arrêt du 9 avril 2026 (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-11.582) précise les contours. Un titulaire d’un droit d’usage de l’eau fondé en titre, évincé par Electricité de France à la suite du renouvellement d’une concession, se plaignait de n’avoir été réglé que quatorze ans après la prise de possession, et demandait le paiement d’intérêts au taux légal à compter de la date d’éviction, sur le fondement de l’article R. 324-14 du code de l’expropriation. La cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que l’expert avait intégré dans l’indemnisation le coût du temps, par l’application d’un taux d’inflation et d’un taux d’actualisation. La Cour de cassation approuve cette analyse en retenant que « le coût du temps ayant été intégré dans l’indemnisation retenue, la demande de M. [X] portant sur la computation des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2009, sur la somme allouée ne pouvait être accueillie ». La juste et préalable indemnité exigée par l’article 545 du code civil n’implique pas le cumul des intérêts de retard lorsque l’indemnisation elle-même rémunère l’écoulement du temps, pourvu que le préjudice de l’exproprié soit intégralement réparé.
Le sort des titulaires de droits réels autres que la pleine propriété a été précisé par l’arrêt n° 19-21.089 du 28 janvier 2021, qui ouvre droit à indemnisation en cas d’emprise irrégulière. La Cour de cassation y énonce que la prise de possession intervenue sans fixation ni paiement préalable de l’indemnité constitue une emprise irrégulière ouvrant droit à indemnisation au profit des titulaires de droits réels immobiliers sur le bien exproprié dont l’expropriant connaissait l’existence, peu important que la voie de fait ne soit pas caractérisée. Cette solution vaut pour les emphytéotes, dont le droit est éteint par l’ordonnance d’expropriation, mais qui conservent une créance indemnitaire à l’encontre de la personne publique fautive. A cet égard, la violation de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation, qui oblige le propriétaire et l’usufruitier à faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, emphytéotes et autres titulaires de droits, ne peut être opposée par l’expropriant pour éluder la réparation du préjudice résultant de sa propre négligence.
Dès lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent de la prise de possession et de l’expulsion en matière d’expropriation, articulé autour de trois exigences. Le paiement ou la consignation préalable de l’indemnité conditionne la régularité de la prise de possession, dont la méconnaissance ouvre droit à réparation au profit des titulaires de droits réels. Le délai d’un mois de l’article L. 231-1, impératif et non modifiable, protège la rapidité des opérations d’utilité publique tout en laissant à l’exproprié le temps d’organiser son départ. L’obligation de relogement, enfin, garantit la protection des occupants de bonne foi, dont le silence ne saurait faire obstacle à la libération des lieux dès lors que des offres conformes leur ont été notifiées dans les délais légaux. La décision du 18 juin 2026, en écartant le renvoi de la question prioritaire de constitutionnalité, consacre l’équilibre ainsi établi entre l’intérêt général et les droits fondamentaux du propriétaire.
Conclusion
La prise de possession du bien exproprié et l’expulsion de l’exproprié obéissent à un régime dont la troisième chambre civile assure la cohérence entre 2019 et 2026. Le paiement de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation, même en première instance, fait courir le délai d’un mois à l’issue duquel les détenteurs sont tenus de quitter les lieux, la consignation tenant lieu de paiement en cas d’obstacle ou sur autorisation du premier président. L’ordonnance d’expropriation éteint les droits réels et personnels sur le bien, résilie de plein droit les baux en cours et ouvre au profit des occupants une indemnité d’occupation due au propriétaire exproprié jusqu’au paiement effectif. L’obligation de relogement, concrétisée par des offres notifiées six mois à l’avance et réputées acceptées après deux mois de silence, préserve les occupants de bonne foi, tandis que le contrôle du juge de l’expropriation garantit la régularité de l’expulsion. Par ailleurs, la réparation de l’emprise irrégulière et le règlement des intérêts de retard achèvent de protéger l’exproprié contre les lenteurs et les carences de l’autorité expropriante. La conformité du délai d’un mois de l’article L. 231-1 aux exigences constitutionnelles, confirmée par le non-lieu à renvoi du 18 juin 2026, achève de sécuriser ce mécanisme au service de l’intérêt général. En conséquence, l’exproprié et les occupants disposent d’un corpus de garanties dont l’effectivité commande la vigilance des conseils, tant au stade de l’indemnisation que lors de la phase ultime de la libération des lieux.
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